“本案系商品房買(mai)賣按揭貸(dai)款(kuan)，由(you)于目(mu)前樓盤爛尾情況較(jiao)多，按揭貸(dai)款(kuan)逾期、拒付情況普遍存在，一旦確定借(jie)款(kuan)人(ren)不(bu)承擔還款(kuan)責任(ren)，勢必引(yin)起其(qi)他借(jie)款(kuan)人(ren)效仿，將嚴重損害申請人(ren)的(de)合法(fa)權(quan)益(yi)。”

上述這段話，是農業銀行福安(an)市支行在2019年向福建省高級人民法院申(shen)請(qing)再審(shen)請(qing)求中所提。

因開發(fa)商(shang)逾期未交房，農行(xing)(xing)福安市支(zhi)行(xing)(xing)與陳(chen)某(mou)(mou)基(ji)于該期房簽訂的按揭貸款合同糾(jiu)紛顯現，糾(jiu)紛歷經2年，一審、二(er)審法(fa)院(yuan)均判決支(zhi)持(chi)解除相關合同，同時陳(chen)某(mou)(mou)無需(xu)對(dui)剩余貸款承擔(dan)償還責任，再(zai)審法(fa)院(yuan)亦駁回了銀行(xing)(xing)的再(zai)審申(shen)請。

如今(jin)，在一片斷供聲中(zhong)，銀行的按揭貸業務被推上了(le)風口浪尖。

“假如樓盤(pan)長期(qi)爛(lan)尾、開(kai)發商(shang)無力復(fu)工，業(ye)(ye)主(zhu)可以(yi)以(yi)開(kai)發商(shang)無力履行(xing)(xing)(xing)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)主(zhu)要債務(wu)、業(ye)(ye)主(zhu)購房(fang)目(mu)的(de)(de)無法(fa)(fa)實(shi)現(xian)為由，行(xing)(xing)(xing)使購房(fang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)法(fa)(fa)定(ding)解(jie)(jie)除(chu)(chu)權。”7月13日，上海申倫律師(shi)(shi)事務(wu)所律師(shi)(shi)夏海龍向21世紀經濟報道記者(zhe)表示，根據《最(zui)高(gao)人民法(fa)(fa)院關于審理商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)糾紛案件適用法(fa)(fa)律若干問(wen)題的(de)(de)解(jie)(jie)釋》（下稱《商(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣合(he)(he)(he)同(tong)(tong)解(jie)(jie)釋》）有(you)關規定(ding)，購房(fang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)被解(jie)(jie)除(chu)(chu)后(hou)，業(ye)(ye)主(zhu)可以(yi)請求解(jie)(jie)除(chu)(chu)貸(dai)款(kuan)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)。購房(fang)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)、貸(dai)款(kuan)合(he)(he)(he)同(tong)(tong)均被解(jie)(jie)除(chu)(chu)后(hou)，開(kai)發商(shang)就應(ying)將收受(shou)的(de)(de)購房(fang)貸(dai)款(kuan)和購房(fang)款(kuan)的(de)(de)本金及利息分別(bie)返(fan)還銀行(xing)(xing)(xing)和業(ye)(ye)主(zhu)。

同(tong)時，夏(xia)海(hai)龍指出，建議業(ye)(ye)(ye)主在解除合同(tong)之前(qian)不要擅自斷供，如果業(ye)(ye)(ye)主單(dan)方斷供，銀行有可能以業(ye)(ye)(ye)主違約為由(you)先解除合同(tong)追(zhui)究違約責任并處置資產繼(ji)續追(zhui)償(chang)，導致(zhi)業(ye)(ye)(ye)主處于不利地位。

逾期交付后斷供

2014年5月7日(ri)，陳某與丈夫決定共同(tong)購買福安市賽岐鎮高速公路出口(kou)處“凱旋一品”的一套房(fang)產(chan)，并(bing)與開發商(shang)福建(jian)沛豐房(fang)地產(chan)有限公司（下稱(cheng)“沛豐公司”）簽(qian)訂了(le)《商(shang)品房(fang)買賣(mai)合(he)同(tong)》（下稱(cheng)“買賣(mai)合(he)同(tong)”）。

買(mai)賣合(he)(he)同顯示，該套房屋總(zong)價款(kuan)為630372元，陳(chen)某夫(fu)婦(fu)應于簽(qian)訂買(mai)賣合(he)(he)同之日支付首付款(kuan)，余款(kuan)44萬元辦理銀行(xing)按揭。

同(tong)時(shi)約(yue)定：“出賣人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應在(zai)2016年9月30日前(qian)將符(fu)合(he)條件(jian)的(de)(de)商品房交(jiao)付給(gei)買(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)使(shi)用；逾期交(jiao)付超過90日后，買(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)有權(quan)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)，買(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)的(de)(de)，出賣人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應當自買(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)書面通知到達(da)之日起30天內(nei)退還全部已(yi)付款(kuan)，并按買(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)已(yi)付款(kuan)的(de)(de)1%向(xiang)買(mai)受人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)支付違(wei)約(yue)金。”

買(mai)賣合(he)同簽訂(ding)后(hou)，陳某(mou)夫婦(fu)于2014年7月(yue)8日支(zhi)付(fu)了首付(fu)款190372元(yuan)、專項維修資(zi)金(jin)9507元(yuan)、契(qi)稅10542.58元(yuan)、個人抵(di)押(ya)貸款房屋綜(zong)合(he)保(bao)險(xian)金(jin)1558元(yuan)。

2015年(nian)1月26日，陳某、沛豐公司(si)與農(nong)行(xing)福安支(zhi)行(xing)簽訂一份《個人購房(fang)擔(dan)保借(jie)款(kuan)(kuan)合同》（下稱“借(jie)款(kuan)(kuan)合同”），約定：陳某向農(nong)行(xing)福安支(zhi)行(xing)貸(dai)款(kuan)(kuan)44萬元(yuan)；用途為購買上述房(fang)產；貸(dai)款(kuan)(kuan)期限(xian)15年(nian)。

該貸(dai)款由沛豐公司提供階段(duan)性連帶責任保(bao)證擔(dan)保(bao)，陳某夫婦提供抵(di)押(ya)擔(dan)保(bao)，抵(di)押(ya)物為上述房產(chan)，于(yu)2015年1月30日(ri)辦理抵(di)押(ya)權預(yu)告(gao)登(deng)記。

借款合同簽訂后(hou)，農行(xing)福安支行(xing)依(yi)約于(yu)2015年2月(yue)3日向陳某發(fa)放貸款44萬元。同年3月(yue)起，陳某逐月(yue)向農行(xing)福安支行(xing)償還貸款，也就是月(yue)供(gong)。

行至2016年9月30日，沛豐公司(si)并未按約交(jiao)房，陷入了延期(qi)交(jiao)付階段。

眼(yan)見著沛豐公司承諾延期交房后再度逾期，且(qie)工程(cheng)一直(zhi)未繼(ji)續施工，2017年6月，陳某開始斷供，并將沛豐公司與(yu)農(nong)行福安(an)支(zhi)行告(gao)上(shang)福建省福安(an)市人民法(fa)院，提出解除買賣合同(tong)、借(jie)款合同(tong)等(deng)訴求。

隨后，農行(xing)福安支行(xing)進(jin)行(xing)了反(fan)訴(su)。

“陳(chen)某(mou)夫婦(fu)(fu)從2017年6月2日未按合同(tong)約(yue)定履行還款(kuan)義務，至(zhi)起訴時(shi)，陳(chen)某(mou)夫婦(fu)(fu)尚欠借款(kuan)本金(jin)396307.24及(ji)利息(xi)、罰息(xi)、復利8876.94元。”農(nong)行福安(an)支行向法院提(ti)出，陳(chen)某(mou)夫婦(fu)(fu)請求解除買(mai)賣合同(tong)沒(mei)有(you)法律依據(ju)，請求駁回(hui)陳(chen)某(mou)夫婦(fu)(fu)的訴訟請求；買(mai)賣合同(tong)是否解除，陳(chen)某(mou)夫婦(fu)(fu)均應償(chang)還農(nong)行福安(an)支行借款(kuan)本金(jin)及(ji)利息(xi)、罰息(xi)、復利。

2017年9月4日，法院對上述商品房銷售合(he)同糾紛一(yi)案進行(xing)立案。

支持解除合同

庭審上(shang)，福建(jian)省福安市(shi)人民法院(yuan)認定，買賣(mai)合(he)(he)同合(he)(he)法有(you)效，雙方均應按合(he)(he)同約定履行各自義務，因買賣(mai)合(he)(he)同約定逾期交(jiao)房超過(guo)90日(ri)后，陳(chen)某(mou)夫婦有(you)權解除(chu)合(he)(he)同，故支持陳(chen)某(mou)夫婦訴請解除(chu)其與沛豐公司(si)簽訂的買賣(mai)合(he)(he)同。

同時(shi)，根據《商(shang)(shang)品房買賣合(he)同解釋》第二十四條(tiao)規定(ding)，因(yin)商(shang)(shang)品房買賣合(he)同被確(que)認(ren)無效或者被撤銷、解除(chu)(chu)，致使商(shang)(shang)品房擔(dan)保貸款(kuan)合(he)同的目的無法實現，當(dang)事人請求解除(chu)(chu)商(shang)(shang)品房擔(dan)保貸款(kuan)合(he)同的，應(ying)予支(zhi)持(chi)。

“因本(ben)案買(mai)賣合(he)同(tong)(tong)(tong)已解除(chu)，致使(shi)商品(pin)房擔保(bao)貸款合(he)同(tong)(tong)(tong)的目的已無法(fa)實現，故陳某夫婦訴(su)請解除(chu)其與農(nong)行(xing)福(fu)(fu)安(an)支(zhi)行(xing)簽訂的借(jie)款合(he)同(tong)(tong)(tong)，本(ben)院予(yu)以支(zhi)持。”福(fu)(fu)建省福(fu)(fu)安(an)市人(ren)民法(fa)院稱(cheng)，合(he)同(tong)(tong)(tong)解除(chu)后，尚未(wei)履(lv)(lv)行(xing)的，終止履(lv)(lv)行(xing)；已經(jing)履(lv)(lv)行(xing)的，根(gen)據履(lv)(lv)行(xing)情況和合(he)同(tong)(tong)(tong)性質，當事人(ren)可以要求恢復原(yuan)狀、采(cai)取其他補救(jiu)措施，并有權(quan)要求賠償損失。

針對農行福安支(zhi)行反(fan)訴中要求(qiu)陳某夫婦對剩余(yu)未(wei)償還(huan)貸款(kuan)及利息(xi)承(cheng)擔(dan)連帶責任這一主張，法院則不(bu)予支(zhi)持。

福建省福安市人(ren)(ren)民法院(yuan)認(ren)為，買賣合(he)同和借款(kuan)(kuan)合(he)同均已解除，陳某雖系(xi)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)合(he)同的借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)，但最(zui)終取得貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)款(kuan)(kuan)項的主(zhu)體系(xi)沛豐公(gong)司(si)，故銀行(xing)剩余貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)及(ji)利息依法應由最(zui)終受益人(ren)(ren)即沛豐公(gong)司(si)負責(ze)償還。

一審(shen)判決(jue)后，農行福(fu)(fu)安支行向福(fu)(fu)建省寧德市(shi)中級人民法院提(ti)出上訴(su)，要求改(gai)判陳(chen)某夫婦、沛(pei)豐公司(si)連帶返(fan)還借款(kuan)本(ben)金396307.24元及(ji)利息(xi)。

“一審(shen)判決(jue)(jue)沒(mei)有(you)(you)判決(jue)(jue)陳某(mou)夫婦承(cheng)擔還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)責任(ren)屬于適用法(fa)律錯(cuo)誤。”農行福安支(zhi)行在(zai)上訴中稱，借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)合(he)同(tong)(tong)注明的(de)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)人為陳某(mou)，其對(dui)本案借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)應(ying)負有(you)(you)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)義務(wu)，一審(shen)判決(jue)(jue)沛豐公司返還(huan)(huan)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)本金及利(li)(li)息固然正確，但(dan)《商(shang)品(pin)房買賣合(he)同(tong)(tong)解(jie)釋》中并沒(mei)有(you)(you)排(pai)除借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)人的(de)還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)義務(wu)。根據合(he)同(tong)(tong)相對(dui)性的(de)原理(li)，陳某(mou)作為實際借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)人，也應(ying)對(dui)借(jie)(jie)款(kuan)(kuan)及利(li)(li)息承(cheng)擔還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)責任(ren)。

對(dui)此(ci)，二(er)(er)審(shen)法院(yuan)認為，購房人(ren)是否負(fu)有(you)返(fan)還未(wei)清償(chang)部分的貸款(kuan)(kuan)義務，法律(lv)并無明確(que)規定，就本案而言，房屋買賣合同(tong)(tong)、按(an)揭貸款(kuan)(kuan)合同(tong)(tong)的解(jie)除系開(kai)發商(shang)(shang)違約導致，購房人(ren)對(dui)此(ci)并無過錯。一審(shen)判決結果符合《商(shang)(shang)品(pin)房買賣合同(tong)(tong)解(jie)釋》第二(er)(er)十五(wu)條第二(er)(er)款(kuan)(kuan)之應有(you)之義，應予維持(chi)。

二審判決后，農行(xing)福安支行(xing)還是不服，繼續主張(zhang)“《商(shang)品房買賣合同(tong)解釋(shi)》并沒(mei)有排除(chu)借款人的(de)(de)還款義務(wu)”這一觀點，向福建省高級(ji)人民(min)法院申請(qing)再審，于是便出(chu)現了本文開頭(tou)的(de)(de)訴請(qing)。

基于商(shang)品房(fang)(fang)(fang)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)合同(tong)(tong)的(de)特殊(shu)性，買(mai)受(shou)人以所(suo)購商(shang)品房(fang)(fang)(fang)作(zuo)為貸(dai)款(kuan)(kuan)合同(tong)(tong)的(de)抵(di)押(ya)擔保，所(suo)貸(dai)款(kuan)(kuan)項由銀(yin)行直接(jie)劃(hua)付給出(chu)賣(mai)(mai)(mai)(mai)人。福(fu)建高院認為，本(ben)案(an)系(xi)因(yin)出(chu)賣(mai)(mai)(mai)(mai)人沛豐公司違(wei)約導致商(shang)品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)及(ji)按揭貸(dai)款(kuan)(kuan)合同(tong)(tong)解(jie)除，買(mai)受(shou)人因(yin)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)解(jie)除無法最(zui)終取得案(an)涉商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的(de)所(suo)有權，而出(chu)賣(mai)(mai)(mai)(mai)人將繼續(xu)掌控(kong)建成或未建成的(de)案(an)涉商(shang)品房(fang)(fang)(fang)，且出(chu)賣(mai)(mai)(mai)(mai)人已實際占有貸(dai)款(kuan)(kuan)，故原(yuan)審(shen)判決出(chu)賣(mai)(mai)(mai)(mai)人沛豐公司承擔返還貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)責任，符合《商(shang)品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)(mai)合同(tong)(tong)解(jie)釋(shi)》第二十五條的(de)規定，并無不當。

21世(shi)紀經(jing)濟報道記者查詢發現(xian)，該案(an)例的判決思路(lu)是當前法院處理類似糾紛的普遍思路(lu)。

2020年，最高人(ren)(ren)(ren)民法院(yuan)在審理類(lei)似案件中便(bian)指出，因出賣(mai)人(ren)(ren)(ren)（開發商）未按照約定期(qi)限交付房(fang)屋，致使案涉(she)商品房(fang)預售合(he)同(tong)解(jie)除，借(jie)款合(he)同(tong)、抵押(ya)合(he)同(tong)因合(he)同(tong)目的無法實(shi)現亦被解(jie)除，應(ying)由(you)出賣(mai)人(ren)(ren)(ren)將收取(qu)的購房(fang)貸款本金及利(li)息返還(huan)擔(dan)保權人(ren)(ren)(ren)（貸款銀行）和買受人(ren)(ren)(ren)（購房(fang)者），而買受人(ren)(ren)(ren)不負有返還(huan)義務(wu)。

如借款合(he)同相關格式(shi)條款要求(qiu)購(gou)房(fang)者(zhe)在既未取得所購(gou)房(fang)屋亦未實際占有購(gou)房(fang)貸(dai)款的(de)情況下歸(gui)還貸(dai)款，則認(ren)定為明顯不(bu)合(he)理地加重(zhong)了購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)責任，該格式(shi)條款無效，對(dui)購(gou)房(fang)者(zhe)不(bu)具有拘束力。