21世紀經濟報道記者張敏  北京報道 中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經(jing)濟(ji)形勢，部署(shu)下一步經(jing)濟(ji)工作。

會議指出，要(yao)促進房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場止跌(die)回穩，對商品(pin)房(fang)(fang)(fang)建設要(yao)嚴控增量(liang)(liang)(liang)、優化存(cun)量(liang)(liang)(liang)、提高(gao)質量(liang)(liang)(liang)，加大“白名單”項目貸款(kuan)投放力度，支持盤活存(cun)量(liang)(liang)(liang)閑(xian)置土(tu)地。要(yao)回應群(qun)眾關切，調(diao)整住(zhu)房(fang)(fang)(fang)限購(gou)政策(ce)，降低存(cun)量(liang)(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)貸利率，抓緊完善土(tu)地、財稅、金融等(deng)政策(ce)，推動構(gou)建房(fang)(fang)(fang)地產發展新模式。

這是繼9月24日三部門推出一攬子樓市調控政策后，中央針對房地產的又一次重要部署，涉及房地產的內容(rong)豐富且重磅。對于(yu)樓市而言，蘊含的信號(hao)意義不可忽視。

最新的表態中，“促進房地產市場止跌回穩”的說法，為近年來首次出現。分析人士指出，這是非常明確的導向，意味著四季度各地或有持續的重磅加碼政策，以更好促進房地產市場止跌回穩。

其(qi)中，除信貸政策的調整外，一(yi)線(xian)城市(shi)是(shi)否會對限購措施(shi)進行優化，是(shi)市(shi)場關注(zhu)的重點。

此外，“對商品(pin)房建設要嚴(yan)控(kong)增量(liang)、優化(hua)存量(liang)、提(ti)高質(zhi)量(liang)”的說法(fa)，也不同于以往(wang)的表態，其中(zhong)(zhong)包含的中(zhong)(zhong)長期調控(kong)思路的變化(hua)，同樣值得關注。

調控新周期將開啟

今年以來，樓市政策(ce)保持著穩定的出臺節奏，但房地(di)產市場一(yi)直處于調整狀態中。

根據國家統計局的數(shu)據，今年1—8月，全國新(xin)建(jian)商品房(fang)(fang)銷售面(mian)積6.06億平方米，同比下(xia)降(jiang)(jiang)18.0%；新(xin)建(jian)商品房(fang)(fang)銷售額5.97萬億元，下(xia)降(jiang)(jiang)23.6%。同期，房(fang)(fang)地(di)產投(tou)資、開(kai)竣工、房(fang)(fang)企到位資金等(deng)指(zhi)標(biao)繼續負增長。

二手(shou)房方面(mian)，根據(ju)上(shang)海(hai)易(yi)居房地產(chan)研究院(yuan)的數據(ju)，1—8月份全(quan)國22個重點城市成(cheng)交套(tao)數跌幅(fu)為(wei)(wei)3%。而去年(nian)同期該增速為(wei)(wei)正，且幅(fu)度較大為(wei)(wei)31%。

自去(qu)年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)以來，70個大(da)中城市(shi)房價(jia)保持著以降(jiang)(jiang)為(wei)主的(de)態勢。今年(nian)(nian)8月，有67個城市(shi)的(de)新房價(jia)格環比(bi)下降(jiang)(jiang)，70個城市(shi)的(de)二(er)手房價(jia)格全(quan)部環比(bi)下降(jiang)(jiang)。

本月以(yi)來，樓(lou)市(shi)(shi)表(biao)現繼(ji)續平淡(dan)，傳(chuan)統“金九”成色不足。多家機(ji)構(gou)指出(chu)，除(chu)上海等少數城市(shi)(shi)外，整體市(shi)(shi)場(chang)的需求仍然相(xiang)對乏力(li)，難以(yi)對市(shi)(shi)場(chang)帶來持續支撐(cheng)。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，當前房地產(chan)下(xia)行的壓力(li)比較大，且已(yi)經形成了預期疲弱(ruo)和量價下(xia)行的負(fu)反(fan)饋(kui)循環，供給(gei)和需(xu)求負(fu)反(fan)饋(kui)收縮，這種下(xia)滑導(dao)致全產(chan)業鏈(lian)條收縮。

這也(ye)是(shi)提出“促進房(fang)地產市場止(zhi)跌(die)回穩”的(de)重要(yao)背景。分析人士(shi)認為，這意味著(zhu)決策(ce)層(ceng)對市場已(yi)有明確定調，調控(kong)的(de)新周期也(ye)將(jiang)開啟。

中指研究院(yuan)政(zheng)策研究總監(jian)陳文靜表示，在部署經濟工(gong)作時，政(zheng)治局會議釋放(fang)了(le)更加積極信(xin)號，并(bing)將房(fang)地(di)產(chan)政(zheng)策放(fang)在了(le)更加重要的(de)位(wei)置。這表明穩(wen)(wen)定房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場對于穩(wen)(wen)定宏觀(guan)經濟的(de)重要性，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場止(zhi)跌回穩(wen)(wen)，才能更好地(di)為宏觀(guan)經濟平穩(wen)(wen)運行提供支撐。

市場轉換期的調控思路

中(zhong)央政(zheng)治局會議還表示，對商品房建設要嚴控增量(liang)、優化存量(liang)、提高質(zhi)量(liang)。這一(yi)提法(fa)也(ye)備受關(guan)注。

上海易(yi)居房地(di)產研究院(yuan)副院(yuan)長(chang)嚴(yan)躍(yue)進表示，該提法和過去的“盤活存量優化增量”有相似性，但是更(geng)加明(ming)確和聚(ju)焦。這也是對房地(di)產開發投資環節做出的新(xin)部署。

他表示，“嚴控增量、優化存量”，本(ben)質(zhi)上也是立(li)足當前(qian)房地產增量市場和(he)存量市場的新(xin)特點(dian)所做(zuo)出的重要(yao)安排。

經歷了前些年的大規模投資后，房地產市場正處于去庫存的周期中。根據國家統計局的數據，截至(zhi)今年8月末，全國(guo)商品房待售面積(ji)7.38億平方米(mi)。按照當前的(de)(de)銷售節奏，去化周期接近10個月。若算上(shang)已(yi)拿(na)地(di)未(wei)開工、已(yi)開工未(wei)銷售的(de)(de)部分，樓市(shi)廣義庫存更加龐大(da)。

這些庫存還存在結構性、區(qu)域性的不(bu)均衡，即三四線城(cheng)市庫存的去化(hua)周期超過(guo)一二線城(cheng)市，商(shang)業地產(chan)的去庫存難度高于住宅項目。

因此，合理統籌增量和存量，不僅是當下的重要任務，也將是未來一段時間的主要政策導向。機構普遍(bian)指出，這(zhe)(zhe)需要不同城市(shi)因城施策進(jin)行(xing)調整，在這(zhe)(zhe)方面(mian)，地方政(zheng)府也將被賦(fu)予較大(da)的權限。

具(ju)體而言(yan)，嚴躍進表示，“嚴控增量(liang)”意味(wei)著(zhu)房地(di)產的新(xin)增投資規模將有所下降。

“優化(hua)存(cun)量”意味著“以購(gou)代建”等系統工作會(hui)加(jia)強推(tui)進，預計“三板斧”會(hui)強力推(tui)進，即銀行專項貸款、專項債(zhai)和(he)社會(hui)資本(ben)，有(you)助于更(geng)好地盤活存(cun)量資產。

在此基礎(chu)上(shang)，此次政策(ce)提及，加(jia)大“白名單”項(xiang)目貸款(kuan)投放力度，支(zhi)持盤活(huo)存(cun)量閑置土地。說明(ming)金融(rong)層面對“優(you)化存(cun)量”的支(zhi)持力度將有所加(jia)大。

“提(ti)(ti)高(gao)質(zhi)量”的提(ti)(ti)法為首次出(chu)現，此舉(ju)與(yu)改善性需求(qiu)占(zhan)比不斷提(ti)(ti)高(gao)、居(ju)民對居(ju)住(zhu)(zhu)品質(zhi)的需求(qiu)不斷提(ti)(ti)升(sheng)的趨勢相(xiang)吻合。陳文靜指(zhi)出(chu)，住(zhu)(zhu)建部提(ti)(ti)及的“好(hao)房子”建設或已經是(shi)基本要(yao)求(qiu)，促進“好(hao)房子”建設的配套政策有望(wang)繼(ji)續落(luo)地。

“限購令”或繼續優化

針對樓市限購(gou)政策的(de)表態(tai)，是外界關注的(de)另一個焦點。

兩(liang)天(tian)前的三部門表態(tai)，主要聚(ju)焦于金融手(shou)段(duan)(duan)。此次中(zhong)央政(zheng)治(zhi)局會議則對行政(zheng)、土地、財稅等手(shou)段(duan)(duan)有(you)所部署，并(bing)提出，“要回應群眾關切(qie)，調整(zheng)住房(fang)限(xian)購政(zheng)策”。

限購政策(ce)是上一輪樓市調整周期的標志性政策(ce)，主要通(tong)過對需(xu)求端施加行政性限制，達(da)成房地(di)產市場(chang)階段(duan)性的供需(xu)平衡，并最終實現“時(shi)間換空間”的效(xiao)果。

近(jin)幾年(nian)，樓市供需關(guan)系發生變化(hua)，越來越多的城(cheng)市逐(zhu)漸弱化(hua)并取消(xiao)了限(xian)購政(zheng)策，限(xian)售、限(xian)貸(dai)等其(qi)他(ta)措(cuo)施(shi)也逐(zhu)步解除。據(ju)悉，當(dang)前仍實施(shi)限(xian)購政(zheng)策的城(cheng)市僅包括(kuo)北上廣深、天(tian)津和海南部分(fen)地區。

其中，一線城市的限購政策能否繼續優化，被認為是影響市場回溫的重要因素，也會對市場情緒帶來重要影響。

分析人士普遍(bian)認(ren)為，此次表態(tai)后，一線城市(shi)的限(xian)購令(ling)有(you)望繼續優化(hua)。陳文(wen)靜(jing)指出，廣州等其他地區限(xian)購政(zheng)策(ce)有(you)望全(quan)面放開，北(bei)上(shang)深有(you)望更(geng)大力度優化(hua)限(xian)購政(zheng)策(ce)，此舉(ju)有(you)助于發(fa)揮大城市(shi)帶動效應，提振市(shi)場(chang)信心。

上海易居研究院也認為，廣州是一線城市中最有可能率先全面放開限購的城市，其次是深圳。但該機構表示，京滬全面放開限購可能性不大。

此外(wai)，一線城市限貸、限售、普宅標準(zhun)等政策也有望迎來優化調(diao)整，從而(er)促進市場回(hui)暖。

近期，北京、無錫(xi)等城市(shi)已經釋放優(you)化(hua)樓(lou)市(shi)政策的信號。未(wei)來一(yi)段(duan)時(shi)間，“地方版”樓(lou)市(shi)政策將(jiang)陸續出臺，其內容值得關注。