21世紀經濟報道記者 家俊輝 廣州報道 7月(yue)20日，新一期(qi)LPR報價出爐，1年期(qi)LPR為(wei)3.7%，5年期(qi)以上LPR為(wei)4.45%，均保持不(bu)變，符合市場預期(qi)，但讓期(qi)待房(fang)貸利率(lv)進一步下調(diao)的廣大“還貸族”有些失望。

對(dui)此，民生(sheng)銀行(xing)(xing)首(shou)席經濟學家溫彬分析指出，一方面(mian)，在內(nei)外因素疊加(jia)影響下，7月MLF操作利率與上(shang)月持(chi)平，已連續六個月保持(chi)未變。LPR利率與MLF掛鉤，在MLF利率未做調整的背景下，7月LPR報價的定(ding)價基(ji)礎沒有發生(sheng)變化。另一方面(mian)，二季度(du)以來，在供需有所失衡、存貸兩端(duan)雙重擠壓下，銀行(xing)(xing)凈息(xi)差下行(xing)(xing)壓力(li)進(jin)一步加(jia)大，短期(qi)內(nei)LPR報價再次(ci)下調的動(dong)力(li)不強。

貝殼研究院(yuan)市場(chang)分析師劉麗杰表(biao)示，7月(yue)MLF等量(liang)平(ping)價(jia)續作(zuo)意(yi)味著當(dang)前市場(chang)流動性合理充裕。從外部環境(jing)看，6月(yue)美國CPI再創新高，加息預期增強，全球進入(ru)貨(huo)幣(bi)政(zheng)策收緊周期，這會(hui)壓縮我國貨(huo)幣(bi)政(zheng)策的(de)寬松空間。“以內為主、內外均衡”的(de)考量(liang)下短期內LPR會(hui)保持不變。

盡管最新一期LPR沒有(you)調整，但7月住房(fang)(fang)信貸(dai)(dai)環境(jing)仍在進(jin)一步寬松。7月20日，貝殼(ke)研究院發(fa)布(bu)的(de)重點(dian)城(cheng)市主流房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)率數(shu)據顯示(shi)，其本月監測的(de)103個(ge)重點(dian)城(cheng)市主流首套(tao)房(fang)(fang)貸(dai)(dai)利(li)率為4.35%，二(er)套(tao)利(li)率為5.07%，分別(bie)較上月回(hui)落7個(ge)基點(dian)和(he)2個(ge)基點(dian)，較去年(nian)9月的(de)高點(dian)則累計下降139個(ge)基點(dian)和(he)93個(ge)基點(dian)，再(zai)創2019年(nian)以來新低。與(yu)此同時(shi)，銀行放款(kuan)速度也加快，本月平均放款(kuan)周期為25天，較上月縮短4天。

值得關注的(de)是，7月有30城房(fang)(fang)貸(dai)主流利(li)率(lv)下(xia)調，目前(qian)已有74城房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)低至首(shou)套4.25%，二套5.05%的(de)最低利(li)率(lv)標(biao)準。其中，合肥房(fang)(fang)貸(dai)利(li)率(lv)本月下(xia)調幅度(du)較大，首(shou)套利(li)率(lv)較上月下(xia)調78BP。

分城市(shi)線來看，三(san)四線城市(shi)房貸利(li)率(lv)同(tong)比降(jiang)幅最(zui)大(da)，首二套(tao)(tao)利(li)率(lv)同(tong)比降(jiang)幅分別為(wei)141BP和(he)93BP；一線城市(shi)房貸利(li)率(lv)同(tong)比降(jiang)幅最(zui)小(xiao)，首二套(tao)(tao)利(li)率(lv)同(tong)比降(jiang)幅僅38BP和(he)30BP。其中(zhong)，北京以首套(tao)(tao)5.0%，二套(tao)(tao)5.5%的利(li)率(lv)水平居全國百城房貸利(li)率(lv)榜首。

對于房(fang)貸利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)在之后的(de)走(zou)勢，劉麗杰判斷，預計三季度房(fang)貸利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)進入筑(zhu)底階(jie)段。“短期(qi)內LPR及加點(dian)規則不變的(de)假設下(xia)，房(fang)貸利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)仍(reng)有下(xia)降空(kong)間但(dan)空(kong)間收窄，預計三季度整體房(fang)貸利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)水平逐(zhu)步接近下(xia)限。”

不過，溫彬認為，接下來5年期LPR調降仍存空(kong)間。

今年(nian)以來(lai)，住房信貸(dai)環境愈發(fa)(fa)寬松(song)，但按(an)揭(jie)投放(fang)依然較弱(ruo)，樓市穩(wen)增(zeng)(zeng)長壓力明顯。銀(yin)保監會最新(xin)披露數據，6月房地產貸(dai)款(kuan)新(xin)增(zeng)(zeng)1584億元，其中房地產開(kai)發(fa)(fa)貸(dai)新(xin)增(zeng)(zeng)415億元，即按(an)揭(jie)貸(dai)款(kuan)新(xin)增(zeng)(zeng)規模在(zai)1169億元左右，同比(bi)仍大幅少(shao)增(zeng)(zeng)。

溫彬(bin)分(fen)析稱，這一方(fang)(fang)面反映居民購房預期仍偏(pian)弱(ruo)，另一方(fang)(fang)面或反映出(chu)在(zai)套(tao)利(li)(li)空間下，仍有(you)一些(xie)中介機構將年利(li)(li)率較低的(de)(de)經(jing)營(ying)貸(dai)與(yu)年利(li)(li)率較高的(de)(de)房貸(dai)進行(xing)(xing)置換，助推(tui)經(jing)營(ying)貸(dai)違規投入樓市。“基于穩定房地產銷售(shou)和打擊(ji)套(tao)利(li)(li)行(xing)(xing)為的(de)(de)考(kao)量，后續(xu)新發放的(de)(de)按揭貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率不排(pai)除進一步下行(xing)(xing)，前期部分(fen)按揭貸(dai)款(kuan)利(li)(li)率偏(pian)高的(de)(de)熱點城市，以及三四線城市均有(you)望進一步下調(diao)。”

廣東省城規(gui)院住房政(zheng)策研(yan)究中(zhong)心(xin)(xin)首席研(yan)究員李宇嘉也指出，LPR仍處(chu)下調通道中(zhong)。同時，他也強調市場信(xin)心(xin)(xin)不(bu)(bu)足并非房貸利率不(bu)(bu)夠低(di)。“當前樓市低(di)迷，并非總需(xu)求提升的(de)貨幣政(zheng)策能改變，更多(duo)的(de)是(shi)結(jie)構(gou)性的(de)因素，比如(ru)土地市場冷清、開發(fa)商無(wu)序降(jiang)價、居民收(shou)入不(bu)(bu)足、前景(jing)預(yu)(yu)期不(bu)(bu)好(hao)、對(dui)新房交付(fu)的(de)擔心(xin)(xin)、疫情(qing)惡化未來前景(jing)預(yu)(yu)期等，都是(shi)對(dui)需(xu)求端的(de)制約(yue)和沖(chong)擊，這些問題(ti)是(shi)降(jiang)低(di)LPR所無(wu)法解決的(de)。”

李宇嘉進一(yi)步(bu)指出，要達到紓(shu)困樓市(shi)、復蘇市(shi)場(chang)的效果，供給端的問(wen)題、需求和(he)預期的問(wen)題要解決，LPR下(xia)降也要同步(bu)跟(gen)進和(he)配合。“唯有此(ci)，樓市(shi)才能逐漸穩(wen)定下(xia)來，整體來看，LPR仍舊(jiu)處在(zai)下(xia)調的通道中，只是節奏會適時(shi)調整。”

值得一(yi)提的是，為助推房(fang)地產市場復蘇，今(jin)年以(yi)來(lai)下(xia)調(diao)購(gou)房(fang)首(shou)付比例的城(cheng)(cheng)(cheng)市不斷涌現。據貝殼研究院監(jian)測，103城(cheng)(cheng)(cheng)中包(bao)括武(wu)漢(han)、南昌、長春、哈爾濱等(deng)省(sheng)會(hui)城(cheng)(cheng)(cheng)市在內的49個城(cheng)(cheng)(cheng)市執行首(shou)套商貸最低(di)20%的首(shou)付。

在劉麗杰看來，低首付疊加(jia)低利率，從實質上(shang)降低購(gou)房成本，有助于(yu)購(gou)房需求釋(shi)放(fang)，利好市場修復。

（統籌：馬春園）