21世紀經濟報道 記者李愿 北京報道 在多輪利好(hao)政(zheng)策支(zhi)持之下，房(fang)地(di)產市場銷售情(qing)況未(wei)見明(ming)顯改善，央行、銀保監會祭出“大招”。

5月15日(ri)，央行、銀保監會發布(bu)《關(guan)于調(diao)整差別化住房(fang)(fang)信(xin)貸(dai)政策有關(guan)問題的通(tong)知》（下稱《通(tong)知》）顯(xian)示，對于貸(dai)款購買普通(tong)自(zi)住房(fang)(fang)的居民家庭，首(shou)套住房(fang)(fang)商業性(xing)個人住房(fang)(fang)貸(dai)款利率下限調(diao)整為不(bu)低(di)(di)于相應(ying)期(qi)(qi)限貸(dai)款市場(chang)報價利率減20個基(ji)點。按(an)照目(mu)前5年期(qi)(qi)以(yi)上LPR4.6%，也就說首(shou)套普通(tong)自(zi)住房(fang)(fang)貸(dai)款利率可以(yi)低(di)(di)至4.4%。

《通知(zhi)》同(tong)時強(qiang)調(diao)，要堅持房(fang)子是用來住(zhu)的、不是用來炒的定(ding)位，二套住(zhu)房(fang)商業性個人住(zhu)房(fang)貸款(kuan)利率政策下限按現行規定(ding)執行。

“4月29日政治局(ju)會(hui)議提出要促進房地產市(shi)場平穩健康(kang)發展(zhan)，現階段(duan)房地產市(shi)場需(xu)求相對偏弱，通(tong)過降低住房貸(dai)款利(li)(li)(li)率，有(you)利(li)(li)(li)于降低住房購置(zhi)成本，有(you)利(li)(li)(li)于刺(ci)激需(xu)求邊際改善(shan)。”中(zhong)泰證券研究所政策專題組負責人(ren)楊暢分(fen)析稱，同時(shi)降低住房貸(dai)款利(li)(li)(li)率有(you)利(li)(li)(li)于消除利(li)(li)(li)率剪刀差，并在刺(ci)激需(xu)求同時(shi)堅持“房住不炒”。

據專家(jia)測算，如所在城市政策(ce)下(xia)限(xian)和銀行具體執行利率(lv)跟(gen)隨全國政策(ce)同步(bu)下(xia)調，居民家(jia)庭申請貸款購買首套普通自住房(fang)時(shi)，利息(xi)(xi)支出(chu)會有所減少(shao)。按貸款金額50萬元、期限(xian)30年、等額本(ben)息(xi)(xi)還款估算，利率(lv)下(xia)調20個(ge)基點(dian)，平均每月可減少(shao)月供支出(chu)約60元，未(wei)來30年內共減少(shao)利息(xi)(xi)支出(chu)約2萬元。

房地產市場持續降溫

5月(yue)13日，央(yang)行發布數據顯示，4月(yue)人民幣貸款增(zeng)(zeng)加6454億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比少(shao)(shao)(shao)(shao)增(zeng)(zeng)8231億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；住(zhu)戶貸款減少(shao)(shao)(shao)(shao)2170億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比少(shao)(shao)(shao)(shao)增(zeng)(zeng)7453億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。其中(zhong)，住(zhu)房貸款減少(shao)(shao)(shao)(shao)605億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比少(shao)(shao)(shao)(shao)增(zeng)(zeng)4022億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；不含住(zhu)房貸款的消費貸款減少(shao)(shao)(shao)(shao)1044億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比少(shao)(shao)(shao)(shao)增(zeng)(zeng)1861億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)；經營(ying)貸款減少(shao)(shao)(shao)(shao)521億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)，同(tong)比少(shao)(shao)(shao)(shao)增(zeng)(zeng)1569億(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。

“疫情(qing)影響下，線下看房(fang)需求(qiu)及餐(can)飲、消費(fei)等接觸類(lei)服務需求(qiu)驟(zou)降(jiang)(jiang)，導致居?貸款(kuan)明(ming)顯少(shao)增。”中國銀行研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究員梁斯分析(xi)(xi)稱。東方金誠首席宏(hong)觀分析(xi)(xi)師王青也表示，4月(yue)(yue)居民貸款(kuan)負增2170億，繼今(jin)年(nian)2月(yue)(yue)后再(zai)度出現單月(yue)(yue)負增局面，背后的主(zhu)要原因是房(fang)地產(chan)市場仍(reng)在降(jiang)(jiang)溫。

數據顯示(shi)，2022年(nian)4月(yue)(yue)，30個大中城市商品房成(cheng)交面積、成(cheng)交套數為816. 86萬平(ping)方米、7.75萬套，同(tong)比分別(bie)大幅下降54.24%和53.55%，延續了(le)3月(yue)(yue)份的下行態勢，且下降幅度為2020年(nian)3月(yue)(yue)份以來最大。

野村證券首席經濟(ji)學(xue)家陸挺在2022清華五(wu)道口首席經濟(ji)學(xue)家論壇上分析稱，目前房地(di)產(chan)新房銷售幾(ji)乎是(shi)(shi)腰斬的(de)(de)狀態，影響了地(di)方(fang)政府的(de)(de)收入(ru)，對(dui)基(ji)(ji)層政府穩定的(de)(de)運行和基(ji)(ji)建投(tou)資造成壓力，“各地(di)也出臺了很多(duo)政策(ce)，但是(shi)(shi)銷售起不來，說明目前傳導(dao)機制的(de)(de)問題。”

“當前房地產業風(feng)(feng)險(xian)的突出表現是債務危機和疫情風(feng)(feng)險(xian)相疊加，頭(tou)部民營企業的風(feng)(feng)險(xian)仍然在繼(ji)續，其中二季度大量房企美元(yuan)債到期(qi)成(cheng)為又(you)一個風(feng)(feng)險(xian)點(dian)。”央行調查統計司(si)原司(si)長(chang)、上海財經大學教授盛(sheng)松(song)(song)(song)成(cheng)在上述論(lun)壇上表示，并建議繼(ji)續放(fang)松(song)(song)(song)房地產調控，比如說限售(shou)、限貸、限購(gou)、利率，適當延(yan)長(chang)去杠桿周期(qi)，優化預售(shou)資金監管(guan)等，“但是重(zhong)點(dian)城市的放(fang)松(song)(song)(song)仍然需要謹(jin)慎。”

中國社會(hui)科學院世界(jie)經濟與政治研(yan)究所副所長張斌(bin)也認為，當前貨幣政策重點應該(gai)是(shi)降(jiang)(jiang)低房(fang)(fang)貸利率，推動房(fang)(fang)貸利率的(de)(de)市場化(hua)競爭，把利率真(zhen)正(zheng)給降(jiang)(jiang)下去，把大家買房(fang)(fang)的(de)(de)成本給降(jiang)(jiang)下去，這(zhe)樣的(de)(de)話對提升住房(fang)(fang)銷(xiao)售，改善(shan)房(fang)(fang)企(qi)現金流還是(shi)有(you)(you)幫助(zhu)的(de)(de)，而(er)且這(zhe)方(fang)面我(wo)們(men)也有(you)(you)政策空間(jian)。“有(you)(you)一種(zhong)(zhong)擔(dan)心就是(shi)降(jiang)(jiang)低利率會(hui)不(bu)(bu)(bu)會(hui)刺激房(fang)(fang)價(jia)進一步上(shang)漲(zhang)。我(wo)們(men)不(bu)(bu)(bu)能排除這(zhe)種(zhong)(zhong)可(ke)能，但是(shi)我(wo)們(men)應該(gai)看到現在的(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)分化(hua)程度很高，大部(bu)分城(cheng)市面臨了銷(xiao)售房(fang)(fang)價(jia)不(bu)(bu)(bu)景氣，只有(you)(you)極個別(bie)的(de)(de)大城(cheng)市可(ke)能有(you)(you)房(fang)(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)的(de)(de)壓力。”

帶來多方面重大利好

《通知》明確，在全國統一的(de)貸款利率(lv)下(xia)限(xian)基礎(chu)上，人民銀行、銀保(bao)監會(hui)各派出機構按照“因(yin)城(cheng)施策”的(de)原(yuan)則，指導各省級市(shi)場(chang)利率(lv)定價自(zi)律機制，根據轄區內各城(cheng)市(shi)房地產市(shi)場(chang)形勢變化(hua)及城(cheng)市(shi)政府調控要求，自(zi)主確定轄區內各城(cheng)市(shi)首(shou)套和(he)二(er)套住(zhu)(zhu)房商業性(xing)個人住(zhu)(zhu)房貸款利率(lv)加(jia)點下(xia)限(xian)。

我國(guo)房(fang)地產(chan)市場(chang)區域特(te)征(zheng)明顯，個人(ren)住房(fang)貸款(kuan)(kuan)利率(lv)的確(que)定(ding)遵(zun)循(xun)“因城施策”原則(ze)，采用“全國(guo)+地方(fang)+銀行(xing)”三(san)層(ceng)確(que)定(ding)機(ji)制(zhi)。也就(jiu)是說(shuo)，地方(fang)可以自(zi)主(zhu)確(que)定(ding)轄區內各城市首套和(he)二套住房(fang)商業(ye)性個人(ren)住房(fang)貸款(kuan)(kuan)利率(lv)加點(dian)下(xia)限(xian)調整方(fang)向，可選擇跟隨全國(guo)下(xia)限(xian)下(xia)調，也可保(bao)持(chi)不(bu)動或適(shi)度上調，維(wei)持(chi)區域房(fang)地產(chan)市場(chang)穩(wen)定(ding)。在城市貸款(kuan)(kuan)利率(lv)下(xia)限(xian)基礎上，銀行(xing)業(ye)金(jin)融機(ji)構結合自(zi)身經營情況(kuang)、客戶(hu)風險狀況(kuang)和(he)信貸條件(jian)等因素(su)，合理確(que)定(ding)每筆貸款(kuan)(kuan)的具體加點(dian)數值。

“3月份以(yi)來(lai)，由(you)于市(shi)場(chang)需求減弱，全(quan)國(guo)已經有一(yi)百多個城市(shi)的銀(yin)行根(gen)據市(shi)場(chang)變化和自身經營情況，自主下調了房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)，平均(jun)幅(fu)度在20個到60個基(ji)點(dian)不等。”早在4月14日(ri)，央行金融市(shi)場(chang)司(si)(si)司(si)(si)長鄒瀾在一(yi)季度金融統計數據新聞發布(bu)會(hui)上介(jie)紹。

央行日(ri)前發布(bu)的(de)(de)一季(ji)度(du)貨幣(bi)政策執(zhi)行報告顯(xian)示(shi)，3月新(xin)發放貸(dai)(dai)款加(jia)權平(ping)(ping)均(jun)利(li)(li)(li)率(lv)為4.65%，個(ge)人住房貸(dai)(dai)款加(jia)權平(ping)(ping)均(jun)利(li)(li)(li)率(lv)為5.49%。楊暢表示(shi)，自2021年1月以來，首套房與二套房貸(dai)(dai)款市(shi)場平(ping)(ping)均(jun)利(li)(li)(li)率(lv)持續回(hui)升，近期盡管(guan)回(hui)落，但(dan)仍然(ran)高于(yu)(yu)2021年水(shui)平(ping)(ping)。需要注意(yi)的(de)(de)是，個(ge)人住房貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)率(lv)仍然(ran)明顯(xian)高于(yu)(yu)一般貸(dai)(dai)款加(jia)權平(ping)(ping)均(jun)利(li)(li)(li)率(lv)水(shui)平(ping)(ping)，而個(ge)人住房貸(dai)(dai)款相(xiang)較于(yu)(yu)一般企業(ye)貸(dai)(dai)款，資產質(zhi)(zhi)量更(geng)好、還款風險更(geng)低(di)，但(dan)承受(shou)了較高的(de)(de)風險溢價。因(yin)此，現階段降低(di)住房貸(dai)(dai)款利(li)(li)(li)率(lv)，有利(li)(li)(li)于(yu)(yu)改變不(bu)同質(zhi)(zhi)量資產利(li)(li)(li)率(lv)的(de)(de)剪刀差。

易居研究(jiu)院(yuan)智庫中心研究(jiu)總監嚴(yan)躍進表示，金(jin)融(rong)部(bu)門下調(diao)首套普(pu)通自住房貸(dai)款利率充分體(ti)現(xian)了金(jin)融(rong)部(bu)門對(dui)于當前房貸(dai)成(cheng)本降低的導向，其會產生多方面(mian)的重要影響：

• 一是有(you)助于引(yin)導地(di)方政府和銀行(xing)機(ji)構進一步調整貸款政策，尤其是在房貸利率(lv)方面，能(neng)降(jiang)則降(jiang)、能(neng)低(di)則低(di)，充分為低(di)成本購房落實(shi)優惠(hui)政策；

• 二是有助于引導房(fang)企(qi)積極推盤和(he)銷售(shou)，尤(you)其是結合近期(qi)的房(fang)貸利(li)率(lv)成本較低的優勢，鼓勵房(fang)企(qi)積極銷售(shou)，充分帶動房(fang)地產交易行情的活躍；

• 三是(shi)有(you)助(zhu)于進一步降(jiang)低購房(fang)者的(de)(de)成本(ben)，同時結合(he)近(jin)期(qi)各地(di)政策持續(xu)(xu)放松的(de)(de)工作，客觀上可以(yi)進一步促進購房(fang)者購房(fang)壓力(li)的(de)(de)減少，包括降(jiang)低首付(fu)、降(jiang)低房(fang)貸(dai)利(li)率、松綁二(er)手房(fang)限售、松綁限購等政策在一起，將為5月中下旬以(yi)及后續(xu)(xu)市(shi)場交易的(de)(de)活(huo)躍創造更好(hao)的(de)(de)條(tiao)件；

• 四是有助于(yu)(yu)各地基于(yu)(yu)實際(ji)情(qing)況開展房地產貸(dai)(dai)款工作，一些市場交易行情(qing)疲軟的城市，將基于(yu)(yu)差別化的信貸(dai)(dai)政策工具，積極開展更寬(kuan)松的房貸(dai)(dai)政策。