21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

炎炎夏日(ri)，綠(lv)城(cheng)（03900.HK）因175億(yi)(yi)掃貨上(shang)海、杭(hang)州土拍(pai)市場再度火出圈。僅在(zai)上(shang)海二批次第二輪土拍(pai)中(zhong)，綠(lv)城(cheng)兩天就豪擲139.2億(yi)(yi)，拿下閔行、嘉定、青(qing)浦三(san)宗宅地；而在(zai)8月1日(ri)舉行的(de)杭(hang)州的(de)八(ba)批次土拍(pai)中(zhong)，綠(lv)城(cheng)也以(yi)34.69億(yi)(yi)元(yuan)底價競得蕭山市北宅地。

綠城明顯(xian)是有備(bei)而(er)來，參(can)與兩地土拍，光保證金(jin)就要先(xian)交上超過30億。加上搖號運氣爆棚(peng)，綠城如愿斬獲多宗地塊。

綜合(he)分析(xi)人士(shi)的看法，綠城(cheng)(cheng)斥巨(ju)資掃貨一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)土地這一(yi)舉動，隱(yin)約可見上海和(he)杭州土地市(shi)場的分化。布局(ju)一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)是綠城(cheng)(cheng)一(yi)以(yi)貫(guan)之的策略，但(dan)在下(xia)半(ban)年后市(shi)不(bu)甚明(ming)朗的當下(xia)，該公司(si)毫不(bu)猶疑地大手筆拿(na)地，其中(zhong)的信號意義值(zhi)得關注。

8月1日-8月2日上海二(er)(er)批(pi)次第(di)二(er)(er)輪(lun)(lun)土拍(pai)，9宗(zong)(zong)地一共(gong)攬金238億，整(zheng)體(ti)溢價率7.5%。其(qi)中，5宗(zong)(zong)地觸(chu)頂(ding)搖(yao)號(hao)、3宗(zong)(zong)溢價、1宗(zong)(zong)底價。上海二(er)(er)批(pi)次第(di)二(er)(er)輪(lun)(lun)土拍(pai)相較于首輪(lun)(lun)66.7%的封頂(ding)比例有(you)所(suo)下降，占比為55.6%。

上海(hai)每一場(chang)土拍出(chu)現的細微(wei)變化，都可反映出(chu)業(ye)內對市場(chang)的一次預判。

同策研究院研究總監宋紅衛直言，土(tu)地(di)市(shi)場是(shi)樓(lou)市(shi)的(de)(de)直接反映。此本輪土(tu)拍反映出了(le)上(shang)海(hai)樓(lou)市(shi)的(de)(de)“分(fen)化(hua)”。目前上(shang)海(hai)樓(lou)市(shi)的(de)(de)特征不是(shi)降溫(wen)(wen)而是(shi)“分(fen)化(hua)”，核心區域項(xiang)目仍然(ran)備受(shou)關注(zhu)，有大(da)量(liang)潛在購房者；外圍(wei)區域項(xiang)目，比如金山、臨港等購買力相對不足(zu)，降溫(wen)(wen)明(ming)(ming)顯。冷熱(re)不均的(de)(de)樓(lou)市(shi)反映到土(tu)地(di)市(shi)場，就是(shi)房企拿地(di)變得謹慎。大(da)半個月的(de)(de)時間(jian)過去(qu)，上(shang)海(hai)第二輪土(tu)拍相比第一輪地(di)塊(kuai)封頂率明(ming)(ming)顯下降，且溢價10%的(de)(de)地(di)塊(kuai)幾乎都(dou)分(fen)布在熱(re)門(men)板(ban)塊(kuai)。

杭州銷售承壓，綠城轉移戰場

相比在(zai)上(shang)海(hai)溢價搶(qiang)地，綠(lv)城在(zai)杭州的“抄(chao)底”意味更明顯。

8月(yue)1日(ri)，杭州年(nian)(nian)內第八次土(tu)拍只有(you)四(si)宗地入市，是今年(nian)(nian)以(yi)來規模最小(xiao)的一次。杭州土(tu)拍的“低調”有(you)跡可循。最近(jin)杭州樓市降(jiang)溫明顯(xian)。同策(ce)研究院數據顯(xian)示，7月(yue)份(fen)(fen)杭州新房成(cheng)交約45萬平方米，環比6月(yue)份(fen)(fen)下降(jiang)了54%，二手房成(cheng)交量3800套左右(you)，環比6月(yue)份(fen)(fen)下降(jiang)了21%。

銷售承(cheng)壓之下，杭州土拍規模(mo)變小(xiao)，房企出手也隨之謹慎起(qi)來(lai)。綠(lv)城也不例外(wai)，雖然(ran)底價拿地，但也是選(xuan)擇(ze)了此前(qian)熱度比較高(gao)、曾經高(gao)價拿過地的(de)地段(duan)，可視之為“補倉”。

而綠(lv)(lv)城時隔(ge)6年(nian)(nian)(nian)重(zhong)(zhong)返上(shang)海拿地，不(bu)惜重(zhong)(zhong)金重(zhong)(zhong)倉這一(yi)市(shi)場(chang)，目的性很強。這從綠(lv)(lv)城在(zai)上(shang)海市(shi)場(chang)的銷售可以讀到(dao)一(yi)些信號(hao)。2022年(nian)(nian)(nian)，綠(lv)(lv)城通過產權交易拿下三林地塊，項(xiang)目名為前灘(tan)百合園(yuan)，今年(nian)(nian)(nian)4月首開(kai)平均認購率達到(dao)447%，兩場(chang)搖(yao)號(hao)入(ru)圍(wei)分(fen)(fen)分(fen)(fen)別為86.4、97.8，開(kai)盤(pan)當天(tian)即售罄。

近(jin)幾(ji)年來(lai)，綠(lv)城雖然(ran)嘗試(shi)楊柳郡等項目打入偏年輕化剛需(xu)市場，非(fei)常(chang)成功(gong)，但其品(pin)牌影響力于號召力依然(ran)集中于高端項目，一二線城市成熟、熱門板塊非(fei)常(chang)符合綠(lv)城產品(pin)調(diao)性。事實(shi)上，綠(lv)城的高端項目對板塊整體品(pin)質提升都有幫助(zhu)，當地政府也歡迎(ying)這樣的房企(qi)入駐。

上海(hai)中(zhong)原地(di)(di)產(chan)市場分析師盧(lu)(lu)文(wen)曦指出，從企業發展角度來看，綠城(cheng)(cheng)目前(qian)在(zai)上海(hai)的土儲(chu)不算多(duo)，項目以合作開(kai)(kai)發為主，比如弘安里，是(shi)與上海(hai)地(di)(di)產(chan)、招商蛇口合作開(kai)(kai)發；綠城(cheng)(cheng)外灘蘭庭是(shi)和(he)(he)東(dong)海(hai)地(di)(di)產(chan)、華(hua)浙(zhe)投(tou)資一起開(kai)(kai)發。“項目雖(sui)好(hao)，但要和(he)(he)別人共享利益，無形之(zhi)中(zhong)利潤減少了(le)。這次(ci)(ci)獨(du)自拿下質量那么好(hao)的地(di)(di)塊運(yun)氣(qi)不錯，今后不用擔心(xin)項目去化，利潤也不會和(he)(he)別人分享。”盧(lu)(lu)文(wen)曦透露，7月中(zhong)旬的二批(pi)次(ci)(ci)首輪土拍中(zhong)，綠城(cheng)(cheng)也參拍了(le)，但沒有收獲，這次(ci)(ci)總算有了(le)結果，也是(shi)今年首次(ci)(ci)在(zai)上海(hai)公開(kai)(kai)市場拿地(di)(di)。

值得關注的(de)是，綠(lv)城(cheng)(cheng)在這一輪調控中，因(yin)為資金鏈(lian)穩健獲得了發展非常好(hao)機會。8月2日晚間，綠(lv)城(cheng)(cheng)公告發行2023年第(di)三期中票(piao)，規模(mo)10億，期限(xian)為3年。

政策不明朗，房企謹慎入市 

綠(lv)城在土拍市(shi)場的動作(zuo)，可以說是代表(biao)了(le)市(shi)場分化(hua)下房企的選擇。

仍以(yi)杭州為例(li)。當下的杭州樓市，去(qu)化周(zhou)期正在拉長。宋紅(hong)衛指(zhi)出，杭州6月底新房市場庫(ku)存達(da)到966萬(wan)平(ping)方米，去(qu)化周(zhou)期達(da)到9.5個(ge)月，預計8月份會超(chao)過10個(ge)月。

這就不難理解(jie)，杭州八批(pi)次(ci)土(tu)地(di)供(gong)應(ying)量(liang)是(shi)歷史最低(di)供(gong)應(ying)量(liang)的一次(ci)，僅(jin)僅(jin)4宗(zong)地(di)，背后的原因是(shi)開發(fa)商拿地(di)積極性大(da)幅下降；4宗(zong)地(di)中，2宗(zong)底(di)價成交，2宗(zong)觸(chu)頂溢(yi)價，樓市(shi)分化信(xin)號已經很明顯。

從(cong)上海(hai)二批次第二輪土拍參(can)拍房企(qi)(qi)來看，央(yang)、國企(qi)(qi)依(yi)然是(shi)占(zhan)據主力(li)，民營企(qi)(qi)業(ye)占(zhan)比較低，地(di)塊熱度分化(hua)(hua)明顯，奉賢等遠(yuan)郊地(di)塊房企(qi)(qi)拿地(di)意愿較弱。閔行梅隴和浦東川(chuan)沙2宗熱門地(di)塊平均14-15家房企(qi)(qi)競爭一塊土地(di)，最(zui)終(zhong)競至封頂搖(yao)號(hao)；浦東宣橋和普(pu)陀桃浦2宗冷門地(di)塊低溢價成交，也印證了區域樓市分化(hua)(hua)大趨勢。

如果綠城(cheng)(cheng)的動作表(biao)明穩健房(fang)(fang)企(qi)對(dui)后市(shi)的看好，那(nei)么當前(qian)對(dui)房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場走勢的不明朗，是大部(bu)分房(fang)(fang)企(qi)不敢出手拿地(di)(di)，或只(zhi)熱衷于(yu)熱門(men)城(cheng)(cheng)市(shi)、熱點(dian)地(di)(di)段地(di)(di)塊的主因(yin)。近(jin)期關于(yu)房(fang)(fang)地(di)(di)產的政策喊(han)話不斷(duan)，但落地(di)(di)還需要時間(jian)。為此，宋衛紅(hong)也指(zhi)出了當前(qian)調(diao)控(kong)的復雜性。他認(ren)為，目(mu)(mu)前(qian)全國樓市(shi)的核心(xin)問題在于(yu)冷熱不均，核心(xin)城(cheng)(cheng)市(shi)、核心(xin)區域存(cun)在局部(bu)過(guo)熱的情況(kuang)，倒(dao)掛盤，積(ji)分盤仍然(ran)是調(diao)控(kong)的難點(dian)。同時，全國范圍(wei)內熱點(dian)城(cheng)(cheng)市(shi)周邊(bian)區域的剛需大盤、文(wen)旅項目(mu)(mu)面臨(lin)低迷的態勢。

以(yi)上(shang)海為例，宋(song)紅衛指(zhi)出，上(shang)海應該(gai)推行的是“有保(bao)有壓”的精準調控(kong)政策，而非(fei)市(shi)(shi)場傳言的全面放松的基調。從上(shang)半(ban)年樓市(shi)(shi)情(qing)況(kuang)來(lai)看(kan)，新房市(shi)(shi)場成交515萬平方(fang)米(mi)，同比增長超過30%，新房的庫存量在600萬平方(fang)米(mi)左右(you)，去化(hua)周期(qi)6-7個月，從這(zhe)個角度看(kan)，上(shang)海樓市(shi)(shi)還算(suan)比較健康。

宋衛紅認為(wei)，認房不(bu)認貸主(zhu)(zhu)要面(mian)向改善群體需求釋放的政策(ce)，可能(neng)會(hui)造成(cheng)局部熱點區域(yu)繼續升溫，但(dan)是(shi)(shi)對于外(wai)圍(wei)項(xiang)目(mu)的去化幫助不(bu)大(da)，外(wai)圍(wei)區域(yu)項(xiang)目(mu)主(zhu)(zhu)要是(shi)(shi)剛需為(wei)主(zhu)(zhu)，核心區域(yu)項(xiang)目(mu)才是(shi)(shi)改善為(wei)主(zhu)(zhu)。

上海尚且(qie)如此，各地樓市情況更(geng)復雜(za)。當政策猶(you)抱琵(pi)琶(pa)半遮面之時(shi)，也只有綠城(cheng)這(zhe)樣的(de)房(fang)企(qi)勇(yong)于站(zhan)在(zai)拿地潮頭。