“市(shi)場(chang)太需要利好了，太需要信(xin)心了。”一位(wei)參(can)加(jia)過某次座談(tan)的房企人士如是(shi)說(shuo)道(dao)。

自(zi)10月(yue)15日到11月(yue)9日的不到一個月(yue)時間(jian)，中國房(fang)地產業協會、國家發改(gai)委外資司和(he)國家外匯局、中國銀行間(jian)市場交易(yi)商協會，共召開了(le)3次代表性房(fang)企(qi)座談會，密度(du)之(zhi)高(gao)頗為罕見。

提振行業信心的還不止(zhi)于此。

11月10日，央行罕見地首次發布單(dan)月個人住房貸(dai)款統計(ji)數據。其(qi)中，10月居民中長期貸(dai)款增加4221億元，今年5月以(yi)來同(tong)比首次轉正。且在近十年的同(tong)期對比中，規模(mo)僅低于(yu)2016年10月。

同一天(tian)，沈(shen)陽疑似大幅松(song)綁(bang)調控政(zheng)策。有(you)傳言(yan)稱，沈(shen)陽將出(chu)臺包(bao)括解除(chu)限(xian)購、解除(chu)限(xian)售、放寬契稅政(zheng)策、認貸(dai)(dai)不(bu)認房、提高按揭貸(dai)(dai)款放款效(xiao)率(lv)、放寬備案價格等在內(nei)的6條措施(shi)，從而(er)大幅松(song)綁(bang)樓(lou)市(shi)調控。

多種(zhong)利好的刺激下，滬深兩市沉寂多時(shi)的房(fang)地(di)產(chan)板塊也(ye)終于迎來爆發。

11月11日，招商蛇口、金(jin)地(di)集團(tuan)、泰禾集團(tuan)等多只股(gu)票漲(zhang)(zhang)停，港股(gu)內(nei)房(fang)股(gu)也紛紛上漲(zhang)(zhang)。債券方(fang)面，一(yi)批(pi)此(ci)前大幅(fu)下跌的房(fang)地(di)產(chan)債券，漲(zhang)(zhang)幅(fu)均(jun)超過(guo)兩位數。

那么對于房企來說，最艱難的時刻已經過去?這又是否意味著救市的開始，樓市政策將迎來大范圍“松綁”?本文試圖在繁冗的信息中，還原行業真相。

一、久旱逢甘霖

11月11日，滬深兩市沉寂多時的房地產板塊迎來爆發，招商蛇(she)口、金地集(ji)團、泰禾集(ji)團等(deng)多只股(gu)票漲停(ting)，港(gang)股(gu)內房股(gu)也紛(fen)紛(fen)上漲。債券(quan)(quan)方面，一批此前大幅下跌的房地產債券(quan)(quan)，漲幅均(jun)超過兩位數(shu)。

在此之前，房地(di)產市(shi)場面臨持(chi)(chi)續調控，下半年來的(de)信貸收(shou)緊，使得市(shi)場交(jiao)易大(da)幅(fu)縮水(shui)，部分房企(qi)遭遇資金鏈危(wei)機，并連帶(dai)導致股債(zhai)兩市(shi)持(chi)(chi)續下挫。

引發此輪資本市場升溫的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中國銀行間市場交易(yi)商協會舉(ju)(ju)行房企代表座(zuo)談(tan)會，傳遞出融(rong)資和(he)并購政(zheng)策(ce)松(song)綁的消息；11月10日，沈陽疑(yi)似(si)大(da)幅松(song)綁調控政(zheng)策(ce)；而在近期，高(gao)盛、貝萊德(de)等外資機構(gou)正在大(da)舉(ju)(ju)買入中國房企債(zhai)券(quan)。

其中，因未能得到當事各方確認，部分消息顯然有“羅生門”之嫌。但對于信(xin)心已經(jing)跌入谷底的房地產(chan)業來說，提振作用(yong)仍然(ran)明(ming)顯。

事實上，自今年(nian)9月(yue)24日央行貨幣政策委員會(hui)召開(kai)(kai)2021年(nian)第三季度例會(hui)以來(lai)，政策微調的(de)預期就開(kai)(kai)始出現。近一個多月(yue)來(lai)，除公開(kai)(kai)表態外(wai)，各級監(jian)管部門和行業協會(hui)共(gong)召開(kai)(kai)3次房企(qi)座談會(hui)，密度之高(gao)頗為(wei)罕見。

這些動作釋放出的利好消息，都成為房企的信心之源。但事實上，與外界紛擾的解讀不同，監管層從未釋放出明確的“松綁”信號。因此，現階段行業能夠維(wei)持多大程度的(de)樂觀，仍是值得討(tao)論(lun)的(de)問題。

二、筑底改善

受信貸政策收(shou)緊等(deng)因素的(de)(de)影響，今年7月以來，全國商品房銷售規模連續三個月同(tong)比下滑(hua)，到(dao)(dao)9月，降幅(fu)已達到(dao)(dao)兩位數。不僅傳統(tong)的(de)(de)“金九銀(yin)十(shi)”成色(se)不足，一些房企(qi)的(de)(de)資金狀況也變得緊張，由于償債高峰(feng)期將至，少(shao)數企(qi)業已處于違約的(de)(de)邊緣。

受此影響，熱點城市的第二輪集中供地以冷淡收場。與首輪供地的熱情洋溢相比，溢價率下跌、流拍率升高是普遍現象，不少地塊因報名數量不足而出現“未拍先流”。

同(tong)期，有機(ji)構(gou)開始拋售房企債(zhai)券，并導(dao)致一(yi)些美元債(zhai)價格大幅(fu)下跌。股票(piao)市(shi)場同(tong)樣(yang)表現不佳(jia)，三(san)季(ji)度以來，A股地產板(ban)塊以陰跌為主，少有上(shang)漲行情。這種驟然的下挫，讓不少從業者感到(dao)措手不及。

事情從9月末開始發生變化。

9月24日(ri)，央行貨幣政策委員會召開2021年(nian)第三季度(du)例會，表示(shi)“維護(hu)(hu)房地產市場的平穩健康發展，維護(hu)(hu)住(zhu)房消費者合法權益”。

9月29日，人民銀行、銀保監會(hui)聯合召開(kai)房地產金融工作座(zuo)談(tan)會(hui)。會(hui)議要求，金融機構(gou)要按照法治化(hua)、市場化(hua)原則，配合相關部(bu)門和(he)地方政府共同維護(hu)房地產市場的(de)平穩(wen)健康發展，維護(hu)住房消費(fei)者合法權益。

10月15日，人民銀行舉行2021年第三季度金(jin)融(rong)統計數據(ju)新聞發布會，金(jin)融(rong)市場(chang)司司長(chang)鄒瀾首次對信貸收緊的現(xian)(xian)象作出(chu)(chu)解釋，“個別大型房企風險(xian)(xian)暴露(lu)，金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)對房地產行業的風險(xian)(xian)偏好明顯下降，出(chu)(chu)現(xian)(xian)了(le)一致性(xing)的收縮行為，房地產開發貸款增速出(chu)(chu)現(xian)(xian)較大幅度下滑。”他將這種(zhong)變化稱(cheng)為金(jin)融(rong)機(ji)構(gou)的“短期(qi)過激反應(ying)”。

此外，“部(bu)分(fen)金融機構對于30家試點房(fang)企‘三線四檔’融資管理(li)規則也(ye)存(cun)在一些(xie)誤解，將要求(qiu)‘紅(hong)檔’企業有(you)息負債余額不得(de)新增(zeng)，誤解為(wei)銀行(xing)不得(de)新發(fa)放開發(fa)貸款(kuan)，企業銷售回款(kuan)償還貸款(kuan)后，原(yuan)本應該合理(li)支持的新開工項目得(de)不到貸款(kuan)，也(ye)一定程(cheng)度上(shang)造成(cheng)了一些(xie)企業資金鏈緊繃。”

事實上，隨著此輪表態的做出，信貸環境也已有所改善。華東區域某房企向21世(shi)紀經濟報道(dao)記者表示，雖然不(bu)是普(pu)遍現(xian)象，但部分銀行已(yi)重新啟動開發貸(dai)(dai)審批流程，一度停(ting)滯的按揭貸(dai)(dai)款也開始發放。

貝(bei)殼研(yan)究院(yuan)監(jian)測重(zhong)點城市房貸利(li)率數據顯示(shi)，10月(yue)貝(bei)殼研(yan)究院(yuan)監(jian)測的90城首(shou)(shou)套房貸利(li)率為(wei)5.73%，二套利(li)率為(wei)5.99%，均較上月(yue)下(xia)調1個基(ji)點，這是年內上述(shu)指標首(shou)(shou)次環比下(xia)降。

11月10日，央行罕見地(di)首次發(fa)布(bu)單(dan)月個人住房(fang)貸款統計數據。其中(zhong)，10月居(ju)民中(zhong)長期(qi)貸款增加4221億元，今年(nian)5月以來同比首次轉正(zheng)。且在近十年(nian)的同期(qi)對比中(zhong)，規(gui)模(mo)僅低于2016年(nian)10月。

“這也是購房信貸環境筑(zhu)底改(gai)善的表現。”貝殼研究院首席市場分析師許(xu)小(xiao)樂(le)向21世紀(ji)經濟報(bao)道(dao)表示(shi)，但實質性的改(gai)善尚(shang)需時日。

三、未經證實的利好

今年10月下旬以(yi)來，監管部門(men)甚少就房(fang)地(di)產做出公開表(biao)態(tai)，但(dan)其對市場的關切程(cheng)度并(bing)未減弱(ruo)。

自10月(yue)15日到11月(yue)9日的不到一個(ge)月(yue)時(shi)間，中(zhong)國房地產業協會(hui)、國家(jia)(jia)發改委外(wai)資司(si)和國家(jia)(jia)外(wai)匯局、中(zhong)國銀行間市場交易商協會(hui)，共(gong)召開了3次代表性房企座談會(hui)。

從上述會議傳遞出的信息來看，改善融資政策、恢復市場信心，是與會房企的主要訴求。在最近一(yi)次的座談中，有與會(hui)人(ren)士提(ti)出了(le)松綁“三(san)條紅線”政策、上(shang)調信貸額度、存量(liang)項目(評級時)不降級等建(jian)議(yi)。

這些建議很快被市(shi)場解讀成利好。但一位參加過某次座談的房企人士向21世紀經濟(ji)報道(dao)記者(zhe)表示，這類訴求(qiu)只是與會者(zhe)的建議，而(er)非最終(zhong)的結論。

他(ta)表示，在其參(can)加的一次(ci)座談中，監(jian)管(guan)部門主要是以了(le)解一線情(qing)況和聽取各方建(jian)議為主，會上并未(wei)做(zuo)出(chu)明確承諾，會后也未(wei)發布公開(kai)消息。因此，政策最終能否(fou)按照參(can)會者的意愿作出(chu)調整，仍是未(wei)知數。

“只能說，市場太(tai)需(xu)要(yao)利好了，太(tai)需(xu)要(yao)信心了。”他說。

11月10日(ri)，另一件(jian)似是而非(fei)的羅生門(men)事件(jian)，再度刺激(ji)了市場(chang)的情緒。當日(ri)有傳言(yan)稱，沈(shen)陽將出臺包括解除(chu)限購、解除(chu)限售、放(fang)寬契稅政策、認(ren)貸(dai)不(bu)認(ren)房、提高按揭貸(dai)款放(fang)款效率、放(fang)寬備(bei)案價格等在內的6條措施，從而大幅松綁(bang)樓市調控。

11月11日，一名(ming)沈(shen)陽(yang)樓(lou)市(shi)的資深(shen)從業者(zhe)向21世紀經濟報道記者(zhe)表示，公司(si)有領導(dao)參與(yu)了(le)(le)政府部門近期的座談，也聽說了(le)(le)類似的政策(ce)，但(dan)并(bing)未看到具體文件(jian)。而截(jie)至記者(zhe)發(fa)(fa)稿(gao)時，沈(shen)陽(yang)市(shi)房產局向媒體表示，沈(shen)陽(yang)仍執行(xing)現行(xing)限購、限售等政策(ce)，未發(fa)(fa)生改變。

在(zai)此之前，武(wu)漢、義烏、哈爾(er)濱、長春(chun)都曾出臺過(guo)所謂(wei)的“救市”政策。相(xiang)比之下(xia)，傳言中的沈(shen)陽版本刺激力度最大，因此也最受關注(zhu)。

四、迷霧之下

即使一些(xie)消息(xi)的真(zhen)實度存(cun)疑(yi)，市場信心仍然得到了提振。事實上，在各項利好的刺激下，11月以來，房地(di)產股(gu)(gu)債兩市就(jiu)有(you)恢復的跡象。11月9日，滬深地(di)產股(gu)(gu)就(jiu)已出(chu)現明顯上漲。

趁此“東風”，11月5日(ri)和11月9日(ri)，世茂集(ji)團董事局主席許(xu)榮茂斥資約16.23億港元，先后兩次(ci)增持世茂集(ji)團。11月9日(ri)晚間，旭輝控股(gu)也(ye)發布公告稱，以配(pei)資的形式募集(ji)資金，大股(gu)東林氏家族(zu)承(cheng)諾將(jiang)“全額(e)兜底(di)”。

今年9月，一些房(fang)企曾通過(guo)大股(gu)東增持的方式，為市場短(duan)暫地注入了信心。相比之(zhi)下(xia)，此(ci)次護盤行為發生時，市場的情(qing)緒(xu)顯然更為高漲。

近(jin)日，高盛投(tou)資組合管理團隊(dui)在(zai)接(jie)受媒體(ti)采訪時表示，正在(zai)買入中(zhong)國(guo)房企(qi)債券。其團隊(dui)成員(yuan)稱，個別房企(qi)風險事件引發的連鎖反應，傳染風險被(bei)高估(gu)了，市場正在(zai)消化這一風險。此(ci)外，另(ling)一家國(guo)際投(tou)資機(ji)構貝萊德(de)近(jin)期(qi)也在(zai)買入中(zhong)國(guo)房企(qi)的股票(piao)。

“外資抄底”傳遞出的信號意義，顯然要強于“內資護盤”。結合此前傳遞出的信息，近日股債兩市的超預期反應便不難理解。

但有分析人士指出，不應對其信號意義做出過度解讀，因為政策觸底后的小幅調整，并不意味著大范圍的松綁行為出現，也不能簡單理解成“救市”。相比于外界一廂情愿的理解，監管部門從未釋放過明確的松綁信號。且(qie)如(ru)果(guo)對當前煩雜的(de)信息進行篩選的(de)話(hua)，確(que)定性和實質性的(de)利好并不多(duo)。

高(gao)層(ceng)在(zai)10月中旬的(de)一次表態(tai)中，就曾(ceng)對(dui)房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場做出定調，“房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場出現(xian)了(le)個(ge)別問題，但風險總體(ti)可控，合理的(de)資金需求正在(zai)得到滿(man)足，房(fang)地(di)產市(shi)(shi)場健康發(fa)展的(de)整體(ti)態(tai)勢不(bu)會改變。”這也(ye)意味著(zhu)，當前并不(bu)存在(zai)政(zheng)策大幅松綁的(de)基(ji)礎。

上海易居(ju)研(yan)究院智(zhi)庫(ku)中心總監嚴躍進認為，現在談“松綁”還為時過早。應(ying)密切關注近兩(liang)個月的市場(chang)變化，在信貸政(zheng)策已(yi)經有(you)所改善的情況下，如果(guo)房屋、土(tu)地市場(chang)有(you)所起色，政(zheng)策就不需要再(zai)做大幅調整。

前述(shu)房企人士也認(ren)為，即便政策有所調整，監管層(ceng)也更(geng)(geng)傾向于采用(yong)窗口(kou)指導的方式(shi)進行(xing)隱蔽地調整。這(zhe)種(zhong)方式(shi)更(geng)(geng)有利于預(yu)期(qi)管理(li)，因為既無需做出明確的政策發布(bu)，市(shi)場(chang)端又能夠感(gan)知到執行(xing)層(ceng)面的細微變(bian)化。

他同時表示，這種調整的(de)幅(fu)度(du)不會很大，且(qie)僅限于當前的(de)口(kou)徑(jing)范圍(wei)內。