21世紀經濟報道記者  陳植  上海報道

隨著(zhu)首(shou)批(pi)房地(di)產融資項(xiang)目(mu)“白名單”面(mian)世(shi)，銀行放(fang)貸節奏悄(qiao)然加快(kuai)。

數據顯示，截至(zhi)1月底(di)，國內(nei)26個省170個城市已建立城市房(fang)地(di)(di)產(chan)融資協調(diao)機制(zhi)，提出首批房(fang)地(di)(di)產(chan)項目(mu)“白名單(dan)”并推送給商業(ye)銀行，涉及(ji)房(fang)地(di)(di)產(chan)項目(mu)3218個。

在接到“白名單”后，商業銀行按規程審查項目，已向27個(ge)城市83個(ge)項目發(fa)放(fang)貸款共計178.6億元。

“這些(xie)天，我們都在對接(jie)(jie)白名單里的(de)房(fang)(fang)地產(chan)融資項目(mu)，有(you)些(xie)正開展(zhan)初步的(de)磋商，有(you)些(xie)則進入貸(dai)前項目(mu)調研(yan)評估階段。”一位城(cheng)商行信(xin)貸(dai)部(bu)門人士(shi)告訴記者。目(mu)前，他們對接(jie)(jie)的(de)房(fang)(fang)地產(chan)融資白名單項目(mu)，主(zhu)要(yao)以(yi)民營企業(ye)與混合所有(you)制房(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)為主(zhu)，也包括個別已(yi)出現債務違約風險的(de)房(fang)(fang)地產(chan)企業(ye)旗下開發項目(mu)。

在(zai)他看來，隨著銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)房地(di)產(chan)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)對(dui)象從(cong)“企(qi)業”轉向“項(xiang)(xiang)目(mu)”，相應的(de)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)審(shen)核流(liu)程也發生著明顯變化，以往，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)主(zhu)要(yao)評(ping)估房地(di)產(chan)企(qi)業的(de)財(cai)務狀況、資(zi)(zi)金(jin)周(zhou)轉能(neng)力、再融資(zi)(zi)能(neng)力與(yu)負(fu)債率(lv)等，作為確(que)(que)定授信額(e)度的(de)主(zhu)要(yao)依據。但由于信息不對(dui)稱與(yu)房地(di)產(chan)市(shi)場環境持續變化，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)對(dui)房地(di)產(chan)企(qi)業財(cai)務數據可靠性沒有足(zu)夠(gou)的(de)把握，導致(zhi)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)不敢(gan)放(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)；如今(jin)針對(dui)房地(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)放(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)，銀(yin)(yin)行(xing)(xing)只要(yao)能(neng)確(que)(que)認這些白(bai)名單項(xiang)(xiang)目(mu)產(chan)權清晰、資(zi)(zi)金(jin)封閉運轉，不存在(zai)資(zi)(zi)金(jin)抽調抽逃(tao)狀況，且項(xiang)(xiang)目(mu)銷售(shou)回款(kuan)足(zu)以覆蓋(gai)貸(dai)(dai)(dai)(dai)款(kuan)本息支出，就(jiu)敢(gan)于放(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)，無形間提(ti)振了(le)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)放(fang)貸(dai)(dai)(dai)(dai)積極性。

這(zhe)位城商行信貸部門人士指出(chu)，尤其是采(cai)取資金封閉(bi)運(yun)轉的房地產融(rong)資“白名單(dan)”項目(mu)，只要項目(mu)銷售回(hui)款(kuan)能覆(fu)蓋貸款(kuan)本(ben)息(xi)支出(chu)且擁有(you)相(xiang)對足夠(gou)的抵押(ya)物，更容易獲得銀(yin)行信貸支持。甚至(zhi)這(zhe)類“優質”項目(mu)還可能得到多家銀(yin)行的貸款(kuan)青睞。

他指出，目(mu)前(qian)銀行針(zhen)對房(fang)地(di)產(chan)融資白(bai)名(ming)單項目(mu)的放貸，主要依據四大標準開(kai)展，分別是(shi)房(fang)地(di)產(chan)項目(mu)是(shi)否(fou)正常開(kai)發建(jian)設、抵(di)押物是(shi)否(fou)充足、資產(chan)負債是(shi)否(fou)合(he)理、還款(kuan)來源是(shi)否(fou)有足夠保障(zhang)。

記者獲悉，為了做(zuo)好房地(di)產(chan)融資白(bai)名單項目放貸，不(bu)少銀行正加(jia)強與(yu)地(di)方政府相關(guan)部(bu)門的溝通。

一位股份制銀行地方分(fen)行信貸部(bu)門主管告(gao)訴記者(zhe)，目前他(ta)們(men)每天都與地方政(zheng)府部(bu)門溝通(tong)，了解當地“白名(ming)單”房地產融資項目的具體建(jian)設狀況(kuang)與實際資金缺口(kou)。

“以往，銀行挺難(nan)了解當地房(fang)地產項(xiang)目(mu)(mu)是(shi)否已(yi)繳清土地認購(gou)款(kuan)、是(shi)否與(yu)建(jian)筑承包商(shang)存(cun)在貸款(kuan)白(bai)條并拖欠建(jian)筑款(kuan)，如今(jin)，地方政府會主動與(yu)相(xiang)關機構溝通(tong)，將具體的(de)項(xiang)目(mu)(mu)欠款(kuan)狀況告知銀行，作為銀行評估授信額度與(yu)信貸風險的(de)一大依(yi)據。”他(ta)透露。2月(yue)以來，他(ta)們對(dui)多個白(bai)名單項(xiang)目(mu)(mu)開展實地考察(cha)評估與(yu)財務數據收集，發現(xian)首批“白(bai)名單”房(fang)地產融資項(xiang)目(mu)(mu)基本都是(shi)優(you)質項(xiang)目(mu)(mu)，也對(dui)項(xiang)目(mu)(mu)放貸更有底氣。

也有銀行(xing)人士指(zhi)出，目(mu)前影(ying)響銀行(xing)對房地產融資白(bai)名單(dan)項目(mu)信貸(dai)的另一個因素，是如何完善細(xi)化相關白(bai)名單(dan)項目(mu)放(fang)貸(dai)的盡職免責條款。

“目(mu)前，我們(men)(men)有(you)些(xie)分支行的信貸(dai)部(bu)門員工(gong)仍對房地產白名(ming)單項目(mu)放貸(dai)有(you)些(xie)顧(gu)慮，他們(men)(men)擔(dan)心一(yi)旦(dan)這些(xie)項目(mu)出現信貸(dai)逾期，會影(ying)響到(dao)自己(ji)的業(ye)績考(kao)核與薪(xin)酬發放。”前述城商(shang)行信貸(dai)部(bu)門人士指出。

相關部(bu)門似乎也(ye)注意到這個問題。

2月6日，金融監管總局召(zhao)開專題會議(yi)，進(jin)一步部署落實城市房地產融資協調機制相關工作。

會議要(yao)(yao)求(qiu)，各商(shang)業(ye)銀(yin)行要(yao)(yao)主動(dong)對接協(xie)調(diao)機(ji)(ji)制，對推送的(de)房(fang)地(di)產項目(mu)名單要(yao)(yao)及(ji)時(shi)開展評審(shen)，加快授信審(shen)批，對合理融(rong)資需(xu)求(qiu)做到“應(ying)滿盡(jin)滿”。各商(shang)業(ye)銀(yin)行內部要(yao)(yao)建(jian)立專(zhuan)門工作機(ji)(ji)制，優化(hua)貸款審(shen)批流程，細化(hua)盡(jin)職免責規定，指導督(du)促各分支機(ji)(ji)構加強對轄(xia)區房(fang)地(di)產項目(mu)的(de)調(diao)研，全面掌握情況。對于需(xu)要(yao)(yao)協(xie)調(diao)解決(jue)(jue)的(de)事項，應(ying)及(ji)時(shi)向協(xie)調(diao)機(ji)(ji)制報告并(bing)推動(dong)解決(jue)(jue)。

上述股份制銀(yin)行地(di)方分行信(xin)貸部門主管告(gao)訴(su)記(ji)者，目(mu)前(qian)他們已著手對房(fang)地(di)產(chan)(chan)融(rong)(rong)資“白名單(dan)”項(xiang)目(mu)信(xin)貸業(ye)務修訂相應的盡職免(mian)責條款(kuan)，一(yi)方面新增了(le)盡職免(mian)責負面清單(dan)、認定流程，明確了(le)從輕(qing)、減(jian)輕(qing)等(deng)情形，為信(xin)貸經理(li)拓展房(fang)地(di)產(chan)(chan)融(rong)(rong)資“白名單(dan)”項(xiang)目(mu)信(xin)貸業(ye)務進一(yi)步(bu)“松綁”，另一(yi)方面在優化房(fang)地(di)產(chan)(chan)信(xin)貸產(chan)(chan)品時，將盡職免(mian)責要求(qiu)納入其中。

他還透露，為了有效規(gui)避房(fang)(fang)地產項(xiang)(xiang)目信(xin)貸(dai)(dai)操作過程的(de)道(dao)德風(feng)險，他們已要求信(xin)貸(dai)(dai)部、風(feng)控(kong)部、合規(gui)部等(deng)部門(men)員工共同(tong)參與(yu)房(fang)(fang)地產融(rong)資“白名單”項(xiang)(xiang)目的(de)實地考察與(yu)財務數據收集分析(xi)，并一起署名遞(di)交項(xiang)(xiang)目信(xin)貸(dai)(dai)材料，通過各(ge)方(fang)參與(yu)把關等(deng)方(fang)式杜絕房(fang)(fang)地產項(xiang)(xiang)目財務數據被美化狀況的(de)發(fa)生，從而確保各(ge)個業務部門(men)對房(fang)(fang)地產融(rong)資“白名單”項(xiang)(xiang)目信(xin)貸(dai)(dai)走到盡心盡職。

記者獲悉，目前多地(di)正在籌備(bei)推出第(di)二(er)批(pi)房地(di)產融資“白名(ming)單”項目，這預示著未(wei)來銀行對房地(di)產項目的信(xin)貸扶持(chi)力度或將進一步加大(da)，有助于整個房地(di)產市(shi)場平穩發(fa)展。

與此(ci)同時(shi)，眾多(duo)民營房地(di)產(chan)企業也積極與地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)相(xiang)關(guan)部門溝通，遞交相(xiang)應的房地(di)產(chan)項目(mu)開發建(jian)設資(zi)料，力爭將更多(duo)項目(mu)納入“白(bai)名(ming)單”范疇以(yi)盤活存量(liang)項目(mu)資(zi)源，有(you)效解決(jue)自身債務風險。