結合國家統計局公布的1-2月房地產開發投資數據，粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心通過監測相關高頻數據發現：

1）3月地(di)產竣工側有望延續回暖態(tai)勢，螺紋鋼、水泥產需雙雙運(yun)行良(liang)好；

2）新房、二手(shou)房市場銷售表現(xian)好(hao)于2月，一季(ji)(ji)度二手(shou)房出售掛牌指數較(jiao)去年四(si)季(ji)(ji)度上(shang)升24.5%；

3）土地(di)成交市場仍處于低迷狀態(tai)，一線城市韌(ren)性較強、三線城市回落(luo)較快。

3月水泥需求持續回升

粵港(gang)澳大灣區（廣東）財(cai)經數據中(zhong)心監測(ce)發(fa)現，據國家(jia)統計局公布，1-2月房(fang)地產(chan)施工(gong)面(mian)(mian)積(ji)、竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)積(ji)、新(xin)(xin)開工(gong)面(mian)(mian)積(ji)同比(bi)(bi)增速均(jun)較(jiao)去(qu)年年底均(jun)有較(jiao)大程度(du)改善(shan)，其中(zhong)施工(gong)面(mian)(mian)積(ji)和新(xin)(xin)開工(gong)面(mian)(mian)積(ji)同比(bi)(bi)增速降幅均(jun)大幅收窄，而房(fang)地產(chan)竣(jun)工(gong)面(mian)(mian)積(ji)同比(bi)(bi)增速則(ze)較(jiao)去(qu)年12月提升了14.6個百分點，成為房(fang)地產(chan)開發(fa)投資相關指標中(zhong)首個恢復正(zheng)值(zhi)的指標，竣(jun)工(gong)側(ce)回暖明顯。

粵港澳大灣區（廣東）財經數(shu)據(ju)(ju)中心分析認為，保交(jiao)(jiao)樓工作的(de)(de)(de)(de)推進有(you)效(xiao)驅動(dong)了竣工側(ce)的(de)(de)(de)(de)改善。去(qu)年(nian)7月(yue)(yue)以來(lai)，在(zai)“保交(jiao)(jiao)樓”工作任務提出之后(hou)又陸續推出包括3500億保交(jiao)(jiao)樓專項(xiang)借款、2000億保交(jiao)(jiao)樓貸款支(zhi)持(chi)計劃等配套(tao)措施(shi)，一(yi)(yi)定程度上(shang)緩解了部分房(fang)企(qi)施(shi)工的(de)(de)(de)(de)資(zi)金壓力。而(er)另一(yi)(yi)方面(mian)，從過(guo)往歷史數(shu)據(ju)(ju)來(lai)看，12個(ge)月(yue)(yue)移動(dong)平均(jun)處(chu)理的(de)(de)(de)(de)房(fang)地產新(xin)開(kai)工面(mian)積(ji)同(tong)(tong)比(bi)(bi)一(yi)(yi)般領先于相同(tong)(tong)處(chu)理的(de)(de)(de)(de)竣工面(mian)積(ji)同(tong)(tong)比(bi)(bi)約29-32個(ge)月(yue)(yue)。過(guo)去(qu)三年(nian)里，2020年(nian)6月(yue)(yue)-2021年(nian)3月(yue)(yue)房(fang)屋新(xin)開(kai)工面(mian)積(ji)當月(yue)(yue)同(tong)(tong)比(bi)(bi)增速表現(xian)良好(hao)，在(zai)施(shi)工資(zi)金基本到位的(de)(de)(de)(de)情況下(xia)，將有(you)望(wang)支(zhi)撐2023年(nian)2月(yue)(yue)-2023年(nian)12月(yue)(yue)的(de)(de)(de)(de)竣工表現(xian)，3月(yue)(yue)以來(lai)的(de)(de)(de)(de)高(gao)頻(pin)數(shu)據(ju)(ju)顯(xian)示邊際改善的(de)(de)(de)(de)勢頭仍在(zai)持(chi)續。

竣工項目的持續落地有利于相關原料產業鏈市場的修復。3月以來，鋼材生產持續回溫，相關產品開工率持續上行，截至4月11日，最新一周（指4月9日當周，下同）數據顯示，全國高爐開工率、主要建材產品螺紋鋼開工率分別較2月底擴大了3.3和5.3個百分點至84.3%和49.8%，其中高爐開工率表現好于2019年和2022年同期，螺紋鋼3月周均產量水平較上月提升了17.3%；螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)庫(ku)存水(shui)平自3月(yue)初(chu)以來連續(xu)下(xia)降，最新一周數據(ju)顯示(shi)，螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)鋼(gang)廠庫(ku)存較2月(yue)底下(xia)降了(le)22.1%，指向(xiang)螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)市場(chang)(chang)需求有所修復。值得關注的是，產需共同作用下(xia)，螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)市場(chang)(chang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)波動相對較小，螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)市場(chang)(chang)3月(yue)周均價(jia)(jia)格(ge)(ge)水(shui)平高于2月(yue)周均價(jia)(jia)格(ge)(ge)水(shui)平1.7%，但截至3月(yue)31日，最新數據(ju)顯示(shi)螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)市場(chang)(chang)價(jia)(jia)格(ge)(ge)有所回落(luo)，螺(luo)(luo)(luo)紋(wen)鋼(gang)市場(chang)(chang)需求改(gai)善的延續(xu)性需持續(xu)觀察。

同螺(luo)紋鋼市(shi)(shi)(shi)場相(xiang)似，3月(yue)(yue)以(yi)來，水泥(ni)(ni)市(shi)(shi)(shi)場供需雙側(ce)延續改善。據(ju)百年建筑網調研數據(ju)，3月(yue)(yue)水泥(ni)(ni)需求(qiu)持續回升(sheng)，全國250家水泥(ni)(ni)生產(chan)(chan)企業3月(yue)(yue)出(chu)庫(ku)(ku)量達560.6萬噸，周(zhou)(zhou)環(huan)比(bi)(bi)提(ti)升(sheng)125.3%。3月(yue)(yue)以(yi)來水泥(ni)(ni)庫(ku)(ku)容(rong)比(bi)(bi)周(zhou)(zhou)均(jun)(jun)值(zhi)較(jiao)上月(yue)(yue)小(xiao)幅下(xia)(xia)(xia)降(jiang)，其中東(dong)北(bei)地區的(de)庫(ku)(ku)容(rong)比(bi)(bi)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)相(xiang)對(dui)明顯，截(jie)至(zhi)4月(yue)(yue)11日，最新(xin)一(yi)周(zhou)(zhou)數據(ju)顯示，東(dong)北(bei)庫(ku)(ku)容(rong)比(bi)(bi)較(jiao)2月(yue)(yue)底(di)(di)下(xia)(xia)(xia)降(jiang)了(le)(le)16.7個(ge)百分點(dian)(dian)。水泥(ni)(ni)磨機運轉率(lv)、水泥(ni)(ni)市(shi)(shi)(shi)場均(jun)(jun)價均(jun)(jun)呈現上行(xing)趨勢(shi)，截(jie)至(zhi)4月(yue)(yue)11日，最新(xin)一(yi)周(zhou)(zhou)（指4月(yue)(yue)9日當(dang)周(zhou)(zhou)，下(xia)(xia)(xia)同）數據(ju)顯示，水泥(ni)(ni)磨機運轉率(lv)較(jiao)2月(yue)(yue)底(di)(di)擴(kuo)大了(le)(le)14.3個(ge)百分點(dian)(dian)，水泥(ni)(ni)價格較(jiao)2月(yue)(yue)底(di)(di)上漲(zhang)了(le)(le)3.3%，需要注意的(de)是，水泥(ni)(ni)需求(qiu)的(de)改善與基建項目開工(gong)(gong)建設也(ye)有(you)較(jiao)大關(guan)聯。進一(yi)步地，地產(chan)(chan)后周(zhou)(zhou)期產(chan)(chan)品浮法玻璃市(shi)(shi)(shi)場表(biao)現整(zheng)體好(hao)于2月(yue)(yue)，浮法玻璃3月(yue)(yue)開工(gong)(gong)率(lv)、企業庫(ku)(ku)存及(ji)市(shi)(shi)(shi)場價格周(zhou)(zhou)均(jun)(jun)值(zhi)水平較(jiao)上月(yue)(yue)分別變化了(le)(le)0.3個(ge)百分點(dian)(dian)、-6.8%、1.8%。

二手房掛牌量上升明顯

從1-2月(yue)房地產投資(zi)資(zi)金(jin)來源構成來看，粵(yue)港(gang)澳(ao)大(da)灣區（廣東）財經(jing)數據(ju)中心監(jian)測(ce)發(fa)(fa)現，個人按揭貸款(kuan)和定金(jin)及預(yu)收款(kuan)合計占(zhan)比仍(reng)達49.7%，房地產開發(fa)(fa)資(zi)金(jin)依然(ran)較大(da)程度依賴于下游房產銷售回款(kuan)。

商品(pin)房銷(xiao)售較2月(yue)回溫相(xiang)對明顯。3月(yue)以來，30大中城(cheng)市(shi)商品(pin)房成(cheng)(cheng)交表現整體好于(yu)上(shang)(shang)月(yue)，3月(yue)周平均(jun)成(cheng)(cheng)交面積(ji)較上(shang)(shang)月(yue)上(shang)(shang)漲(zhang)了34.1%，整體表現好于(yu)2022年(nian)同期，一(yi)線、二線、三(san)線城(cheng)市(shi)分(fen)別上(shang)(shang)漲(zhang)了56.1%、26%、56.9%。與2019年(nian)相(xiang)比，3月(yue)周平均(jun)成(cheng)(cheng)交面積(ji)水(shui)(shui)平已(yi)恢復(fu)至2019年(nian)同期水(shui)(shui)平的91.2%，其中三(san)線城(cheng)市(shi)恢復(fu)偏(pian)弱，一(yi)線、二線城(cheng)市(shi)分(fen)別達(da)同期水(shui)(shui)平的97.6%、96.9%。

截至4月11日，最新一周數據顯示，30大中城市商品房成交有所回落，除三線城市外整體成交表現仍好于2022年同期。粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心統計了北京、深圳、成都、杭州、南京、廈門、蘇州、青島、南寧、佛山、東莞、揚州、江門、金華等14個代表城市二手房成交數據發現，14城二手房3月周平均成交面積較上月上漲了43.7%，整體好于2019年、2021年和2022年這3年的同期水平。截至(zhi)4月(yue)11日，最新一周(zhou)數據顯示，14城(cheng)二手房周(zhou)成(cheng)交面積較3月(yue)均(jun)值水平有所回落，但整體仍好于2022年同期，一線(xian)城(cheng)市(shi)中深圳(zhen)、二/三線(xian)城(cheng)市(shi)中蘇州、東莞、揚州總(zong)體表現較好。

粵港澳大(da)灣區（廣(guang)東）財(cai)經數據中心分析認為(wei)，3月商品房(fang)(fang)銷售(shou)(shou)持(chi)續回(hui)(hui)溫將有(you)助(zhu)于緩解房(fang)(fang)企(qi)資(zi)金壓力。國家稅務(wu)總局在最近的新聞發(fa)布會中表(biao)示3月份房(fang)(fang)地(di)產業(ye)銷售(shou)(shou)收入(ru)增速進一步(bu)回(hui)(hui)升，同比(bi)增長(chang)達17.9%。然而，二(er)手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)市場銷售(shou)(shou)熱度的提升或(huo)對新房(fang)(fang)購(gou)買形成部分替(ti)代，進一步(bu)對房(fang)(fang)企(qi)的資(zi)金回(hui)(hui)款(kuan)產生(sheng)影響。二(er)手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)近期成交的走強(qiang)一方面是由于二(er)手(shou)(shou)(shou)(shou)住(zhu)宅“帶押過戶(hu)”等(deng)政策的推(tui)行簡化了(le)二(er)手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)交易流程和降低交易成本，有(you)效活(huo)躍了(le)二(er)手(shou)(shou)(shou)(shou)房(fang)(fang)市場。

另一方面，粵港澳(ao)大灣區（廣東）財(cai)經數據中心監測發現，開(kai)年以(yi)來，二(er)(er)手(shou)房出售掛牌量經歷了一段時期(qi)的(de)較(jiao)為(wei)明顯的(de)增(zeng)長(chang)，一季度二(er)(er)手(shou)房出售掛牌量合(he)計指(zhi)數較(jiao)去年四季度上(shang)(shang)升了24.5%，其中二(er)(er)線、三線城市漲幅較(jiao)為(wei)明顯。二(er)(er)手(shou)房供給(gei)的(de)增(zeng)加、加上(shang)(shang)交付時間預(yu)期(qi)性(xing)較(jiao)好(hao)，總體能較(jiao)好(hao)地(di)滿足(zu)市場(chang)上(shang)(shang)的(de)購置(zhi)需求。而隨著竣工的(de)持續改善(shan)，將有(you)助(zhu)于市場(chang)穩定對新(xin)(xin)房交付的(de)預(yu)期(qi)，部分如通(tong)過二(er)(er)手(shou)房置(zhi)換資金來改善(shan)住房環境(jing)等需求或會轉向新(xin)(xin)房市場(chang)。

土地成交市場延續低迷狀態

1-2月房地(di)產開發投資構(gou)成顯示，土地(di)購置費是(shi)支(zhi)撐(cheng)地(di)產投資降(jiang)幅收窄的重要因素，但(dan)土地(di)購置費統計的是(shi)實際發生額，存在分期計入的現象(xiang)，因此土地(di)購置費較(jiao)去年12月同比增速的改善并不意味著當(dang)前房企拿地(di)積(ji)極性有所提(ti)升。高頻數據進一步指向土地(di)市場整(zheng)體仍處于低迷狀態。

一方面(mian)，從(cong)城(cheng)(cheng)(cheng)市維度來看，粵港澳大灣區（廣(guang)東）財經(jing)數據(ju)中心監測發現(xian)(xian)，百(bai)城(cheng)(cheng)(cheng)土地(di)(di)3月(yue)周平(ping)均(jun)(jun)成(cheng)(cheng)交面(mian)積較2月(yue)下降了22.2%，其中三(san)線城(cheng)(cheng)(cheng)市下降最為(wei)明顯（下降了26.6%），在同比(bi)表(biao)現(xian)(xian)上(shang)，百(bai)城(cheng)(cheng)(cheng)土地(di)(di)成(cheng)(cheng)交整體為(wei)2019年(nian)(nian)、2021年(nian)(nian)和2022年(nian)(nian)三(san)年(nian)(nian)同期平(ping)均(jun)(jun)水(shui)平(ping)的八成(cheng)(cheng)，相比(bi)之下，一線城(cheng)(cheng)(cheng)市土地(di)(di)成(cheng)(cheng)交韌性相對(dui)較強，3月(yue)土地(di)(di)周平(ping)均(jun)(jun)成(cheng)(cheng)交面(mian)積較上(shang)月(yue)小幅(fu)下降了3.9%，且好于2019年(nian)(nian)同期水(shui)平(ping)；3月(yue)百(bai)城(cheng)(cheng)(cheng)土地(di)(di)周平(ping)均(jun)(jun)成(cheng)(cheng)交溢價率也仍遠不(bu)及2019年(nian)(nian)和2021年(nian)(nian)同期水(shui)平(ping)。另一方面(mian)，從(cong)房企拿(na)地(di)(di)表(biao)現(xian)(xian)來看，據(ju)中指研究院《2023年(nian)(nian)1-3月(yue)全國房地(di)(di)產企業(ye)拿(na)地(di)(di)TOP100榜》數據(ju)顯示，2023年(nian)(nian)一季(ji)度，TOP100企業(ye)拿(na)地(di)(di)規模同比(bi)下降15%，拿(na)地(di)(di)金(jin)額則下降近60%，房企端的拿(na)地(di)(di)表(biao)現(xian)(xian)也同樣疲軟。

粵港澳大(da)(da)灣區（廣東）財經(jing)數據(ju)中心分析認為，土地市場成交的(de)弱表(biao)(biao)現或指向房企(qi)資金(jin)壓力(li)仍(reng)相(xiang)對(dui)較大(da)(da)，新房銷(xiao)售回暖程度和持續(xu)性(xing)(xing)仍(reng)待進一(yi)步觀察。同(tong)時，“保交樓(lou)”工(gong)作的(de)持續(xu)推進也會對(dui)房企(qi)資金(jin)配置形(xing)成一(yi)定約束，尤其(qi)對(dui)中小型民營房企(qi)拿(na)地積極性(xing)(xing)及后續(xu)的(de)投資施工(gong)產(chan)生影(ying)響。據(ju)中指研(yan)究院統計，50家代表(biao)(biao)企(qi)業(ye)內(nei)部(bu)(bu)分化(hua)顯著，以央國企(qi)為代表(biao)(biao)頭部(bu)(bu)企(qi)業(ye)1-3月拿(na)地金(jin)額及面積顯著多于其(qi)他代表(biao)(biao)企(qi)業(ye)。

出品：粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心

統籌：周上祺

主筆：陳勇杰，申美怡，梁永文

編輯：周上祺

注：本期分析涉及數據除特殊說明以外，均來自各渠道公開數據、粵港澳大灣區（廣東）財經數據中心及合作供應商。