21世紀經濟報道記者 張敏 孔海麗 唐韶葵 報道
“房子(zi)(zi)只(zhi)有個框架，再泡(pao)下去也該塌了(le)(le)，我一(yi)個月(yue)要交1.8萬元房貸，還要交4千塊(kuai)房租，也是(shi)真的(de)沒錢了(le)(le)。”汪(wang)萍的(de)語氣(qi)中滿是(shi)心(xin)酸。3年前，為了(le)(le)改善居住(zhu)環境，他(ta)們一(yi)家下定決心(xin)賣了(le)(le)上海市(shi)區(qu)的(de)老房子(zi)(zi)，又貸款300萬元，在(zai)奉賢區(qu)買下“泰禾海上院子(zi)(zi)”項目(mu)(mu)。項目(mu)(mu)原本在(zai)去年3月(yue)就(jiu)應該交房，卻從2019年7月(yue)停工至今。
近(jin)期，上海連(lian)日(ri)陰雨，眼看著(zhu)樓盤毛坯泡在水里遲遲無法(fa)復工(gong)，汪萍萬般無奈之下也準(zhun)備(bei)加(jia)入停貸隊伍(wu)。
7月13日下午，200多(duo)名泰禾海上院子的業主聯(lian)名發布了(le)“強制停貸(dai)告知書(shu)”，宣(xuan)布“項(xiang)目(mu)未全面(mian)復工(gong)前(qian)，所有(you)已售(shou)房源(yuan)且(qie)未結清貸(dai)款(kuan)的業主將停止還(huan)款(kuan)”。業主們嘆息：“溝通了(le)3年，泰禾負責人(ren)換了(le)4、5個，復工(gong)卻從(cong)來沒實(shi)現過，我們實(shi)在是看不到希望了(le)。”
這是此輪停貸現象的縮影。自今(jin)年6月(yue)30日(ri)江西景(jing)德(de)鎮某項(xiang)目發(fa)布(bu)停貸通知(zhi)書開始，陸續有(you)房地產項(xiang)目加入(ru)停貸行列。據易居克(ke)而瑞統計，截至(zhi)今(jin)年7月(yue)13日(ri)，業主發(fa)布(bu)強(qiang)制停貸通知(zhi)的樓盤已有(you)106個(ge)，且項(xiang)目數量還(huan)在增長。
在此輪樓市調整中，這些業主正試圖掌握自己的財產和命運。
去年(nian)下(xia)半年(nian)以(yi)來，房地產市(shi)場在(zai)多重因素影(ying)響下(xia)出現降(jiang)溫，部分開發(fa)商遭遇(yu)流動性緊(jin)張，并進而(er)影(ying)響到項(xiang)目(mu)施工和交付。一些較早陷入債務危機(ji)的房企，旗下(xia)項(xiang)目(mu)甚至停(ting)工超過(guo)一年(nian)，爛尾可能性正在(zai)增加。
在(zai)處置交房危機的過(guo)程(cheng)中，作為(wei)“防火墻”的預(yu)(yu)售資(zi)金監(jian)管制度，在(zai)這些樓盤(pan)顯得虛置。按照規(gui)定，必須(xu)按比例(li)將預(yu)(yu)售資(zi)金存入銀行的專用監(jian)管賬戶，且必須(xu)用于專項工程(cheng)建設。但(dan)很多樓盤(pan)做(zuo)不到。
鄭州(zhou)某(mou)項(xiang)目業主(zhu)向(xiang)21世紀經(jing)(jing)濟報道(dao)表示，經(jing)(jing)業主(zhu)們核(he)查，自2018年開工(gong)起，其購買(mai)項(xiang)目的(de)預售款便一直未打入監管賬(zhang)戶(hu)，項(xiang)目的(de)施工(gong)進程也時斷(duan)時續(xu)，直到去年末徹底(di)停工(gong)。在記者的(de)調查中，這種(zhong)現象并不(bu)少見。
截至記者發稿時，業(ye)主(zhu)們主(zhu)動停貸(dai)現象仍在(zai)蔓延(yan)。工行(xing)(xing)(xing)、中(zhong)行(xing)(xing)(xing)、建行(xing)(xing)(xing)、農行(xing)(xing)(xing)、郵儲、交行(xing)(xing)(xing)、平安、光(guang)大、興業(ye)、民生、招商銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、南京銀(yin)行(xing)(xing)(xing)、江(jiang)蘇銀(yin)行(xing)(xing)(xing)等銀(yin)行(xing)(xing)(xing)，于7月14日(ri)作出回應，稱房貸(dai)逾期占(zhan)比很小(xiao)，風險可控，且(qie)將積極(ji)溝通解決問題。另有(you)消(xiao)息稱，監管部門已關注到這一問題，并將著手醞釀(niang)解決方案(an)。
停(ting)工(gong)停(ting)貸問題(ti)牽一發而動全身，銀行、房(fang)企、業主、施工(gong)單位等各(ge)(ge)方面臨(lin)的法律難(nan)題(ti)和(he)道德困境均不容忽(hu)視。如何抽絲剝繭(jian)，打破(po)僵局，需要(yao)市場各(ge)(ge)方共同(tong)努力。
泰禾海上院子建筑工地實景。業主供圖
“催促復工”
據易居克(ke)而瑞統計(ji)，停(ting)貸項(xiang)目多分(fen)布在河南(nan)、湖(hu)北和湖(hu)南(nan)等中(zhong)部地區，其(qi)中(zhong)河南(nan)省(sheng)涉及(ji)的樓盤達到35個，河南(nan)省(sheng)會鄭州涉及(ji)26個項(xiang)目。
業主聲稱將采取停貸舉措的項目，一開始多位于弱二線或三、四線城市，如沈陽、南寧、長春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸寧、邵陽、鄂州等。但隨著事情的發酵，重慶、武漢、長沙、天津也出現了停貸情況，在北京、上海、深圳等一線城市，也極少數停工項目的業主發布了停貸聲明。
從這些項目所(suo)屬(shu)的房企(qi)(qi)來(lai)看，大多是(shi)流動性相當緊張(zhang)的房企(qi)(qi)。就單個房企(qi)(qi)而言，問題(ti)樓(lou)盤多則近30個，少則3-5個不等。
業主們停貸的訴求，基(ji)本可以總結(jie)為“催促復(fu)工”。除(chu)了(le)譴責開(kai)發商，一些業主還將矛頭對(dui)準(zhun)放貸銀行，列舉了(le)銀行違規發放預售(shou)監管資(zi)金等(deng)問題，導致開(kai)發商隨意挪用資(zi)金，項目最(zui)終陷(xian)入停工。
汪(wang)萍告(gao)訴21世紀(ji)經(jing)濟報道記者，“泰禾海上院子(zi)”原本定(ding)位為(wei)改善性項目，不少業主都是把(ba)賣了(le)(le)老(lao)房子(zi)的(de)錢投(tou)了(le)(le)進(jin)去(qu)(qu)，“掏(tao)空了(le)(le)全家的(de)錢包”。一些為(wei)了(le)(le)養(yang)老(lao)才買這個項目的(de)老(lao)人，來(lai)回折騰3個小時(shi)去(qu)(qu)看工地(di)，“每(mei)看一次(ci)就更失望一次(ci)。”
她說，“跟銀行的借款合同是以房子為抵押的，銀行把預售資(zi)金撥給(gei)了開發商(shang)，開發商(shang)現在不管爛(lan)尾房，我們在沒有過(guo)錯的情況下要(yao)繼續還貸款，又要(yao)承擔爛(lan)尾風險(xian)，這有違公平原則。”
業主們并非不在意后續(xu)即(ji)將面(mian)臨的征信污點，但迫于無奈，只(zhi)能以這種方(fang)式施(shi)加壓力。根據21世紀經(jing)濟報道調(diao)查(cha)，很(hen)多停貸(dai)項目業主的訴求是項目順利(li)復工，“交房貸(dai)也(ye)交得有(you)盼頭。”
易居克而瑞按(an)照最(zui)低首付(fu)比例和最(zui)高貸款額(e)度盤點了問題項(xiang)目(mu)，預計目(mu)前(qian)借款人尚未歸(gui)還(huan)的貸款額(e)度約為3700億(yi)元(yuan)。“基于最(zui)保守的預估，即便全部(bu)壞賬，總額(e)度占目(mu)前(qian)個人住房(fang)貸款余額(e)38萬億(yi)比重不到1%。”該機(ji)構(gou)表(biao)示。
7月(yue)14日(ri)，建行(xing)、農行(xing)、興(xing)業等銀行(xing)作出回應，稱風(feng)險可控。
雖然業主主動斷供對銀行沖擊有限，但必須采取措施遏制其蔓延的勢頭。接受記者采訪的業內人士指出，在房地產開發中，由于各種原因出現的暫時停工、延遲交付現象十分常見，對近期項目停工的恐慌可能迫使更多的業主做出停貸的“下策”。
從資本的角度(du)，天風(feng)證券地(di)產行(xing)業首席分(fen)析師韓笑指出，衍(yan)生風(feng)險可(ke)能引發(fa)新一(yi)輪負(fu)反(fan)饋預期：爛尾和按揭業務(wu)風(feng)險將影(ying)響銀行(xing)風(feng)險偏好，進(jin)一(yi)步(bu)提(ti)高按揭和開(kai)發(fa)貸業務(wu)門(men)檻，信用投放收(shou)縮；地(di)方政府出于(yu)保(bao)交房考慮進(jin)一(yi)步(bu)收(shou)緊預售資金；購(gou)房者(zhe)觀望(wang)情緒進(jin)一(yi)步(bu)加劇。
“短期(qi)行業基(ji)本面和信(xin)用面壓力可(ke)能重回2021年下半(ban)年情景，行業進一步(bu)脫離溫和出清(qing)節(jie)奏，可(ke)能倒逼政策(ce)做出針對性調整，加快(kuai)問題出清(qing)和解(jie)決。”韓(han)笑表示。
停工的四種“姿勢”
值(zhi)得注意(yi)的是，此(ci)次“停貸”并非購房(fang)者在(zai)失去支付能(neng)力下的被動“斷(duan)供”，更多(duo)是開發商無法(fa)按(an)時交房(fang)而致使業主采取主動停貸的行動。從(cong)外部因素(su)來(lai)看，這與近期的市場變化密切(qie)相(xiang)關。
去(qu)年下(xia)半年以(yi)來(lai)，房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)在多重因素(su)影響下(xia)出現降溫，部(bu)分開(kai)發商也遭遇資(zi)金(jin)困境(jing)。今(jin)年市(shi)場(chang)雖(sui)有所回暖(nuan)，但前5月(yue)的商品房銷售額仍有超過三成的同(tong)比降幅。且在融資(zi)端的信貸閘門仍捏得(de)較緊(jin)的情況下(xia)，出險(xian)房企(qi)的資(zi)金(jin)鏈很難真(zhen)正(zheng)緩解(jie)。
從去年(nian)開始(shi)，部分出險(xian)房(fang)企就已出現項(xiang)目停工現象，今年(nian)以(yi)來，停工的范圍仍有(you)所擴大。
據券商估算，目前出現項目停工(gong)的(de)(de)(de)房企，以債(zhai)務違約的(de)(de)(de)企業(ye)為(wei)主。預計停工(gong)面(mian)積占行(xing)業(ye)整(zheng)體施工(gong)比(bi)例為(wei)5%左右(you)，約為(wei)5億平方米。但隨(sui)著違約企業(ye)銷售的(de)(de)(de)下滑，后續停工(gong)規(gui)模還有增長的(de)(de)(de)可能。
有房企(qi)人士將停(ting)工的情況分為四(si)類(lei)。
第一，因資金(jin)鏈(lian)斷(duan)裂(lie)或新的(de)融(rong)資停(ting)滯，企業資金(jin)流幾近枯竭(jie)，選擇停(ting)工(gong)。
第二，由于資金有限，房企經過內部權衡進行取舍的結果。比如，一家房企的多個在建項目中，即將入市的項目更容易帶來現金流，公司會選擇力保；工程進度接近尾聲的項目很難帶來新的現金流，公司會選擇暫時性停工。
再如，在區域布局中，房企資源優先傾斜市場基本面較好、企業具有深耕優勢的城市，而對于庫存規模較大、品牌價值不強的城市，則會暫緩開發進度。
第三，因(yin)前期拿(na)地(di)價格(ge)過高或后期規劃調(diao)整，成本增加、銷售不暢(chang)，也會被公司選擇性停工，讓位于更優質的項目。
第四(si)，合作方(fang)較(jiao)多的(de)項目，也容易因決策周期長等(deng)因素(su)出現被動停工。但(dan)該情況在當下的(de)市場中并非主流。
此外，這次停工范圍，經濟產業薄弱的(de)區域較為(wei)多發。在穩樓(lou)市方面更加積(ji)極主動(dong)的(de)城市，這類情況相對較少。
失效的“防火墻”
回歸常識(shi)，不應該(gai)出現(xian)大面積停工的現(xian)象。
我國在(zai)期房項目(mu)的(de)開發中實施預售管理制度。按照規(gui)定，商品房項目(mu)在(zai)取得(de)土地使用權證(zheng)書(shu)、持有(you)建設工程規(gui)劃許可(ke)證(zheng)、投入25％以上開發建設資金的(de)情況(kuang)下(xia)，即可(ke)滿足預售條件。房企(qi)收(shou)取的(de)預售資金需按一定比例存入專門的(de)監(jian)管賬(zhang)戶，且必(bi)須(xu)用于有(you)關的(de)工程建設。
預售資金監管制度是為確保工程項目不爛尾而設立的一道“防火墻”。易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，如果嚴格執行現有的預售資金監管政策，除非項目后期做出重大調整，否則很難出現爛尾的情況。
但實際情(qing)況并(bing)非如此。
“大部分時候，項目的(de)(de)預售資金(jin)(jin)并不會(hui)(hui)一直(zhi)趴在監管賬戶上。”北京某房(fang)企人士向21世紀經(jing)濟報道表(biao)示，由于銀行(xing)和開(kai)發(fa)商普(pu)遍具有良好的(de)(de)合作關系，按(an)揭貸(dai)款基本與開(kai)發(fa)貸(dai)款綁(bang)定，銀行(xing)對預售資金(jin)(jin)賬戶的(de)(de)監管并不都很嚴(yan)格(ge)，預售資金(jin)(jin)被挪用的(de)(de)情(qing)況較(jiao)為(wei)常見(jian)。比如(ru)，房(fang)企會(hui)(hui)將預售資金(jin)(jin)作為(wei)資金(jin)(jin)池(chi)，由集(ji)團統一調配使用，用于發(fa)放員工工資，支付土地款，償還貸(dai)款……等(deng)等(deng)。
該人士表(biao)示，有些預售資金甚(shen)至(zhi)不會存(cun)入監管(guan)賬戶，而是直接進入開發商可控(kong)制的賬戶，用于(yu)公(gong)司日(ri)常運營。
此輪停工事件發生后(hou)，一些停工項(xiang)目的業主(zhu)曾核查預(yu)售資(zi)金監管(guan)賬戶，卻經常發現(xian)“貨不對版”，即開發商公(gong)示的賬戶并不是銀(yin)行(xing)承認的監管(guan)賬戶。
還有開發商設立多個監管賬戶，從而便于資金騰挪。以“泰禾海上院子”為例，該項目開發商為上海金閔房地產開發有限公司，截至2022年7月，項目已經停工近3年。業主查詢發現，該項目的預售資金收款賬戶有13個之多，而該項目只在2019年3月開過一次盤。按照規定，一個項目在只能開一個監管賬戶。若存在多期預售，則開設監管賬戶的數量必須小于等于預售期數。
由(you)于預售資(zi)金被挪用，項目工程(cheng)款(kuan)由(you)建(jian)筑方墊付，已(yi)經成為(wei)行業的潛規則。在招標中(zhong)，建(jian)筑方的墊款(kuan)規模和能夠承受的償還(huan)時間(jian)，往往成為(wei)中(zhong)標的重要砝碼。
鄭州某停工項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的承建方(fang)向21世紀(ji)經濟報道表示，開(kai)發商已經拖(tuo)欠項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)工程(cheng)款(kuan)3年(nian)之久，由于多次索要(yao)未果，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)在去年(nian)年(nian)末停工。今(jin)年(nian)上(shang)半年(nian)，開(kai)發商曾(ceng)要(yao)求(qiu)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)開(kai)工一(yi)周，從而(er)營造出復工的假象(xiang)，但被公司拒絕。
他還表示，在建筑行業，因工程款支付問題而與甲方打官司的情況是常見現象，即使在房地產上行時期，有些開發商也會拖欠多年。而在當下，工程承建方對欠款的忍受力明顯減弱，擠兌也更加明顯，這也是項目動輒停工的原因之一。
何為最優解？
作為業主(zhu)，在項目較長(chang)時間停(ting)工，甚至可能(neng)爛尾的(de)情況下(xia)繼續還(huan)貸，情理上(shang)的(de)確很(hen)難接受。但(dan)站在法(fa)律層面，直接停(ting)貸并不具備充分(fen)的(de)法(fa)律依據(ju)。
北京金訴律師事務所主任王玉臣向21世紀經濟報道表示，在法律層面上，沒有明文規定出現這些情況后業主有權直接停貸。“這里有兩個法律關系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關系，屬于借貸；一個是購房人和開發商之間的商品房買賣關系。”
他表示，爛尾樓的出現屬于商品房買賣關系出了問題，與按揭貸款法律關系是相對獨立的。
上海市光明律師事務(wu)所付(fu)永生律師也指出，如果銀(yin)行沒(mei)有違反監(jian)管規定(ding)，可以依據《民法典》第(di)563條第(di)1款第(di)1項主張解除貸款合同，要求(qiu)購房(fang)人承擔違約責任。購房(fang)人敗訴后，如果沒(mei)有還貸，就(jiu)會被列入失(shi)信黑名單。
如(ru)果(guo)銀行違(wei)反了規定，比如(ru)將專項用(yong)于(yu)開發(fa)建設的購房款劃入(ru)非(fei)專門賬戶甚至用(yong)于(yu)其(qi)他用(yong)途，從(cong)而導致商品房項目(mu)發(fa)生停工、爛尾的，買受(shou)人集(ji)體(ti)發(fa)出停貸的聲(sheng)明就具有正當理由。
由于大(da)部分停貸案例的內情復雜，主要責(ze)任的認定也需要走法律程序，因此，目前來看，停貸并不是最好(hao)的解決辦法。
付永生認為，如果購房人選擇解除買賣合同，則可以無需履行還貸責任。
其法律依據(ju)是(shi)，2021年(nian)《最高人(ren)民法院關(guan)于審理商(shang)品房買賣合(he)同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(shi)》第20條(tiao)規定，商(shang)品房買賣合(he)同被確(que)認(ren)無(wu)效或(huo)者被撤銷、解除(chu)(chu)后，商(shang)品房擔保(bao)貸款合(he)同也被解除(chu)(chu)的，出賣人(ren)（開(kai)發商(shang)）應當將(jiang)收(shou)受的購房貸款和購房款的本(ben)金(jin)及利息分別(bie)返還擔保(bao)權人(ren)（銀(yin)行）和買受人(ren)（買房人(ren)）。
今年2月14日，《浙江法制報(bao)》刊登了(le)一則案(an)例，在該案(an)中(zhong)，項目(mu)爛尾，開(kai)發商(shang)也(ye)提交了(le)破產申請。購房人(ren)解除了(le)買賣合同，但(dan)是銀行仍然起訴購房人(ren)，要(yao)求按月還貸款。嘉興(xing)中(zhong)院二(er)審(shen)判決(jue)，購房人(ren)不再承擔(dan)責任(ren)，而是由開(kai)發商(shang)承擔(dan)剩(sheng)余(yu)貸款的還款責任(ren)。
對于購房(fang)者而(er)言，這恐(kong)怕是最好的(de)解決辦法，但現實仍(reng)然困(kun)難重(zhong)重(zhong)。一(yi)方面，這類訴訟案情復(fu)雜，解約過程和法律流程均會十分漫(man)長；另一(yi)方面，在停工房(fang)企普遍陷(xian)入流動性危機的(de)情況下，通過解約和訴訟來獲得退款并不(bu)容易。對大(da)部分業主而(er)言，僅時間成本就都(dou)難以(yi)承受。
有業內(nei)分析人(ren)士認(ren)為，面對這一復雜(za)的局(ju)面，需要監管部門通盤(pan)考慮，既維護(hu)法(fa)律權威，又照顧到民生需求，且需對主動停貸的示范效(xiao)應有所預判。
有專家建議，對(dui)部(bu)分停工項目做個(ge)貸延期(qi)(qi)處理(li)，待項目復(fu)工后再行恢復(fu)。同時(shi)對(dui)涉(she)案房企的(de)債務做展期(qi)(qi)處理(li)，幫助企業(ye)緩解資金壓力(li)。此(ci)外，對(dui)預售資金的(de)監管也(ye)需加強，避免出現更多類似的(de)情(qing)況。
對于市場熱議的取消期房(fang)銷(xiao)(xiao)售的建議，前(qian)述分析人士認為，現房(fang)銷(xiao)(xiao)售可以(yi)作(zuo)為探索(suo)的方(fang)向(xiang)。但期房(fang)模式下(xia)房(fang)企資(zi)金壓力更小，資(zi)金到位率更高，在當前(qian)的環境(jing)下(xia)，仍然(ran)需要保留(liu)。
