21世紀經濟報道記者肖夏

掛牌(pai)四個(ge)月(yue)后，順(shun)鑫農業的地產業務終于脫手了。

11月24日晚(wan)，順(shun)鑫(xin)農業（000860.SZ）公告，11月23日收到(dao)北京產(chan)權(quan)(quan)交易所出具(ju)的《動態報價(jia)結(jie)果通知書(shu)》，截至(zhi)動態報價(jia)結(jie)束，北京順(shun)正資產(chan)管理有(you)限責任公司（下稱順(shun)正資產(chan)）成為全資子公司北京順(shun)鑫(xin)佳宇(yu)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發有(you)限公司（下稱順(shun)鑫(xin)佳宇(yu)）100%股(gu)權(quan)(quan)的受讓(rang)方，成交價(jia)格約人民幣22.59億元。 

21世紀(ji)經濟(ji)報道記者注(zhu)意(yi)到，11月(yue)23日上午北京產權交(jiao)易所競價(jia)一欄中順鑫(xin)佳宇的掛牌就(jiu)已顯示(shi)成交(jiao)，在股吧引起了投(tou)資者的熱烈討(tao)論，有(you)投(tou)資者激動地表(biao)示(shi)“終于利(li)空出盡！”。

不過交易所競價信息中并未顯示成交方，21世紀經濟報道記者以投資者身份咨詢順鑫農業時得知，收到交易所報價結果通知書后雙方還需要完成產權轉讓后才會公告。24日晚公告顯示，順鑫農業與順正資產于當天簽署了產權交易合同。正如此前預示的，最終其地產公司股權在多次降價“無人問津”后，由控股股東的關聯方出手兜底。 

順鑫佳宇(yu)此前已連續虧損了(le)七年(nian)，累計虧損超過27億(yi)元。如今(jin)(jin)連年(nian)拖(tuo)累業績(ji)的資產終于出清，順鑫農業有(you)機(ji)會真(zhen)正(zheng)聚(ju)焦牛欄山(shan)等(deng)白(bai)酒(jiu)主業。不過從已有(you)業績(ji)來看，白(bai)酒(jiu)主業今(jin)(jin)年(nian)仍然(ran)面臨挑(tiao)戰。

多年虧損的地產業務剝離

24日的(de)公告提到，接手順(shun)(shun)鑫(xin)佳宇(yu)股權(quan)的(de)順(shun)(shun)正資產是由北(bei)京(jing)順(shun)(shun)義區國資委(wei)100%控股，而北(bei)京(jing)順(shun)(shun)義區國資委(wei)100%持股的(de)北(bei)京(jing)順(shun)(shun)鑫(xin)控股集(ji)團正是順(shun)(shun)鑫(xin)農業的(de)實際控制人(ren)，持股超37.5%。

從公告來看，剝離地產業務對順鑫農業報表雖有影響，但好于預期。公告稱，經公司財務部門初步核算，截至《產權交易合同》簽署日，本次交易預計產生股權處置損益-2.89億元（不含交易產生的稅、費）。本次交易完成后，公司不再持有順鑫佳宇股權，順鑫佳宇不再納入公司合并報表范圍，因此年內順鑫佳宇出售給公司兩棟樓宇資產產生的收益，不再進行合并抵消，預計影響公司本年度報告期損益5.75億元。上述兩項合計影響公司本年度報告期損益2.86億元，實際(ji)影響(xiang)金額(e)以審計機構年度審計確(que)認(ren)后(hou)的結(jie)果為(wei)準。

順鑫佳(jia)宇是順鑫農(nong)業的(de)地產(chan)業務子公司，在北(bei)京(jing)、海(hai)南、山東、內蒙古多地有地產(chan)項目。順鑫農(nong)業2000年(nian)代初開始加碼地產(chan)業務，2006年(nian)對順鑫佳(jia)宇進行了增資(zi)。

但從2016年開始，順鑫佳宇因地產下行銷售不振、高額負債帶來的財務費用以及存貨減值等原因連續報出虧損，2022年虧損超過8.4億元，七年間累計虧損超過27.6億元，造成上市公司出現了上市25年來的首次虧損。

順鑫農業2017年、2021年曾兩度嘗試出售地產業務，均未能成功。2022年首度報虧后，終于在今年初拿出了剝離方案：先優化地產公司的資產負債表，再掛牌出售這塊業務。

順(shun)鑫(xin)農業(ye)先(xian)是在(zai)4月出(chu)資(zi)(zi)(zi)(zi)近20億(yi)元(yuan)從順(shun)鑫(xin)佳宇買(mai)下(xia)了順(shun)鑫(xin)國際商務中心兩棟樓，后(hou)又在(zai)5月以(yi)順(shun)鑫(xin)佳宇所欠的(de)49.74億(yi)元(yuan)對順(shun)鑫(xin)佳宇進(jin)行增(zeng)資(zi)(zi)(zi)(zi)，增(zeng)資(zi)(zi)(zi)(zi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金全部(bu)計入資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)公積，以(yi)“債轉(zhuan)股”的(de)方式修復了其資(zi)(zi)(zi)(zi)產負(fu)債表。

順鑫佳(jia)宇100%股權轉讓項(xiang)目從(cong)7月(yue)中(zhong)旬開始在(zai)北京產(chan)權交易(yi)所預披露，從(cong)8月(yue)18日(ri)開始正式掛牌(pai)轉讓，初始價格30.98億元。

在出(chu)讓之前(qian)，順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)佳宇及(ji)其子企(qi)業開發的(de)重點項(xiang)目(mu)包括順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)頤和天璟一期、二期、順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)國(guo)際商務中心、順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)寰宇中心、包頭順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)望潮苑(yuan)、文(wen)昌(chang)順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)富海家園一期、二期、曲阜順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)孔子國(guo)際商品交易城等，主要資產(chan)即為其所開發項(xiang)目(mu)的(de)存量樓盤(pan)及(ji)項(xiang)目(mu)儲備土(tu)(tu)地。2022年底，順(shun)(shun)鑫(xin)(xin)(xin)佳宇還有土(tu)(tu)地儲備面積59.49萬平方米。

不過這些資產并沒有吸引到買家，轉讓價格三度下調，到(dao)11月最近一輪下調(diao)后出讓底(di)價約22.59億(yi)元，達(da)到(dao)價格(ge)(ge)下限。按(an)照(zhao)掛牌(pai)前(qian)的(de)公告，經過多(duo)輪價格(ge)(ge)調(diao)整仍未(wei)能(neng)征(zheng)集(ji)到(dao)意向受讓方，順(shun)鑫控股(gu)集(ji)團或其(qi)指(zhi)定關聯(lian)方將(jiang)以不低于22.5億(yi)元的(de)價格(ge)(ge)參與此次摘牌(pai)。

白酒成絕對主力 今年仍面臨挑戰

地產業(ye)務(wu)剝離對順鑫農業(ye)是(shi)重大利好(hao)。

2022年(nian)，順鑫農業收(shou)(shou)入超過110億元(yuan)，其中牛欄山(shan)等白酒(jiu)品(pin)牌帶(dai)來的收(shou)(shou)入超過81億元(yuan)，而順鑫佳宇(yu)營收(shou)(shou)僅有不(bu)到7億元(yuan)，但卻帶(dai)來了(le)8個多(duo)億的虧損。

今年上半年，順鑫農業收入62.1億元，其中白酒業務收入45.5億元，占比超過70%。剝離地產業務后，在順鑫農業收入中，白酒業務的占比有望進一步提升到75%以上甚至接近80%。

（牛欄(lan)山是順鑫(xin)農業最主要(yao)業務板塊，21世紀經濟報道記者攝(she)于(yu)10月(yue)上海酒博(bo)會）

順鑫(xin)農業(ye)也在公告(gao)中表(biao)示，此(ci)次交易符(fu)合(he)公司聚(ju)焦主業(ye)發展的戰(zhan)略規劃，集中精力做強做大主營業(ye)務， 增強公司的可持(chi)續經營能(neng)(neng)力和(he)盈利(li)能(neng)(neng)力，提升公司價(jia)值，維護中小股東利(li)益(yi)。

然而值得注意的是，去年營收下滑后，今年順鑫農業的白酒主業仍然面臨著下行壓力。半年報顯(xian)示，上半年順(shun)鑫(xin)農業的白酒(jiu)收(shou)入同(tong)(tong)比下滑了約7.3%，其中中檔酒(jiu)、低(di)檔酒(jiu)收(shou)入都同(tong)(tong)比出(chu)現了下滑。僅有50元(yuan)及(ji)以上的高檔酒(jiu)同(tong)(tong)比大漲近六成，不過高檔酒(jiu)在收(shou)入中占比僅有12%左(zuo)右。

與此同時其銷售費用(yong)還在大幅增長(chang)。上半年順鑫農業(ye)白(bai)酒業(ye)務促消(xiao)費超(chao)過(guo)3億元(yuan)，同比增長(chang)超(chao)過(guo)146%，銷售費用(yong)整(zheng)體同比增長(chang)近40%。

今年線(xian)下(xia)(xia)場景(jing)恢復對牛欄山的銷(xiao)售(shou)應該是利好。不過(guo)有研(yan)報指出，順(shun)鑫農業的白酒(jiu)銷(xiao)售(shou)仍與地(di)產(chan)(chan)產(chan)(chan)業開工率緊密掛鉤。今年前(qian)10月(yue)，全國房屋新開工面積(ji)同比(bi)下(xia)(xia)降超過(guo)兩成(cheng)。

牛(niu)欄(lan)山(shan)(shan)的(de)幾大(da)主力產品中，符合(he)新國(guo)標的(de)42.3度(du)牛(niu)欄(lan)山(shan)(shan)陳(chen)釀（金標）上半(ban)(ban)年銷量(liang)同比(bi)增長96%，52度(du)500毫(hao)升(sheng)的(de)牛(niu)欄(lan)山(shan)(shan)陳(chen)釀上半(ban)(ban)年銷量(liang)同比(bi)增長7%， 500毫(hao)升(sheng)/265毫(hao)升(sheng)的(de)42度(du)牛(niu)欄(lan)山(shan)(shan)陳(chen)釀以及36度(du)的(de)百(bai)年牛(niu)欄(lan)山(shan)(shan)上半(ban)(ban)年收入都同比(bi)出現了下(xia)滑(hua)。 

三季報沒有分別列出各板塊收入，但88億元的總營收低于去年同期的91億元。華鑫證券研報認為，三季報業績不及預(yu)期，利潤端(duan)明顯(xian)承壓(ya)。

而合同負債這一指標已經是連續四年下滑。今年(nian)(nian)三季度末(mo)(mo)，順(shun)鑫農(nong)業的合同負(fu)債余額近(jin)(jin)14.6億元(yuan)，比二季度末(mo)(mo)下降約25%，低于(yu)去(qu)年(nian)(nian)同期的近(jin)(jin)16.5億元(yuan)，遠低于(yu)2021年(nian)(nian)、2022年(nian)(nian)同期的近(jin)(jin)28.3億元(yuan)和34.9億元(yuan)。

截至11月24日收(shou)盤，順鑫農(nong)業(ye)股價24.7元，市值183億(yi)元左(zuo)右(you)，年內股價已(yi)經跌去(qu)17%。在(zai)卸(xie)下地產包(bao)袱后，如何保持白酒主(zhu)業(ye)的增長，將是順鑫農(nong)業(ye)接下來要(yao)長期(qi)面對(dui)的考題。