南方財經全媒體見習記者王卓峰 東莞報道 家住萬科金域二期的黃先生，終于在5月(yue)(yue)賣(mai)掉了(le)手中的97平三房，代價是比預期價格(ge)降低68萬。而在3個(ge)多月(yue)(yue)前(qian)掛(gua)牌(pai)時(shi)，他還信心(xin)滿滿地(di)提前(qian)簽約了(le)另(ling)一套房子。

但松山(shan)湖二手市場行情在4、5月(yue)份(fen)趨冷，使得(de)已啟動“賣一買一”置換鏈條的(de)他措(cuo)手不(bu)及，無奈之下只能(neng)“割(ge)肉”。

近(jin)日，南方(fang)財經全媒(mei)體(ti)記者(zhe)從多(duo)方(fang)渠道了(le)解到，目前(qian)松(song)山湖(hu)二手房(fang)掛牌(pai)量處于近(jin)年高位水(shui)平，但購房(fang)者(zhe)觀(guan)望(wang)情緒較濃，讓不少(shao)像(xiang)黃先(xian)生這樣(yang)著急換(huan)房(fang)的業主預期一(yi)降再降。

受訪中介表示，目前松山(shan)湖二(er)手房(fang)掛牌均價約5.2萬(wan)(wan)元/平米，實際成交均價約4.7萬(wan)(wan)-5萬(wan)(wan)/平米，有(you)些業主(zhu)急(ji)著拋(pao)售，會(hui)把價格放得(de)更低甚至虧本(ben)來賣。

松(song)(song)山(shan)湖作為東(dong)莞(guan)房價(jia)高(gao)地之一，這樣(yang)的市(shi)況難免(mian)令松(song)(song)山(shan)湖業主們產生心理落(luo)差(cha)。

業內人士普遍認為，目前松山湖二手房價格(ge)迎(ying)來(lai)了“擠掉(diao)價格(ge)水(shui)分(fen)”的回調周期，隨著后(hou)市(shi)(shi)買賣(mai)雙方價格(ge)博弈逐步趨緩(huan)，再加(jia)上下半年購房需求(qiu)小高峰(feng)，區(qu)域(yu)二手市(shi)(shi)場或在9月后(hou)迎(ying)來(lai)翹(qiao)尾行(xing)情(qing)。

進入二手樓價回調周期

那些正在賣房的(de)業主，是最(zui)先感知到松山(shan)湖二手樓市變化的(de)人(ren)。         

陳(chen)尋（化(hua)名）名下有一套(tao)萬科虹溪諾(nuo)雅的(de)96平(ping)(ping)三房(fang)，配套(tao)不錯，商(shang)業(ye)、學校應有盡有，是松山湖知(zhi)名的(de)湖景高端小區。2月8日，該小區成交一套(tao)175平(ping)(ping)米(mi)的(de)房(fang)源(yuan)，成交價(jia)1300萬，單價(jia)高達7.4萬/平(ping)(ping)米(mi)。 

“我心理底價(jia)是620萬(wan)(wan)(wan)。”陳(chen)尋告訴南方財經全媒體記(ji)者，中介對他說，最近二(er)手房(fang)行情有點轉涼，客戶開始觀望，可以掛600萬(wan)(wan)(wan)總(zong)價(jia)試試，實(shi)際最多(duo)也(ye)只能賣到590萬(wan)(wan)(wan)。中介還說，同小區庫存也(ye)不少，賣家都想趕緊(jin)出(chu)手。4月22日，該小區成交了一(yi)套與(yu)陳(chen)尋掛牌房(fang)源相似的三房(fang)單位，總(zong)價(jia)為581萬(wan)(wan)(wan)，比最初638萬(wan)(wan)(wan)元的業主報(bao)價(jia)低了57萬(wan)(wan)(wan)，成交單價(jia)也(ye)僅約為6萬(wan)(wan)(wan)/平米。

由于咬定“一口價”，陳尋這(zhe)套房子掛(gua)出來1個(ge)多月，一個(ge)意向客戶都沒來看過。原本以為趁著東(dong)莞樓市這(zhe)波“豪宅熱”，能把(ba)手里的房子賣(mai)個(ge)好價格，但現實卻給他潑了一盆冷水。

據(ju)統(tong)計，截至今年(nian)5月(yue)，東莞千萬級以上(shang)豪宅已經成交(jiao)635套，已非(fei)常(chang)接近2022年(nian)全年(nian)648套的成交(jiao)量，完成率達98%，創(chuang)下東莞豪宅銷售新紀(ji)錄。

但豪宅市(shi)場(chang)熱銷之勢并未傳導(dao)至二手房(fang)市(shi)場(chang)，尤其是松(song)山(shan)(shan)湖(hu)。截至6月(yue)份，松(song)山(shan)(shan)湖(hu)二手房(fang)在(zai)(zai)貝殼掛牌量(liang)超過1400套，處于近年來的高位水平。從東莞市(shi)住(zhu)建局公布(bu)的成交(jiao)量(liang)來看(kan)，松(song)山(shan)(shan)湖(hu)的二手房(fang)去(qu)化率并不高，最近的4月(yue)份統計數據(ju)為65套，成交(jiao)量(liang)排在(zai)(zai)東莞33個鎮街中下游水平。

掛牌數量走高，但流(liu)動(dong)性不(bu)足，導致急售(shou)房(fang)(fang)源只能(neng)通過降(jiang)價(jia)拋售(shou)。南(nan)方(fang)財經全媒(mei)體記者(zhe)從樂有家(jia)app了解(jie)到(dao)，目前松山湖二手房(fang)(fang)掛牌均價(jia)約5.2萬元/平(ping)米(mi)，但被標注(zhu)“近期降(jiang)價(jia)”或“低于(yu)同小(xiao)區(qu)”標簽(qian)的房(fang)(fang)源，價(jia)差幅(fu)度在(zai)10萬元至100多萬元不(bu)等(deng)，占總掛牌房(fang)(fang)源比例超20%。

譬如，萬(wan)科虹溪諾(nuo)雅一個137平米大三房(fang)單位，近(jin)期(qi)掛牌(pai)價下降了60萬(wan)元；而星城翠瓏灣149平米四房(fang)，掛出700萬(wan)元，低(di)于同小區相似單位近(jin)130萬(wan)元；甚至有樓(lou)盤3字頭就能拿下。

在(zai)中介看來，松(song)山(shan)湖二(er)手房行情(qing)已進入買方(fang)市場，萬(wan)科虹溪諾(nuo)雅、錦(jin)繡山(shan)河、紫檀山(shan)、金域(yu)松(song)湖等(deng)優質小(xiao)區房源(yuan)實(shi)際成交價(jia)比(bi)掛牌價(jia)要低(di)10%-20%左右。據樂(le)有家一門(men)店經(jing)理透露(lu)，松(song)山(shan)湖片區的二(er)手房實(shi)際成交均價(jia)約4.7萬(wan)-5萬(wan)，大部分成交周期在(zai)3-5個月(yue)之(zhi)間(jian)，“有些業主急(ji)著(zhu)拋售，會把價(jia)格(ge)放得(de)更低(di)甚至虧本(ben)來賣。”

松山湖近一年房價走勢   數據來源：吉屋網      

事實(shi)上，從(cong)吉屋網近一年(nian)(nian)的數據可以看到，松山湖(hu)板塊內一二(er)手房(fang)價(jia)呈倒掛(gua)的態勢，但價(jia)差不斷在收窄(zhai)，今年(nian)(nian)5月(yue)份(fen)收窄(zhai)幅度明(ming)顯。這表(biao)明(ming)，隨著二(er)手房(fang)交易(yi)遇冷(leng)以及局部樓盤的房(fang)源大幅降價(jia)，松山湖(hu)二(er)手房(fang)價(jia)格(ge)迎來(lai)了“擠掉價(jia)格(ge)水分”的回調周期。

廣東中原(yuan)項目部總經理黃(huang)韜向南方(fang)財經全媒體記者表(biao)示，松山湖(hu)二手樓價存在“虛高”現象，短期內幾近瓶頸(jing)。究其原(yuan)因一(yi)方(fang)面剛需客戶(hu)對松山湖(hu)高價接(jie)受度有(you)限，選擇往周邊(bian)鎮區外溢(yi)；另一(yi)方(fang)面，目前松山湖(hu)購房(fang)(fang)還是以改(gai)善(shan)型高凈值客戶(hu)為主，但這類客群畢(bi)竟不是市場上的主流，難以消化(hua)二手房(fang)(fang)市場大量的高價房(fang)(fang)源。

按照量在價(jia)先的規律，沒有購買力支(zhi)撐，房價(jia)自然(ran)很難繼續往(wang)上漲。  

易居(ju)研究院智(zhi)庫中心研究總監嚴躍進也持相似觀(guan)點，“松山(shan)湖的(de)產(chan)業(ye)以高(gao)(gao)端電(dian)子信息、機器(qi)人(ren)、生物(wu)技(ji)(ji)術(shu)等為主，這些產(chan)業(ye)崛起帶來了大量的(de)高(gao)(gao)端技(ji)(ji)術(shu)人(ren)群(qun)，這部分新富群(qun)體收入不錯，一直是松山(shan)湖的(de)購房(fang)主力，他們更寄望于通過買房(fang)實現財富增值，但樓市預期的(de)改變對購買行為有很(hen)大影響(xiang)。”

這種購(gou)房群體結構導致的(de)結果是，當(dang)樓市(shi)上(shang)升時，松山湖(hu)“高薪(xin)+年輕”的(de)氛圍下(xia)，需求很容易爆棚(peng)；但當(dang)樓市(shi)下(xia)行時，一(yi)旦非理性需求退去(qu)，理性的(de)剛(gang)需和改(gai)善客無法對(dui)價格虛高的(de)二手房市(shi)場起到支撐作用。

市場降溫帶來的置換難題 

回顧去年11月(yue)份(fen)到12月(yue)份(fen)，受疫情影響，松山湖二(er)手市場需求(qiu)受到積壓(ya)。今年1-3月(yue)份(fen)，壓(ya)抑的(de)需求(qiu)在得(de)到釋放，二(er)手房成交量從33套/月(yue)提升(sheng)至84套/月(yue)，一些觀望的(de)客戶(hu)也因(yin)當時(shi)的(de)市場熱度升(sheng)溫而被裹(guo)挾(xie)入市。

有貝殼找房經紀人向南方財經全媒體記者透露，3月底(di)，松山(shan)湖二手房行情(qing)較熱(re)的時候，一(yi)位客(ke)戶怕繼(ji)續漲價，就(jiu)定下一(yi)套總價800萬(wan)并帶優質(zhi)學(xue)區(qu)的房子(zi)，現在著(zhu)急(ji)賣掉(diao)名(ming)下那(nei)套松山(shan)湖的房子(zi)。

“我帶了(le)好幾個意向買(mai)家來(lai)看，甚至有(you)的看過兩三遍，就(jiu)是沒有(you)最終下手。”中介向南方財經全媒(mei)體記者透露，現在(zai)掛牌出售房(fang)子的業主(zhu)有(you)很多是置換需求，相當于(yu)“賣(mai)一(yi)買(mai)一(yi)”的連環單。但4、5月份以來(lai)市場降(jiang)溫，掛牌的房(fang)子仍舊(jiu)沒有(you)賣(mai)出去，現在(zai)比較(jiao)擔(dan)心由(you)于(yu)賣(mai)不出去房(fang)子而導致(zhi)買(mai)房(fang)違約。

貝(bei)殼的(de)研(yan)報(bao)(bao)也(ye)佐證了上述觀點(dian)。據貝(bei)殼找房(fang)研(yan)究報(bao)(bao)告(gao)稱，目前全國范圍內二(er)手房(fang)業主(zhu)掛盤的(de)主(zhu)要原因，并不是所(suo)謂的(de)投資客(ke)拋盤離場，而(er)是“老換(huan)新”、“小換(huan)大(da)”的(de)改善(shan)(shan)置換(huan)需(xu)求(qiu)(qiu)。上海(hai)、北京(jing)等一線(xian)城市改善(shan)(shan)換(huan)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)占比(bi)超過7成，而(er)像東莞這樣的(de)二(er)線(xian)城市換(huan)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)占比(bi)也(ye)超過5成。

嚴(yan)躍進(jin)表示，當(dang)前松山(shan)湖在售(shou)二手房源不斷增多，市場(chang)觀望情(qing)緒增加(jia)，導致“買一(yi)(yi)(yi)(yi)賣一(yi)(yi)(yi)(yi)”置換鏈(lian)條運轉不暢，預計(ji)市場(chang)在未來一(yi)(yi)(yi)(yi)兩個月會經歷一(yi)(yi)(yi)(yi)個階(jie)段性(xing)筑底的過程。

從(cong)政(zheng)策端來(lai)看，雖然4月東莞(guan)出(chu)臺了“帶(dai)押過戶”政(zheng)策，但政(zheng)策目的(de)在(zai)于優化交易流程(cheng)，提升交易效率，對市(shi)(shi)場供(gong)需端預(yu)期及入市(shi)(shi)行為是(shi)否(fou)產生實質(zhi)性影響(xiang)，還有待觀察(cha)。黃韜(tao)表示(shi)，如果沒有更多利好政(zheng)策出(chu)臺，預(yu)計市(shi)(shi)場暫不會明顯回暖(nuan)。6月份(fen)想快速成交，降價是(shi)最快的(de)途徑。

南方財經全媒體記者還了(le)解到，松(song)山湖(hu)(hu)二手房(fang)業主普遍擔心，當(dang)前東莞豪(hao)宅(zhai)打新的行情會(hui)分流(liu)松(song)山湖(hu)(hu)二手市(shi)場潛在買家(jia)，讓(rang)上述筑(zhu)底期延長。比如(ru)說(shuo)華僑城松(song)湖(hu)(hu)源(yuan)岸(an)首批(pi)產品近日推出市(shi)場，備案價4.6-5.6萬(wan)元(yuan)/平米，357套房(fang)源(yuan)開盤即售罄；萬(wan)科瑧(jin)山境推1、2號樓180套房(fang)源(yuan)，備案價約5.5萬(wan)元(yuan)/平米，目前認購登記已超350人，搖號基本成定局。

畢竟，在(zai)當前(qian)的(de)樓市(shi)行情中(zhong)，差不多的(de)價位(wei)，購房(fang)者可(ke)選擇(ze)的(de)新房(fang)相對更多。黃韜(tao)認為，“就算(suan)是兩(liang)個市(shi)場(chang)交(jiao)叉的(de)客(ke)戶群體，新房(fang)市(shi)場(chang)在(zai)開發(fa)商回(hui)款需求的(de)推動(dong)下，相較二手房(fang)市(shi)場(chang)也更占優勢。”

在黃(huang)韜看來，隨著后(hou)市買賣雙方價格博弈逐步趨(qu)緩(huan)，再(zai)加上年末購(gou)房需求小(xiao)高峰，松(song)山(shan)湖二手房市場或(huo)在9月后(hou)迎來明(ming)顯翹尾行情。