21世紀經濟報道 見習記者黎雨辰 北京報道  隨(sui)著(zhu)公(gong)募REITs發行趨于常態化，多只在(zai)2022年(nian)成立并上市(shi)的(de)產品(pin)，也在(zai)近期(qi)迎來了首個年(nian)報季。

4月4日，國(guo)金中(zhong)國(guo)鐵建REIT、華夏中(zhong)國(guo)交建REIT在上(shang)交所組織下(xia)，于同日雙(shuang)雙(shuang)召開了業(ye)績說(shuo)明會。

截至該日，兩REITs總市值超過(guo)130億元，占上(shang)交所已上(shang)市REITs的18.44%。

作為去年承壓(ya)最(zui)為顯著的(de)底層資(zi)產(chan)類(lei)型，從年報(bao)數據(ju)來看，兩只高速公(gong)路類(lei)REITs2022年的(de)可分配(pei)金(jin)額(e)均并(bing)未完全(quan)實現預(yu)期。不過在基金(jin)管理人、原始(shi)權益(yi)人的(de)高度協同下，兩項目(mu)依然取得(de)多項運營管理成果，通過降本增效，最(zui)大(da)化保(bao)障了投資(zi)者收益(yi)。

而隨著2023年高(gao)速公路(lu)(lu)的客車流(liu)量和通行(xing)(xing)費收入改善、全國收費公路(lu)(lu)對(dui)于貨車的通行(xing)(xing)費優惠政策也已結(jie)束，兩項(xiang)目相關負(fu)責人均在業績(ji)會(hui)上認為，行(xing)(xing)業的業績(ji)修(xiu)復路(lu)(lu)徑(jing)已經逐步清晰。

展望后市，2023或將是底(di)層資產創收增收、重(zhong)新煥發生(sheng)機的(de)一年。

身(shen)為(wei)創(chuang)新型投資產品，兩只公募(mu)REITs業(ye)績(ji)(ji)會(hui)的順利(li)舉(ju)辦，亦開創(chuang)了公募(mu)REITs的投資者交流(liu)先河，其本身(shen)具有(you)里程碑(bei)意義。上(shang)交所有(you)關(guan)負責人表示，未(wei)來將持續加大REITs業(ye)績(ji)(ji)說明(ming)會(hui)支持和服務力度，推動業(ye)績(ji)(ji)說明(ming)會(hui)更有(you)效地傳(chuan)遞價(jia)值。

國金中國鐵建REIT：著力踐行創新創效

公開信息顯示，國(guo)(guo)金中國(guo)(guo)鐵建REIT于2022年7月(yue)8日在上交所(suo)上市，募集規(gui)模(mo)為47.93億元(yuan)。

在(zai)3月(yue)30日最新發(fa)布的年報中，國(guo)金(jin)中國(guo)鐵建REIT自(zi)2022年7月(yue)18日成(cheng)立至2022年年底累計實現收入(ru)3.1億元(yuan)，報告期內可供分配金(jin)額3.9億元(yuan)，僅完成(cheng)招(zhao)募說明書預計金(jin)額的91.4%。

“2022年10-12月(yue)貨車通行(xing)(xing)費減免10%的政(zheng)策，均對渝遂高速重慶段車流量和(he)通行(xing)(xing)費收(shou)入產生了一定的負面影(ying)響。報告期內重慶市出現了不同程度(du)的山火、高溫等(deng)因素，也影(ying)響了居(ju)民出行(xing)(xing)意(yi)愿。”國金基金REITs投資(zi)部副總經理唐(tang)耀祥在業績會上解釋稱(cheng)。

據了解，國金中國鐵建(jian)REIT所(suo)投(tou)資的(de)基(ji)礎設施項(xiang)目——渝遂高速重慶段(duan)，其2022年全年出入口通(tong)行量為(wei)3454.11萬(wan)(wan)輛，同(tong)比下降(jiang)25.42%。項(xiang)目公司去年實現通(tong)行費收入及其他收入合計6.5億元，較招募說明書(shu)所(suo)披(pi)露(lu)的(de)年度預(yu)測收入減(jian)少了4284.87萬(wan)(wan)元。

不過和其他高(gao)速公(gong)路REITs相比，國金(jin)鐵建REIT業(ye)績韌(ren)性(xing)猶存，其91.4%的分配金(jin)額完成(cheng)率(lv)已然居(ju)于市場同行業(ye)首位(wei)。

實際上，在營收下降(jiang)的困境面(mian)前，國金(jin)基金(jin)與(yu)中鐵建重(zhong)慶(qing)投資集團作為管理(li)人與(yu)外部(bu)管理(li)機構，在2022年及(ji)時(shi)調整、優(you)化了一系(xi)列相應的運營管理(li)計劃。

而作為成(cheng)果(guo)，唐(tang)耀祥稱，項目在2022年的付現(xian)成(cheng)本在2021年預測值的基礎上進(jin)一步壓降(jiang)了(le)3048萬元。扣除特(te)殊因素后(hou)，項目去年營(ying)業成(cheng)本不到4億元，優于(yu)2021年同期表現(xian)。

記者注(zhu)意到，國金中國鐵建REIT在運營管理中，尤其重視科研(yan)技術的投入與應(ying)用。

其中在2022年，鐵建股份(fen)作(zuo)為(wei)運管(guan)機(ji)(ji)構(gou)，曾通過與(yu)重(zhong)慶交大(da)合(he)作(zuo)研發(fa)“重(zhong)點(dian)路(lu)(lu)段次(ci)(ci)生事(shi)故主動(dong)防控(kong)技(ji)術(shu)”，有效提升高速(su)公(gong)路(lu)(lu)次(ci)(ci)生事(shi)故管(guan)控(kong)能力(li)與(yu)效率。由于大(da)交通量對渝遂高速(su)公(gong)路(lu)(lu)路(lu)(lu)面(mian)抗滑性(xing)能衰減影響(xiang)較為(wei)明顯，運管(guan)機(ji)(ji)構(gou)開展(zhan)了(le)預防性(xing)養護(hu)成本與(yu)效果分(fen)析，確保了(le)“隧道養護(hu)不降低凈空高度、橋梁養護(hu)不增加自(zi)重(zhong)”。此外，項目公(gong)司還同(tong)時開發(fa)了(le)“鐵建億聯云服務(wu)”平臺(tai)，將(jiang)養護(hu)、機(ji)(ji)電(dian)、服務(wu)區(qu)管(guan)理模塊(kuai)化，推進(jin)信(xin)息化、數字化進(jin)程，進(jin)一步提升管(guan)理效率。

值(zhi)得(de)注(zhu)意的(de)是，去(qu)年四季度以來，高速公路行業(ye)已開始(shi)出現(xian)明顯(xian)業(ye)績修復(fu)空間(jian)，業(ye)內普(pu)遍認為其基本面的(de)改(gai)善確(que)定(ding)性較(jiao)高。

數據顯(xian)示，2022年12月出入口車(che)(che)流量較11月環(huan)比上(shang)漲92.56%，而隨著《關(guan)于(yu)進一步(bu)優化落實新冠肺(fei)炎疫情防控措施(shi)的通知》（下稱“新十條”）等疫情防控優化政策的陸續(xu)出臺(tai)，涉及(ji)基(ji)礎資產的疫情管控措施(shi)得到了(le)進一步(bu)放松(song)和紓解，基(ji)礎資產車(che)(che)流量逐(zhu)步(bu)回升。

展望2023年(nian)，成渝地區可期的(de)經濟(ji)發展走勢，也無疑將成為(wei)國金中(zhong)國鐵建REIT項目(mu)車流(liu)量長期增(zeng)長的(de)基礎。

2023 年 1 月，重(zhong)慶(qing)市(shi)出臺《重(zhong)慶(qing)市(shi)推(tui)動成(cheng)渝地區(qu)雙城經濟圈(quan)建設行動方案》，其中指出將加快打造成(cheng)渝地區(qu)雙城經濟圈(quan)4個“1小時交通(tong)圈(quan)”，推(tui)動形(xing)成(cheng)國(guo)際(ji)聯通(tong)，區(qu)域(yu)貫(guan)通(tong)，市(shi)域(yu)互通(tong)要素暢通(tong)的國(guo)際(ji)性綜合(he)交通(tong)樞紐集群。

國(guo)金中國(guo)鐵建REIT相關(guan)負責人告訴21世紀經(jing)濟(ji)報道記者，該方(fang)案推(tui)進(jin)后，加密了(le)(le)高速路網，便捷了(le)(le)居民(min)出行，有效地(di)實現(xian)了(le)(le)成(cheng)渝雙核(he)超大城市(shi)和(he)周邊主要(yao)城市(shi)之間的(de)互聯互通。“本(ben)(ben)項(xiang)目(mu)地(di)處川渝經(jing)濟(ji)圈中交通核(he)心區域，沿線地(di)區經(jing)濟(ji)發展活躍，因此(ci)該方(fang)案推(tui)進(jin)后對本(ben)(ben)項(xiang)目(mu)車流量的(de)引流有著積極作用。”

華夏中國交建REIT：項目處在潛在增值周期

華夏中國交(jiao)建REIT自2022年4月13日成(cheng)立，主要投資于武漢至深圳高速公路(lu)嘉(jia)魚至通城段項(xiang)目。年報(bao)顯示，至2022年年底，項(xiang)目累計(ji)實現收入3.2億元(yuan)，報(bao)告期內可(ke)供分(fen)配(pei)金額2.5億元(yuan)，完(wan)成(cheng)率86.17%，累計(ji)分(fen)紅1.78億元(yuan)。

“雖(sui)然(ran)過去一(yi)年(nian)運營的(de)環境是非常艱(jian)難的(de)，但我們和運管機構一(yi)起還是做(zuo)了最(zui)大的(de)努(nu)力。”在業(ye)績會上(shang)，華(hua)夏基(ji)金基(ji)礎設施(shi)與不(bu)動產投資部負責人莫(mo)一(yi)帆語氣誠(cheng)摯。

據莫一帆介紹，去年以來，為最(zui)大化程度保障嘉通高速(su)的(de)平穩運營、維護項目公(gong)司和(he)投(tou)資人利益，華夏基金(jin)和(he)中交投(tou)資曾(ceng)圍繞項目開展了(le)一系列降本增效工作，通過開展協定存款業務(wu)、與(yu)貸(dai)款銀行(xing)簽訂補充協議等(deng)方式調(diao)降了(le)貸(dai)款適(shi)用的(de)利率等(deng)，使基礎(chu)設施項目公(gong)司EBITDA利潤率保持在82.88%的(de)良好水平。

2022年四季度(du)末(mo)行業(ye)企穩回升后，華夏基金同(tong)樣對項目的后續(xu)經營表現寄予了樂觀展望。

記者在(zai)(zai)(zai)業績會中了解(jie)到，嘉通(tong)高速客貨比(bi)長期保持在(zai)(zai)(zai)2:8左(zuo)右，而在(zai)(zai)(zai)“新十條”出臺后，該公路客運比(bi)已經(jing)快(kuai)速回升，公路貨運周(zhou)轉量(liang)數據也恢復(fu)增長。放眼2023年，華夏(xia)交建(jian)REIT管理方認為，高速公路將(jiang)是經(jing)濟活動復(fu)蘇下優先且直(zhi)接受(shou)益(yi)的板塊(kuai)，也會在(zai)(zai)(zai)2023年展現出比(bi)較好的彈(dan)性。

“我(wo)們的(de)信心(xin)還是(shi)來自于(yu)底層資產的(de)基礎素質和(he)區(qu)域的(de)發展前景，包(bao)括基金管理人和(he)運(yun)營管理機(ji)構的(de)管理能力(li)，以及中國(guo)交建對平(ping)臺的(de)支持和(he)重視。”莫一帆指出(chu)。

2022年12月5日，華(hua)夏中國(guo)交建發布公告，稱其原始(shi)權益人——中交投資有限公司將以集中競價交易(yi)方式增持不超過1200萬份基金份額。12月7日，中交資本(ben)完成了首筆(bi)116萬份額的增持，總增持金額1008萬元。

在(zai)莫一(yi)帆看(kan)來，該增持對(dui)市(shi)場(chang)信(xin)心(xin)的(de)(de)提振十(shi)分明顯。“在(zai)增持后的(de)(de)5個交易日之內，華(hua)夏(xia)中(zhong)國交建REITs在(zai)二級市(shi)場(chang)價格上升了5%左(zuo)右。我們(men)認為這一(yi)增持展(zhan)(zhan)現了中(zhong)國交建對(dui)基(ji)金和項目未來發展(zhan)(zhan)前(qian)景的(de)(de)信(xin)心(xin)和長期投資價值的(de)(de)認可(ke)。”

在最新年報中(zhong)(zhong)記者也注意到(dao)，華夏中(zhong)(zhong)國(guo)交建小(xiao)幅調(diao)(diao)降了共計0.9億(yi)元的項目通行(xing)費收(shou)入，但同時上調(diao)(diao)了對(dui)項目資產的估值。2022年末，嘉(jia)通高速最新評(ping)估值為101.5億(yi)元，相(xiang)比于上市前(qian)的98.32億(yi)元，擁有約3%的增幅。

通行費收入下調背后，項目估(gu)值緣何反升？面對這(zhe)一(yi)(yi)投資(zi)者關切(qie)，莫一(yi)(yi)帆解答稱，和(he)其他底層(ceng)資(zi)產類(lei)(lei)型的(de)(de)REITs相比，高速公(gong)路類(lei)(lei)REITs作為特許經營(ying)權類(lei)(lei)資(zi)產，普(pu)遍具有(you)更長的(de)(de)剩余期限(xian)。而評(ping)估(gu)的(de)(de)增(zeng)值，主要為對該類(lei)(lei)資(zi)產采用(yong)現金(jin)流的(de)(de)折(zhe)現法進(jin)行評(ping)估(gu)所(suo)致。

“評估值(zhi)會出(chu)現先逐年的小(xiao)幅上升，其(qi)后逐年下降的凸(tu)顯的特點(dian)。”莫一帆指出(chu)，“從估值(zhi)結果來看(kan)，當前華夏中國交建項目正處在(zai)潛在(zai)增值(zhi)周(zhou)期。”

此外，在上市即將滿(man)一年(nian)之際(ji)，中交投資相(xiang)關負責人還在業績會(hui)上主動表(biao)示(shi)，公司與華夏基(ji)金已在積極籌(chou)備擴募的(de)相(xiang)關工作(zuo)。

中交(jiao)投(tou)資(zi)進一步(bu)向21世紀經濟報道記(ji)者介紹稱，截至2022年底，中國交(jiao)建(jian)已通車運(yun)營高速(su)公(gong)路項目(mu)(mu)52個（包含參股項目(mu)(mu)），可供擴募的(de)項目(mu)(mu)儲(chu)備豐富(fu)。預(yu)期擬擴募資(zi)產(chan)(chan)需位于經濟發達區(qu)(qu)域及經濟增速(su)較快具有增長潛力的(de)地區(qu)(qu)，并(bing)已進入穩定(ding)經營階段的(de)成熟資(zi)產(chan)(chan)。

“華夏中(zhong)(zhong)國交(jiao)建(jian)(jian)REIT作(zuo)為中(zhong)(zhong)交(jiao)集團旗(qi)下唯一(yi)的高速公路REITs上市平(ping)臺，戰(zhan)略意義重(zhong)大。中(zhong)(zhong)國交(jiao)建(jian)(jian)非常重(zhong)視與基金管理(li)人共同維護這一(yi)平(ping)臺的資(zi)本市場(chang)(chang)形象，未來將繼續以(yi)優質資(zi)產(chan)注入(ru)REITs平(ping)臺，將華夏中(zhong)(zhong)國交(jiao)建(jian)(jian)REIT做大做強，增厚投資(zi)人的收益，保持本產(chan)品在(zai)資(zi)本市場(chang)(chang)上對投資(zi)者(zhe)持續吸引(yin)力。”中(zhong)(zhong)交(jiao)投資(zi)表示。

業績說明會“首秀”：讓REITs與投資者更進一步

區別于常見公(gong)募(mu)基金(jin)產品，REITs將特(te)定不動產或(huo)基礎設施作為投資標的(de)，并擁有基金(jin)管理(li)+項目(mu)外部管理(li)的(de)特(te)點。

這一(yi)特點意味(wei)著，公(gong)募REITs的(de)資金(jin)流向(xiang)更(geng)加公(gong)開透明，信息披露特征也與上市公(gong)司接近。

作為管理主體，公募REITs基金管理人(ren)與(yu)項目運管機構(gou)、原始權(quan)益(yi)人(ren)，也因(yin)此(ci)存在打通信息(xi)壁壘(lei)、強化投(tou)(tou)資者(zhe)對項目理解(jie)與(yu)投(tou)(tou)資決策(ce)的(de)必(bi)要性。

作為REITs市場大類資產之一，高速公路REITs一直(zhi)是市場、投資者(zhe)和媒(mei)體關注的(de)焦點。在這(zhe)一背景下，本(ben)次兩只公募REITs業(ye)績會的(de)順利舉辦(ban)，可以說其本(ben)身便具有里程(cheng)碑(bei)的(de)價值(zhi)。

“兩只(zhi)高速公路(lu)REITs首(shou)次通過上交所(suo)路(lu)演中心(xin)舉辦業績說明(ming)會，是管理人履行信息披露職(zhi)責、回應投(tou)資者關(guan)切、保護投(tou)資者合法權益的(de)重(zhong)要舉措，有利于發揮管理人傳遞(di)價(jia)值(zhi)、投(tou)資者發現價(jia)值(zhi)的(de)橋(qiao)梁作用。”上交所(suo)有關(guan)負責人向記(ji)者指(zhi)出。

據上交(jiao)所(suo)(suo)介紹，為(wei)增(zeng)強投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)獲得感及(ji)互動效(xiao)果，本次(ci)業績說明會充(chong)分(fen)利用上交(jiao)所(suo)(suo)數字技(ji)術，以“現場直播+網上連線”方式舉辦，包(bao)括管(guan)理人作業績說明、回復前期征集的投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)提(ti)問、中小(xiao)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)互動問答(da)、機(ji)構投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)及(ji)媒(mei)體互動問答(da)、會議總結5個環節，總時(shi)長約1個半(ban)小(xiao)時(shi)，充(chong)分(fen)保障(zhang)了(le)投(tou)資(zi)者(zhe)(zhe)溝通(tong)訴求(qiu)。

整體來看，在業(ye)績說明環節，兩家基金(jin)管理人堅持(chi)“報喜(xi)也報憂”，分別(bie)就2022年年報主(zhu)要財(cai)務指標、項(xiang)目(mu)業(ye)績及經營情況(kuang)進行生動講解，并(bing)針對影響高速公路現金(jin)流的關鍵因素(su)作出重點(dian)回應(ying)。

在答投(tou)資(zi)者(zhe)、媒體問(wen)相關(guan)環節，基金(jin)管(guan)理人與項(xiang)目運管(guan)機構、原始(shi)權益人直面(mian)關(guan)切，圍繞(rao)市場(chang)普遍關(guan)心的(de)財務情況、經營目標、戰略(lve)方向等方面(mian)的(de)問(wen)題，實事求是(shi)地說(shuo)明(ming)情況。同時，本次業績說(shuo)明(ming)會(hui)均(jun)提前(qian)公開征集問(wen)題，圍繞(rao)投(tou)資(zi)者(zhe)關(guan)注點作(zuo)了(le)充分準備(bei)，提高(gao)了(le)說(shuo)明(ming)內容的(de)含金(jin)量(liang)。

而除了(le)(le)對項(xiang)目的(de)具(ju)體運營(ying)或財務(wu)情(qing)況(kuang)表達關切外，記者(zhe)還(huan)注意(yi)到，亦有投(tou)資(zi)者(zhe)在(zai)業(ye)績(ji)說明會上就REITs的(de)產品概(gai)(gai)念與結構(gou)、投(tou)資(zi)標(biao)的(de)本身向(xiang)項(xiang)目負責人(ren)“求(qiu)科普”。可以(yi)說，業(ye)績(ji)會的(de)召開還(huan)讓REITs這個(ge)尚且“新鮮”的(de)概(gai)(gai)念與投(tou)資(zi)者(zhe)更(geng)近了(le)(le)一(yi)步。

上交(jiao)所有關(guan)負責人(ren)表示，上交(jiao)所將切實(shi)落實(shi)進一(yi)步推進“開門(men)辦審核、開門(men)辦監管、開門(men)辦服務”行動(dong)方案要(yao)求(qiu)，加大REITs業(ye)績(ji)說明會支持(chi)和服務力(li)度，鼓勵REITs管理人(ren)用好用足上交(jiao)所路演(yan)中心(xin)平臺，推動(dong)業(ye)績(ji)說明會提質增效(xiao)，更有效(xiao)地傳(chuan)遞(di)價值(zhi)。

“上交所也將(jiang)支持已(yi)上市REITs通過(guo)擴募(mu)做優做強，促進投融(rong)資(zi)良(liang)性循環(huan)。著力在提(ti)升投資(zi)者體驗感(gan)和獲得感(gan)、提(ti)高投資(zi)者參與度等方面下功(gong)夫，保護投資(zi)者合(he)法權(quan)益(yi)，不斷厚植敬畏投資(zi)者的市場文化(hua)。”相關負責(ze)人稱(cheng)。