21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道

近日，西安(an)疑似取消二(er)手房成交參考價一事引發關注。

7月(yue)6日，為(wei)了(le)進一步了(le)解(jie)情況，21世紀經濟(ji)報(bao)道記(ji)者致電西安市住(zhu)建(jian)局，相關(guan)工(gong)作人員回復稱(cheng)：“目前(qian)還沒有(you)出臺(tai)相關(guan)官方文件，但二手房指(zhi)導價確實短期內暫停發布(bu)了(le)，考慮(lv)到房地產市場的波動性，不排除以后(hou)會繼(ji)續發布(bu)的情況。”

此外，近期(qi)多篇公開報道中顯示，西安市住建局一工作人(ren)員(yuan)稱，目前暫停發布參考價(jia)，部分中介平臺在顯示二手(shou)房價(jia)格(ge)(ge)時可尊重賣方意愿掛(gua)牌二手(shou)房價(jia)格(ge)(ge)，也可參照成(cheng)交參考價(jia)掛(gua)牌。

事實上，在本(ben)次(ci)暫停(ting)發布參考價(jia)前，西安(an)市(shi)已分別于2021年7月(yue)、10月(yue)發布過兩批次(ci)住宅(zhai)小區(qu)二手住房(fang)成交(jiao)參考價(jia)格(ge)，涉及城六區(qu)超200個(ge)樓盤(pan)。

“與深圳此前的(de)(de)做法類(lei)似(si)，西安(an)暫停(ting)二(er)手(shou)房參(can)考價是一(yi)個政策放松(song)的(de)(de)信號，這也跟當下市(shi)場(chang)政策整(zheng)體放松(song)的(de)(de)大基調相匹配。”易(yi)居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jin)對(dui)記者表(biao)示，“對(dui)西安(an)來說，這會釋放出一(yi)部分二(er)手(shou)房市(shi)場(chang)的(de)(de)交易(yi)空間，同(tong)時刺激需求(qiu)，幫助(zhu)市(shi)場(chang)恢復。”

“對(dui)西(xi)安(an)房地(di)(di)產市場(chang)來(lai)說，這是(shi)個利好，現(xian)在也需(xu)要寬松政策來(lai)刺激市場(chang)。”陜(shan)西(xi)省房地(di)(di)產研(yan)究會(hui)(hui)會(hui)(hui)長王圣(sheng)學說道，“同時，參考價(jia)是(shi)一種(zhong)短(duan)期(qi)調節手段，長期(qi)來(lai)看，房地(di)(di)產市場(chang)真實交易價(jia)格最終會(hui)(hui)浮出水面。”

參考價發布后市場快速降溫

國(guo)內第(di)一(yi)個發布(bu)二(er)手房參(can)考價(jia)的城市(shi)是深圳(zhen)。2021年(nian)2月，深圳(zhen)市(shi)住(zhu)建局發布(bu)消息，建立二(er)手住(zhu)房參(can)考價(jia)格(ge)發布(bu)機制，并發布(bu)了全市(shi)3595個小區的參(can)考價(jia)。

“二手房(fang)參考價的后坐力(li)很強(qiang)，即便是一線城市深(shen)圳，政(zheng)策(ce)發布后二手房(fang)市場也開始急劇降溫。”一業內人(ren)士說道。

深圳市房地(di)產信息平臺中的(de)一組(zu)數(shu)據(ju)也印證了上述說法(fa)。據(ju)悉，2021年(nian)深圳二手住宅共成交40699套，同比減(jian)少57.3%，創下近15年(nian)的(de)新低。

與(yu)深圳(zhen)情況相似，二(er)手房參(can)考價政策出臺后，西(xi)安二(er)手房市場(chang)一(yi)度持續降溫(wen)。

國家統計局數(shu)據(ju)(ju)顯示，2021年10月(yue)(yue)，西(xi)安二手房價(jia)格指數(shu)首次出現(xian)下跌。到2022年，除了因1月(yue)(yue)份(fen)疫情影響數(shu)據(ju)(ju)為零外，二手房連(lian)跌4個月(yue)(yue)。

具體到小(xiao)區來(lai)看，以保利曲江(jiang)春天里為(wei)例，二(er)手房(fang)交(jiao)易網(wang)站數據顯示，2021年7月，小(xiao)區掛牌歷史(shi)最高價為(wei)27480元(yuan)/㎡。政策發布后，小(xiao)區二(er)手房(fang)參考價為(wei)16930元(yuan)/㎡。

上(shang)述小(xiao)區(qu)(qu)(qu)(qu)不是個例。去年7月，城六區(qu)(qu)(qu)(qu)二手房價動(dong)輒15000元(yuan)(yuan)/㎡起(qi)。而在成(cheng)交(jiao)參考價名單中，高新區(qu)(qu)(qu)(qu)最(zui)低(di)(di)13209元(yuan)(yuan)/㎡，曲江新區(qu)(qu)(qu)(qu)最(zui)低(di)(di)13319元(yuan)(yuan)/㎡，雁塔(ta)區(qu)(qu)(qu)(qu)最(zui)低(di)(di)10914元(yuan)(yuan)/㎡，浐灞生態區(qu)(qu)(qu)(qu)最(zui)低(di)(di)9360元(yuan)(yuan)/㎡，航(hang)天(tian)基(ji)地(di)最(zui)低(di)(di)11996元(yuan)(yuan)/㎡……

如此參考價給二手房市場潑了一盆(pen)冷水(shui)。

“參(can)考價發布(bu)后，很(hen)多‘超價’房(fang)源業主都要求(qiu)下(xia)架。首批指導價小區出臺當(dang)天，我們店就收到了近20位業主下(xia)架房(fang)源的要求(qiu)。”西(xi)安(an)市曲江新區一房(fang)產中介(jie)說道(dao)。

上述中介認(ren)為(wei)，二手房(fang)參考成交(jiao)價(jia)格較低(di)，賣家待價(jia)而(er)沽、買(mai)家伺機而(er)動，供需價(jia)格錯位導致(zhi)很(hen)多房(fang)源無法(fa)交(jiao)易。

同時(shi)，比價格壓制更具(ju)威力的(de)還有控貸。

“減(jian)量不減(jian)價，二手(shou)房(fang)交易量的(de)確有(you)所回落，但成(cheng)功交易的(de)房(fang)屋基本上都(dou)是真(zhen)實價格而非較低的(de)參考價。”西安市蓮湖區一房(fang)地產中介(jie)說。

有媒體甚至報道過(guo)，西安業主賣(mai)房捆綁出售380萬元畢(bi)加索假畫。

事實上，由于房(fang)屋交易價(jia)格按(an)照參(can)考價(jia)來計算(suan)，二手房(fang)銀行貸款(kuan)額度被(bei)壓縮。若房(fang)屋真(zhen)實交易價(jia)格仍未變化，則間接提高(gao)真(zhen)實首付(fu)，這使得不少購房(fang)者只(zhi)能持(chi)幣觀(guan)望。

“二(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)參考價的(de)確澆滅(mie)了市(shi)場(chang)熱(re)情(qing)，直到現(xian)在，市(shi)場(chang)也沒有恢復到去年同期水平。”王圣學說道，“二(er)手(shou)房(fang)成(cheng)交(jiao)(jiao)參考價取(qu)消是值(zhi)得肯定的(de)，甚至西安應(ying)更(geng)早(zao)更(geng)快(kuai)取(qu)消，以此(ci)提(ti)振購房(fang)者信心，滿足市(shi)場(chang)剛需(xu)改(gai)善購房(fang)需(xu)求。”

部分樓盤均價漲幅超萬元

值得注意(yi)的是，6月初，各(ge)中(zhong)介平(ping)臺對(dui)名單內小區掛牌價格依然以參考(kao)價為(wei)準。

自6月底，二手房成交參考價(jia)陸續從西安多(duo)個(ge)二手房交易平臺(tai)上消(xiao)失。如今，隨著西安市住(zhu)建局工作人(ren)員的回應(ying)，二手房成交參考價(jia)確認(ren)暫(zan)停發布后，已有多(duo)個(ge)房源(yuan)對掛牌價(jia)格進行調整，其中不乏掛牌均價(jia)漲幅超萬(wan)元的小區。

比如，高(gao)新區楓(feng)林(lin)綠洲，6月(yue)(yue)初(chu)依然沿用首(shou)批(pi)名單中成交參考價(jia)為(wei)23755元(yuan)/㎡，如今二手房交易(yi)平(ping)臺掛牌價(jia)已(yi)達34014元(yuan)/㎡（截至2022年(nian)7月(yue)(yue)6日(ri)），前后(hou)價(jia)差高(gao)達10259元(yuan)。

位于(yu)雁塔區的天地源楓林(lin)意樹，6月(yue)初也展(zhan)現的是(shi)成交(jiao)參考(kao)價25838元(yuan)(yuan)/㎡，如今二手(shou)房交(jiao)易平臺掛牌價已達35624元(yuan)(yuan)/㎡（截至2022年7月(yue)6日），前后價差高達9786元(yuan)(yuan)。

同時，在進入參(can)考價(jia)名單的200余(yu)小區(qu)中，多數價(jia)格變動區(qu)間在2000-6000元不等。以曲江新區(qu)的千林郡為(wei)(wei)例，官(guan)方成交參(can)考價(jia)為(wei)(wei)15077元/㎡，如今二手房(fang)交易平臺掛牌(pai)價(jia)為(wei)(wei)20655元/㎡，價(jia)差約為(wei)(wei)5000元左右。

此外，相(xiang)較此前的(de)參(can)考(kao)價(jia)，未央區(qu)保利心語花園、高(gao)新(xin)區(qu)天(tian)朗藍湖樹、萬科翡翠天(tian)譽等小區(qu)掛(gua)牌價(jia)格差也在3000-5000元不等。

“明確參(can)考(kao)價退(tui)場(chang)后，平臺基本都能(neng)展示出貼近實際成(cheng)交(jiao)價的掛(gua)牌(pai)價。”上述中介對記者表示，“實際上，早在一(yi)兩(liang)個月之前，銀行貸款已按照(zhao)實際成(cheng)交(jiao)價而非參(can)考(kao)價來評估了。”

“相比5月，我們(men)現在一(yi)個店的(de)帶看量和成(cheng)交量已(yi)經翻倍。”浐(chan)灞(ba)生態區一(yi)房屋中介說(shuo)道，“尤其(qi)是年輕購(gou)房者，剛(gang)需(xu)偏多，200萬元(yuan)以內(nei)的(de)兩室或小三(san)室流通速度也在加快。”

“參(can)考價暫停會(hui)促(cu)進二(er)手房市場活躍，具體體現(xian)便是成交量上漲。”嚴躍進說。

值得一提的(de)(de)是，二手房(fang)市(shi)場早已(yi)成為西安(an)房(fang)地產調控的(de)(de)重要板塊之一。早在(zai)5月28日，西安(an)市(shi)便發(fa)布(bu)《關于調整(zheng)商品(pin)住(zhu)房(fang)交(jiao)易政策的(de)(de)有關問題(ti)的(de)(de)通知》，其中明確提到“促進(jin)二手住(zhu)房(fang)流通”。

同時，受整體房地產市(shi)場降溫影響，自5月下旬開(kai)始，西安(an)市(shi)多家銀行便傳出“認房不認貸”“認房不認價（參(can)考價）”的消(xiao)息。

伴隨(sui)著(zhu)貸款力度增強(qiang)、房屋交易價格回歸，賣家(jia)賣房意愿增強(qiang)、買家(jia)也不必承擔“首付增高”的風險，二手房市(shi)場活(huo)躍度進(jin)一步提高。

“二手房流(liu)通性增(zeng)強，有益于西安(an)整體房地產(chan)市場的恢復。”王圣學說道，“至于后續市場如何(he)反應，還需時(shi)間進行觀(guan)察。”