21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道

公(gong)積(ji)(ji)金(jin)及(ji)其貸款(kuan)作為購房者最重(zhong)要的(de)資(zi)金(jin)渠道，其支持(chi)住房需求(qiu)的(de)作用愈發顯現。去年(nian)以(yi)來，各地因城施策，密(mi)集出臺了(le)一系列公(gong)積(ji)(ji)金(jin)新政，有(you)效降低(di)了(le)購房者的(de)資(zi)金(jin)壓力，也有(you)力支持(chi)了(le)購房需求(qiu)的(de)釋(shi)放(fang)。

進入2023年，公積金相關支持政策的出臺也未放慢步伐。據21世紀經濟報道記者不完全統計，截至3月16日，共有北京、南京、常州、濟南、揚州、達州、南陽、梅州、徐州、合肥、玉溪等51個城市優化了公積金政策。

“商轉(zhuan)公(gong)”、公(gong)積金(jin)(jin)(jin)用作首付(fu)款(kuan)、提(ti)(ti)高(gao)(gao)公(gong)積金(jin)(jin)(jin)貸款(kuan)額度(du)、降低(di)公(gong)積金(jin)(jin)(jin)首付(fu)比例、放(fang)寬公(gong)積金(jin)(jin)(jin)貸款(kuan)條件、“一人購(gou)房全家(jia)幫”、支持(chi)并提(ti)(ti)高(gao)(gao)租房提(ti)(ti)取公(gong)積金(jin)(jin)(jin)額度(du)等政策“應出(chu)盡出(chu)”，為(wei)樓市企穩回升提(ti)(ti)供了動力(li)。

在一(yi)系(xi)列(lie)需求端政策的支持(chi)之下，開年樓市復蘇企(qi)穩態(tai)勢明(ming)朗(lang)。國(guo)家統(tong)計局最(zui)新數據顯(xian)示，房地產投資、銷(xiao)售、資金(jin)來源(yuan)等關(guan)鍵(jian)數據都有改善，2月(yue)70城(cheng)新房、二手房價格環比(bi)雙雙實現轉(zhuan)正。

切實降低購房成本

3月13日，南陽市(shi)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金管(guan)理委員會辦公(gong)室宣布(bu)，對部分公(gong)積(ji)(ji)金貸(dai)(dai)款政策予以(yi)調整，將二套房(fang)首付(fu)款比例(li)從30%降至20%，并提高了住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)(ji)金的(de)(de)貸(dai)(dai)款比例(li)，購買新建普通商(shang)品住(zhu)房(fang)的(de)(de)，貸(dai)(dai)款額由“不(bu)得超過網簽備案(an)合(he)(he)同房(fang)屋(wu)總價(jia)(jia)的(de)(de)70%”提升到“不(bu)得超過網簽備案(an)合(he)(he)同房(fang)屋(wu)總價(jia)(jia)的(de)(de)80%”；購買二手(shou)住(zhu)房(fang)的(de)(de)，貸(dai)(dai)款額由“不(bu)得超過契稅完(wan)稅憑(ping)(ping)證房(fang)產計稅價(jia)(jia)格的(de)(de)70%”提升到“不(bu)得超過契稅完(wan)稅憑(ping)(ping)證房(fang)產計稅價(jia)(jia)格的(de)(de)80%”。

3月10日，廣東梅州將(jiang)住房(fang)公積金貸款雙方繳存最高額度由原來的40萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)調整為(wei)(wei)50萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，單方繳存最高額度從25萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)調整為(wei)(wei)30萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)，異地繳存職工貸款最高額度從20萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)調整為(wei)(wei)25萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)。

“降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度”，正是公積金政策工具箱里最為常見的兩種舉措，也是減輕購房人資金壓力的普適政策。

去年以來，多(duo)數(shu)城市將首套房公積(ji)金(jin)首付(fu)比例從(cong)上一(yi)個樓市周期的30%調(diao)降至20%，并且(qie)公積(ji)金(jin)貸款額度也(ye)提升了數(shu)萬(wan)到(dao)幾(ji)十萬(wan)元不等(deng)。

值得(de)注意的是，在這(zhe)一輪(lun)樓市周期(qi)里(li)，公積金政策也在結合(he)實際、銳意創新。

2月27日，南(nan)(nan)京住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)管理中心發布《關(guan)于優化南(nan)(nan)京市提取住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)支付購(gou)房(fang)款(kuan)相(xiang)關(guan)規定的實施細(xi)則(ze)》明確，在南(nan)(nan)京市購(gou)買新建商品住(zhu)房(fang)或存量(liang)住(zhu)房(fang)的，允許用個人住(zhu)房(fang)公積(ji)金(jin)賬戶內余額作為(wei)購(gou)房(fang)前期資金(jin)。

不只是南京，包括駐馬店、大連、清遠、泉州、惠州、中山、青島、珠海、廈門等在內的超過20個城市都發布了支持提取公積金用作首付款的政策。

按照往年的購(gou)(gou)房(fang)(fang)流(liu)程，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人(ren)需(xu)要自(zi)籌首付款，等相關手(shou)續完成之后(hou)，才(cai)可以(yi)憑借(jie)購(gou)(gou)房(fang)(fang)資料提(ti)取公積金，補充現(xian)金流(liu)。

而在一線、強二線等房價(jia)比較高的城市(shi)里，往(wang)(wang)往(wang)(wang)籌集首(shou)付款已經(jing)成(cheng)為了年輕(qing)人(ren)購房路(lu)上的第一道(dao)“大檻”。以北京(jing)為例，目(mu)前剛需群體如果要在五環內購買(mai)“上車房”，總(zong)價(jia)多在300萬左右，按照35%的首(shou)套房首(shou)付比例，加上中介費(fei)、稅費(fei)等各(ge)類資金，首(shou)付款可(ke)能不低(di)于120萬元(yuan)。

如此一來，多個(ge)城市實行公積(ji)金用作首(shou)付(fu)款(kuan)，無疑在前(qian)期降低首(shou)付(fu)比例、提高公積(ji)金貸款(kuan)額(e)度(du)的基礎(chu)上，又將(jiang)購房壓(ya)力壓(ya)減(jian)了一個(ge)層級(ji)。

靈活運用“商轉公”

去年9月末，央行(xing)宣布(bu)下調首(shou)套(tao)房(fang)公積(ji)金貸款(kuan)利率0.15個百分點，首(shou)套(tao)房(fang)的公積(ji)金貸款(kuan)利率低至3.1%。

隨著公(gong)積(ji)金貸款成本(ben)的(de)下(xia)調(diao)(diao)，存量房商業(ye)貸款與公(gong)積(ji)金貸款的(de)差異(yi)越拉越大，部分城市的(de)購房人(ren)，前(qian)兩年買(mai)房的(de)商業(ye)貸款利率高達6%，即便(bian)經過LPR調(diao)(diao)降之后，仍然高至4.3%。于是(shi)，已經購買(mai)住(zhu)房的(de)購房人(ren)紛(fen)紛(fen)希望通過“商轉公(gong)”來降低貸款成本(ben)。

所(suo)謂“商(shang)轉公(gong)”，是指將尚未結清且已辦妥房(fang)屋(wu)所(suo)有權證的商(shang)貸轉為公(gong)積金貸款。

3月7日，南陽市(shi)住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)管理中心(xin)推出了住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)“商(shang)(shang)轉公(gong)+組合(he)貸(dai)款”。符(fu)合(he)條件的居民，可將原商(shang)(shang)業(ye)(ye)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款剩余(yu)本(ben)息超(chao)出轉住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)款金(jin)額的差額部分按照原商(shang)(shang)業(ye)(ye)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款償還，商(shang)(shang)業(ye)(ye)住房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款本(ben)金(jin)剩余(yu)余(yu)額轉為住房(fang)(fang)(fang)公(gong)積金(jin)貸(dai)款。

此前在2月23日(ri)(ri)，揚州公積金(jin)管理中(zhong)心發布公積金(jin)購(gou)房新政，自2023年(nian)3月1日(ri)(ri)起，開始受理首次使用公積金(jin)貸款的(de)申(shen)請人家庭的(de)“商轉公”申(shen)請；自2023年(nian)4月1日(ri)(ri)起，全(quan)面受理符合條件的(de)申(shen)請人家庭的(de)“商轉公”申(shen)請。

據21世紀經濟報道記者了解，南陽、揚州、福州、常州、漢中、洛陽、威海、臨沂、平頂山、蘭州等城市陸續推出了“商轉公”政策，并優化了“商轉公”的轉貸方式。其中，威海將“商轉(zhuan)公(gong)”貸款(kuan)辦(ban)理商業住房貸款(kuan)不超過三年(nian)的限制，調(diao)整為取(qu)得(de)房屋不動(dong)產權(quan)證后即可申請，臨沂將“商轉(zhuan)公(gong)”最(zui)高(gao)貸款(kuan)額度提至50萬元。

購房(fang)人把(ba)商業貸(dai)款(kuan)轉化為公積(ji)金貸(dai)款(kuan)后，房(fang)貸(dai)利率將得到有(you)效(xiao)降(jiang)低，每個月的還款(kuan)額也將隨之減少。

在(zai)“商轉公”的(de)轉貸(dai)過程(cheng)中，“以貸(dai)沖貸(dai)”方(fang)式更加便民(min)。

以平頂山市執行(xing)(xing)(xing)的(de)(de)(de)政(zheng)策為例，符合條(tiao)件的(de)(de)(de)購房人(ren)可以辦理順位抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)手續(xu)，無需將原(yuan)來(lai)的(de)(de)(de)商(shang)業貸(dai)(dai)款完(wan)全結清，而(er)只需要(yao)結清商(shang)業貸(dai)(dai)款與(yu)公(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款的(de)(de)(de)差額(e)部分，待(dai)公(gong)積(ji)金中(zhong)(zhong)(zhong)心將公(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款發放至銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)之后，原(yuan)商(shang)貸(dai)(dai)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)即(ji)注銷抵(di)押(ya)登(deng)記(ji)。支持“以貸(dai)(dai)沖貸(dai)(dai)”的(de)(de)(de)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)包括中(zhong)(zhong)(zhong)國建設(she)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、中(zhong)(zhong)(zhong)國工商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、中(zhong)(zhong)(zhong)國農(nong)業銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、交通銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、中(zhong)(zhong)(zhong)國銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、興業銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)等6家商(shang)業銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)。

“這對于原(yuan)本背負高息商業(ye)貸(dai)款(kuan)，符合‘商轉公’條(tiao)件，卻(que)無力(li)籌(chou)集到足夠資金把原(yuan)商貸(dai)結清的家庭來(lai)說，可(ke)以(yi)切實減輕籌(chou)款(kuan)壓(ya)力(li)，也降低了此后每月的還(huan)款(kuan)成本。”房地(di)產行(xing)業(ye)觀察人士分析(xi)說。

優化公積金政策城市有望繼續擴圍

除了前述(shu)公積(ji)金支持政策，“一(yi)人購(gou)房全(quan)家(jia)幫”、“公積(ji)金貸款向多孩家(jia)庭傾斜”、“放寬公積(ji)金貸款限制條件”等措施的(de)推廣范圍也越來(lai)越大。

近日(ri)，徐州市優化了(le)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)組(zu)(zu)合(he)貸款(kuan)(kuan)政策，取(qu)消首(shou)(shou)房(fang)(fang)首(shou)(shou)貸申請(qing)(qing)條件，凡符合(he)辦(ban)(ban)理(li)(li)徐州市住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)(kuan)條件的職(zhi)工(gong)，均可申請(qing)(qing)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)和(he)(he)商(shang)業銀行(xing)組(zu)(zu)合(he)貸款(kuan)(kuan)。擴大公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)和(he)(he)商(shang)業銀行(xing)組(zu)(zu)合(he)貸款(kuan)(kuan)業務受理(li)(li)范圍，在淮海經濟區十城互認互貸基礎上，戶籍(ji)地(di)為(wei)徐州的省內其他城市繳存職(zhi)工(gong)在徐州市購買自住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)的，可申請(qing)(qing)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)和(he)(he)商(shang)業銀行(xing)組(zu)(zu)合(he)貸款(kuan)(kuan)。放寬按月提取(qu)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)償還商(shang)業銀行(xing)個人住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)業務辦(ban)(ban)理(li)(li)條件，未使用或(huo)使用過一次住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)(kuan)的繳存職(zhi)工(gong)均可申請(qing)(qing)辦(ban)(ban)理(li)(li)。

據中指研究院統計，2023年以來，滎陽、烏魯木齊、監利、漯河等城市新加入支持“一人購房全家幫”隊列；連云港、威海、臨沂、淄博、合肥等城市均提高了多孩家庭的購房公積金貸款額度，其中淄博更是支持“多孩家庭首套二套公積金貸款額度上浮20%”。

中指(zhi)研究(jiu)院(yuan)市場研究(jiu)總監陳文靜(jing)表(biao)示，公積金(jin)作為長期住(zhu)房(fang)專(zhuan)用(yong)(yong)儲(chu)蓄(xu)，使用(yong)(yong)范(fan)圍較為受限，目前(qian)僅能專(zhuan)用(yong)(yong)于居民住(zhu)房(fang)相關款(kuan)項，針(zhen)對性優(you)化其使用(yong)(yong)范(fan)圍和(he)使用(yong)(yong)方(fang)式符合大家對公積金(jin)的預(yu)期。

“由(you)于(yu)公積(ji)金政(zheng)(zheng)策惠及(ji)的(de)(de)城市更多，政(zheng)(zheng)策優(you)化(hua)調整(zheng)可以更直接和(he)普遍，因此優(you)化(hua)公積(ji)金政(zheng)(zheng)策成(cheng)為近兩(liang)年(nian)各地(di)支(zhi)持房地(di)產市場發展、促進需求釋放的(de)(de)主要(yao)手(shou)段之(zhi)一。”陳文靜進一步指(zhi)出，“公積(ji)金相關(guan)政(zheng)(zheng)策有(you)利于(yu)降低(di)購(gou)房者置業門(men)檻，較低(di)的(de)(de)貸(dai)款(kuan)利率也有(you)利于(yu)減少家庭貸(dai)款(kuan)利息支(zhi)出，減輕(qing)還貸(dai)壓力(li)，同(tong)時也提(ti)高了公積(ji)金資金池的(de)(de)使用效率。”她預計(ji)，未來優(you)化(hua)公積(ji)金政(zheng)(zheng)策的(de)(de)城市有(you)望繼續(xu)擴圍。