21世紀經濟報道記者 吳抒穎 實習生陳燕曼 深圳報道

連跌數(shu)月(yue)之后，地(di)產股(gu)終于在近兩(liang)日(ri)(ri)開啟逆市(shi)飄紅(hong)。2021年(nian)11月(yue)10日(ri)(ri)、11月(yue)11日(ri)(ri)兩(liang)日(ri)(ri)，地(di)產板塊一改往日(ri)(ri)的疲(pi)軟態勢，迎(ying)來了今年(nian)以來首次(ci)大面積“去綠轉紅(hong)”。

較為出乎意料(liao)的是，近(jin)一年(nian)來(lai)走勢(shi)(shi)低迷(mi)的地產股本(ben)輪(lun)異動并(bing)非受(shou)到大盤(pan)的推動。以11月10日(ri)的走勢(shi)(shi)來(lai)看，當(dang)日(ri)上(shang)證綜指(zhi)下跌(die)0.41%，深證成指(zhi)下跌(die)0.38%。而地產板塊則逆勢(shi)(shi)飄紅，上(shang)證地產指(zhi)數上(shang)漲3.39%。

業(ye)(ye)界普遍(bian)認(ren)為，近兩(liang)日來房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)政策(ce)面調整的信號隱現(xian)是推漲地產(chan)股的重要因素。近一個月(yue)(yue)來，監管機(ji)構(gou)密(mi)集對房(fang)地產(chan)調控密(mi)集發(fa)聲，央行也在(zai)11月(yue)(yue)10日單獨發(fa)布個人(ren)住(zhu)房(fang)貸款數據，一切似乎(hu)預示著(zhu)房(fang)地產(chan)行業(ye)(ye)正(zheng)迎來觸底反彈的時刻，資本(ben)市場也因此先(xian)行一步(bu)。

但是，地產股轉暖(nuan)的趨(qu)勢雖合乎情理，卻又前途未卜。

正如(ru)中國企(qi)業資(zi)本聯盟副(fu)理事長柏文喜在接受21世紀經濟報道記者采訪(fang)時指出(chu)(chu)，“目前房(fang)(fang)地產行業已發(fa)生質變，市(shi)場(chang)化(hua)房(fang)(fang)企(qi)處境艱(jian)難，暴(bao)雷(lei)不斷(duan)，連(lian)活下去(qu)都成(cheng)為一(yi)件(jian)不太容易的事情(qing)時，如(ru)果樓市(shi)沒有(you)轉暖，房(fang)(fang)企(qi)正常融(rong)資(zi)不能盡快恢復，利出(chu)(chu)一(yi)孔的第三輪土地集(ji)中出(chu)(chu)讓(rang)試點即(ji)使條件(jian)大大降低，未來市(shi)場(chang)反應(ying)如(ru)何(he)，也將是一(yi)個未知數(shu)。”

曙光乍現

在此次(ci)反彈之前(qian)，地產股(gu)近年來受到(dao)政策面持續收(shou)緊的影響(xiang)已經疲態盡顯(xian)(xian)。據Wind金融(rong)終(zhong)端(duan)數據顯(xian)(xian)示(shi)，2019-2020港(gang)股(gu)市場房(fang)地產開(kai)發板塊的總(zong)市值逐(zhu)年走低，分別30275.73億元(yuan)、24163.46億元(yuan)。

因此(ci)，近兩日的(de)大漲可謂是久(jiu)旱逢甘霖。

在11月10日漲(zhang)勢喜人之后，今日地產股(gu)(gu)繼續走強。截(jie)至(zhi)11月11日下午收盤，A股(gu)(gu)市場中不僅招(zhao)商蛇口、保利發展、金地集(ji)團等龍頭房企(qi)(qi)以及中南(nan)建設、新城(cheng)(cheng)發展等中型房企(qi)(qi)漲(zhang)停，就連(lian)陷入(ru)債(zhai)務危機(ji)多時的泰禾集(ji)團也(ye)受到(dao)市場帶動漲(zhang)停。此外，萬(wan)科也(ye)收漲(zhang)9.54%，金科股(gu)(gu)份(fen)收漲(zhang)7.8%，榮盛發展、建發股(gu)(gu)份(fen)、華僑城(cheng)(cheng)A、綠地控股(gu)(gu)等漲(zhang)超6%。

利好的消息不僅刺激了股(gu)價(jia)，就連近期頻繁波動(dong)的地產(chan)債(zhai)也走出了上揚的趨(qu)勢。

截(jie)至今日收(shou)(shou)盤，奧園旗下(xia)的 “20奧園01”收(shou)(shou)漲超(chao)34%，世茂(mao)(mao)旗下(xia)的“20世茂(mao)(mao)G3”、“20世茂(mao)(mao)G1”均漲超(chao)30%，“19禹洲02”漲超(chao)31%，另外還有多只(zhi)地產(chan)債漲幅超(chao)過20%。

與地產股債雙漲并行(xing)的是，房(fang)地產行(xing)業近(jin)(jin)兩日在(zai)政策(ce)面吹來(lai)了暖風(feng)。11月(yue)10日，央行(xing)罕見地首(shou)次(ci)發布(bu)單(dan)月(yue)個(ge)人住(zhu)房(fang)貸款統(tong)計數據(ju)。其中(zhong)(zhong)，10月(yue)居民中(zhong)(zhong)長期貸款增(zeng)加4221億元(yuan)，今年(nian)(nian)5月(yue)以(yi)來(lai)同比(bi)首(shou)次(ci)轉(zhuan)正。且在(zai)近(jin)(jin)十(shi)年(nian)(nian)的同期對(dui)比(bi)中(zhong)(zhong)，規模(mo)僅低于2016年(nian)(nian)10月(yue)。

此外，據(ju)證(zheng)券(quan)時報(bao)，11月9日，中國銀行(xing)間(jian)市場交易商協會當天舉行(xing)房(fang)企代(dai)表座談(tan)會，部(bu)分房(fang)企有計劃近(jin)期在銀行(xing)間(jian)市場注(zhu)冊發行(xing)債(zhai)務(wu)融資工具。

業(ye)(ye)界普遍認為，房地產行業(ye)(ye)境內發債可(ke)能會有(you)所松動，房地產企(qi)業(ye)(ye)脆弱的資(zi)金鏈或將(jiang)避免(mian)進一(yi)步惡化的可(ke)能。

明源存量地產(chan)首席研究員艾振(zhen)強(qiang)則對(dui)(dui)21世紀經濟報道(dao)記者指出，股(gu)市(shi)回暖對(dui)(dui)一(yi)些房企(qi)(qi)來說是松了(le)一(yi)口氣，當下的政策利(li)好為問題的解決提供了(le)更多(duo)空間。“尤其對(dui)(dui)國(guo)央(yang)企(qi)(qi)和比較優質的民企(qi)(qi)來說非常有利(li)，他們(men)后市(shi)的表現值得期待。”

后市走向

地產股(gu)迎來久違的高光時刻，的確能夠提振(zhen)行業短期的信心(xin)。

一位接受21世紀經濟(ji)報道記者采訪(fang)的龍頭房企人士指出(chu)，地產股被壓了太久，感覺這一次基本(ben)面有改變(bian)，“是可以抄底(di)的時候了”。

易居研究院智庫中(zhong)心(xin)研究總監(jian)嚴(yan)躍進也(ye)認為，從實際過程(cheng)看，一些地產股(gu)近(jin)期明(ming)(ming)顯上升，尤(you)其是一些低估的地產股(gu)。充分(fen)說明(ming)(ming)投資者(zhe)對于(yu)房(fang)企(qi)業(ye)績的看好(hao)。而(er)從消費市場看，各(ge)類購房(fang)者(zhe)近(jin)期也(ye)會(hui)逐漸關注(zhu)到(dao)房(fang)企(qi)面(mian)臨(lin)的情況(kuang)，反過來房(fang)企(qi)也(ye)會(hui)基于(yu)信貸(dai)等融(rong)資政策積極(ji)做好(hao)營銷(xiao)，所以一些悲觀的情緒明(ming)(ming)顯是褪去了。

但是(shi)，這種局面能否保持卻(que)值(zhi)得(de)審視(shi)。行業目前普遍形成的(de)共識是(shi)，房地(di)產(chan)行業將告(gao)別(bie)高(gao)杠桿、高(gao)負債的(de)運營模式。

正(zheng)如(ru)萬科董事會主席郁亮所說(shuo)， 房地(di)產市場在過去多(duo)年保持雙(shuang)位數增長，這并非發展常態(tai)。隨(sui)著房地(di)產回歸民(min)生(sheng)行(xing)業(ye)，行(xing)業(ye)必(bi)然(ran)要去金融(rong)化，降杠桿(gan)(gan)。長期(qi)與金融(rong)緊密捆綁的(de)地(di)產企業(ye)要去杠桿(gan)(gan)必(bi)然(ran)伴(ban)隨(sui)著陣(zhen)痛。

而如(ru)果從盈利(li)的(de)角度來看(kan)，房地產行業也不(bu)再可能(neng)像過去那般賺取超額利(li)潤(run)。郁(yu)亮指出，“現在想找到一個與黃金時代開發業務體(ti)量相(xiang)當(dang)的(de)生意是(shi)很(hen)難(nan)的(de)，賺大(da)錢、賺快錢、賺短錢已經行不(bu)通了，只能(neng)賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”

因此，在“房住不(bu)炒(chao)”的(de)基調下，隨著(zhu)行業去杠桿的(de)推進，不(bu)管是房企還是投(tou)資者仍應當保持(chi)警惕(ti)。

艾振強指出，市(shi)場(chang)的(de)后續(xu)走向最終還(huan)是要(yao)看這(zhe)些政(zheng)策能多大(da)程(cheng)(cheng)度上扭轉(zhuan)房企(qi)(qi)當前的(de)現(xian)金流困(kun)境。“因(yin)為市(shi)場(chang)信心受到沖(chong)擊，對整個行業(ye)，特別對陷入困(kun)境的(de)房企(qi)(qi)還(huan)會形(xing)成壓制，比如購房者買房時(shi)會特別謹慎。長(chang)期(qi)積壓的(de)問題(ti)，需要(yao)時(shi)間的(de)消化，政(zheng)策的(de)傳導也有一(yi)個過程(cheng)(cheng)。”

中信證券分(fen)析師陳聰、張全國在近(jin)期的一(yi)(yi)份研(yan)報(bao)中也指出，政策(ce)無(wu)意拯(zheng)救開發企業的盈(ying)利(li)能(neng)力，按揭的確有(you)可能(neng)推動市場(chang)(chang)在2022年春(chun)天回暖，但預計屆時(shi)很多企業很難借(jie)新還舊，反(fan)過來(lai)驅動企業加(jia)速(su)銷售，理性定(ding)價。這種(zhong)景象會(hui)長時(shi)間(jian)壓制新房房價，也會(hui)限制土地市場(chang)(chang)活躍和(he)開發投(tou)資增速(su)。“當前資本市場(chang)(chang)對房地產企業盈(ying)利(li)的一(yi)(yi)致預期，可能(neng)存在高估(gu)。”