南方財經全媒體記者 翁榕濤 廣州報道

6月(yue)1日(ri)晚間，建發股份（600153.SZ）發布重大資產(chan)購買報(bao)告書（以下(xia)簡稱(cheng)報(bao)告書），首次披露了(le)具(ju)體收(shou)購股份和收(shou)購價(jia)格。上市公司(si)及(ji)其控股子公司(si)聯(lian)發集團擬向紅星控股支付現(xian)金購買其持有的(de)美凱(kai)龍（601828.SH）29.95%的(de)股份，交易(yi)價(jia)格為62.86億元。

美凱龍目(mu)前總(zong)股(gu)本為(wei)43.55億股(gu)，以2023年(nian)一季度財報公(gong)布的(de)歸(gui)屬于上市公(gong)司股(gu)東的(de)所有者權益537.48億元(yuan)進行計(ji)算(suan)，每股(gu)凈(jing)資產為(wei)12.34元(yuan)，因(yin)此(ci)此(ci)次4.82元(yuan)/股(gu)的(de)收(shou)(shou)購價格，相當于建(jian)發股(gu)份以不到4折的(de)價格進行收(shou)(shou)購。

消息傳出后的第二天(tian)，雙方股價表(biao)現不(bu)一。截至(zhi)6月2日收盤時，美凱龍報(bao)收4.91元(yuan)/股，當天(tian)上漲3.59%；建發(fa)股份報(bao)收11.30元(yuan)/股，當天(tian)上漲1.62%。

盡管建發(fa)股份(fen)有所上漲，但(dan)仍跑(pao)輸(shu)地產板塊大盤。申萬(wan)一級指數顯示6月(yue)2日房地產板塊整體(ti)上漲3.85%。此外自今年1月(yue)份(fen)首次(ci)披(pi)露收購(gou)意(yi)向以來，建發(fa)股份(fen)整體(ti)股價有所下跌。

美(mei)凱龍和(he)建發股份雙方(fang)的股價(jia)走勢不一，也表現(xian)出雙方(fang)投資者對此次交易的心(xin)態不同。

一(yi)方(fang)面，建(jian)發股(gu)份投(tou)資者對美(mei)凱(kai)龍債務纏身存在(zai)擔憂(you)；另一(yi)方(fang)面，美(mei)凱(kai)龍投(tou)資者則認為(wei)國資背(bei)景(jing)股(gu)東入主后(hou)有助(zhu)(zhu)于(yu)幫助(zhu)(zhu)企業(ye)走(zou)出困境，此次重大(da)資產收購究竟是達成1+1大(da)于(yu)2的(de)正向(xiang)效果，還是整合不(bu)順利導致深陷泥潭，仍有待后(hou)續觀(guan)察(cha)。

地產黑馬跨界收購家居龍頭

在房地(di)產行業發(fa)展艱難的這兩年(nian)，建發(fa)股份(fen)卻能趁勢而起，儼然(ran)成為地(di)產界的“黑馬(ma)”，不僅在土地(di)市(shi)場上(shang)持續擴張(zhang)，還斥巨資跨界收(shou)購家居龍(long)頭股份(fen)，有望一躍成為控股股東。

建發股份(fen)2022年(nian)財報顯示，全年(nian)歸母凈(jing)利(li)潤為62.82億元，也就是建發股份(fen)將過去(qu)一整年(nian)的凈(jing)利(li)潤拿來購買了美凱龍的股份(fen)。

回(hui)顧過去兩(liang)年(nian)(nian)(nian)，不(bu)少大型房(fang)企(qi)被債務纏身，陷入現金流困境，但建發股份卻能逆勢發展，憑借國資背景、暢(chang)通的融資渠道(dao)，在2021、2022年(nian)(nian)(nian)期間頻繁拿地，共拿地176宗。從腰(yao)部房(fang)企(qi)一步躍升(sheng)為頭部房(fang)企(qi)，2022年(nian)(nian)(nian)全(quan)口徑銷(xiao)售額達到1700.2億元，躋身行業第(di)十名(ming)，較2021年(nian)(nian)(nian)快速提升(sheng)11名(ming)。

不過(guo)值(zhi)得(de)注意的是，就建發(fa)股份最新(xin)季度(du)的財報數據來看，凈利(li)潤出現了明(ming)顯(xian)下滑。2023年(nian)第一季度(du)，建發(fa)股份合并報表的營業收入達(da)到1675億元(yuan)，同比增長11.20%；實現歸母(mu)凈利(li)潤7.96億元(yuan)，同比下降(jiang)22.66%。

在解釋(shi)一季(ji)度(du)凈利(li)潤(run)下滑的(de)原(yuan)(yuan)因時，建發股份財(cai)務(wu)總監魏卓表示(shi)，“主(zhu)(zhu)要(yao)是(shi)因為一季(ji)度(du)房地產業(ye)務(wu)分(fen)部貢獻(xian)的(de)歸(gui)母(mu)凈利(li)潤(run)同比減少1.57億(yi)元(yuan)，主(zhu)(zhu)要(yao)原(yuan)(yuan)因包(bao)括公司房地產開發業(ye)務(wu)在竣工和結算(suan)方面存在較(jiao)為明(ming)顯的(de)季(ji)節性波動，2023年一季(ji)度(du)竣工交付(fu)的(de)地產項目(mu)數量較(jiao)少，結算(suan)的(de)收入和利(li)潤(run)均同比下降。”

報告書指出，建(jian)發股份主營(ying)業務(wu)(wu)包括(kuo)供應鏈運(yun)營(ying)業務(wu)(wu)和房地產業務(wu)(wu)兩大類，收購美凱(kai)龍后，建(jian)發股份將新(xin)增家居商場服務(wu)(wu)等業務(wu)(wu)。本次交易將助力為上市公司提供新(xin)的利潤增長點，并與現有業務(wu)(wu)形成協同支持。

以2022年財務數(shu)據進行測算，收購完成(cheng)后(hou)建(jian)發(fa)股份(fen)總(zong)資產將從6647億(yi)元增加至7928億(yi)元，總(zong)負債將從4994億(yi)元增加至5768億(yi)元，資產負債率從75.13%減至72.75%。

而在(zai)業(ye)績方面(mian)，營業(ye)收入將從8328億元(yuan)增(zeng)加至8469億元(yuan)，略增(zeng)1.69%；歸母凈利潤從62.81億元(yuan)增(zeng)加至161.57億元(yuan)，大增(zeng)157%。

建發股份相(xiang)關負責(ze)人表示，“如(ru)果本次(ci)收(shou)(shou)購成(cheng)功，短期來(lai)看，建發股份的每股凈(jing)資產(chan)、每股收(shou)(shou)益等指(zhi)標都會(hui)上升(sheng)。由于(yu)本次(ci)交(jiao)易(yi)價格(ge)低于(yu)美(mei)凱龍(long)的凈(jing)資產(chan)，因此不會(hui)確認(ren)商譽，而是確認(ren)重(zhong)組收(shou)(shou)益。”此外(wai)，長期來(lai)看，隨著后續(xu)美(mei)凱龍(long)控制經營管理成(cheng)本、提高(gao)經營管理效率，未來(lai)將(jiang)會(hui)繼續(xu)提升(sheng)建發股份的每股收(shou)(shou)益。

收(shou)并購(gou)后(hou)的(de)管(guan)理(li)問(wen)題也(ye)是(shi)投資者關心的(de)熱點(dian)問(wen)題。報(bao)告書指出，在交割日的(de)一(yi)個月內，會(hui)(hui)進行董(dong)事會(hui)(hui)、監事會(hui)(hui)、高級管(guan)理(li)人員改(gai)選相關事宜。

具(ju)體而言，交割日后美(mei)凱龍非(fei)獨立(li)董(dong)事中(zhong)，由(you)建發(fa)股份(fen)(fen)提(ti)名(ming)的人(ren)士不少于5名(ming)，并且董(dong)事長由(you)建發(fa)股份(fen)(fen)提(ti)名(ming)董(dong)事擔任，除非(fei)經(jing)建發(fa)股份(fen)(fen)書(shu)面(mian)同意(yi)，美(mei)凱龍及(ji)其關聯(lian)方不會(hui)作出任何導致公司董(dong)事會(hui)總人(ren)數增加(jia)的行為(wei)。

此外(wai)，美凱龍公(gong)司的(de)財務負(fu)責人(ren)也(ye)要由建發(fa)股份推(tui)薦人(ren)選擔任。其他高級(ji)管(guan)理(li)(li)人(ren)員雙方(fang)均有(you)(you)權(quan)推(tui)薦，并(bing)由董事會聘(pin)任。交割日后(hou)3年內，除本協(xie)議(yi)另有(you)(you)約定、履(lv)職表現嚴(yan)重不(bu)及(ji)預期或出現不(bu)適(shi)合繼(ji)續履(lv)職的(de)情形，公(gong)司核心管(guan)理(li)(li)團隊(dui)應當(dang)維(wei)持穩定。

此前在(zai)(zai)投資者(zhe)說明會上(shang)，建發股(gu)份相關(guan)負責人表示，“關(guan)于未來(lai)的(de)(de)經(jing)(jing)營管理(li)權，公司(si)將(jiang)充分尊重(zhong)現有經(jing)(jing)營管理(li)層的(de)(de)穩定(ding)性，由于建發股(gu)份也在(zai)(zai)供應鏈(lian)運(yun)營業(ye)務、商(shang)業(ye)運(yun)營有豐富的(de)(de)管理(li)經(jing)(jing)驗(yan)和運(yun)營能力，未來(lai)雙(shuang)方(fang)(fang)將(jiang)通過友好協商(shang)方(fang)(fang)式，共同深(shen)度(du)參與美凱龍的(de)(de)經(jing)(jing)營管理(li)。”

債務風險仍存一定隱憂

6月1日(ri)晚間，美凱龍(long)也發(fa)布公(gong)告表示，公(gong)司收(shou)到紅(hong)星控股通(tong)知，建發(fa)股份(fen)、聯發(fa)集團收(shou)購公(gong)司控制權方案已獲建發(fa)股份(fen)董事會審議通(tong)過。 

值得一提(ti)(ti)的(de)是(shi)，美(mei)凱龍同日還發(fa)布了一份《關于控(kong)股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東部分股(gu)(gu)(gu)份被司(si)法標記(ji)的(de)公(gong)告》，里面提(ti)(ti)及(ji)控(kong)股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東紅星控(kong)股(gu)(gu)(gu)直接持(chi)有(you)美(mei)凱龍52.86%股(gu)(gu)(gu)份。近(jin)期(qi)，被司(si)法標記(ji)股(gu)(gu)(gu)份數為(wei)7759.萬(wan)股(gu)(gu)(gu)，占其(qi)所(suo)持(chi)股(gu)(gu)(gu)份總數的(de)3.37%，占公(gong)司(si)總股(gu)(gu)(gu)本(ben)的(de)1.78%。

上述被股(gu)(gu)(gu)份司法標記后(hou)，紅星控股(gu)(gu)(gu)及其(qi)一(yi)致行動(dong)人股(gu)(gu)(gu)份涉及被司法凍(dong)結、司法標記的股(gu)(gu)(gu)數為(wei)5.24億股(gu)(gu)(gu)，占紅星控股(gu)(gu)(gu)及其(qi)一(yi)致行動(dong)人合計(ji)持有公司股(gu)(gu)(gu)份總數的21.93%，占公司總股(gu)(gu)(gu)本(ben)比例為(wei)12.03%。

報告書(shu)指(zhi)出，紅(hong)星(xing)控股(gu)部分(fen)股(gu)份質(zhi)(zhi)(zhi)押已逾(yu)補(bu)充質(zhi)(zhi)(zhi)押預警線，部分(fen)股(gu)份質(zhi)(zhi)(zhi)押已逾(yu)平倉線， 部分(fen)股(gu)份質(zhi)(zhi)(zhi)押現值已低于補(bu)充質(zhi)(zhi)(zhi)押預警線。同時，紅(hong)星(xing)控股(gu)及(ji)其實際控制人車(che)建(jian)興存在負有數額較大債務(wu)到期未清償及(ji)與經濟糾紛有關的重大民事訴訟或者仲裁(cai)的情(qing)形(xing)。

若紅星(xing)控(kong)(kong)股所(suo)持標的公司(si)股份(fen)在(zai)交割前進一步出(chu)現質押、凍結等權利限制(zhi)，且(qie)無法(fa)在(zai)交割前解除標的股份(fen)上的權利限制(zhi)，相(xiang)關股份(fen)可能存在(zai)無法(fa)過戶的風(feng)險，且(qie)可能影響上市公司(si)控(kong)(kong)制(zhi)權穩定性，提(ti)醒(xing)投資者注意(yi)相(xiang)關風(feng)險。

大量上(shang)市公司股份(fen)被凍結和司法標(biao)記，側面也體現了控(kong)股股東紅(hong)星(xing)控(kong)股和實控(kong)人車(che)建興資(zi)金緊張。

根據(ju)紅星控股2022年年報(bao)顯示，期末(mo)資產(chan)負(fu)債率為(wei)66.52%；負(fu)債總額為(wei)1147.36億(yi)元，其中(zhong)，流動負(fu)債為(wei)531.87億(yi)元，非流動負(fu)債為(wei)615.49億(yi)元。

而與龐大(da)的債務相比，紅(hong)星(xing)控股2022年(nian)末的現金及現金等價(jia)物(wu)僅40.91億元(yuan)，存在較大(da)資金缺口。

早在2021年(nian)，紅星控股實控人(ren)車建興(xing)就開(kai)始了(le)一系列甩賣資產的(de)動作，此次出售上市公司(si)美凱龍股份也僅僅是其中一步(bu)。

2021年6月(yue)，紅(hong)(hong)星(xing)控股曾將(jiang)旗下7家物(wu)流子(zi)公(gong)司(si)以23.12億(yi)元出(chu)售(shou)給遠(yuan)洋資本；2021年7月(yue)，紅(hong)(hong)星(xing)企發70%的股權以40億(yi)元的價(jia)格出(chu)售(shou)給了(le)遠(yuan)洋集(ji)團；2021年10月(yue)，紅(hong)(hong)星(xing)美(mei)凱(kai)龍(long)以近6.96億(yi)元的價(jia)格將(jiang)子(zi)公(gong)司(si)美(mei)凱(kai)龍(long)物(wu)業(ye)的80%股權賣給了(le)旭輝永升；2022年9月(yue)，紅(hong)(hong)星(xing)美(mei)凱(kai)龍(long)曾公(gong)告稱準備抵押紅(hong)(hong)星(xing)美(mei)凱(kai)龍(long)上海(hai)總部大樓(lou)。

“關于美(mei)凱(kai)(kai)龍的(de)負債，市場上(shang)的(de)很多投資(zi)者未仔細分析上(shang)市公(gong)司(si)的(de)財務報(bao)表(biao)，混(hun)淆了股東美(mei)凱(kai)(kai)龍控(kong)股和上(shang)市公(gong)司(si)美(mei)凱(kai)(kai)龍的(de)債務情況。”建發股份相關人士表(biao)示。

截至2022年(nian)9月30日，美(mei)凱龍合并總負債(zhai)為(wei)(wei)756億(yi)元(yuan)，其中有(you)息(xi)負債(zhai)約為(wei)(wei)382億(yi)元(yuan)。建發股(gu)(gu)(gu)份認(ren)為(wei)(wei)，美(mei)凱龍有(you)息(xi)負債(zhai)部分(fen)(fen)有(you)兩個(ge)突出的特點：一，長期借(jie)款(kuan)(kuan)為(wei)(wei)主，長期借(jie)款(kuan)(kuan)（含一年(nian)內到期295億(yi)元(yuan)，這部分(fen)(fen)借(jie)款(kuan)(kuan)以商場(chang)物(wu)業(ye)作為(wei)(wei)抵(di)押(ya)物(wu)進行的融資，對應抵(di)押(ya)物(wu)資產價值遠超長期借(jie)款(kuan)(kuan)金額(e)；二，子(zi)公司(si)借(jie)款(kuan)(kuan)為(wei)(wei)主，大部分(fen)(fen)債(zhai)務在(zai)子(zi)公司(si)，而不是在(zai)上(shang)市公司(si)層面(mian)，需(xu)要控股(gu)(gu)(gu)股(gu)(gu)(gu)東擔保的較少。

除了負債(zhai)以外，美凱(kai)龍(long)接下來的(de)發展態勢或許(xu)更(geng)受投(tou)資者關注。2023年一季度，美凱(kai)龍(long)實(shi)現營業收入26.17億(yi)(yi)元，同比(bi)下降22.47%；歸屬于上市公司股(gu)東的(de)凈利潤(run)1.46億(yi)(yi)元，同比(bi)下降79.1%。

可以看出，在(zai)家居行業還處于弱復蘇階(jie)段的情況下(xia)，美凱龍以促銷手段帶動(dong)銷量的趨勢明顯，毛利(li)率有所下(xia)降。2023年(nian)一(yi)季度公司已開業自營商(shang)場(chang)取得營業收(shou)入(ru)16.41億元(yuan)，比(bi)上年(nian)同期減少(shao)24.4%，毛利(li)率為71.9%，相比(bi)2022年(nian)同期毛利(li)率減少(shao)4.2個百分點(dian)。

報告書指出，隨著行業互聯網水平(ping)的(de)(de)(de)提升(sheng)，線上銷售家(jia)(jia)居(ju)(ju)(ju)產品的(de)(de)(de)品牌(pai)商(shang)(shang)及經營線上家(jia)(jia)居(ju)(ju)(ju)的(de)(de)(de)電子商(shang)(shang)務(wu)平(ping)臺也可能分流一(yi)部分消費者，為家(jia)(jia)居(ju)(ju)(ju)裝飾及家(jia)(jia)具商(shang)(shang)場的(de)(de)(de)經營管(guan)理(li)業務(wu)引入新的(de)(de)(de)競(jing)爭(zheng)者，削弱家(jia)(jia)居(ju)(ju)(ju)廠商(shang)(shang)對(dui)家(jia)(jia)居(ju)(ju)(ju)商(shang)(shang)場的(de)(de)(de)進駐意愿，并進而影響標的(de)(de)(de)公司家(jia)(jia)居(ju)(ju)(ju)商(shang)(shang)場的(de)(de)(de)出租率(lv)。面對(dui)日(ri)趨激烈的(de)(de)(de)行業競(jing)爭(zheng)，美凱龍的(de)(de)(de)市場占有(you)率(lv)及盈利能力(li)存在(zai)可能下降(jiang)的(de)(de)(de)風險。