21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道  前后相隔不到(dao)一周的時(shi)間，關(guan)于城(cheng)中(zhong)村改(gai)造(zao)的內(nei)容，接連(lian)出(chu)現在(zai)兩次中(zhong)央高層(ceng)會議上。

據新華社報道，中共中央政治局7月24日(ri)召開會議，分析研究當前經(jing)濟形勢，部(bu)署下半(ban)年經(jing)濟工作。在提及房(fang)地產相關內容(rong)時，會議指出，要加(jia)大(da)保障性住(zhu)房(fang)建設和(he)供(gong)給，積極推動城中村(cun)改(gai)造和(he)“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改(gai)造各(ge)類閑置房(fang)產。

就在幾(ji)天前的(de)7月21日，《關于在超大特大城(cheng)市(shi)積(ji)極穩(wen)步推進城(cheng)中村改造(zao)的(de)指導意(yi)見》（以下簡稱《意(yi)見》）在國務院常務會(hui)議上審議通(tong)過。會(hui)議指出，在超大特大城(cheng)市(shi)積(ji)極穩(wen)步實施城(cheng)中村改造(zao)是改善(shan)民生(sheng)、擴大內需、推動城(cheng)市(shi)高質量發展的(de)一項重要舉措。

業內人士認為，在穩增(zeng)長、擴內需、促(cu)消(xiao)費的(de)經濟形(xing)勢下，推進城中(zhong)村改造無論在供給端(duan)還是需求端(duan)，都具有重要(yao)的(de)意(yi)義。

作(zuo)為(wei)承(cheng)載著(zhu)大(da)量年(nian)輕人(ren)(ren)、新市(shi)民、外來人(ren)(ren)口的(de)(de)超(chao)大(da)特大(da)城(cheng)市(shi)，其城(cheng)中(zhong)村改造不僅著(zhu)眼于住房需求的(de)(de)改善(shan)，也是關(guan)乎(hu)城(cheng)市(shi)產業配套規劃、普惠公關(guan)服務和市(shi)政(zheng)基礎設施(shi)的(de)(de)不斷完善(shan)，更(geng)是未來城(cheng)市(shi)功(gong)能形(xing)態的(de)(de)示范樣(yang)板。部分研究機構預測，今后3年(nian)，城(cheng)中(zhong)村改造帶(dai)來的(de)(de)投資規模每年(nian)或達萬(wan)億元(yuan)以上。

政策連續性

關(guan)于(yu)城(cheng)中村改造(zao)的相關(guan)內容，早(zao)在今年4月28日的中央政治局(ju)會議即(ji)有表(biao)述(shu)，此次(ci)中央政治局(ju)會議又(you)再(zai)提(ti)及和(he)國常會通過相關(guan)意見。

“國常會審議通過的(de)這個指(zhi)導意見，就是(shi)對4月(yue)28日政(zheng)治局會議精神(shen)的(de)貫(guan)徹(che)落實(shi)。在當前迫切(qie)需要推(tui)進(jin)穩增(zeng)長，擴內需的(de)經濟形勢下，推(tui)進(jin)城中(zhong)村改造無疑是(shi)題中(zhong)之義。”廣東省城規院住房政(zheng)策研究中(zhong)心首席研究員李宇嘉指(zhi)出。

此次國(guo)常會審(shen)議通過(guo)的(de)《意見》，從內容(rong)來(lai)看，大致可分為4個大的(de)方面，主要涉(she)及(ji)主體責任、資金籌措、改造(zao)方向、推進節(jie)奏。

比如，國(guo)常會指出，要堅持城(cheng)市人民政(zheng)府負(fu)主體責任(ren)，加強組織(zhi)實施，科學編制(zhi)改造規劃計劃，多(duo)渠道籌措改造資金，高(gao)效綜合利用土地資源，統籌處(chu)理(li)各方面利益(yi)訴求，并(bing)把城(cheng)中(zhong)村改造與保(bao)障性住房(fang)建(jian)設結合好。

諸(zhu)葛數(shu)據研究中(zhong)(zhong)心(xin)分析認(ren)為，地方政府合理的工(gong)(gong)作(zuo)規劃(hua)將對城中(zhong)(zhong)村(cun)改(gai)造的有(you)序(xu)推進起到至關重要(yao)(yao)的作(zuo)用，同(tong)時也體(ti)現出城中(zhong)(zhong)村(cun)改(gai)造工(gong)(gong)作(zuo)也是促進保(bao)障性住房(fang)建(jian)設工(gong)(gong)作(zuo)的重要(yao)(yao)一環。

此外，會議還指出，要(yao)堅持穩中求進(jin)、積極穩妥，優先對群眾(zhong)需求迫切、城(cheng)市安全(quan)和社會治理(li)隱患(huan)多的城(cheng)中村進(jin)行改造，成熟一(yi)個推進(jin)一(yi)個，實(shi)施一(yi)項(xiang)做(zuo)成一(yi)項(xiang)，真正把好(hao)(hao)事辦好(hao)(hao)、實(shi)事辦實(shi)。

從更(geng)大(da)的(de)范圍來看，城中(zhong)(zhong)村改(gai)造(zao)屬(shu)于城市更(geng)新的(de)一部分，在此前(qian)的(de)多次會(hui)議和相關文件中(zhong)(zhong)，住建(jian)部對于城市更(geng)新的(de)相關要求均強調了杜絕城市更(geng)新建(jian)設中(zhong)(zhong)“大(da)拆大(da)建(jian)”的(de)問題，“漸進(jin)式”將是未來城中(zhong)(zhong)村改(gai)造(zao)的(de)重要方(fang)式。

在(zai)中(zhong)(zhong)指研(yan)究院(yuan)調查事業部運營(ying)總監吳建欽看來，在(zai)超大特大城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市積極穩步推(tui)進(jin)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造(zao)(zao)是我國開展存量提升(sheng)，實(shi)施城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市更新行動(dong)，推(tui)動(dong)新型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)和城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鄉融合(he)過程中(zhong)(zhong)的重要抓手(shou)。國家(jia)發(fa)改(gai)(gai)委早在(zai)2021年(nian)新型(xing)(xing)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鎮化(hua)和城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)鄉融合(he)發(fa)展重點任(ren)務中(zhong)(zhong)就提到，要在(zai)老(lao)(lao)(lao)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)區(qu)推(tui)進(jin)以老(lao)(lao)(lao)舊小(xiao)區(qu)、老(lao)(lao)(lao)舊廠區(qu)、老(lao)(lao)(lao)舊街區(qu)、城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)等“三(san)區(qu)一村(cun)”改(gai)(gai)造(zao)(zao)為主要內容的城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市更新行動(dong)……因(yin)(yin)地制宜將一批城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)改(gai)(gai)造(zao)(zao)為城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市社區(qu)或其他空(kong)間。2022年(nian)，國家(jia)發(fa)改(gai)(gai)委繼續(xu)(xu)提出(chu)要“因(yin)(yin)地制宜改(gai)(gai)造(zao)(zao)一批大型(xing)(xing)老(lao)(lao)(lao)舊街區(qu)和城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)(zhong)村(cun)。”因(yin)(yin)此，本次(ci)政策也是對國家(jia)近年(nian)來關于(yu)“三(san)區(qu)一村(cun)”改(gai)(gai)造(zao)(zao)思(si)路(lu)的延續(xu)(xu)和深化(hua)。

據(ju)民生證券測算，目前已(yi)有11個(ge)城市公布“十四五”規(gui)(gui)劃期(qi)間(jian)投資(zi)規(gui)(gui)模(mo)4.4萬億元。按照這一節(jie)奏，預計(ji)2023-2025年，21個(ge)特大(da)超大(da)城市每年城中(zhong)村改造投資(zi)規(gui)(gui)模(mo)或在萬億元。

此外(wai)，第三(san)(san)方數據顯示(shi)，2019-2021年城中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)規模都超萬億元，只是2022年有所降(jiang)溫(wen)，因此，綜(zong)合這些口徑，民生(sheng)證券預計未來三(san)(san)年21城城中(zhong)村改(gai)(gai)造(zao)投資(zi)或(huo)每年1萬億元。

一家頭部房(fang)企北方區域(yu)相關(guan)人士(shi)也對21世(shi)紀經(jing)濟報道記者(zhe)表示，當前城中村(cun)改造的相關(guan)提法，其(qi)最大的意義在于(yu)給市場(chang)提供了非(fei)常大的信心。

地方探索

在地方(fang)層(ceng)面，各(ge)地已經在城(cheng)中村(cun)改造(zao)方(fang)面進行了(le)諸多(duo)探索。

從北上(shang)廣深這四個超大(da)(da)城(cheng)市看，北京未出臺城(cheng)中村(cun)改(gai)造(zao)的專(zhuan)門文件，但針對范疇更(geng)大(da)(da)的城(cheng)市更(geng)新，建立了“總體規劃—專(zhuan)項規劃—街區控規—更(geng)新項目實施方案”的工作體系。

而在上(shang)海，城(cheng)中村改造(zao)是城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)的(de)一(yi)環，房企和(he)險(xian)資共同設立(li)城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)基(ji)金。根(gen)據上(shang)海市(shi)(shi)房屋管理局數(shu)據，截至2022年底，全市(shi)(shi)已批準的(de)62個城(cheng)中村改造(zao)項目(mu)引(yin)進(jin)社(she)會(hui)資金達5500多億元，主要(yao)來(lai)源(yuan)包(bao)括(kuo)實施改造(zao)主體出資、金融(rong)機構(gou)配套融(rong)資、由房企和(he)保險(xian)資金共同設立(li)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)更新(xin)(xin)基(ji)金等(deng)。

廣(guang)州(zhou)的做法，則是相(xiang)關條例正在公開征(zheng)求(qiu)意見，強調(diao)城中村改(gai)造與住(zhu)房保障(zhang)、產(chan)業轉型相(xiang)結合。

今年6月，廣(guang)州市住建局發布《優(you)化(hua)城中(zhong)村(cun)全面改造項目審(shen)批(pi)流程(cheng)的通知(zhi)》，提出加(jia)快啟動城市更新前期計劃、優(you)化(hua)方案(an)審(shen)批(pi)流程(cheng)、支(zhi)持分片分期實施、優(you)化(hua)規劃建設許可手續(xu)、加(jia)大金融支(zhi)持力度等五個方面共(gong)十二(er)條改革措施，加(jia)快推動城中(zhong)村(cun)改造項目落(luo)地實施。

今年7月，廣(guang)(guang)州(zhou)市住建局公開征集《廣(guang)(guang)州(zhou)市城(cheng)中村(cun)改(gai)造條例(li)（征求意見(jian)(jian)稿）》意見(jian)(jian)，華泰證券(quan)認為(wei)，從(cong)中可以看出，廣(guang)(guang)州(zhou)市對于(yu)將城(cheng)中村(cun)改(gai)造與保障性住房(fang)相結合、推動產業轉型較為(wei)重視(shi)，也希望在補(bu)償安置、土地(di)轉性等方面探(tan)索創(chuang)新模式。

深(shen)圳則針對城中村改造出臺專項規劃，與保障性(xing)租賃住(zhu)房的籌集(ji)工(gong)作統籌推(tui)進。

深圳(zhen)市(shi)是唯一(yi)針(zhen)對城(cheng)中村改(gai)造出(chu)臺了專項規劃(hua)的(de)(de)(de)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)。根據《深圳(zhen)市(shi)城(cheng)中村(舊村)綜(zong)合(he)整(zheng)治總(zong)體(ti)規劃(hua)(2019-2025)》，深圳(zhen)市(shi)計劃(hua)在規劃(hua)期(qi)內(nei)保(bao)留一(yi)定比(bi)例的(de)(de)(de)城(cheng)中村，合(he)理(li)有序開展(zhan)城(cheng)中村更(geng)新工作，逐步(bu)消除安(an)全隱患、維護城(cheng)市(shi)肌理(li)、傳承歷史文脈、保(bao)障(zhang)低成本空間(jian)、完善配套設施、提升環境品質，實現城(cheng)中村可持續的(de)(de)(de)全面發展(zhan)。

此外，總體規劃單(dan)列一條“強化(hua)(hua)城(cheng)中(zhong)村租賃(lin)市場管(guan)理(li)”，加強城(cheng)中(zhong)村租賃(lin)市場監管(guan)，引導(dao)城(cheng)中(zhong)村存(cun)量房(fang)屋開展規模化(hua)(hua)租賃(lin)業務。

而在今年3月(yue)，深圳市住建局印發《深圳市城(cheng)(cheng)中村保障房規模化(hua)(hua)品(pin)質化(hua)(hua)改(gai)造提升指引(yin)》，統籌推進城(cheng)(cheng)中村綜合(he)整治與(yu)保障性租賃(lin)住房籌集工作。

2023 年，深圳計劃推進4.9萬套(間)城中(zhong)村規(gui)模(mo)化品質化改造提(ti)升項目(mu)，約占全市城中(zhong)村租(zu)賃住房總量(liang)的(de)1%。