21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道  3月5日上午(wu)9時，十四屆全國(guo)人(ren)大二次會(hui)議在人(ren)民大會(hui)堂開幕，國(guo)務院總理李強代表(biao)國(guo)務院向大會(hui)作政府(fu)工作報告。其中(zhong)對(dui)房地產工作頗(po)有(you)著墨(mo)。

在回顧2023年(nian)工(gong)作(zuo)時，政府工(gong)作(zuo)報告提到(dao)，過去一(yi)(yi)年(nian)來(lai)，因城(cheng)施(shi)(shi)策優化房(fang)地(di)產調控，推動降(jiang)低房(fang)貸(dai)成本，積極推進(jin)保交樓工(gong)作(zuo)，制定實施(shi)(shi)一(yi)(yi)攬子(zi)化解地(di)方債務(wu)方案，分(fen)類處置金融風(feng)險(xian)，守住了不發(fa)生系統性風(feng)險(xian)的底(di)線。

對于2024年，政府工作報告提出，更(geng)好統(tong)籌發(fa)展(zhan)和安(an)(an)全，有效防范化解重點領域風險。堅持以(yi)高質(zhi)量發(fa)展(zhan)促進高水平安(an)(an)全，以(yi)高水平安(an)(an)全保障高質(zhi)量發(fa)展(zhan)，標本兼(jian)治(zhi)化解房地產、地方債(zhai)務(wu)、中小金融機構(gou)等風險，維(wei)護(hu)經(jing)濟金融大局(ju)穩(wen)定。

具體而言，優(you)化房地(di)產政策，對不同所有制(zhi)房地(di)產企業(ye)合理融資需(xu)求要(yao)一(yi)視同仁給予支持，促進房地(di)產市場平穩健康發(fa)展。

與往年相比(bi)，2024年政府工作(zuo)報告還首次提(ti)出，適應新型城鎮化發展(zhan)趨勢和(he)房(fang)地產(chan)市場供(gong)求(qiu)(qiu)關系變化，加快構建(jian)房(fang)地產(chan)發展(zhan)新模(mo)式(shi)。加大保障性(xing)住(zhu)房(fang)建(jian)設和(he)供(gong)給，完(wan)善商(shang)品房(fang)相關基礎性(xing)制度，滿足居民(min)剛性(xing)住(zhu)房(fang)需求(qiu)(qiu)和(he)多樣(yang)化改善性(xing)住(zhu)房(fang)需求(qiu)(qiu)。

此外(wai)，穩步實(shi)施城市更新行動(dong)，推進“平急兩(liang)用”公(gong)共基礎設(she)施建(jian)設(she)和城中村改造(zao)。

業內分析人(ren)士表示(shi)，“防風險、促穩(wen)定”仍是今年樓市(shi)政(zheng)策(ce)的(de)底線目標，一系(xi)列化(hua)解風險的(de)政(zheng)策(ce)也將繼續施行。在(zai)此基礎上，針對房地產市(shi)場(chang)正(zheng)在(zai)發生的(de)新變化(hua)，相關政(zheng)策(ce)也將陸續推(tui)出，如構建房地產發展(zhan)新模式、完善基礎性制度、推(tui)進“三大(da)工(gong)程”等。

防風險仍是底線

自2021年下(xia)半年出現流動性緊(jin)張(zhang)局面以(yi)來，房(fang)地產風險的防范(fan)，一直是監管部門(men)關注的重(zhong)點。

其中，2023年的政府工作報(bao)告(gao)，首次在化解風險的工作大項下提(ti)及房(fang)地(di)(di)產，并提(ti)出，“有(you)效防(fang)范化解優質(zhi)頭部房(fang)企風險，改(gai)善資產負債(zhai)狀況(kuang)，防(fang)止無序擴張，促進房(fang)地(di)(di)產業平穩發展。”

在2023年年末的中(zhong)央金融工(gong)作(zuo)(zuo)會(hui)議和中(zhong)央經濟(ji)工(gong)作(zuo)(zuo)會(hui)議上，同(tong)(tong)樣提(ti)(ti)到了化(hua)解(jie)房(fang)地(di)產(chan)領域(yu)風(feng)險(xian)。其中(zhong)，中(zhong)央經濟(ji)工(gong)作(zuo)(zuo)會(hui)議將(jiang)房(fang)地(di)產(chan)與地(di)方(fang)債務、中(zhong)小金融機構的風(feng)險(xian)并(bing)列，并(bing)提(ti)(ti)出(chu)，“積極穩妥化(hua)解(jie)房(fang)地(di)產(chan)風(feng)險(xian)，一視(shi)同(tong)(tong)仁滿(man)足不(bu)同(tong)(tong)所有制房(fang)地(di)產(chan)企業的合理融資需求，促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產(chan)市場平穩健康發展。”

2024年政府工作(zuo)報告(gao)，再次在“化解風險”的(de)工作(zuo)大項(xiang)下提(ti)到(dao)房(fang)地(di)產，并基本延續了中央經濟工作(zuo)會議的(de)表態。

業內分析人士指出(chu)，“防風險(xian)、促穩定”仍(reng)是(shi)今年房地產政策(ce)的重要目(mu)標。

在此目標下，相關措施也將繼續強化。除(chu)政府工作報(bao)告中(zhong)提出的(de)“對不同所有(you)制房(fang)(fang)地(di)產(chan)企業合理(li)融(rong)資需求要一視(shi)同仁給予支(zhi)持”外，近期各(ge)地(di)陸續推(tui)進(jin)的(de)“城市房(fang)(fang)地(di)產(chan)融(rong)資協調機制”及房(fang)(fang)地(di)產(chan)項目融(rong)資白名(ming)單制度，也是重要方面(mian)。

根據(ju)住建部的數據(ju)，截至(zhi)2024年2月28日，全國31個省份276個城市(shi)已建立城市(shi)融資協調機制，共提出房地產項目(mu)約6000個，商業銀行快速(su)進(jin)行項目(mu)篩選，審批(pi)通過(guo)貸款超2000億(yi)元。

住(zhu)建部和金融(rong)監(jian)管總(zong)局還要(yao)求，今年(nian)3月15日(ri)前，地級(ji)及以上城市要(yao)建立融(rong)資協調機制(zhi)，既要(yao)高(gao)質(zhi)量完成“白名單(dan)”推送，又要(yao)高(gao)效率協調解決項目(mu)的難點(dian)問題。

業內分析人士指(zhi)出(chu)，建立城市房地產融(rong)資協調機制，是今年(nian)防(fang)范(fan)樓(lou)市風險最(zui)重(zhong)要的(de)舉措(cuo)。此舉體(ti)現出(chu)對房地產融(rong)資的(de)管理更加精細化(hua)，同(tong)時(shi)也(ye)有助于市場預期的(de)修復和信心的(de)恢復。

新變化與新措施

與往年相比，今年政府工作報告仍有新意出現。其中，“適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化”首次在政府工作報告中被提出。

分析人士認為，這一提法體現出房地產發展面臨的大環境發生了變化，理解這種變化，對理解未來的政策取向至關重要。

對于(yu)這種變(bian)化(hua)，監(jian)管層(ceng)此前(qian)已(yi)有(you)相關解(jie)讀(du)。2023年10月，國家統計局(ju)(ju)副局(ju)(ju)長(chang)盛(sheng)來(lai)運表示，經過近20年的(de)高(gao)速(su)增長(chang)后(hou)，房地產出現調整(zheng)是(shi)正(zheng)常(chang)現象(xiang)。按照機(ji)構的(de)解(jie)讀(du)，這也說明房地產發(fa)展已(yi)邁向新階段。

但(dan)同時，房地產持續(xu)高質(zhi)量(liang)(liang)發展，仍有很強的(de)(de)支撐。一方面，當前我(wo)國(guo)的(de)(de)常住人(ren)口(kou)城(cheng)鎮(zhen)化率為65.2%，戶籍人(ren)口(kou)城(cheng)鎮(zhen)化率僅為47.7%。所以，無論從數(shu)量(liang)(liang)還是從質(zhi)量(liang)(liang)來看，城(cheng)鎮(zhen)化都有較大的(de)(de)提升空間(jian)。另一方面，雖然(ran)我(wo)國(guo)的(de)(de)房屋總(zong)量(liang)(liang)已經達到400億平方米左右，但(dan)中小戶型偏多，改善潛力較大。

盛來運表示，“房地產總(zong)體上處在一個(ge)調整階段”。

在(zai)這一(yi)階(jie)段，供需關系表現(xian)出(chu)一(yi)些(xie)新特點，政策(ce)導向也將隨之發生變化。

廣東省住(zhu)(zhu)(zhu)房政策研究中心首席研究員李宇嘉(jia)指出(chu)，推進新(xin)型城鎮化過程中，3—4億的(de)(de)(de)新(xin)市民、年輕人、工薪(xin)階層、人才群體等對于低(di)成本、配套好(hao)(hao)、區位好(hao)(hao)的(de)(de)(de)租賃住(zhu)(zhu)(zhu)房、產權住(zhu)(zhu)(zhu)房有(you)著較大(da)需(xu)求，而現在的(de)(de)(de)高價商品(pin)房為主的(de)(de)(de)供(gong)應模式無法滿足這(zhe)種(zhong)需(xu)求。

因此，必須要加(jia)大(da)保障性住房建設和供給。

他還(huan)表(biao)示(shi)，需要(yao)完(wan)善(shan)商品(pin)房(fang)(fang)相關(guan)基礎性制(zhi)度，也就(jiu)(jiu)是在(zai)“人房(fang)(fang)地(di)錢”要(yao)素配置和(he)良(liang)性循環。人的因(yin)(yin)(yin)素就(jiu)(jiu)是需求摸(mo)排、以(yi)需定建；房(fang)(fang)的因(yin)(yin)(yin)素就(jiu)(jiu)根(gen)據需求摸(mo)查，建立(li)配租(zu)和(he)配售組(zu)成(cheng)的保障體系，“保障+市(shi)場(chang)”的平衡體系；地(di)的因(yin)(yin)(yin)素就(jiu)(jiu)是以(yi)人和(he)房(fang)(fang)的因(yin)(yin)(yin)素，決定地(di)的供(gong)應，要(yao)實現(xian)低成(cheng)本、職住平衡、配套(tao)完(wan)善(shan)的組(zu)合；錢的因(yin)(yin)(yin)素就(jiu)(jiu)是根(gen)據房(fang)(fang)屋和(he)土地(di)供(gong)應分析項目供(gong)應，資(zi)(zi)金(jin)(jin)來源，包括融資(zi)(zi)對接(jie)機制(zhi)下的貸(dai)款資(zi)(zi)金(jin)(jin)、保障房(fang)(fang)項目清單(dan)制(zhi)下的公共資(zi)(zi)金(jin)(jin)、市(shi)場(chang)資(zi)(zi)金(jin)(jin)等。

此(ci)外，在傳(chuan)統模式下的房地產投(tou)資和消(xiao)費出現降溫(wen)之時，新(xin)的動力也在不(bu)斷培(pei)育。政(zheng)府工作報告(gao)提到保障房建(jian)設(she)、“平急兩用(yong)”公共基礎設(she)施建(jian)設(she)和城中(zhong)村改造等(deng)“三大(da)工程”，并繼續(xu)強(qiang)調(diao)穩步實(shi)施城市更新(xin)行動。分析人(ren)士認為(wei)，2024年，這些領(ling)域將迎來持(chi)續(xu)的政(zheng)策(ce)支持(chi)和更多的發展機會。