21世紀經濟報道記者  陳植  上海報道

房(fang)地產企業融(rong)資再獲政策扶持(chi)。

1月(yue)24日，央行、金融監(jian)管總局聯合發布(bu)《關于做好經營性物業(ye)貸(dai)款(kuan)管理的通知(zhi)》（下稱“《通知(zhi)》”）提(ti)出，商業(ye)銀行要按照市場化、法(fa)治(zhi)化原則，依法(fa)合規開展經營性物業(ye)貸(dai)款(kuan)業(ye)務。

所謂(wei)經營(ying)性(xing)物業(ye)(ye)(ye)(ye)貸款，是(shi)指(zhi)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)向(xiang)持有已竣工(gong)驗收合格、辦(ban)妥不(bu)動產(chan)權證書(shu)并投(tou)入運營(ying)的(de)綜合效益(yi)較好的(de)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)性(xing)房地(di)產(chan)的(de)企業(ye)(ye)(ye)(ye)法人發放(fang)的(de)，以經營(ying)性(xing)物業(ye)(ye)(ye)(ye)為抵(di)押，實際用途投(tou)向(xiang)物業(ye)(ye)(ye)(ye)本身(shen)或(huo)與房地(di)產(chan)相關領域的(de)貸款。商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)性(xing)房地(di)產(chan)包括(kuo)(kuo)但不(bu)限于(yu)商(shang)業(ye)(ye)(ye)(ye)綜合體、購物中心、商(shang)務中心、寫字(zi)樓、酒店、文旅地(di)產(chan)項目(mu)等，不(bu)包括(kuo)(kuo)商(shang)品住(zhu)房、租賃住(zhu)房。

值得注意的(de)是(shi)(shi)，《通知》還對(dui)(dui)經營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)用(yong)途做出明確(que)規定，一是(shi)(shi)用(yong)于(yu)(yu)承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)在經營(ying)期間的(de)維護(hu)、改造(zao)、裝修(xiu)等(deng)與物(wu)(wu)業(ye)(ye)本身相關的(de)經營(ying)性(xing)(xing)資(zi)金需求，以及置換借(jie)款(kuan)(kuan)人為建設或(huo)購置該物(wu)(wu)業(ye)(ye)形成的(de)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)、股(gu)東借(jie)款(kuan)(kuan)等(deng)，不得用(yong)于(yu)(yu)購地、新建項目或(huo)其他限(xian)制(zhi)性(xing)(xing)領(ling)域。經營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)在發放前應明確(que)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)用(yong)途。二是(shi)(shi)在2024年底前，對(dui)(dui)規范(fan)經營(ying)、發展(zhan)前景良好的(de)房地產開(kai)發企(qi)業(ye)(ye)，全(quan)國(guo)性(xing)(xing)商業(ye)(ye)銀行在風險可控、商業(ye)(ye)可持續基礎上，還可發放經營(ying)性(xing)(xing)物(wu)(wu)業(ye)(ye)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)用(yong)于(yu)(yu)償還該企(qi)業(ye)(ye)及其集團控股(gu)公(gong)司（含(han)并表子(zi)公(gong)司）存量房地產領(ling)域相關貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和公(gong)開(kai)市場債券(quan)。

在業(ye)內人士看來，《通知(zhi)》將進一步(bu)盤活房(fang)地(di)產(chan)開發企業(ye)的(de)存量商業(ye)地(di)產(chan)資(zi)產(chan)，進而滿(man)足房(fang)地(di)產(chan)行業(ye)合(he)理(li)融資(zi)需求，有效防范(fan)化(hua)解(jie)風(feng)險(xian)。

“如今，不少房地產開(kai)發企業紛紛在某(mou)些(xie)(xie)城市中心地段與客流量較大的(de)(de)新(xin)城區(qu)/旅(lv)游(you)景區(qu)投資(zi)建設酒店、商(shang)場、寫字樓等商(shang)業地產。如今很多項目都處于經營(ying)期，若能有效盤活這些(xie)(xie)資(zi)產令開(kai)發商(shang)獲得新(xin)的(de)(de)貸款資(zi)金，無(wu)疑將降低他們的(de)(de)債務(wu)償付(fu)違約(yue)風險。”一位(wei)房地產業內人士指出。

一位地方銀行信貸(dai)部人士向記者透露，在《通(tong)知(zhi)》出臺后，他(ta)們(men)已著手整理規范(fan)經(jing)營、發展前景良好的房地產開(kai)發企業(ye)(ye)“白名單”，選擇他(ta)們(men)旗下的優質商(shang)業(ye)(ye)地產項目開(kai)展經(jing)營性物業(ye)(ye)貸(dai)款試點(dian)。

“目(mu)前，我(wo)們會優先選擇負(fu)債(zhai)率相對(dui)(dui)較(jiao)低(di)、房產開發(fa)項目(mu)銷售回款(kuan)前景相對(dui)(dui)較(jiao)好，且各項業務運(yun)轉相對(dui)(dui)穩健的房地產企業，作為開展經(jing)營(ying)性物(wu)業貸款(kuan)的主要對(dui)(dui)象。”他(ta)告訴記者。

在他看(kan)來，要做好經營性物業貸(dai)款，銀行(xing)(xing)也(ye)需克服(fu)諸多(duo)新挑戰。比如以往銀行(xing)(xing)向開(kai)發(fa)商(shang)提供商(shang)業地產(chan)抵押貸(dai)款，主要是看(kan)中后者的(de)并(bing)購(gou)退出前景，但近年以來，受多(duo)重(zhong)因素影響(xiang)，海外資本收購(gou)境內商(shang)業地產(chan)有所降溫。在這種情況下，如何全(quan)面(mian)正確評估(gu)開(kai)發(fa)商(shang)的(de)還款能力(li)，對銀行(xing)(xing)而(er)言又(you)是新的(de)考驗。

記(ji)者獲悉，在《通知》出臺后，部(bu)分房地(di)產(chan)(chan)開發商(shang)也考慮將部(bu)分優質商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)項目申請經營性物業(ye)貸款。

“目(mu)前我(wo)們也在梳理一些有較高(gao)幾(ji)率(lv)通過(guo)銀行信貸(dai)審核的(de)商業(ye)地產(chan)項目(mu)。”一位(wei)房地產(chan)企業(ye)資(zi)產(chan)運營部人士告訴記者。其(qi)中包括多個正計(ji)劃開(kai)展(zhan)資(zi)產(chan)證券化或納入(ru)REITS產(chan)品收(shou)購范(fan)疇(chou)的(de)項目(mu)。

他直(zhi)言，企業(ye)之所(suo)以考慮(lv)將這些(xie)優質項目尋求經營性物(wu)業(ye)貸(dai)款(kuan)，主要是看中貸(dai)款(kuan)發放(fang)效率高(gao)于資產證(zheng)券化(hua)操作，從而盡(jin)早拿到資金緩解自(zi)身(shen)債務風險。

 銀行調整放貸策略

《通(tong)知》指(zhi)出(chu)，商業(ye)銀行(xing)要根據承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)經(jing)(jing)營(ying)(ying)狀況、評估價值(zhi)，以及借款人(ren)及其集團公司的償債能(neng)力、信用狀況、擔保方式等因素(su)，合理確定經(jing)(jing)營(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)貸(dai)(dai)款額(e)度(du)。經(jing)(jing)營(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)貸(dai)(dai)款額(e)度(du)原則(ze)上(shang)不得(de)超過(guo)承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)評估價值(zhi)的70％。與(yu)此同時(shi)，經(jing)(jing)營(ying)(ying)性物(wu)(wu)(wu)業(ye)貸(dai)(dai)款期限一般(ban)不超過(guo)10年，最長不得(de)超過(guo)15年，且貸(dai)(dai)款到期日(ri)應(ying)早于承貸(dai)(dai)物(wu)(wu)(wu)業(ye)產(chan)權證到期日(ri)至少5年。

在(zai)上述地方銀行信貸部人士卡(ka)萊，這意味著他們的(de)商業(ye)地產貸款(kuan)業(ye)務將發生較大的(de)變化。

“以往，基于(yu)信(xin)貸(dai)風險控(kong)制的(de)要(yao)(yao)求，我們的(de)商業地產(chan)(chan)抵押貸(dai)款(kuan)期(qi)限很少超過5年。”他(ta)告訴記者。這背(bei)后，是商業地產(chan)(chan)轉讓流程相對(dui)復雜且(qie)不(bu)確定性較(jiao)(jiao)高。若相關(guan)貸(dai)款(kuan)出現違約，銀行與相關(guan)貸(dai)款(kuan)房地產(chan)(chan)企業可能(neng)(neng)需要(yao)(yao)花(hua)費(fei)(fei)較(jiao)(jiao)長時(shi)(shi)間(jian)才(cai)能(neng)(neng)找到(dao)潛(qian)在(zai)買家，且(qie)收(shou)購(gou)價(jia)格談判(pan)磋商也(ye)要(yao)(yao)花(hua)費(fei)(fei)較(jiao)(jiao)長時(shi)(shi)間(jian)且(qie)存在(zai)較(jiao)(jiao)大的(de)變數，導致銀行的(de)“不(bu)良資(zi)產(chan)(chan)”處(chu)置難度較(jiao)(jiao)大。即便雙方最(zui)終(zhong)敲定收(shou)購(gou)協議，銀行也(ye)可能(neng)(neng)需再等待(dai)相當長的(de)時(shi)(shi)間(jian)，也(ye)能(neng)(neng)收(shou)回相關(guan)貸(dai)款(kuan)本金。

為了減輕(qing)壞賬核銷(xiao)與逾(yu)期貸(dai)款追償(chang)壓力，銀行干(gan)脆選擇(ze)縮(suo)短較短的貸(dai)款期限以應對潛在風險。

他表(biao)示，在《通知》面世后，他們內(nei)部計劃(hua)向一(yi)些規范經(jing)(jing)(jing)營、發(fa)展前景良(liang)好的房地(di)(di)產(chan)開發(fa)企(qi)業發(fa)放(fang)期限(xian)超過5年的經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)。具體而言，他們計劃(hua)將這類(lei)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)分成兩部分，一(yi)是若經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)用于償(chang)還(huan)房地(di)(di)產(chan)企(qi)業存量房地(di)(di)產(chan)領域(yu)相(xiang)關貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)和公(gong)開市場債券(quan)，這類(lei)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)期限(xian)可(ke)能(neng)在5-7年，二是經(jing)(jing)(jing)營性(xing)物(wu)業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)用于商(shang)業地(di)(di)產(chan)改建，相(xiang)關貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)期限(xian)可(ke)能(neng)拉長(chang)至10年，但前提是開發(fa)商(shang)需找到(dao)知名商(shang)業地(di)(di)產(chan)運營商(shang)，共同推進商(shang)業地(di)(di)產(chan)改建與精細化經(jing)(jing)(jing)營。

這(zhe)位地方銀(yin)行(xing)信(xin)(xin)貸(dai)(dai)部人士告(gao)訴記者，根(gen)據以往的(de)商業(ye)(ye)(ye)地產信(xin)(xin)貸(dai)(dai)經(jing)驗，若商業(ye)(ye)(ye)地產改建成(cheng)功(gong)并實現更高的(de)人氣與(yu)租金收入，不但商業(ye)(ye)(ye)地產估(gu)值會有所上漲，令銀(yin)行(xing)感到信(xin)(xin)貸(dai)(dai)安全性更高，還能(neng)(neng)增強貸(dai)(dai)款企業(ye)(ye)(ye)的(de)還款能(neng)(neng)力(li)，貸(dai)(dai)款逾期(qi)的(de)幾率也(ye)相(xiang)應走(zou)低。

記者發現(xian)，《通(tong)知》也明確提出，經營性物業(ye)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款第一還(huan)款來(lai)源應為(wei)承貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)物業(ye)本身(shen)的經營收(shou)入。商業(ye)銀(yin)行(xing)應與借款人在貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款合同中約定資金(jin)管理賬(zhang)戶(hu)，承貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)物業(ye)經營收(shou)入原(yuan)則上均應進入該賬(zhang)戶(hu)，優(you)先用于償還(huan)當期貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)款本息。商業(ye)銀(yin)行(xing)要加強(qiang)對承貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)物業(ye)經營收(shou)支情(qing)況的監測(ce)，保障信(xin)貸(dai)(dai)(dai)(dai)(dai)資金(jin)安全。

在(zai)業內(nei)人士看(kan)來，這或(huo)令一線(xian)城市中心地(di)段商業地(di)產更容易獲得(de)經(jing)營性物業貸款。畢竟，這類商業地(di)產的租金收入相對穩健(jian)可觀，且經(jing)濟發展令這些地(di)區商業地(di)產升值潛力(li)較高。

“但是，圍繞一(yi)線(xian)城(cheng)市中心地段(duan)商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的估值(zhi)，銀行與房地產(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)可能會存在較(jiao)大(da)分(fen)歧。”上述房地產(chan)業(ye)(ye)內人(ren)士直言(yan)。目(mu)前銀行對這類商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)的估值(zhi)相對保(bao)守，反之房地產(chan)開(kai)發企業(ye)(ye)則根據最樂觀的租(zu)金等(deng)(deng)營收增(zeng)長前景確定商(shang)業(ye)(ye)地產(chan)估值(zhi)。這或令(ling)雙方(fang)在貸(dai)款(kuan)金額、貸(dai)款(kuan)利(li)率、還款(kuan)方(fang)式等(deng)(deng)方(fang)面(mian)面(mian)臨較(jiao)多的博弈。

《通知》指出，商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)發放經營(ying)性物(wu)業貸款應以承(cheng)貸物(wu)業作為(wei)抵押品，結(jie)合第三方評(ping)估(gu)公司價值(zhi)評(ping)估(gu)情(qing)況(kuang)等，審慎確(que)定物(wu)業評(ping)估(gu)價值(zhi)。若借款人與承(cheng)貸物(wu)業實際(ji)經營(ying)管理主(zhu)體(ti)不一致(zhi)，商(shang)(shang)業銀(yin)行(xing)可(ke)將承(cheng)貸物(wu)業實際(ji)經營(ying)管理主(zhu)體(ti)作為(wei)共同借款人或連帶責任保證擔保人。

此外，商業(ye)銀行應(ying)結合承貸(dai)物業(ye)經營(ying)情況等因素，按照市場化(hua)原則，與借款人協商確定貸(dai)款利率及還本付息方式。

 開發商尋求“新融資”

記者還了解到(dao)，《通知》的面世，無形(xing)間給房地產開發(fa)企業更多元化的融(rong)資選(xuan)擇。

上述房地(di)產(chan)企業(ye)(ye)資產(chan)運(yun)營部人士告(gao)訴記者，原先他(ta)們計(ji)劃將多個租金(jin)收(shou)入(ru)相對(dui)穩健且升(sheng)值潛(qian)力(li)較高的(de)商業(ye)(ye)地(di)產(chan)項目，開展資產(chan)證券化或納入(ru)REITS產(chan)品操作(zuo)，從而獲得可(ke)觀資金(jin)以償還銀行貸款(kuan)與部分(fen)公開市場債券債務本息。

但(dan)是，上述資本運作的(de)操(cao)作流程較(jiao)(jiao)長(chang)且存在(zai)較(jiao)(jiao)高(gao)的(de)不確(que)定性，令(ling)企業內部頗感(gan)擔心。

“此前，個(ge)別(bie)券商(shang)曾承諾我們旗下某個(ge)商(shang)業(ye)地產(chan)項(xiang)目(mu)可以開展資(zi)(zi)產(chan)證券化實現項(xiang)目(mu)退出，但目(mu)前這(zhe)項(xiang)操作基本(ben)不了(le)了(le)之。此外企業(ye)高層也擔心資(zi)(zi)產(chan)證券化或被REITS產(chan)品收購納入的操作流程較長，導致遠水難解(jie)近渴(ke)。”他指出。因此，在《通知(zhi)》面(mian)世后(hou)，他們內部已(yi)開會討論將這(zhe)些商(shang)業(ye)地產(chan)項(xiang)目(mu)尋求經營性物業(ye)貸款的可行性與成功幾率。

在他看(kan)來，盡管《通知(zhi)》規定貸款金額(e)上限不得超過承貸商業地產(chan)項目估值的70%，略(lve)低于資產(chan)證(zheng)券化或REITS產(chan)品(pin)收購納入(ru)的金額(e)。但(dan)目前企(qi)業最(zui)需要的，是盡快籌集資金解決短期債務貸款到期償付問(wen)題。

前述(shu)地方銀行信貸部人士告訴記者，此前多家房地產開發企業(ye)已(yi)表示愿拿出(chu)已(yi)具(ju)備資(zi)產證券化操作性的優質(zhi)商業(ye)地產項目換(huan)取經營(ying)性物業(ye)貸款，只(zhi)要(yao)這筆貸款能盡快發放。

“此前，由于銀(yin)行內部擔心這(zhe)(zhe)筆貸(dai)款會被(bei)房地產(chan)企(qi)業(ye)(ye)用于償還(huan)其他債務(wu)，因此銀(yin)行遲(chi)遲(chi)不敢發放貸(dai)款。如今在(zai)《通知》面世后，銀(yin)行內部可(ke)能會在(zai)一季度選擇一兩個商業(ye)(ye)地產(chan)項目(mu)進行經營性物業(ye)(ye)貸(dai)款試點(dian)。”他指(zhi)出。這(zhe)(zhe)背后，是銀(yin)行的(de)信(xin)(xin)貸(dai)風(feng)(feng)控(kong)(kong)流程也隨(sui)之發生改變——即便這(zhe)(zhe)類貸(dai)款逾期，但只要(yao)相(xiang)關商業(ye)(ye)地產(chan)項目(mu)符(fu)合(he)納入REITS或資產(chan)證(zheng)券化操作的(de)要(yao)求（能創造較好的(de)項目(mu)退出空(kong)間），銀(yin)行也愿(yuan)意在(zai)風(feng)(feng)險可(ke)控(kong)(kong)情(qing)況下提(ti)供信(xin)(xin)貸(dai)支持。

為(wei)此，他所在的(de)銀行已(yi)與部分券商開展(zhan)溝(gou)通，先(xian)評(ping)估這些商業地產(chan)項(xiang)目的(de)未來資產(chan)證券化(hua)操作可行性(xing)與項(xiang)目并購退出前景，作為(wei)他們發放經(jing)營(ying)性(xing)物業貸款的(de)新依據。