21世紀經濟報道記者 吳抒穎 深圳報道

繼廣州(zhou)多次松(song)綁樓(lou)市調控之(zhi)后，深圳(zhen)終于在房地產政策(ce)上有實(shi)質上的調整。

21世紀經濟報道(dao)記者獲悉(xi)，2023年11月22日，深圳有關(guan)部門發(fa)布通(tong)知，從(cong)11月23日起，深圳調整二套(tao)住房(fang)(fang)最(zui)低(di)首付款比(bi)例。其(qi)中(zhong)，二套(tao)住房(fang)(fang)個人住房(fang)(fang)貸(dai)款最(zui)低(di)首付款比(bi)例由(you)原(yuan)來的普通(tong)住房(fang)(fang)70%、非普通(tong)住房(fang)(fang)80%統一調整為(wei)40%。

與(yu)此同時，深圳住(zhu)建局也發布關于調整享(xiang)受(shou)優惠政(zheng)策普通(tong)住(zhu)房認定標(biao)準的通(tong)告，其中表示(shi)，經深圳市政(zheng)府同意，將深圳市享(xiang)受(shou)優惠政(zheng)策的普通(tong)住(zhu)房標(biao)準調整為：住(zhu)宅小(xiao)區建筑容積(ji)率1.0以(yi)上（含(han)1.0），且(qie)單套住(zhu)房套內(nei)建筑面(mian)積(ji)120平(ping)(ping)方(fang)米(mi)以(yi)下(xia)（含(han)120平(ping)(ping)方(fang)米(mi)）或者(zhe)單套住(zhu)房建筑面(mian)積(ji)144平(ping)(ping)方(fang)米(mi)以(yi)下(xia)（含(han)144平(ping)(ping)方(fang)米(mi)），自2023年11月23日(ri)起執行。

深圳(zhen)本次對房(fang)地產政(zheng)策作出(chu)調(diao)整主要(yao)在(zai)兩(liang)個(ge)方面，一個(ge)是(shi)(shi)降低二套房(fang)的首付(fu)比例，另一個(ge)則是(shi)(shi)對普通(tong)住宅(zhai)的認定標(biao)準，這(zhe)將降低商品房(fang)交易(yi)的稅費。相關(guan)部門表示，這(zhe)次調(diao)整旨在(zai)更好滿足居民剛(gang)性和(he)改善性住房(fang)需求。

根據樂有家方面(mian)的(de)計(ji)算，以總價(jia)800萬(wan)的(de)住(zhu)宅(zhai)為(wei)例計(ji)算，新政前它屬于(yu)非普通(tong)住(zhu)宅(zhai)，新政后屬于(yu)普通(tong)住(zhu)宅(zhai)，二(er)套房首付(fu)壓力直接減少320萬(wan)。

此(ci)次(ci)深圳普通住宅(zhai)認定標準的調整(zheng)為(wei)取消(xiao)750萬(wan)豪宅(zhai)線。主要(yao)利好的是此(ci)前總(zong)價(jia)在750萬(wan)以上的購(gou)房者。

據樂有家的(de)計算(suan)方法，稅(shui)費(fei)新政后，對于住宅滿5年，交易總價為770萬，初始登記價格是50萬的(de)商(shang)品房來衡量(liang)，稅(shui)費(fei)總共可節省達40萬。

在(zai)市場低迷的(de)背景(jing)下(xia)，深圳此前(qian)在(zai)房(fang)地(di)產政策(ce)上有所(suo)微調，但效果不明顯。

樂有家研究中心(xin)公(gong)布的(de)數據(ju)顯示，今年10月，深(shen)圳新增一手住(zhu)宅預(yu)(yu)售(shou)40.5萬(wan)平(ping)方米，庫存量仍維持在(zai)近500萬(wan)平(ping)方米的(de)高位，去化周期上升至18.5個(ge)月。成交方面雖有起色(se)，但也仍在(zai)低位，當(dang)月，深(shen)圳一手住(zhu)宅預(yu)(yu)售(shou)成交2654套，環(huan)比上漲28%。

二(er)手(shou)(shou)房(fang)市場方(fang)面，據(ju)深(shen)圳(zhen)市房(fang)地產中介協(xie)會披露數據(ju)，截至(zhi)10月30日，深(shen)圳(zhen)市共有58179套(tao)有效二(er)手(shou)(shou)房(fang)源在(zai)售，處在(zai)較高(gao)水平。今年10月，深(shen)圳(zhen)過戶(hu)成交2774套(tao)住宅，環比上漲16%。樂(le)有家(jia)研(yan)究中心認為(wei)，與(yu)新房(fang)相似(si)，二(er)手(shou)(shou)房(fang)交易流程長，過戶(hu)數據(ju)滯后性更(geng)大。10月的過戶(hu)數據(ju)更(geng)多(duo)是三季度成交單(dan)的體(ti)現(xian)，也驗證了此前二(er)手(shou)(shou)樓市在(zai)新政(zheng)刺激下的好(hao)轉(zhuan)。

價(jia)格方面，今年(nian)10月，深(shen)圳(zhen)二手房(fang)(fang)成交(jiao)(jiao)價(jia)環(huan)比下跌2%。據樂有家統計，今年(nian)10月成交(jiao)(jiao)的(de)二手房(fang)(fang)源里，已經有超(chao)7成是低于政府參(can)考(kao)價(jia)售(shou)出，這一占比與9月相比大(da)幅(fu)(fu)度(du)提升了10個點，與今年(nian)1月比更是近乎(hu)翻(fan)倍的(de)增長，顯示市場議價(jia)空間加大(da)，業(ye)主讓利更加明(ming)顯。此外，10月深(shen)圳(zhen)全市二手房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)價(jia)環(huan)比下跌0.8%，跌幅(fu)(fu)與9月持平。

在土(tu)地(di)(di)出(chu)讓條件(jian)上，深(shen)(shen)圳也進行了(le)相應的(de)調整。11月16日，深(shen)(shen)圳公(gong)共(gong)(gong)資(zi)源交易公(gong)共(gong)(gong)服務平臺掛出(chu)兩則(ze)土(tu)地(di)(di)使用權出(chu)讓公(gong)告，其中，位于深(shen)(shen)圳市龍華區的(de)宗(zong)(zong)地(di)(di)出(chu)讓條件(jian)提及“宗(zong)(zong)地(di)(di)商(shang)品住房銷售價(jia)格，請意向(xiang)競買人徑詢(xun)深(shen)(shen)圳市住房和建設局”。這也意味著，深(shen)(shen)圳在土(tu)地(di)(di)出(chu)讓中未再明確提出(chu)銷售限價(jia)。

樂有(you)家(jia)方面分(fen)析(xi)稱，從8月底以來，深圳陸續出臺包括認房不認貸(dai)、房貸(dai)利率下調，疊加此次二套房首付標準降低和豪宅線(xian)提升的政策，這些組合拳(quan)有(you)助(zhu)于進一步降低改善(shan)人群購房門檻，充分(fen)激活改善(shan)需求。

“這幾(ji)年(nian)深(shen)圳(zhen)市場(chang)熱度(du)有(you)(you)轉移，年(nian)底一般(ban)有(you)(you)婚房(fang)(fang)、購買學區房(fang)(fang)需(xu)求的(de)剛(gang)性需(xu)求，市場(chang)熱度(du)會有(you)(you)所提(ti)升，在目前樓市整體低迷(mi)的(de)情(qing)況下，此次政策發布能進(jin)一步帶動商(shang)品房(fang)(fang)市場(chang)的(de)整體活躍，提(ti)振(zhen)信心；此次政策出臺是基(ji)于(yu)(yu)對深(shen)圳(zhen)購房(fang)(fang)人群痛點的(de)深(shen)入洞察，政策出臺后有(you)(you)利于(yu)(yu)更多剛(gang)需(xu)及(ji)改(gai)善(shan)型(xing)家庭享(xiang)受稅(shui)收優惠政策，進(jin)一步降低剛(gang)需(xu)購房(fang)(fang)成本，充(chong)分滿足合理住房(fang)(fang)需(xu)求。”樂(le)有(you)(you)家續指。