記者/ 李(li)惠(hui)琳(lin)  編輯(ji)/ 譚璐

房企的第二個債務(wu)集(ji)中兌付期(qi)到來(lai)。

 進入7月，不少房(fang)企都在積極自救，合景泰富是其中之一(yi)。

7月(yue)19日，合景泰富已(yi)兌付華西證券-合景泰富商業物業第一期資產支(zhi)持專項計劃優先級資產支(zhi)持證券，合計兌付本息18.17億元。

評級(ji)機構惠(hui)譽稱，合(he)景泰富在尋求整體出售(shou)寫(xie)字樓(lou)，用以償還(huan)即將到期的(de)債(zhai)務(wu)。

企(qi)業(ye)預警通(tong)顯示(shi)，合景泰富在9月份將有3筆境(jing)外美元債到期，合計9億(yi)美元。最近一筆債務到期是(shi)9月6日(ri)。

這意味著，留給(gei)它籌錢的時間，還有一個半月。

銷售回暖

合(he)景(jing)泰富(fu)以開發(fa)豪(hao)宅見長，27年前從華南起步，很長時間里(li)一直保持低調姿態。

直到2017年(nian)立下“三年(nian)千億(yi)”的目標后，合景泰富才加快擴(kuo)張節奏，規(gui)模與日俱增(zeng)， 并在2020年(nian)順(shun)利(li)闖入千億(yi)房(fang)企陣營(ying)。

合景泰富(fu)董事局主席孔(kong)健(jian)岷(min)曾以37億(yi)美元的(de)財富(fu)，位列《2019年福布斯全(quan)球(qiu)富(fu)豪(hao)榜》第807名。

（合(he)景泰富集團董事(shi)局主席(xi)孔健岷）

去(qu)年(nian)開始，房(fang)地產市(shi)場量價齊跌，合景(jing)泰富是少數銷售(shou)額保(bao)持增(zeng)長的(de)房(fang)企，全年(nian)銷售(shou)金額1038億元(yuan)，同比微增(zeng)0.2%，完成年(nian)度(du)目標(biao)86.6%。

只是，總體業績還(huan)是出現下滑，收(shou)入同比減(jian)少(shao)19.83%至238.44億元，凈利潤同比減(jian)少(shao)63.73%至24.21億元。

被寄予厚望的銷售(shou)(shou)端(duan)，有待(dai)市(shi)場回暖。2022年(nian)上半年(nian)，合景泰富預售(shou)(shou)額為262.28億元，同比下跌(die)53.3%，這無疑會加(jia)大(da)營運現金(jin)流壓力。

好在，在今年合(he)景泰富1600億元可售貨(huo)值中(zhong)，一(yi)、二線(xian)城(cheng)市占比95%。市場需求(qiu)大、反彈速度快，去化能(neng)力強，具有一(yi)定(ding)的(de)抗(kang)風險(xian)能(neng)力。

6月開始，房地(di)產(chan)回暖(nuan)信(xin)號明顯(xian)，豪宅市(shi)場率先反彈，合(he)景(jing)泰富(fu)的銷(xiao)售(shou)也在(zai)回升，當月預售(shou)額為46.81億元，環(huan)比(bi)增長13.59%。

以合景(jing)泰富位于廣州天(tian)河區的高端住宅(zhai)臻頤府為例，主(zhu)推200平米(mi)以上的大平層，6月份新樓(lou)棟加(jia)推后(hou)，一周內成(cheng)交(jiao)約6億元(yuan)。

（臻頤府效果圖）

為了快(kuai)速回籠(long)資金，合景泰富(fu)也使出降價的招(zhao)數。一位房產經紀告訴《21CBR》記者(zhe)，臻頤府最初開盤價是每平米(mi)13萬(wan)元左右(you)，現在(zai)降到9萬(wan)元左右(you)。

惠譽預計(ji)，合景泰(tai)富2022 年的(de)合同銷售額將下降25%-30%至770 億元(yuan)，低(di)于管理(li)層預計(ji)的(de) 900億元(yuan)。

6月10日，惠譽就將(jiang)合景泰富的(de)評(ping)級(ji)從B下調(diao)至(zhi)B-，并列為(wei)負面觀察狀態。

7月19日(ri)，有消息(xi)稱，合景泰(tai)富(fu)(fu)已主動提出(chu)，撤銷惠譽長(chang)期發行(xing)人信用評級。因為合景泰(tai)富(fu)(fu)認為，近(jin)期惠譽對中國房地產市場(chang)的評價和預期過于悲觀(guan)。

積極償債

過去幾年激流勇(yong)進，合景泰富(fu)規(gui)模高漲，負(fu)債也(ye)在不(bu)斷攀升。

截至2021年末，負(fu)債總額達到1725.47億(yi)元(yuan)，一年內償還(huan)的銀行貸(dai)款、優(you)先票據、境內公司債累計203億(yi)元(yuan)，而現金及(ji)現金等(deng)價物(wu)為77.15億(yi)元(yuan)。

合景泰(tai)富一(yi)直積極應(ying)對債(zhai)務(wu)償付，僅(jin)今年一(yi)季(ji)度(du)就兌付了境(jing)內債(zhai)券本息累計(ji)17.651億元(yuan)，境(jing)外美元(yuan)債(zhai)2.5億美元(yuan)。

苦(ku)撐至今，手頭也不(bu)寬裕(yu)。上述房產經(jing)紀(ji)告(gao)訴(su)記者(zhe)，合景泰富(fu)經(jing)紀(ji)人的傭(yong)金還未結算，目前欠了貝(bei)殼找房1700多萬元。

下半(ban)年的資金壓(ya)力(li)會更大，9月份開(kai)始，合景泰富將要陸(lu)續支付(fu)68億元(yuan)的賬單。

企業預警通的數據顯(xian)示(shi)，2022年內，合景泰富還(huan)有4筆債務到期(qi)(qi)，其中9月份壓力最大(da)，有3筆境外美(mei)元債到期(qi)(qi)，合計9億美(mei)元。最早一(yi)筆是9月6日到期(qi)(qi)，金(jin)額為1億美(mei)元，票面利(li)率(lv)6%。

另外，12月17日還有一筆8億元人(ren)民幣的國內(nei)公司(si)債到期，票面利率(lv)6.15%。

對于9月到(dao)期的債券，合景泰富管理(li)層表(biao)示(shi)，已(yi)(yi)進(jin)行(xing)了多方面安排(pai)。公司已(yi)(yi)獲(huo)得足夠美金(jin)債發行(xing)額(e)度，將選(xuan)擇適當時間再融資。

若再融資窗口(kou)持續關閉，將使用境(jing)(jing)外項目銷售回款償(chang)還，目前境(jing)(jing)內外跨(kua)境(jing)(jing)資金(jin)池額度在50億(yi)元左右。

事實上，變賣物業(ye)資產也是合景泰富的自救手段之一。

惠譽(yu)披(pi)露(lu)，合景(jing)泰富出(chu)售(shou)寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)，可(ke)能會籌(chou)集55億至57億元人民(min)幣，用(yong)于償(chang)還即將到期的債務，今年4月已出(chu)售(shou)一棟13億元貨值的寫(xie)(xie)字(zi)樓(lou)。

隨(sui)后(hou)(hou)，合景泰富解(jie)釋，出售寫(xie)字(zi)(zi)樓是原(yuan)定安排(pai)，自2017年開(kai)始就在(zai)出售部分具(ju)有(you)競爭優勢的項目，如上海后(hou)(hou)灘寫(xie)字(zi)(zi)樓、廣(guang)州(zhou)(zhou)生物島寫(xie)字(zi)(zi)樓、北京通(tong)州(zhou)(zhou)寫(xie)字(zi)(zi)樓等。

這些寫(xie)字樓項目總(zong)價值超(chao)過80億元。為(wei)此，公(gong)司在年初組建了(le)大客戶銷售團隊，促進整售式(shi)大單項目。

年報顯示，合(he)景泰富擁有(you)寫(xie)字樓10座，2021年實現了88%的整(zheng)體出租率。這(zhe)些進入收成期的寫(xie)字樓項目出售后，可以(yi)補充現金流(liu)，獲(huo)得更多周轉空間。

擴張放緩

艱難時期，非住宅業務不(bu)僅能用來救急，也帶來穩(wen)定(ding)的現(xian)金收(shou)入。

合景泰(tai)富自(zi)2003年(nian)開始開發投資型物業，試圖打造第二增長曲(qu)線。孔(kong)健岷曾(ceng)說，“每年(nian)都會拿出銷售回款的7%來建(jian)設(she)投資物業”。

合景泰富在一二(er)線城市累計開業45個(ge)投資(zi)性物業，除了10個(ge)寫字樓項目，還有10個(ge)商場和25個(ge)酒店(dian)。

2021年，合景泰富全年租金(jin)收入為(wei)19億(yi)元，同比增(zeng)(zeng)長31%。其中(zhong)，酒店(dian)增(zeng)(zeng)長47%，商場增(zeng)(zeng)長27%，寫字樓增(zeng)(zeng)長17%，提供了穩定的現(xian)金(jin)流入。

合(he)景泰富對(dui)于投(tou)資型項目寄(ji)予(yu)厚望(wang)，認為將與物業開發形成“雙輪(lun)驅動”。不過，目前(qian)投(tou)資性(xing)物業的(de)收入貢(gong)獻較小，占比不到(dao)8%。

原本，合景泰富打算擴張商(shang)業版圖，去年(nian)(nian)曾表(biao)示，未來(lai)(lai)5年(nian)(nian)籌開26個新項目(mu)，并挖來(lai)(lai)曾在凱(kai)德任職(zhi)10年(nian)(nian)的凱(kai)德華東總經理(li)林建瑞，擔(dan)任商(shang)業資管(guan)板塊(kuai)CEO。

然而，主業(ye)受困(kun)，商業(ye)板(ban)塊擴張步(bu)調放(fang)緩，原計劃在2021年(nian)底開業(ye)的廣(guang)州(zhou)知識城悠方商場(chang)延遲(chi)至(zhi)今年(nian)4月才(cai)開業(ye)。 

為了(le)節省(sheng)開(kai)支，合景泰富進行了(le)人(ren)員(yuan)收縮，同時也趁機升級高層次人(ren)才。

據(ju)行業(ye)自(zi)媒(mei)體(ti)稱，今年以來(lai)，合景泰富從(cong)龍湖(hu)、中(zhong)海挖來(lai)了(le)至少5名(ming)高管，入職崗位包(bao)括(kuo)集團工程中(zhong)心總經(jing)(jing)理、商業(ye)建(jian)設公(gong)司聯席總經(jing)(jing)理、集團營(ying)銷(xiao)總經(jing)(jing)理、區域總經(jing)(jing)理等(deng)。

只是，地產市場修復有待時(shi)日，商(shang)業板塊輸(shu)血有限(xian)，合景(jing)泰富(fu)要跨過(guo)眼(yan)前的資金(jin)關口，還得費(fei)不少功夫。