21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

年關將至，上海(hai)買房人的心(xin)態還(huan)是(shi)一片迷蒙(meng)。

持幣待購的王珍(zhen)（化名），從(cong)年(nian)初觀望至今(jin)，從(cong)去(qu)年(nian)年(nian)底(di)看二手房轉到看新房，如今(jin)干(gan)脆“再等(deng)等(deng)”；王子(zi)淇（化名）此前經歷東方云錦打新之后，最(zui)近(jin)暫時取消了買房計劃(hua)。

剛剛過去的兩(liang)個月(yue)，上海新房(fang)(fang)(fang)、二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)數據低(di)位徘徊(huai)，市場活躍(yue)度不振，觀望氛(fen)圍(wei)漸濃(nong)。綜合(he)第三(san)方(fang)機構數據顯示(shi)，10月(yue)，上海新房(fang)(fang)(fang)成交(jiao)約(yue)65.59萬(wan)平方(fang)米，二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)成交(jiao)約(yue)1.32萬(wan)套(tao)。11月(yue)新房(fang)(fang)(fang)成交(jiao)面積持續下跌，成交(jiao)約(yue)60.27萬(wan)平方(fang)米，二(er)(er)手房(fang)(fang)(fang)則成交(jiao)約(yue)1.41萬(wan)套(tao)。

11月(yue)的(de)上(shang)海樓市，二手房成(cheng)交環比(bi)雖然有輕微上(shang)漲，但仍在(zai)1.5萬(wan)套/月(yue)的(de)枯榮線之下；新房市場(chang)成(cheng)交量甚至不如今(jin)年7、8月(yue)份淡(dan)季。

作為上(shang)海樓(lou)市(shi)(shi)的長期觀察者，中原地產市(shi)(shi)場分(fen)析師(shi)盧(lu)文(wen)曦對此并(bing)不意外。他認(ren)為，10月有長假因素影(ying)響，11月交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)節奏回歸正常(chang)，但這些恢(hui)復的交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)量是二(er)手房業(ye)主再次降價的結果(guo)。臨近年(nian)末，在市(shi)(shi)場趨(qu)勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加(jia)，交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)量不會有明顯變(bian)化，今(jin)年(nian)最后一個月大(da)概率(lv)還(huan)是平穩收官(guan)。

二手房成交連續兩月跌破榮枯線

11月上海(hai)(hai)二手(shou)住(zhu)宅成(cheng)交1.41萬套，環比增加5.89％，同比減少12.62%。這表明，上海(hai)(hai)二手(shou)房市場成(cheng)交仍(reng)不活躍，并且單月成(cheng)交量(liang)仍(reng)略低于去(qu)年同期。

在9月份形一波(bo)小高峰過后，上海二(er)手房(fang)成(cheng)交(jiao)量(liang)不斷下滑。二(er)手房(fang)市(shi)場博弈加劇，各(ge)板塊各(ge)中介均有急售(shou)房(fang)源在大幅下調價格(ge)之(zhi)后才(cai)成(cheng)交(jiao)，王珍稱之(zhi)為“撿皮(pi)夾(jia)”。經過一年(nian)來對部分房(fang)源的(de)跟蹤觀(guan)察，她(ta)(ta)反而認為房(fang)東降價意(yi)愿不強烈，而在新(xin)房(fang)市(shi)場，她(ta)(ta)認為戶型合(he)適的(de)房(fang)源幾乎(hu)沒有，“小的(de)太小，大的(de)太大”。

11月中旬，有媒體(ti)報道上(shang)海學(xue)區(qu)房跌(die)(die)幅達40%。21世紀經濟報道記(ji)者近期走訪(fang)了幾個(ge)學(xue)區(qu)房板(ban)塊發現，掛牌(pai)房源幾乎都已跌(die)(die)破5年(nian)前的價格(ge)。梅園板(ban)塊的學(xue)區(qu)房掛牌(pai)價格(ge)在10萬(wan)元-11萬(wan)元/平(ping)方(fang)米左(zuo)右，相比(bi)2021年(nian)年(nian)初(chu)，價格(ge)跌(die)(die)幅超過50%。

不(bu)僅學區(qu)房，不(bu)少二手房價格也已跌回(hui)2017年的(de)水平(ping)。以嘉定為(wei)例(li)，近期一批商(shang)住項目入市，價格水平(ping)與2017年相當，而(er)中介掛牌的(de)商(shang)住產品，價格也跌回(hui)2017年水平(ping)。

上海中原地產(chan)市場分析(xi)師盧(lu)文曦指(zhi)出，二手房價進入擠泡沫過(guo)程，學區房和(he)非學區房的(de)溢價差(cha)距有(you)進一(yi)步縮小的(de)跡(ji)象。

如果說(shuo)上海調(diao)整入學政策，疊(die)加市(shi)場(chang)因素(su)，導致(zhi)學區房(fang)降(jiang)溫，那么(me)居住體(ti)驗(yan)則直接導致(zhi)部分(fen)剛需購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)放棄購(gou)買普通(tong)老破小房(fang)源(yuan)。不(bu)少(shao)剛需購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)寧愿選擇距離(li)市(shi)中心遠(yuan)一(yi)點的區域居住。

對于(yu)上(shang)海樓市(shi)(shi)下(xia)(xia)行(xing)趨勢，同(tong)策研(yan)究(jiu)院(yuan)研(yan)究(jiu)總監宋紅衛認為(wei)受兩個方面的(de)(de)(de)影(ying)響。首先(xian)，全國樓市(shi)(shi)趨勢下(xia)(xia)行(xing)壓(ya)力影(ying)響了上(shang)海樓市(shi)(shi)信心(xin)，尤其是房(fang)價上(shang)漲預期失去以(yi)后，買(mai)家(jia)購置住房(fang)的(de)(de)(de)信心(xin)和動力在(zai)下(xia)(xia)降；其次(ci)，上(shang)海二手(shou)房(fang)降價對剛(gang)需和改(gai)善群體(ti)的(de)(de)(de)影(ying)響也比較(jiao)明(ming)顯(xian)(xian)，由(you)于(yu)最近很多(duo)中(zhong)高端二手(shou)房(fang)項目尤其是之(zhi)前有帶學區概念(nian)的(de)(de)(de)小區降價比較(jiao)明(ming)顯(xian)(xian)，很多(duo)剛(gang)需群體(ti)在(zai)“買(mai)漲不買(mai)跌”的(de)(de)(de)心(xin)態下(xia)(xia)，推(tui)遲(chi)購房(fang)時間(jian)，選擇(ze)觀望。

當前上(shang)海二(er)手(shou)房(fang)的(de)掛牌量超(chao)過41萬(wan)套，繼(ji)續在歷史高位盤整。但易(yi)居研究院研究總監(jian)嚴躍進卻(que)認為上(shang)海二(er)手(shou)房(fang)交易(yi)11月出現成交有所恢(hui)復的(de)勢(shi)頭，可(ke)以為明年新房(fang)認購(gou)提(ti)供(gong)資金，利好新房(fang)市(shi)場活躍，對于中(zhong)(zhong)介行業(ye)等也產(chan)生積(ji)極的(de)作用，進一(yi)步提(ti)振中(zhong)(zhong)介機(ji)構(gou)的(de)信心。

嚴躍進(jin)認(ren)(ren)為，二手(shou)房(fang)(fang)供求(qiu)兩(liang)端已發生變化(hua)。供應(ying)方(fang)面看，二手(shou)房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)量較(jiao)多，尤其是此前認(ren)(ren)房(fang)(fang)不認(ren)(ren)貸下賣房(fang)(fang)來獲得首套房(fang)(fang)資格的操作比較(jiao)多。同時(shi)一線城(cheng)市近期購(gou)(gou)房(fang)(fang)利(li)好政策多，房(fang)(fang)東降低了(le)(le)姿態，其掛(gua)牌(pai)價(jia)、意(yi)向價(jia)和實際交易價(jia)都出現了(le)(le)下調，議價(jia)空間增大(da)，進(jin)一步降低了(le)(le)接盤方(fang)的購(gou)(gou)房(fang)(fang)成本。

這(zhe)表現(xian)為(wei)，上海二手房(fang)源(yuan)掛(gua)牌(pai)量(liang)也出現(xian)下降(jiang)苗頭。上海中原地產監測(ce)數據顯示，進入(ru)11月份后，每(mei)周(zhou)新增掛(gua)牌(pai)大約在1.1萬(wan)套左(zuo)右，并且每(mei)周(zhou)新增量(liang)下降(jiang)趨(qu)勢已經出現(xian)，考慮到(dao)年底(di)，掛(gua)牌(pai)活躍度(du)不會太(tai)高，新增掛(gua)牌(pai)持續減少是大趨(qu)勢。

庫存上升，買新房難度降低

二手房(fang)(fang)成交(jiao)的輕(qing)微(wei)(wei)恢復(fu)對新房(fang)(fang)市場的傳導(dao)作用效(xiao)果甚微(wei)(wei)。10月(yue)以來，上(shang)海新房(fang)(fang)供(gong)應持續增加(jia)，環比漲(zhang)幅走高(gao)。截至目前，上(shang)海2023年共推出12批次新盤，合計315個項(xiang)目、86368套(tao)新房(fang)(fang)源。

供應增加、去化減弱，新(xin)房庫存壓(ya)力較(jiao)大。諸葛數據研究中心的數據顯示，2023年(nian)10月(yue)(yue)上(shang)海新(xin)房庫存量為(wei)52353套，環比上(shang)升(sheng)(sheng)1.02%，環比呈現“六(liu)連增”；同比上(shang)升(sheng)(sheng)24.66%，同比升(sheng)(sheng)幅較(jiao)上(shang)月(yue)(yue)收窄約9個百分點(dian)。

最近(jin)上(shang)(shang)海(hai)第十二(er)批房(fang)源已經(jing)亮相，不(bu)少樓(lou)盤有優惠折扣。樓(lou)市極端(duan)現象(xiang)也(ye)偶(ou)有出現。10月，位于(yu)浦東新區的綠(lv)寶園四期成(cheng)為今年上(shang)(shang)海(hai)市首個“零認購”樓(lou)盤。該項目曾發布公(gong)告表示，38套別墅在認購登記(ji)期間因無意向認購客(ke)戶登記(ji)認購，經(jing)上(shang)(shang)海(hai)市浦東新區建(jian)設和交(jiao)通委(wei)員會同意，不(bu)再(zai)采取(qu)隨機搖號排序(xu)方式確定選購房(fang)屋順序(xu)開盤銷售。

遠郊盤(pan)也受到較(jiao)大(da)沖擊。原(yuan)定10月(yue)24日開盤(pan)的奉賢(xian)水榭蘭亭，在開盤(pan)前取(qu)消(xiao)搖號，原(yuan)因同樣是“零(ling)認購”。

開(kai)發(fa)商為了加(jia)速去化，甚至在(zai)(zai)首付支付比例及(ji)周期上做出一些妥協。實(shi)際上，上海近期在(zai)(zai)激活樓市需求端(duan)給(gei)予了不(bu)少(shao)支持(chi)，比如銀行貸(dai)款政策友好，中介營(ying)銷(xiao)節奏(zou)加(jia)快等(deng)等(deng)。

一個現象(xiang)是，認為市區老破小居住體驗感太差，是大部(bu)分95后(hou)剛(gang)需購(gou)房(fang)(fang)人的心態。從事媒(mei)體行業(ye)的葉穎（化名）最近準備從新房(fang)(fang)市場中(zhong)做(zuo)選擇。據其透(tou)露(lu)，接(jie)觸了不少新盤均有一定程(cheng)度優惠，尤其是在首(shou)付(fu)支付(fu)方式上。位(wei)于(yu)寶山(shan)區緊鄰(lin)中(zhong)環(huan)的新盤——保利(li)海上臻悅近期就對外宣稱首(shou)付(fu)可10%，并且最長可以給到(dao)8個月的支付(fu)周期。

開發商大力(li)促銷，購房者不(bu)再(zai)需要擠破頭“打(da)新(xin)”，買新(xin)房難度下(xia)降，但新(xin)房成交(jiao)在11月(yue)卻沒有(you)換(huan)來與二手房同步(bu)恢復，交(jiao)易量連(lian)續兩個月(yue)環(huan)比下(xia)跌。剛需購房者去哪兒(er)了？

除了前述部分購(gou)房者(zhe)加入(ru)觀望大軍之外，更多(duo)的剛需購(gou)房者(zhe)由于踩(cai)錯(cuo)節(jie)點，導致(zhi)購(gou)買資(zi)金受限。

林麗（化名(ming)）便是(shi)眾(zhong)多準(zhun)備賣掉(diao)老家(jia)(jia)房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)置(zhi)換到(dao)上海的剛(gang)需購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)人之一(yi)(yi)。她2020年(nian)在老家(jia)(jia)買入一(yi)(yi)套新房(fang)(fang)，當(dang)時計劃先投資，等有(you)(you)了上海的購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)資格(ge)之后，再考(kao)慮(lv)賣掉(diao)老家(jia)(jia)房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)置(zhi)換。不料，雖(sui)然林麗今年(nian)已(yi)婚并擁(yong)有(you)(you)了上海的購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)資格(ge)，但卻(que)因為房(fang)(fang)價(jia)下跌無(wu)法順利脫(tuo)手老家(jia)(jia)的房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)。她將房(fang)(fang)子(zi)(zi)(zi)掛牌了將近一(yi)(yi)年(nian)，最近甚至將價(jia)格(ge)調到(dao)低于購(gou)(gou)(gou)買價(jia)，都(dou)無(wu)人問津。

林麗告訴記者，她目前暫緩了(le)在(zai)(zai)上海的買房(fang)計(ji)劃(hua)(hua)，最近(jin)自(zi)己(ji)也申請到了(le)公租房(fang)。至于(yu)何時(shi)啟動在(zai)(zai)上海的首套房(fang)購(gou)買計(ji)劃(hua)(hua)，將看(kan)時(shi)機再做打算。