21世紀經濟報道 記者李愿 北京報道

“業主聯名停(ting)貸”呈蔓延之勢。

有(you)統計顯示，截至7月12日，全國已有(you)接近100個(ge)樓盤出(chu)現(xian)此類現(xian)象，涉及地區(qu)包(bao)括湖北、河南、山東、江西(xi)、江蘇、湖南、陜西(xi)、江蘇等省份。

21世紀(ji)經濟報道記者查閱多(duo)份業主(zhu)聯(lian)名停貸(dai)告知書發現，商品房預售資金被挪用是導致這(zhe)些樓盤爛尾，業主(zhu)無法按期收房，進而不得不“聯(lian)名停貸(dai)”的主(zhu)要原因。

“整理發(fa)現，這些斷供項目多(duo)為(wei)已經(jing)停工項目，且不是最(zui)近(jin)才發(fa)生，從去年開(kai)始就有此類現象(xiang)；其次，主要發(fa)生在已經(jing)違約的房企項目上。”一位證券公司(si)分析(xi)師(shi)如此表示。

值得注(zhu)意(yi)的(de)(de)是，今(jin)年2月10日(ri)，21世紀經(jing)濟(ji)報(bao)道記者曾獨家獲悉(xi)，住建部、央行、銀(yin)保監會聯合下發(fa)了《關于(yu)規范商品(pin)房預(yu)售資金(jin)監管的(de)(de)意(yi)見(jian)》，該文件(jian)與1994年發(fa)布的(de)(de)《城市商品(pin)房預(yu)售管理辦法》中的(de)(de)相關規定最大不同之處(chu)在于(yu)，明確對預(yu)售資金(jin)的(de)(de)規定進(jin)行了全國統(tong)一，進(jin)而有利于(yu)規范預(yu)售資金(jin)的(de)(de)使用(yong)，夯實(shi)地方相關部門的(de)(de)監管責(ze)任。

今(jin)年(nian)(nian)4月29日，政(zheng)治(zhi)局會議指出要“優化商(shang)品房預售(shou)資金(jin)監管”，而這也是近年(nian)(nian)來對商(shang)品房預售(shou)資金(jin)監管最(zui)高級別的(de)定調。分析認為，這將(jiang)提(ti)升監管額(e)度外(wai)房企資金(jin)使用(yong)的(de)靈活度，但以“保(bao)交樓”的(de)監管額(e)度內資金(jin)仍(reng)將(jiang)加強封閉運轉、專款專用(yong)。

確保預售資金專戶專存、專款專用

7月2日(ri)，鄭(zheng)州(zhou)(zhou)市(shi)高新(xin)(xin)技術產業開(kai)發(fa)(fa)區(qu)官方平臺“鄭(zheng)州(zhou)(zhou)高新(xin)(xin)發(fa)(fa)布”發(fa)(fa)布文章《新(xin)(xin)進展(zhan)！10億(yi)元(yuan)(yuan)監(jian)管(guan)資(zi)(zi)(zi)金已追(zhui)(zhui)回，“永威金橋西(xi)棠”項(xiang)目(mu)有了交付時間(jian)》，稱在多方協(xie)調下，10.115億(yi)元(yuan)(yuan)被股東挪用資(zi)(zi)(zi)金已追(zhui)(zhui)回，將由(you)鄭(zheng)州(zhou)(zhou)市(shi)高新(xin)(xin)區(qu)管(guan)委會委派國(guo)資(zi)(zi)(zi)公司監(jian)管(guan)項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)(zi)金使用，10.115億(yi)元(yuan)(yuan)追(zhui)(zhui)回的資(zi)(zi)(zi)金、后續(xu)銷售(shou)收入(ru)全部轉入(ru)國(guo)資(zi)(zi)(zi)名下監(jian)管(guan)賬戶，用于保(bao)障后續(xu)項(xiang)目(mu)建設，專款(kuan)專用、封閉運行。項(xiang)目(mu)所需工(gong)程款(kuan)等(deng)建設資(zi)(zi)(zi)金支(zhi)出，由(you)開(kai)發(fa)(fa)企業審(shen)核(he)并發(fa)(fa)起、國(guo)資(zi)(zi)(zi)復核(he)、高新(xin)(xin)區(qu)“永威西(xi)棠”工(gong)作專班終審(shen)后由(you)國(guo)資(zi)(zi)(zi)監(jian)管(guan)賬戶點對點支(zhi)付至(zhi)施工(gong)方。公開(kai)信息(xi)顯示，早(zao)在2021年11月，“永威金橋西(xi)棠”就一(yi)直處于停工(gong)狀態。

今年3月8日，河南住建廳、央(yang)行鄭州中(zhong)心支行、河南銀(yin)保監(jian)局曾聯合(he)發布《關(guan)于進一(yi)步(bu)規范商(shang)品房預售(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)管工作的意見》，文(wen)件(jian)稱為進一(yi)步(bu)規范預售(shou)(shou)資(zi)金(jin)(jin)監(jian)管范圍、監(jian)管期限(xian)、監(jian)管額度，加強繳存(cun)使用管理(li)等，按照上述相關(guan)部(bu)門文(wen)件(jian)制定該文(wen)件(jian)。

對(dui)于預售(shou)(shou)資金監(jian)管范圍(wei)，文件明確包(bao)括(kuo)首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)、銀行(xing)(xing)(xing)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)等，并明確預售(shou)(shou)資金應專戶專存(cun)、專款(kuan)(kuan)專用，對(dui)于重點(dian)監(jian)管資金商(shang)業銀行(xing)(xing)(xing)擅自劃扣；資金監(jian)管銀行(xing)(xing)(xing)通過公開招標確定，監(jian)管賬戶設立后不得更改，以(yi)及銀行(xing)(xing)(xing)業金融機構在收到購房人出具的首(shou)付(fu)款(kuan)(kuan)全(quan)額存(cun)入(ru)監(jian)管賬戶憑證前(qian)，不得發放按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)。

監(jian)(jian)管銀行(xing)(xing)如何參與(yu)招(zhao)標(biao)(biao)(biao)？7月6日，杭州市(shi)人(ren)(ren)民政府網站發布(bu)《關于杭州市(shi)商(shang)(shang)品房(fang)預售(shou)資金(jin)監(jian)(jian)管銀行(xing)(xing)項(xiang)目招(zhao)標(biao)(biao)(biao)公告》顯示(shi)，投標(biao)(biao)(biao)人(ren)(ren)需要滿足依法開(kai)展經(jing)營活(huo)動(dong)，近3年內(nei)在經(jing)營活(huo)動(dong)中無(wu)重大違法違紀記錄；財務穩健，資金(jin)充足率、不良(liang)貸款率、撥備覆蓋(gai)率、流(liu)動(dong)性覆蓋(gai)率、流(liu)動(dong)性比例等指標(biao)(biao)(biao)達到監(jian)(jian)管標(biao)(biao)(biao)準；具備專職(zhi)人(ren)(ren)員負責商(shang)(shang)品房(fang)預售(shou)資金(jin)監(jian)(jian)管業務，遵(zun)循專款專戶(hu)、專款專存原則，并配合監(jian)(jian)管機構開(kai)展商(shang)(shang)品房(fang)預售(shou)資金(jin)監(jian)(jian)管業務等要求。招(zhao)標(biao)(biao)(biao)工作(zuo)除住建(jian)部門(men)外，還有地方人(ren)(ren)民銀行(xing)(xing)、銀保(bao)監(jian)(jian)等部門(men)組(zu)成(cheng)。

湖州市商(shang)品房(fang)預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)(guan)(guan)銀行(xing)公(gong)開招標實(shi)施細則(ze)還規(gui)定(ding)，中(zhong)標銀行(xing)如存(cun)在(zai)不按預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)(guan)(guan)相關(guan)辦法歸還開發貸，有隨(sui)意抽(chou)貸、壓貸、斷(duan)貸行(xing)為的，擅(shan)自(zi)扣劃或者撥(bo)付監管(guan)(guan)(guan)額度(du)內(nei)資(zi)(zi)金(jin)的以(yi)及存(cun)在(zai)其(qi)他重大預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)(guan)(guan)違規(gui)等行(xing)為的，將(jiang)取消其(qi)參與(yu)預(yu)(yu)(yu)售(shou)(shou)資(zi)(zi)金(jin)監管(guan)(guan)(guan)資(zi)(zi)格。

事實(shi)上，在《關于(yu)規范商品房預(yu)(yu)(yu)售資金(jin)監(jian)(jian)管(guan)的(de)意見》后(hou)，多地陸續發布過預(yu)(yu)(yu)售資金(jin)監(jian)(jian)管(guan)的(de)細則。興業研究分(fen)析師(shi)陳姝婷認為(wei)(wei)，預(yu)(yu)(yu)售資金(jin)監(jian)(jian)管(guan)的(de)核心意義(yi)在于(yu)監(jian)(jian)督房企(qi)預(yu)(yu)(yu)售資金(jin)使(shi)用，保障項目順(shun)利交(jiao)付(fu)。因此，預(yu)(yu)(yu)計監(jian)(jian)管(guan)優化方向將為(wei)(wei)確保項目交(jiao)付(fu)的(de)前(qian)提下，提升(sheng)監(jian)(jian)管(guan)額(e)度(du)外(wai)房企(qi)資金(jin)使(shi)用的(de)靈活度(du)，糾偏部分(fen)地區預(yu)(yu)(yu)售資金(jin)監(jian)(jian)管(guan)過嚴(yan)情況，但(dan)以“保交(jiao)樓”的(de)監(jian)(jian)管(guan)額(e)度(du)內資金(jin)仍將加強封閉運(yun)轉、專款(kuan)專用。

法院支持預售資金用于工程建設

值得注意(yi)的是，在《關(guan)于(yu)規范商(shang)(shang)品房預(yu)(yu)售(shou)資金(jin)監(jian)管(guan)(guan)的意(yi)見(jian)》發布的同時，《最高(gao)人(ren)民(min)法院(yuan) 住房和城鄉建設(she)(she)部 中(zhong)國人(ren)民(min)銀行(xing)關(guan)于(yu)規范人(ren)民(min)法院(yuan)保(bao)全執(zhi)行(xing)措施(shi)(shi)確(que)保(bao)商(shang)(shang)品房預(yu)(yu)售(shou)資金(jin)用于(yu)項目建設(she)(she)的通知》也(ye)從(cong)多個方面確(que)保(bao)預(yu)(yu)售(shou)資金(jin)不被(bei)隨意(yi)挪用，如除當事(shi)人(ren)申請執(zhi)行(xing)因建設(she)(she)該商(shang)(shang)品房項目而產生的工程建設(she)(she)進度(du)款(kuan)、材料款(kuan)、設(she)(she)備(bei)款(kuan)等債權(quan)案件之(zhi)外(wai)，在商(shang)(shang)品房項目完成房屋所有權(quan)首次(ci)登(deng)記前，對(dui)于(yu)預(yu)(yu)售(shou)資金(jin)監(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)戶中(zhong)監(jian)管(guan)(guan)額度(du)內的款(kuan)項，人(ren)民(min)法院(yuan)不得采(cai)取扣劃措施(shi)(shi)。

21世紀經濟報道(dao)記者查閱中國(guo)裁判文書網發現，已有多地(di)法院(yuan)為確保(bao)預售(shou)資(zi)金不被隨意挪用，作出了相關(guan)判決。

7月(yue)12日，烏(wu)魯(lu)木(mu)齊(qi)市中級人民(min)法院(yuan)一則裁(cai)定顯(xian)示(shi)，中鐵建設集團有(you)限公司申請對新(xin)疆寶(bao)能投資有(you)限公司名下在新(xin)疆天山農村(cun)商(shang)業銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)大(da)十(shi)字支行(xing)(xing)(xing)(xing)開戶(hu)賬(zhang)號為×××銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)賬(zhang)戶(hu)予(yu)以凍結。然而(er)，在執行(xing)(xing)(xing)(xing)財產保全過程中，異議人烏(wu)魯(lu)木(mu)齊(qi)市住房保障和房產管(guan)理局向該院(yuan)提出(chu)書面異議。

烏(wu)魯(lu)木(mu)齊市住房(fang)保障和房(fang)產管理局稱，請求法院解除對新疆寶(bao)能投資(zi)有(you)限公司×××號商品(pin)房(fang)項(xiang)目預(yu)售監(jian)管資(zi)金(jin)賬(zhang)戶(hu)的(de)凍(dong)結，理由包(bao)括(kuo)該(gai)(gai)監(jian)管賬(zhang)戶(hu)是根據相關(guan)法律法規政策要求設立，該(gai)(gai)賬(zhang)戶(hu)是具有(you)特(te)殊(shu)性質(zhi)的(de)賬(zhang)戶(hu)，賬(zhang)戶(hu)內(nei)資(zi)金(jin)應(ying)全(quan)額用于(yu)房(fang)屋工程建(jian)設，從而保證廣大購房(fang)者的(de)利益(yi)等。

不(bu)過，該異議未(wei)得到(dao)法院支持。中鐵建(jian)設(she)(she)集團有(you)限公司辯稱(cheng)，烏魯木齊市住房(fang)保障和房(fang)產管(guan)理局稱(cheng)監管(guan)賬戶(hu)資金除用(yong)(yong)于工(gong)程(cheng)建(jian)設(she)(she)外，不(bu)可他(ta)用(yong)(yong)包括清(qing)償其他(ta)債權(quan)，法院的本次(ci)凍(dong)結就是用(yong)(yong)于工(gong)程(cheng)建(jian)設(she)(she)，并未(wei)超出(chu)監管(guan)賬戶(hu)資金額使(shi)用(yong)(yong)范圍。

“本案中(zhong)，我(wo)公(gong)司(si)(si)為(wei)案涉施工項(xiang)目的(de)總承包單位(wei)，被(bei)保全(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)寶(bao)能投(tou)資(zi)公(gong)司(si)(si)為(wei)該項(xiang)目的(de)建(jian)設單位(wei)，我(wo)公(gong)司(si)(si)與(yu)被(bei)保全(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)之間(jian)的(de)本次訴(su)訟(song)正是因被(bei)保全(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)寶(bao)能投(tou)資(zi)公(gong)司(si)(si)就(jiu)該項(xiang)目欠付我(wo)公(gong)司(si)(si)巨額(e)工程款所引發的(de)，我(wo)公(gong)司(si)(si)申請財產(chan)保全(quan)(quan)(quan)的(de)目的(de)是為(wei)了防止(zhi)被(bei)保全(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)將該項(xiang)目的(de)資(zi)產(chan)挪作他用，或是償還(huan)其他債務，我(wo)公(gong)司(si)(si)在訴(su)訟(song)的(de)民事案件中(zhong)主張款項(xiang)是用于該項(xiang)目建(jian)設的(de)工程款，故法(fa)院保全(quan)(quan)(quan)凍結(jie)被(bei)保全(quan)(quan)(quan)人(ren)(ren)名下的(de)資(zi)金監(jian)管賬戶的(de)行為(wei)，完(wan)全(quan)(quan)(quan)符(fu)合將商品房預售資(zi)金用于工程建(jian)設的(de)要(yao)求。”中(zhong)鐵建(jian)設集團有限公(gong)司(si)(si)稱。

7月(yue)6日重慶市璧(bi)山區人(ren)民法院公(gong)開的(de)(de)一則裁定顯(xian)示，關(guan)于重慶市璧(bi)山區住房和城鄉建設(she)委員會與重慶恒(heng)昭(zhao)裕房地產(chan)開發有限公(gong)司行(xing)(xing)政非訴執(zhi)行(xing)(xing)一案，在(zai)執(zhi)行(xing)(xing)過程中，該院依法對被執(zhi)行(xing)(xing)人(ren)的(de)(de)工商登記(ji)信息、銀行(xing)(xing)賬戶、不動產(chan)所(suo)(suo)有權(quan)及車輛所(suo)(suo)有權(quan)的(de)(de)登記(ji)記(ji)錄進行(xing)(xing)調查。

經查明，被(bei)執(zhi)行(xing)人名下(xia)無(wu)對外投(tou)資，無(wu)不動產登記(ji)(ji)信息，無(wu)車輛所有權登記(ji)(ji)記(ji)(ji)錄。已凍結被(bei)執(zhi)行(xing)人銀行(xing)賬(zhang)戶(hu)(hu)內(nei)存款1161416.94元(yuan)，但該賬(zhang)戶(hu)(hu)為(wei)商品房預售資金(jin)監管賬(zhang)戶(hu)(hu)，暫不具備(bei)提取條件。

（統籌：馬春園）