21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

自(zi)去年(nian)2月(yue)深圳施行二手房參考價(jia)以來(lai)，全國(guo)多地陸續推行，不過，近期多個城(cheng)市(shi)對二手房參考價(jia)或指導價(jia)進行調整。

根(gen)據克而(er)瑞研究中心統(tong)計，有13個城市(shi)已取消或優(you)化二手(shou)房(fang)參考(kao)價(jia)政(zheng)策(ce)，其中包括(kuo)西安、成(cheng)都、寧波等城市(shi)。公開資料顯(xian)示，目前仍(reng)在嚴格執(zhi)行二手(shou)房(fang)參考(kao)價(jia)政(zheng)策(ce)的僅剩上海、深圳兩(liang)座(zuo)城市(shi)。

建立二(er)手(shou)房參考價體系的初衷是，通(tong)過作用于銀行、中介等(deng)相(xiang)關機構，將之作為貸款評估(gu)價的依據從而抑制炒作氛圍，引導買(mai)賣雙方回歸理(li)性，最終使得二(er)手(shou)房市場成交保持(chi)平(ping)穩(wen)健康發展。

如今(jin)隨(sui)著房(fang)地產市場(chang)轉向平淡(dan)，二手房(fang)成交已(yi)經不再火熱，市場(chang)普遍預期(qi)二手房(fang)參考價(jia)機制有(you)望調整(zheng)。

在(zai)當前房(fang)地產市(shi)場普遍低迷、新(xin)(xin)房(fang)交付存(cun)在(zai)一定不確定性的氛圍之下，如何提(ti)振(zhen)購房(fang)者(zhe)信心、激活(huo)二手房(fang)流動性從而傳導至新(xin)(xin)房(fang)市(shi)場，成為各地新(xin)(xin)的課題。

漸行漸遠

西安是近期率先暫停二手房參考(kao)價發(fa)布的(de)城(cheng)市。

2022年7月4日，西安市(shi)住(zhu)建(jian)局公(gong)開表示，目前暫停發(fa)布(bu)參考價(jia)(jia)，后續(xu)會根據市(shi)場情況不(bu)斷優化。中介(jie)平臺在顯示二手(shou)房價(jia)(jia)格時可(ke)尊(zun)重賣方意愿掛牌二手(shou)房價(jia)(jia)格，也可(ke)參照成交參考價(jia)(jia)掛牌。

在(zai)西安(an)之前，已經有多地調整二手房(fang)參(can)考價機制。

以成(cheng)都(dou)為例，據21世紀經濟(ji)報道(dao)記者多(duo)方了解，今年年初開始，成(cheng)都(dou)的(de)銀行(xing)在(zai)對二手房(fang)貸(dai)款時已按(an)照評(ping)估價(jia)而非參考價(jia)進行(xing)放貸(dai)，不過公積金貸(dai)款仍受指導價(jia)影響。

還有一個(ge)明(ming)顯的(de)變化是，從今年5月10日開始，在成(cheng)都的(de)房(fang)地產交易平臺上，掛(gua)(gua)牌房(fang)源(yuan)不僅能(neng)看到(dao)該小(xiao)區的(de)指(zhi)導(dao)價(jia)(jia)，還能(neng)顯示出(chu)每套房(fang)源(yuan)房(fang)東的(de)真實掛(gua)(gua)牌價(jia)(jia)以及(ji)小(xiao)區的(de)掛(gua)(gua)牌均價(jia)(jia)；而(er)在成(cheng)都剛(gang)出(chu)臺二手房(fang)指(zhi)導(dao)價(jia)(jia)時，掛(gua)(gua)牌房(fang)源(yuan)價(jia)(jia)格僅顯示政府指(zhi)導(dao)價(jia)(jia)。

據克而瑞研究中心統計，截至目前，除(chu)上(shang)海和深圳外(wai)，已(yi)有13個城(cheng)市取消或優化二手房參考價這項(xiang)政(zheng)策(ce)。這13個城(cheng)市包括：西(xi)安、成都、寧(ning)波、紹興、三(san)亞、廣州、東莞、金華、溫州、合肥、衢州、北(bei)京(jing)和無(wu)錫。

實際上，上述(shu)在列(lie)的(de)城市在二手房(fang)參(can)考價的(de)執行上，就(jiu)松緊有別。

以廣州為(wei)例，雖然在去年9月二(er)手房(fang)參考(kao)價發(fa)布之初(chu)，官方要求以二(er)手住(zhu)房(fang)交易涉及的相關機構(gou)，應將(jiang)交易參考(kao)價格作為(wei)開展業(ye)務的考(kao)量依據之一(yi)，在相關業(ye)務開展過程中作為(wei)重要參考(kao)，但銀行是否以二(er)手房(fang)參考(kao)價作為(wei)標準一(yi)直未有明文要求。

因此，從去年(nian)11月開始，廣州部(bu)分(fen)銀行就已經開始以(yi)二手房的真(zhen)實成交價作為發放貸款(kuan)的依(yi)據。

除此以外，溫州、合肥等(deng)城市在發布建立二(er)手房(fang)(fang)參考價機制(zhi)后，也(ye)并未出臺過相關的實施(shi)細則，二(er)手房(fang)(fang)參考價機制(zhi)存在感已經趨弱(ruo)。

復蘇待望

二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)參考價機(ji)制逐(zhu)漸調整的核心(xin)原因是(shi)，二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成交已經(jing)逐(zhu)漸回歸理性(xing)(xing)。此外，在新房(fang)(fang)受(shou)到不確定性(xing)(xing)的影響下(xia)，二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)成為(wei)了不少購房(fang)(fang)者的首選，在合理的購房(fang)(fang)需(xu)求被支(zhi)持的基調下(xia)，二(er)(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)的流動性(xing)(xing)也亟待被激活。

以深圳為例，樂有(you)家(jia)研(yan)究中心數(shu)據顯示，2021年(nian)10月(yue)份開(kai)始，成(cheng)交(jiao)價(jia)與參考價(jia)偏差值(zhi)大(da)于(yu)20%的(de)房源(yuan)(yuan)占(zhan)比(bi)銳減，直至2022年(nian)6月(yue)，占(zhan)比(bi)僅17%。而10%偏差值(zhi)以內的(de)占(zhan)比(bi)目前(qian)在40%至50%之間，可(ke)見市面上半(ban)數(shu)成(cheng)交(jiao)房源(yuan)(yuan)基本(ben)都能“按參考價(jia)賣”，這已經成(cheng)為當前(qian)深圳二手樓市的(de)大(da)趨勢(shi)。

此外，深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)二(er)手(shou)房成(cheng)交套數也一(yi)直處于低位，根(gen)據深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)官方平臺數據，2022年7月，深(shen)(shen)(shen)圳(zhen)全市二(er)手(shou)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交面積19.89萬(wan)平方米，成(cheng)交套數為(wei)2039套，同比下(xia)降0.16%，環(huan)(huan)比6月2241套下(xia)跌9%，延續6月環(huan)(huan)比成(cheng)交下(xia)滑態勢。

廣州今年7月的(de)市場表現也顯示，二手房成交在短暫沖高之后，又有回(hui)落(luo)趨勢。

根據(ju)(ju)廣州中(zhong)原(yuan)研(yan)究發展部發布的數據(ju)(ju)，2022年7月(yue)（1-26日(ri)），廣州二手中(zhong)介網(wang)簽量為1352宗，環(huan)比6月(yue)同(tong)期微(wei)跌22.6%，未能憑借(jie)上半年勢頭(tou)乘勢而上。

一(yi)位廣州(zhou)房企人士在接受21世(shi)紀經濟(ji)報道記者(zhe)采訪時表示，“今年一(yi)直在等。本(ben)來以為(wei)4月開(kai)始會好一(yi)些，但不是(shi)(shi)很明顯，其實市場也就(jiu)6月起來了一(yi)下，但是(shi)(shi)7月表現又(you)比較(jiao)一(yi)般(ban)了。”

這其中的例外是成(cheng)都(dou)。

2022年7月，成(cheng)都(dou)二手住宅成(cheng)交17296套(tao)，環比增長3.6%，同比暴增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成(cheng)交記錄。

成(cheng)都能夠創下記錄的原因(yin)是政策面的提振(zhen)以及二手房價(jia)格優勢(shi)所(suo)共同推動的結果。

易居研究(jiu)院分析認(ren)為，成(cheng)都(dou)(dou)能夠創下新(xin)(xin)高(gao)源于5月成(cheng)都(dou)(dou)新(xin)(xin)政(zheng)“二(er)連發”給市(shi)場(chang)釋放了積極信號；另外新(xin)(xin)房紅盤(pan)減少后，近(jin)期(qi)成(cheng)都(dou)(dou)同(tong)地(di)段二(er)手房價(jia)格比新(xin)(xin)房更具(ju)優勢，使得部分需求轉移二(er)手房市(shi)場(chang)。

需(xu)要提醒的(de)(de)是(shi)，與二(er)手房成交量上行并(bing)行的(de)(de)是(shi)，成都二(er)手房掛(gua)牌量也同步創(chuang)下了新高。根據(ju)貝(bei)殼(ke)App顯示數據(ju)，成都二(er)手房掛(gua)牌量約(yue)18萬套，居于全國前列(lie)，因(yin)而(er)市場熱度能(neng)否保持，值得觀察。

一(yi)位熟悉(xi)成都當地市場的人士告(gao)訴(su)21世紀經濟(ji)報道記者，“今年6月(yue)是(shi)很(hen)熱的，7月(yue)成交(jiao)也(ye)還不錯，但總體(ti)上這種趨勢也(ye)還不太明朗。今年前面(mian)幾個(ge)月(yue)，也(ye)就(jiu)一(yi)個(ge)月(yue)收成比較好(hao)，就(jiu)是(shi)6月(yue)。”

此種背景下，借助二(er)(er)手(shou)房(fang)的(de)良好勢頭提振購房(fang)者信(xin)心，被市(shi)場(chang)寄予(yu)希望。市(shi)場(chang)也(ye)普遍認為二(er)(er)手(shou)房(fang)能夠早于新房(fang)先一(yi)(yi)步(bu)復(fu)蘇(su)。克(ke)而瑞(rui)在近(jin)期的(de)一(yi)(yi)份研報中就指出，未來一(yi)(yi)段時間內，二(er)(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)仍將保(bao)持(chi)較(jiao)為強勁的(de)復(fu)蘇(su)勢頭，核心城市(shi)二(er)(er)手(shou)房(fang)市(shi)場(chang)或(huo)將先于新房(fang)轉暖。

克而(er)瑞分析(xi)其(qi)原因在于，二手房(fang)所(suo)見即所(suo)得，不存在交付(fu)風險；此外(wai)，一二手房(fang)倒掛價差(cha)逐漸縮小(xiao)，“打新”吸引力在下降。

克(ke)而(er)瑞指出(chu)，指導(dao)價調整(zheng)信號效(xiao)應(ying)持(chi)續釋(shi)放，是二(er)手房(fang)市(shi)場(chang)持(chi)續復蘇的(de)助推劑。同時(shi)，基于一二(er)手房(fang)聯動效(xiao)應(ying)，二(er)手房(fang)流(liu)動性(xing)率(lv)先修復，置(zhi)換新房(fang)等需求才能(neng)充分(fen)釋(shi)放。隨著二(er)手房(fang)市(shi)場(chang)流(liu)動性(xing)、活躍度提升，也將(jiang)對新房(fang)市(shi)場(chang)信心產生(sheng)正面和積極的(de)作(zuo)用。