21世紀經濟報道記者張敏 10月28日，《中(zhong)(zhong)共(gong)中(zhong)(zhong)央關于制(zhi)定(ding)國民經濟(ji)和社會發(fa)展第十五(wu)個五(wu)年規(gui)劃(hua)的建議》（以下簡稱“‘十五(wu)五(wu)’規(gui)劃(hua)建議”）發(fa)布(bu)。“十五(wu)五(wu)”規(gui)劃(hua)建議指出，“清理(li)汽車、住房等消費不(bu)合理(li)限(xian)制(zhi)性措(cuo)施”，“大力實施城市(shi)更新(xin)”。

此外，“推動房地產高質量發展”被單列為一項任務，并放在加大保障和改善民生的戰略任務中。具體提(ti)出，“加快構建(jian)(jian)房(fang)(fang)地產(chan)發(fa)(fa)展新模式，完善(shan)商(shang)品房(fang)(fang)開發(fa)(fa)、融資、銷(xiao)售等(deng)基礎制(zhi)度。優化(hua)保(bao)障性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)供給，滿足城(cheng)鎮工(gong)薪(xin)群體和各類困難家庭基本住(zhu)房(fang)(fang)需求。因城(cheng)施(shi)策增(zeng)加改善(shan)性(xing)住(zhu)房(fang)(fang)供給。建(jian)(jian)設安全舒(shu)適(shi)綠色智(zhi)慧的‘好房(fang)(fang)子’，實(shi)施(shi)房(fang)(fang)屋(wu)品質(zhi)提(ti)升工(gong)程(cheng)和物業服務質(zhi)量(liang)提(ti)升行動。建(jian)(jian)立(li)房(fang)(fang)屋(wu)全生(sheng)命周期(qi)安全管理制(zhi)度。”

“十五(wu)五(wu)”規(gui)劃(hua)建議還提及，“盤(pan)活用好低(di)效用地(di)(di)(di)、閑置(zhi)房(fang)產、存量基(ji)礎設施。”“統籌推進房(fang)地(di)(di)(di)產、地(di)(di)(di)方(fang)政府債務、中(zhong)小金(jin)融機構(gou)等風(feng)險有序化解。”

高質量發展的五大路徑

房(fang)地產與(yu)固定資(zi)產投資(zi)和城(cheng)市(shi)發展息息相關(guan)(guan)，又關(guan)(guan)乎消費(fei)與(yu)民(min)生。因此(ci)，與(yu)房(fang)地產有關(guan)(guan)的(de)內(nei)容，經(jing)常(chang)被放在不(bu)同的(de)任(ren)務中。

在“十四五(wu)”規劃建議中(zhong)(zhong)，房(fang)地(di)產(chan)有(you)關的內容主(zhu)要(yao)被放在“全面促(cu)進消費”“推(tui)進以人為核心(xin)的新型城鎮化”任(ren)務(wu)中(zhong)(zhong)，并未單(dan)列。相較之下，在“十五(wu)五(wu)”規劃建議中(zhong)(zhong)，將“推(tui)動房(fang)地(di)產(chan)高質量發展(zhan)”單(dan)列為一項任(ren)務(wu)，凸顯(xian)出重視(shi)程度有(you)增(zeng)無(wu)減。

上海易居房地(di)產研究院副院長嚴躍(yue)進指出，“十四(si)五”時期房地(di)產發展出現了深度調整，也迫切(qie)需要新的發展模式來做支撐。

他認為，將“推動房(fang)地產高質(zhi)量(liang)發(fa)(fa)展(zhan)”單列(lie)為一項任務，充分說(shuo)明(ming)做好房(fang)地產工作的重要性，也說(shuo)明(ming)房(fang)地產業發(fa)(fa)展(zhan)對(dui)于“十五五”經濟社會(hui)發(fa)(fa)展(zhan)的重要性。

從“十五五”規劃建議的內容看，有關房地產高質量發展的內容，主要體現在基礎制度、保障房供給、改善性住房供給、好房子與好服務、房屋體檢等五個方面。

其中，“十五(wu)五(wu)”規劃建議對(dui)“基礎制(zhi)度(du)”的界定較(jiao)為明(ming)確，即開(kai)發、融資和(he)銷售(shou)。說明(ming)在政策層(ceng)面，這三項制(zhi)度(du)有望(wang)取得突破(po)。

廣東省住(zhu)房政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中心首席研(yan)究(jiu)員李宇嘉指出(chu)，開發制度(du)方面，即明確(que)項目(mu)公司(si)和(he)企業(ye)總(zong)部(bu)之間的法(fa)律關(guan)系，前者是獨立法(fa)人、后者履行投(tou)資(zi)人責任。項目(mu)交付前，后者不得抽逃出(chu)資(zi)或提前分紅。

銷(xiao)售制度則是探索實施(shi)現房(fang)銷(xiao)售，從根(gen)本(ben)上(shang)防范交付風險。

融(rong)(rong)資(zi)制度方面，則(ze)體現為主辦銀(yin)行制，即確定一家(jia)銀(yin)行或銀(yin)團為主辦行，項目開發、建設和銷售等資(zi)金都存(cun)入主辦行，主辦行保(bao)證項目合理(li)融(rong)(rong)資(zi)需(xu)求(qiu)。

也有(you)分析人士指出，城市房地產融(rong)資(zi)(zi)(zi)協(xie)調機制有(you)望常態(tai)化，預售(shou)資(zi)(zi)(zi)金監管制度也有(you)望強化，從而確保項(xiang)目(mu)資(zi)(zi)(zi)金安全。

“優化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給”的舉措(cuo)，契(qi)合了(le)當前住房需(xu)求的結構變化。

李宇嘉表(biao)示，滿(man)足(zu)新(xin)市(shi)民、年輕(qing)人的住(zhu)(zhu)房需(xu)求(qiu)，才能促(cu)進這些人群扎根(gen)城市(shi)，釋(shi)放消費潛(qian)力。和住(zhu)(zhu)房困難(nan)群體一(yi)樣，這部(bu)分人的需(xu)求(qiu)要通過(guo)保障性住(zhu)(zhu)房供(gong)給來滿(man)足(zu)。同時，隨(sui)著住(zhu)(zhu)房需(xu)求(qiu)從數量滿(man)足(zu)轉向質(zhi)量改善(shan)，改善(shan)性需(xu)求(qiu)也正迎來大范圍(wei)釋(shi)放的周期。

對于“好(hao)房(fang)子(zi)”的強調，及建(jian)立房(fang)屋(wu)全生命周期安全管(guan)理制度，則著眼于存量時代。

其中，“好房(fang)(fang)子”在今年首次被寫入政(zheng)府工作報告(gao)，意味(wei)著“好房(fang)(fang)子”從部(bu)級政(zheng)策上升為(wei)國家戰略。未(wei)來有關好房(fang)(fang)子的支持和規范政(zheng)策，有望(wang)繼續(xu)推出。

李宇(yu)嘉還指出，房屋全生命(ming)周期安全管理制度主要就(jiu)是城市體(ti)(ti)檢(jian)、房屋養老(lao)和房屋保險三項制度。目前，一系列的頂層架構有(you)明確的設計，包(bao)含非體(ti)(ti)檢(jian)不更(geng)新，建立包(bao)含維修(xiu)基(ji)金(jin)、財政(zheng)補貼等在內的體(ti)(ti)系化的房屋養老(lao)金(jin)，以及將工程質量(liang)保險延伸至房屋安全保險等。這(zhe)些(xie)在各地(di)試點的基(ji)礎上將在“十(shi)五(wu)五(wu)”期間(jian)全面擴大。

城市更新繼續加力

在“深入推進以人為本的新型城鎮化”的任務中，“十五五”規劃(hua)建議(yi)提出，“大力實施城市更新”。

作為城(cheng)市(shi)發展新階(jie)段的重(zhong)要抓手(shou)，城(cheng)市(shi)更(geng)新在近(jin)期被多(duo)次提及，其重(zhong)要性不言(yan)而喻。

7月14日至15日，時隔10年后，中央城(cheng)市工作會議在(zai)北京舉行。會議指出(chu)，我(wo)國(guo)城(cheng)鎮化正從快速增(zeng)(zeng)長期(qi)轉向穩定發(fa)展期(qi)，城(cheng)市發(fa)展正從大規模增(zeng)(zeng)量擴張階段轉向存量提質增(zeng)(zeng)效為主(zhu)的階段。會議還強調，“高質量開展城(cheng)市更新。”

去(qu)年末的中(zhong)央經濟工(gong)(gong)作會議(yi)和今年的政(zheng)府工(gong)(gong)作報告(gao)，均提及城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)。今年1月3日，2025年首場國務(wu)院常務(wu)會議(yi)召開，研究推進(jin)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)工(gong)(gong)作。5月，中(zhong)共(gong)中(zhong)央辦公廳(ting)、國務(wu)院辦公廳(ting)印發《關于持續(xu)推進(jin)城(cheng)(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)行動的意見》。

多位分析人士指(zhi)出，城(cheng)市更(geng)新政策同樣契合了當(dang)前城(cheng)市發展進入存量(liang)階段的(de)現實。城(cheng)市更(geng)新的(de)推進，既(ji)有助于改(gai)善城(cheng)市面(mian)貌(mao)，提高宜(yi)居水平，也能帶(dai)來不(bu)少新的(de)產業(ye)需求(qiu)。

其中，“大力實施”的(de)(de)說法，意味著城(cheng)市更(geng)新的(de)(de)規模(mo)將進(jin)一步加大，進(jin)程加快，有(you)(you)關的(de)(de)融資、規劃等政策支(zhi)持也有(you)(you)望(wang)加速出(chu)臺(tai)。

多項限制性措施待解除

有關樓市限制(zhi)性措施的處置也很受(shou)關注。“十(shi)五(wu)五(wu)”規劃建議提出，清理汽車(che)、住房等(deng)消費不合理限制(zhi)性措施。

嚴躍進(jin)指出(chu)，把(ba)清(qing)理(li)住房消費的(de)不合理(li)限制性(xing)措施列(lie)為重(zhong)要(yao)任(ren)務方(fang)向，具有非常清(qing)晰(xi)的(de)含義。

一方面，“清理”不(bu)是“減少”，意味著一些(xie)(xie)城市(shi)(shi)的限制(zhi)性政策要(yao)有(you)非常(chang)清晰的退出(chu)時間(jian)表，真正為住(zhu)房消費騰出(chu)空(kong)間(jian)；另一方面，一些(xie)(xie)隱含的限制(zhi)性措施將被清理。在統一大市(shi)(shi)場(chang)建設的情(qing)況(kuang)下，對于存量和增量、新房和二(er)手房、首套和二(er)套等領(ling)域的各類住(zhu)房消費有(you)關工(gong)作進行(xing)有(you)序引導。

比如，很多地方公積(ji)(ji)金(jin)的(de)使(shi)用(yong)(yong)(yong)仍有不能“出城”等限(xian)(xian)制，這也影響了公積(ji)(ji)金(jin)的(de)跨(kua)區(qu)域使(shi)用(yong)(yong)(yong)。各地要(yao)對此(ci)類(lei)限(xian)(xian)制進行清理(li)，真(zhen)正(zheng)讓公積(ji)(ji)金(jin)資(zi)金(jin)跨(kua)區(qu)使(shi)用(yong)(yong)(yong)，尤其是(shi)在城市(shi)群、都市(shi)圈中(zhong)使(shi)用(yong)(yong)(yong)。

至于限購政策，多數分析人士認為，部分一線城市的限購政策仍有優化空間，未來不排除進一步降低門檻的可能。

此外值得注意的是，對于房地產風險的化解，被放在“加強重點領域國家安全能力建設”內容下。嚴躍進表示，這傳遞出了強烈的信號意義。

他表示(shi)，對房地產(chan)風險(xian)的防范化(hua)解(jie)，并不(bu)能(neng)從單一的產(chan)業角度進(jin)行。政策目標(biao)非常清晰，就是要“嚴防系統性風險(xian)”。

他指出，當前央行明確“十(shi)五五”時期(qi)做(zuo)好房(fang)地產(chan)宏觀審慎金融制(zhi)度(du)改革，即是非常好的(de)制(zhi)度(du)建設。各地推進相關的(de)金融制(zhi)度(du)建設，對于防(fang)范風險外溢，促進房(fang)地產(chan)市場平穩健康發(fa)展有著(zhu)重(zhong)要意義。