21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

要(yao)賣(mai)的房子降價60萬還(huan)賣(mai)不出去，眼瞅著要(yao)買(mai)的房子臨近違約(yue)期，張望(wang)恨不得(de)吃上一大把后悔藥。

幾個月前，他(ta)把位于(yu)北(bei)京東四環外的一(yi)(yi)套一(yi)(yi)居室掛牌，心理價位卻從400萬一(yi)(yi)降再降，曾一(yi)(yi)度覺得380萬的報價太低沒(mei)賣，如今340萬竟也沒(mei)人肯簽約。

但(dan)其(qi)實(shi)，張(zhang)望的房子(zi)并(bing)不算差，甚(shen)至可以(yi)算得上是(shi)好流通的商品房。他的經歷，正是(shi)當下北(bei)京(jing)二手房市場冷淡的寫照。

6月、7月，北京二手房(fang)市場的(de)成交進一(yi)步(bu)走低，出現了不(bu)同(tong)程度的(de)降價。

21世紀經濟報道記者調研發現，在最新的這一輪行情里，尤其是老破小戶型降價比較多，次新房降價幅度略低。以400萬總價為例，降價幅度從20萬到40萬不等，部分難出手的頂層老破小，如果業主著急置換，降價幅度會更大。

哪怕是核(he)心區(qu)域學(xue)區(qu)房也受到降價(jia)影響，老(lao)破小學(xue)區(qu)房與最高點時的價(jia)格相(xiang)比，降價(jia)幅(fu)度甚(shen)至(zhi)達到數百萬級別，次(ci)新學(xue)區(qu)房降價(jia)幅(fu)度能(neng)好一些，但也有下調(diao)。

去年11月，北京二手房掛牌量突破10萬套的消息曾掀動市場情緒，而21世紀經濟報道記者了解到，目前，北京二手房的實際掛牌量，已經逼近15萬套。

“在售房(fang)源多，買房(fang)人的選(xuan)擇多，根本不著急(ji)。”一(yi)位資(zi)深房(fang)產中介表示，現(xian)在市場觀望情(qing)緒(xu)非(fei)常濃厚(hou)，買房(fang)的人群普遍都在挑揀，試圖尋找更高的性價(jia)比(bi)。

對于賣方來(lai)說，降價多少，則(ze)取決于出(chu)售的急迫(po)程度(du)。多位中介人(ren)士告訴21世紀(ji)經濟報道，要(yao)想賣得快，要(yao)么房子(zi)真是特別優(you)質(zhi)，要(yao)么降價實在狠。

不過，仍要理性看待北(bei)京(jing)二手(shou)房(fang)市(shi)(shi)場。拉(la)長時間(jian)來看，北(bei)京(jing)樓(lou)市(shi)(shi)的買方需求仍在，受困于(yu)連環單的賣方也在逐步(bu)出(chu)清，房(fang)產經紀(ji)人們普遍判斷，接下來的北(bei)京(jing)二手(shou)房(fang)市(shi)(shi)場或(huo)將趨于(yu)穩定，“是入手(shou)的好時機(ji)，可以仔細挑(tiao)挑(tiao)看。”

量價齊跌

今年3月，趁著北京樓市“小陽春(chun)”，張望(wang)把他(ta)的(de)一(yi)居室以400萬的(de)掛牌(pai)價(jia)登記了出來，同步(bu)在(zai)尋找置(zhi)換房源。

他所在的(de)(de)小區建成于(yu)2004年(nian)之(zhi)后(hou)，在附(fu)近扎堆的(de)(de)上世紀80年(nian)代老破小里，算是樓齡(ling)比較新的(de)(de)，小區年(nian)輕人多，房源流動速度向來(lai)可觀(guan)。

原以為很快就能以心儀價(jia)格(ge)賣掉房子的(de)張望(wang)，卻從未(wei)拿到自己的(de)預(yu)期(qi)價(jia)格(ge)。

掛(gua)牌(pai)之(zhi)后，有買家報價(jia)380萬(wan)(wan)元，他拒絕了(le)(le)(le)；一段時間之(zhi)后，看房的(de)(de)客戶越來越少，張(zhang)(zhang)望(wang)把(ba)掛(gua)牌(pai)價(jia)調低到(dao)了(le)(le)(le)380萬(wan)(wan)，買家報價(jia)卻多為(wei)360萬(wan)(wan)，他再次(ci)拒絕了(le)(le)(le)這(zhe)個價(jia)位；再后來，張(zhang)(zhang)望(wang)不(bu)得(de)不(bu)把(ba)掛(gua)牌(pai)價(jia)調整到(dao)了(le)(le)(le)365萬(wan)(wan)，并且叮囑中(zhong)介要告訴買方這(zhe)個價(jia)格(ge)“已經(jing)非常誠(cheng)心了(le)(le)(le)”。但到(dao)目前(qian)為(wei)止(zhi)，這(zhe)套房子的(de)(de)掛(gua)牌(pai)價(jia)已經(jing)降到(dao)了(le)(le)(le)343萬(wan)(wan)，張(zhang)(zhang)望(wang)的(de)(de)心理(li)預期大幅(fu)度回(hui)落到(dao)了(le)(le)(le)340萬(wan)(wan)，依然沒(mei)能(neng)順利(li)成交(jiao)。

“來(lai)談價的(de)買方出價越來(lai)越低(di)，所有人都想著往低(di)了砍(kan)價。”張(zhang)望的(de)經紀(ji)人說，主要原(yuan)因在(zai)于北京的(de)二手房成交量低(di)，掛牌量大(da)，客(ke)戶對(dui)未來(lai)不看漲，就都不著急買。

這(zhe)就意味著，類似(si)于張望這(zhe)樣(yang)的連環單業主會比較被動，只能(neng)以(yi)降價來換得成(cheng)交(jiao)，而且也不一定能(neng)成(cheng)功。

從掛牌(pai)至今，張望(wang)經過(guo)了北京二手房市場最新一輪的(de)波峰與低谷。

今年年初，前(qian)期積(ji)壓的(de)買房(fang)需求集中釋放，包(bao)括北京(jing)在內的(de)多數城(cheng)市(shi)都(dou)迎來(lai)了“小陽(yang)春”。

北(bei)京(jing)住(zhu)建委官網數據顯示(shi)，今(jin)年2月，北(bei)京(jing)二手房網簽量突增(zeng)至(zhi)(zhi)15316套(tao)，環(huan)比上(shang)漲了84%，3月進(jin)一步(bu)增(zeng)長至(zhi)(zhi)22192套(tao)，市場(chang)氣氛隨之(zhi)火熱(re)。

21世紀經濟報道(dao)記者在(zai)此前(qian)的采(cai)訪中得知，彼時成交周(zhou)期(qi)明顯縮短，成交價(jia)也有所上浮，“買(mai)房(fang)人發現，出(chu)手(shou)不夠果斷的話，看中的房(fang)子很(hen)快就會被別(bie)人買(mai)走。”

4月(yue)，隨著(zhu)后續需(xu)求動力不足，且業(ye)主受(shou)“小陽春(chun)”影響調高掛牌(pai)價，北京(jing)二手房成交(jiao)量明(ming)顯下(xia)滑，網簽量為13928套(tao)(tao)，環比下(xia)降近4成。5月(yue)、6月(yue)，數據進(jin)一步下(xia)行(xing)，分(fen)別為12982套(tao)(tao)、10683套(tao)(tao)。

據多位房(fang)(fang)產中(zhong)介透(tou)露，7月份(fen)，北京二手房(fang)(fang)成交量仍(reng)在(zai)低位徘徊，成交價(jia)也有進一(yi)步松動。

以北京東五環外一個流速較(jiao)快的商(shang)品房小(xiao)區(qu)為(wei)例(li)，該小(xiao)區(qu)戶型多為(wei)兩居(ju)室，掛牌價(jia)從550萬-600萬不等，3月份至今，成交價(jia)有(you)降20萬的，也(ye)有(you)降40萬的。

老舊(jiu)小區的(de)二手(shou)房(fang)降價(jia)幅度更高，約為6%-10%。如果房(fang)子恰好是頂層，或(huo)者臨(lin)街，業主又著(zhu)急出售，也不(bu)乏降價(jia)12%及以(yi)上的(de)案例。

即便(bian)是核心區域學區房，價(jia)格也(ye)在調降(jiang)(jiang)。趙青今年5月份在東(dong)城區二環內購置的一套學區房，如今也(ye)降(jiang)(jiang)價(jia)了20萬元，約占(zhan)總(zong)價(jia)的2%。

麥田房(fang)(fang)產分析師表(biao)示，近期市(shi)場成交減少(shao)，成交房(fang)(fang)源(yuan)價格和前幾個月(yue)(yue)相(xiang)比(bi)有所下(xia)降，市(shi)場上愿意做(zuo)出價格讓步(bu)的業主比(bi)例(li)以及(ji)讓價力度均有所增大(da)。根據麥田房(fang)(fang)產數(shu)據統(tong)計，6月(yue)(yue)份二手(shou)房(fang)(fang)議價空(kong)間和上月(yue)(yue)相(xiang)比(bi)擴大(da)0.67個百分點(dian)。

另一(yi)方面(mian)，北京二手房掛(gua)牌量(liang)逐月走高(gao)，掛(gua)牌量(liang)處于歷史高(gao)位，但市場(chang)供應(ying)很不均衡(heng)。

麥田(tian)房(fang)產方(fang)面數(shu)據(ju)顯(xian)示，當前北京二(er)手房(fang)交易中，置(zhi)換需求(qiu)占(zhan)比(bi)逐漸走高(gao)，人們(men)對于(yu)高(gao)品質次新房(fang)源的(de)需求(qiu)越來越大(da)。但在目前北京掛(gua)牌房(fang)源中，每兩套在售(shou)房(fang)源就有一套是(shi)房(fang)齡超過20年的(de)老房(fang)子，且(qie)從去年年底開始，房(fang)齡10年以(yi)內的(de)次新房(fang)源占(zhan)比(bi)減少明顯(xian)。

雙方博弈

二手房買(mai)賣雙(shuang)方的心理(li)拉(la)鋸，已(yi)經(jing)到(dao)了一個新的巔(dian)峰。

劉旸作為首次置業人群(qun)，感(gan)知到北京二(er)手房(fang)的降價潮后，從6月(yue)下旬(xun)開始(shi)看房(fang)，在看房(fang)的過程中，她發現談價空間愈加(jia)寬(kuan)松。

一開始，劉旸的(de)目標聚焦在老(lao)舊小區的(de)小兩居戶型，結(jie)果(guo)看房(fang)過(guo)程中，她發現“老(lao)破小”的(de)成交(jiao)價，動輒比報價低了幾十萬(wan)。和經(jing)紀(ji)人詳聊(liao)過(guo)后，劉旸得(de)出了“老(lao)破小不扛跌”的(de)結(jie)論，開始轉戰次新房(fang)。

次新房(fang)的(de)談(tan)(tan)價空間沒有那么(me)富余，但劉旸瞄準(zhun)了急售(shou)的(de)業(ye)主(zhu)們，也(ye)談(tan)(tan)了幾次價格，出價比業(ye)主(zhu)們的(de)心理底價還要低，她說“反正也(ye)不急，萬一談(tan)(tan)成了呢。”

市場上這樣的(de)(de)買家不(bu)在少數。一位經紀(ji)人告(gao)訴(su)21世紀(ji)經濟(ji)報道記者，業主(zhu)(zhu)越是著急賣(mai)房，來談價的(de)(de)買家越是希望以更低的(de)(de)價格簽約。“我(wo)現在都勸置換的(de)(de)業主(zhu)(zhu)，盡(jin)量先把(ba)自己(ji)的(de)(de)房子(zi)賣(mai)出(chu)(chu)去(qu)(qu)，再去(qu)(qu)看(kan)下一套(tao)，要留(liu)出(chu)(chu)來足(zu)夠的(de)(de)銷售(shou)周期，不(bu)然(ran)很可能新買的(de)(de)房子(zi)要交(jiao)錢了(le)，自己(ji)的(de)(de)還沒賣(mai)出(chu)(chu)去(qu)(qu)。”他說(shuo)。

但同時，也有一批(pi)不肯降(jiang)價的(de)業主，在堅守心(xin)理(li)預期(qi)價格。

王帆(fan)有一套老舊小(xiao)區的小(xiao)兩居(ju)在掛牌售賣中。3月(yue)份，同單(dan)元(yuan)同戶型的房(fang)子以450萬(wan)(wan)的價格(ge)售出(chu)以后(hou)，王帆(fan)就把自己(ji)的房(fang)子以460萬(wan)(wan)的價格(ge)掛了(le)出(chu)來(lai)，她的心理預期是450萬(wan)(wan)元(yuan)，至今也沒能成交(jiao)。

“當前業(ye)主心(xin)(xin)態出現分(fen)(fen)化，一方面，著急賣(mai)房(fang)的(de)業(ye)主想要通過(guo)價格(ge)讓步換取快(kuai)速成交，另一方面，不著急賣(mai)房(fang)的(de)業(ye)主心(xin)(xin)理預期(qi)(qi)仍然(ran)沒(mei)有明(ming)顯(xian)下(xia)降。”麥田房(fang)產分(fen)(fen)析師(shi)表示，“小陽春”時期(qi)(qi)，部分(fen)(fen)業(ye)主抬高了預期(qi)(qi)，漲上去的(de)價格(ge)往(wang)往(wang)很難往(wang)下(xia)調(diao)整。

該分(fen)析(xi)師認為，當前買賣雙方的(de)價格博弈在繼續，隨著時間(jian)的(de)推移，市(shi)場上累積(ji)的(de)調(diao)價房源會逐漸增(zeng)多(duo)(duo)，而(er)高性價比優質房源增(zeng)多(duo)(duo)后，會推動觀望客戶入市(shi)。他補充(chong)說，北京(jing)市(shi)場正處于階(jie)段性需求回調(diao)的(de)時期，三季度對(dui)購房者來說是(shi)一個(ge)不(bu)錯的(de)窗(chuang)口期。

與劉旸(yang)同期看房(fang)的剛需人(ren)(ren)群(qun)，已(yi)經有人(ren)(ren)打算認真簽(qian)約了(le)，他們的觀點在于，因為連環單而急售(shou)的業主正在減(jian)少，如果(guo)不把握這(zhe)一波周期，后面可(ke)能碰不到這(zhe)么合(he)適的價格了(le)。

劉(liu)旸最(zui)近依(yi)然不(bu)打(da)算簽約，她說，雖然北京的二(er)手(shou)房(fang)價格已經下來(lai)了(le)，但她最(zui)大的擔憂(you)在于，如(ru)果背(bei)上了(le)房(fang)貸，后面丟了(le)工(gong)作該(gai)怎么辦？對于是不(bu)是要成(cheng)為“有(you)貸一族”，她還(huan)在猶豫。

此外，北京(jing)二(er)手房市(shi)場對于(yu)調控松(song)綁的(de)預期也開始凸顯。多位(wei)中(zhong)介提到，不少買家(jia)希冀北京(jing)降低二(er)套(tao)住宅(zhai)(zhai)首付比(bi)例、放寬“普宅(zhai)(zhai)”與“非普宅(zhai)(zhai)”的(de)認定標準，以獲得更(geng)優的(de)置(zhi)業條(tiao)件。

（文中張望、趙青、劉旸、王(wang)帆均為化名。）