深圳，一(yi)座充滿了活(huo)(huo)力的城市(shi)。新興產業、高(gao)新技術的持續(xu)發(fa)展，帶(dai)動了人(ren)口聚集。隨之生活(huo)(huo)在這里的人(ren)也有(you)了新變化(hua)，他們不再(zai)是10年前的打(da)工候鳥，而是想(xiang)要扎根的“家燕”。

對于他們來說，相較于買房或租住在城中村，體面又低成本的公租房無疑是更理想的選擇。數據顯示，目前，深圳公(gong)租房輪(lun)候庫內有34.7萬人在排(pai)隊等待，輪(lun)候周期(qi)在5年(nian)左右。

那么深圳究竟(jing)要如何有(you)效滿(man)足(zu)年輕人、新市民的這種(zhong)對美好租住(zhu)(zhu)的需求?本(ben)文(wen)主要梳理了深圳推進(jin)保障性(xing)租賃住(zhu)(zhu)房(fang)的必要性(xing)及在(zai)實(shi)際(ji)操作上(shang)可能遇到的難題，并在(zai)此基礎上(shang)給出些許建議。推進(jin) “非居改保”，需要困境突破(po)，更(geng)需要智慧(hui)探索，唯有(you)這樣才(cai)能總結出可持續發(fa)展的實(shi)施路徑和本(ben)地模式。

注：本文(wen)作者為廣東省住房政策研究中心首(shou)席研究員。

近(jin)日，深圳市住建局發(fa)布了《關于既有非(fei)居(ju)(ju)住房(fang)(fang)屋改(gai)造保障性(xing)租賃(lin)住房(fang)(fang)的通知(zhi)》的征求意見稿，對閑置和(he)低效利用的商(shang)業辦公、旅館、廠房(fang)(fang)、倉儲、科研教育等非(fei)居(ju)(ju)住存量房(fang)(fang)屋改(gai)建為保障性(xing)租賃(lin)住房(fang)(fang)，予以支持和(he)規范(fan)引導(dao)。

這是對7月初國(guo)家發布的(de)(de)指(zhi)導各地推進保(bao)障性租賃(lin)住房建設的(de)(de)頂層設計(國(guo)辦發〔2021〕22號(hao))的(de)(de)落實，也是深(shen)圳(zhen)推進保(bao)障性租賃(lin)住房的(de)(de)重要渠道。

一、扎根第一站

根據“七(qi)普”數(shu)據，對(dui)比2017年(nian)統計年(nian)鑒數(shu)據，2017-2020年(nian)深(shen)圳常(chang)住人口達到1756.01萬(wan)人，增長了41%，增速為全國最高，其中(zhong)15-59歲人口占79.53%。

人(ren)(ren)(ren)口快速增(zeng)(zeng)長的(de)動力在于，過(guo)去十幾年深圳新興產(chan)業和(he)高新技術成為增(zeng)(zeng)長引擎，帶動人(ren)(ren)(ren)口集聚。加上落戶門檻較低和(he)爭搶(qiang)人(ren)(ren)(ren)才，戶籍人(ren)(ren)(ren)口相比(bi)10年前(qian)翻了一倍，家庭戶平均(jun)人(ren)(ren)(ren)數為2.25人(ren)(ren)(ren)，比(bi)10年前(qian)增(zeng)(zeng)加0.13人(ren)(ren)(ren)。

這意味著，當下深圳居民不在是10年前的打工候鳥，而是扎根“家燕”。因此，過(guo)去一直承擔(dan)著深(shen)圳近70%實(shi)際(ji)管理人(ren)口的(de)(de)城中村，很難再(zai)成為新增人(ren)口安居深(shen)圳的(de)(de)理想選擇(ze)了。面(mian)(mian)臨高房(fang)(fang)價(jia)，95后、00后的(de)(de)年輕人(ren)和新市民更需要(yao)體面(mian)(mian)的(de)(de)、體驗(yan)感(gan)好的(de)(de)、低成本的(de)(de)租賃(lin)住房(fang)(fang)作為扎根深(shen)圳的(de)(de)第一站，甚至(zhi)長期居住選擇(ze)。這就是深(shen)圳要(yao)大力發展保障(zhang)性(xing)租賃(lin)住房(fang)(fang)的(de)(de)邏(luo)輯起(qi)點。

2021-2025年，深圳要籌建保障性租賃住房不少于全市住房建設籌集總量30%，不少于40萬套(間)。目前，深圳已供應保障性租賃住房約3萬套，在建及“十四五”預計新開工的保障性租賃住房約10萬套，征集市場租賃住房具有初步意愿的約1.5萬套，距離40萬套的任務有很大缺口。目前，深圳公租房輪候庫內有34.7萬人在排隊等待，輪候周期在5年左右。

除了盤活城中村，深圳推進存量商業辦公、工業廠房等非住宅存量房改為保障性租賃住房是規模上突破的最佳選擇。根據(ju)2018年度土地(di)變更調查(cha)，深圳存量產(chan)(chan)業(ye)和商服(fu)用地(di)占比34%，住宅(zhai)占比只有22%。當下，空間集約(yue)的現代服(fu)務業(ye)、高新技(ji)術產(chan)(chan)業(ye)對深圳GDP的貢獻率超過(guo)70%。產(chan)(chan)業(ye)周(zhou)期在20年左右，而(er)用地(di)周(zhou)期最短(duan)40年，產(chan)(chan)業(ye)結(jie)構(gou)升級會倒逼用地(di)結(jie)構(gou)調整。

近(jin)年來(lai)(lai)，守住(zhu)(zhu)工業區塊線的基礎上(shang)，深圳開始將產(chan)業用地調整為住(zhu)(zhu)宅用地，“非居改保(bao)”乃(nai)應有(you)之義，這(zhe)與(yu)深圳“二(er)次房改”提(ti)出公(gong)共住(zhu)(zhu)房主(zhu)導的邏輯一脈相承。近(jin)年來(lai)(lai)，由于(yu)環保(bao)攻堅、產(chan)業鏈重(zhong)構(gou)，部分產(chan)業外(wai)遷，產(chan)業空(kong)間(jian)異化為“類住(zhu)(zhu)宅”的突(tu)破力(li)很強(qiang)，同時各(ge)區商辦空(kong)置率高企(qi)(有(you)的高達60%)。總之，需要開正門、堵歪道，“非居改保(bao)”的必要性也更加彰顯。

二、困境突破

此次文件是對“如何改”的指導。其實，“非居(ju)改(gai)(gai)保(bao)”的(de)(de)前身——“非居(ju)改(gai)(gai)租”在“十三(san)五”鼓(gu)勵規模化租賃(即長租公寓)時期(qi)，已經有政(zheng)策端的(de)(de)紅利(li)(2016年國(guo)辦發39號(hao)文)，但由于(yu)改(gai)(gai)造(zao)(zao)投入大、回報低的(de)(de)制約(yue)，市(shi)場參(can)與積(ji)極(ji)性不高。這一次，貫徹國(guo)家22號(hao)文，深圳明(ming)確提出，以政(zheng)策支持推動市(shi)場運作，其中最大的(de)(de)政(zheng)策紅利(li)是(shi)降低源頭端改(gai)(gai)造(zao)(zao)和后(hou)期(qi)運營的(de)(de)成本。

比如，非居住用房不(bu)(bu)變(bian)更土(tu)地(di)性(xing)質、建筑規(gui)劃指標(biao)及不(bu)(bu)動產登記(ji)信息(xi)(xi)，不(bu)(bu)補(bu)繳土(tu)地(di)價款，并按國(guo)家(jia)規(gui)定享(xiang)受土(tu)地(di)、財稅(shui)、金融(rong)等(deng)(deng)專(zhuan)門政(zheng)策(ce)。比如，建行(xing)和國(guo)開(kai)行(xing)等(deng)(deng)提(ti)供低(di)息(xi)(xi)貸(dai)款；中央財政(zheng)、發改委、省市級政(zheng)府提(ti)供補(bu)貼或(huo)專(zhuan)項資金支持，開(kai)展REITs試點；租(zu)賃企業向個人(ren)出(chu)租(zu)住房減按1.5%繳納增值稅(shui)，出(chu)租(zu)房源減按4%稅(shui)率征收房產稅(shui)；水電(dian)氣(qi)價格按居民標(biao)準執(zhi)行(xing)等(deng)(deng)。

這樣，不僅極大地降低了改造和運營成本，還能將各部門聯動起來，以認定書的標準化出具流程，解決施工許可審批缺乏依據的問題。

不過(guo)，由(you)于“非(fei)居改(gai)保”涉及到(dao)的顧慮和調(diao)整也非(fei)常多(duo)，比如(ru)國家22號文舊明確提出，在符合(he)規劃(hua)原則、滿足安(an)全要求、尊重群眾意愿(yuan)的前(qian)提下(xia)，推進非(fei)居住存量(liang)房屋改(gai)保障(zhang)性租賃住房。此次，深圳文件(jian)的改(gai)造(zao)條件(jian)也比較嚴格。

比如，商(shang)辦(ban)、旅館(酒店)、研發用(yong)房(fang)應(ying)以(yi)棟、座或者(zhe)層為單位(wei)進行(xing)(xing)改造，廠房(fang)、倉庫以(yi)棟或者(zhe)座為單位(wei)進行(xing)(xing)改造。這樣的(de)調整是過(guo)去沒(mei)有的(de)，涉及到房(fang)屋安全(quan)鑒定，以(yi)及基于安全(quan)考慮(lv)的(de)房(fang)屋改造加固，還有消(xiao)防的(de)差異化認(ren)定等。

這些不(bu)僅(jin)牽扯到對既(ji)有(you)建設審批程序的調整，也可(ke)能導致相關部門出于(yu)安全的估(gu)計，保守而不(bu)愿出具(ju)相關認(ren)定。同時，也涉及到成本(ben)增加。

比如，文件要求(qiu)改造(zao)項目水(shui)(shui)電氣設施(shi)改造(zao)，實行抄表到戶。但是(shi)，深圳優質飲用(yong)水(shui)(shui)入戶工程改造(zao)未涵蓋商業辦(ban)公(gong)、產業園(yuan)、物流園(yuan)等非居(ju)(ju)民小區，“非居(ju)(ju)改保”可能(neng)因(yin)按(an)層改造(zao)、優質飲用(yong)水(shui)(shui)管網敷設等問題無法按(an)照優質飲用(yong)水(shui)(shui)入戶要求(qiu)進行改造(zao)。還有，分層改造(zao)導致(zhi)節能(neng)認定困難(以(yi)建筑單體為單位)；商辦(ban)大開(kai)間(jian)、大進深的規(gui)劃布局，導致(zhi)采光(guang)通風很(hen)難達標等。

再比(bi)如，文件提出改(gai)(gai)造(zao)項目所在宗地或改(gai)(gai)造(zao)房屋所在同棟建筑物(wu)存(cun)在兩(liang)個(ge)以上(含兩(liang)個(ge))共有人(ren)的(de)，應當經(jing)(jing)全體(ti)共同共有人(ren)或者占份(fen)額三分之二以上的(de)按份(fen)共有人(ren)同意(yi)。這(zhe)對于一些(xie)項目改(gai)(gai)造(zao)是很大的(de)困境，最(zui)典(dian)型的(de)是，一些(xie)商(shang)住(zhu)混合(he)體(ti)下面是裙樓商(shang)業、上面是住(zhu)宅。商(shang)業裙樓原有業態已經(jing)(jing)衰敗，改(gai)(gai)為租賃住(zhu)房是一個(ge)好出路，但要獲得上面住(zhu)戶同意(yi)是很難通(tong)過的(de)。

三、精細化管理

從國家到省、深圳市，各項扶持政策已到位，關鍵是捋順項目認定書出爐的流程，以一個個具(ju)體項目落地，總(zong)結出“非居改保”渠道(dao)的實(shi)施路徑和本地模式。

“非居改保”的存量盤活，不像(xiang)房地(di)產開(kai)發那樣在高利潤(run)的激勵下，大(da)(da)開(kai)大(da)(da)合(he)(he)地(di)推進(jin)，而是需要在城市(shi)主體責任的框架下，橫向縱向涉及到的各職(zhi)能(neng)部(bu)門(包括街道社區)形成工作合(he)(he)力，智慧性的攻克痛點和堵點。

特(te)別是，要堵住(zhu)過去商品房銷售(shou)、類住(zhu)宅開發(fa)獲取一(yi)次性(xing)紅(hong)利的(de)念(nian)想，并(bing)讓產權主(zhu)(zhu)體和業主(zhu)(zhu)認識到，商辦等(deng)非居住(zhu)物業改(gai)為保障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房，不僅改(gai)變(bian)低效閑置的(de)現狀，還能分享實(shi)體經濟和房地產協調發(fa)展的(de)細(xi)水(shui)長流的(de)紅(hong)利。

總(zong)之，房源擺(bai)(bai)在那里(li)，優惠(hui)政策擺(bai)(bai)在那里(li)，年輕(qing)人(ren)、新市民(min)對美(mei)好租(zu)住的需(xu)求也擺(bai)(bai)在那里(li)。怎么(me)將(jiang)這些要素高效聚集(ji)，發(fa)生化(hua)(hua)學反映，轉化(hua)(hua)為(wei)保障性(xing)租(zu)賃住房，關鍵是主體責任(ren)和主觀能(neng)動性(xing)發(fa)揮，也是房地(di)產精細(xi)化(hua)(hua)管理(li)的考驗(yan)。

注：本文不代(dai)表21智庫觀點。