21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

樓市(shi)走向(xiang)，牽引全社會目光。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。關于房地產部分，會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要(yao)加(jia)(jia)大保(bao)障(zhang)性住房建(jian)(jian)設(she)(she)和供給(gei)，積(ji)極(ji)推動城中村改(gai)造(zao)和“平急兩(liang)用”公共(gong)基礎設(she)(she)施(shi)建(jian)(jian)設(she)(she)，盤活改(gai)造(zao)各類閑置房產(chan)。要(yao)有效防范化解地方債務(wu)風險(xian)，制定(ding)實施(shi)一攬子化債方案。要(yao)加(jia)(jia)強金(jin)融(rong)監管(guan)，穩步推動高(gao)風險(xian)中小金(jin)融(rong)機構(gou)改(gai)革(ge)化險(xian)。

其中，“適應我國房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場供(gong)求關(guan)(guan)系發生(sheng)重(zhong)大變化(hua)的新形勢，適時調整優化(hua)房地(di)(di)產(chan)政(zheng)策”這一表述，被認為(wei)是(shi)對房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場的最新判斷，是(shi)理解房地(di)(di)產(chan)政(zheng)策變化(hua)的核心內容，也表明央行(xing)貨幣政(zheng)策司司長(chang)鄒瀾7月14日的表態并非(fei)無的放矢：考慮到我國房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場供(gong)求關(guan)(guan)系已經發生(sheng)深刻變化(hua)，過去(qu)在(zai)市(shi)(shi)場長(chang)期過熱(re)階(jie)段陸續出臺的政(zheng)策存在(zai)邊際優化(hua)空間(jian)，金融部(bu)門(men)將積極(ji)配合有關(guan)(guan)部(bu)門(men)加強(qiang)政(zheng)策研究。

對樓市新形勢的判斷

在業內的理解中，樓市新形勢，指向房地產市場全面降溫，具體表現在居民按揭買房的積極性下降，對利率、貨幣寬松等金融政策的彈性下降，對未來市場預期發生改變，持有房產的意愿下降等。

國(guo)家統計局數據顯(xian)示，今年上半年，全國(guo)房(fang)(fang)地產開發投資5.9萬(wan)億元(yuan)，同(tong)比下(xia)降(jiang)7.9%，為年內最(zui)大(da)(da)降(jiang)幅(fu)(fu)。同(tong)期，全國(guo)商品(pin)房(fang)(fang)銷售面積5.95億平方米，同(tong)比下(xia)降(jiang)5.3%，降(jiang)幅(fu)(fu)連續兩個月(yue)擴大(da)(da)；商品(pin)房(fang)(fang)銷售額6.31萬(wan)億元(yuan)，增長1.1%，增幅(fu)(fu)連續兩個月(yue)縮小。受銷售遇(yu)阻的(de)影響，房(fang)(fang)地產企業到位資金增速降(jiang)幅(fu)(fu)也有所擴大(da)(da)。此(ci)外(wai)，70個大(da)(da)中(zhong)城市中(zhong)，房(fang)(fang)價環(huan)比上漲(zhang)的(de)城市數量減少，環(huan)比下(xia)降(jiang)的(de)城市數量增多。

“這些趨勢性(xing)現(xian)象表明，房地產可能永久性(xing)地告別了(le)大范圍過熱的走(zou)勢。”廣(guang)東省城規(gui)院住房政策(ce)研究中心(xin)首席研究員(yuan)李宇嘉指出(chu)，行業和市(shi)場的重大變化，推動(dong)著管(guan)理政策(ce)也(ye)要發生根本(ben)性(xing)的改(gai)變，即從(cong)“防(fang)過熱”轉到“防(fang)過冷”。

易居研究院研究總監嚴(yan)躍進也表示，監管層對供求關系變化的(de)(de)定(ding)義，是理解后續市場(chang)走勢和政策走向的(de)(de)最關鍵內容(rong)。

從各地(di)政策面來看(kan)，除(chu)核心城市(shi)以外，多數城市(shi)對房地(di)產支持政策已(yi)經充分釋放(fang)(fang)(fang)，在目(mu)前的環境下，放(fang)(fang)(fang)寬包括一線(xian)城市(shi)在內的核心城市(shi)樓市(shi)限制性政策成為眾望所(suo)歸(gui)，釋放(fang)(fang)(fang)改善性住房需求仍有(you)可操作空間。

未來政策走向

房地產業內人士普遍認為，中央此次表態，或意味著后續房地產相關政策將從提振需求和防控風險兩個方面加速落實。

58安居客研究院院長張波指出，優化房地產政策的方向被重點提及，結合今年二季度以來樓市下行的背景，預計下半年市場（繼續）適度放松的調控政策會陸續出臺，此前關注的一二線熱點城市限購放松相關政策出臺的概率也在進一步增大，同時房貸政策層面有望指向改善性需求，備受關注的熱點城市“認房又認貸”政策調整的概率也在不斷增大。

同時，監(jian)管(guan)層不但關注(zhu)房地產開(kai)發企業所(suo)涉(she)及的金融風險，對于相關的地方債務風險也進一步強(qiang)調，預計后續(xu)會強(qiang)調出(chu)臺落地性執行(xing)方案。

李宇嘉向21世紀經濟報(bao)道記者表(biao)示，二季度以來商品房(fang)市場下滑明顯，企(qi)穩(wen)態勢不足，基(ji)于托底的(de)需(xu)要，預計(ji)下半年會在(zai)熱點(dian)城市優(you)化(hua)限購(gou)政策執(zhi)行范圍(wei)、優(you)化(hua)“認(ren)(ren)房(fang)又(you)認(ren)(ren)貸”、降(jiang)低按(an)揭利率等方面，繼續進行因城施策的(de)優(you)化(hua)，熱點(dian)城市外圍(wei)區域可(ke)能松綁限購(gou)，非熱點(dian)城市可(ke)能調整“認(ren)(ren)房(fang)又(you)認(ren)(ren)貸”為“認(ren)(ren)房(fang)不認(ren)(ren)貸”。

但要注意的是，需求端政策并不意味著“刺激”樓市，監管層對房地產采取的相關舉措，更趨近于防止風險擴大。

李宇嘉(jia)認為，“防風險”意味著適時調整(zheng)優化政(zheng)策，加(jia)快(kuai)推進保交(jiao)樓，房企風險處置等，對沖行(xing)(xing)(xing)業下(xia)行(xing)(xing)(xing)。包(bao)括通(tong)過(guo)(guo)降低LPR、熱點城(cheng)市(shi)優化行(xing)(xing)(xing)政(zheng)措施(shi)等，繼續支(zhi)持剛(gang)需和改(gai)善型需求，以托底市(shi)場，防范(fan)過(guo)(guo)快(kuai)下(xia)行(xing)(xing)(xing)；也包(bao)括降低二手(shou)房交(jiao)易成本(ben)等，促進良性循(xun)環；還包(bao)括加(jia)快(kuai)推進存量(liang)盤活，既能把資源利用起來(lai)，也能避免價格持續下(xia)跌(die)。

一位國有房企北京負責人也提醒：“不要期望有史詩級的救市政策。”

此外(wai)，本次政治局會議表(biao)述中對于保(bao)障性住(zhu)房的(de)(de)關(guan)注度并(bing)未降低，結合此前國務院常務會議城(cheng)中村改造的(de)(de)相關(guan)支持舉(ju)措，張波認為，下一(yi)步(bu)，多渠道開(kai)拓保(bao)障性租(zu)賃房源，多舉(ju)措拉(la)動社會投資(zi)來(lai)共同建(jian)設保(bao)障性住(zhu)房，這類政策的(de)(de)力度會進(jin)一(yi)步(bu)增強。

李(li)宇(yu)嘉(jia)也(ye)補充說(shuo)，下半年的(de)政(zheng)策選(xuan)項還包括，保障性住(zhu)房供給加(jia)速，特(te)別是保租房大規模(mo)籌集建(jian)設、分配(pei)等(deng)；也(ye)包括加(jia)快推(tui)進城中村改造，解決新市民(min)、年輕人、外來人群融入城市、體面居住(zhu)的(de)問題，釋放他(ta)們的(de)消費(fei)潛力；還包括老舊(jiu)小區改造，釋放存(cun)量居民(min)提升(sheng)住(zhu)房品(pin)質的(de)潛力。