南方財經全媒體記者鄭康喜 東莞報道

“經過我(wo)們實(shi)地測量，發現園區公攤達到35%，相當于廠房租金變相增加了35%，這讓我(wo)們進退兩難。”在位于東(dong)莞大嶺山(shan)鎮的“華(hua)榮產業園”里，一家(jia)五金設備企業的負責人張先(xian)生(sheng)如是(shi)說。

在(zai)東莞，工業(ye)廠(chang)(chang)房“二(er)手(shou)房東”壟(long)斷(duan)行為(wei)曾長期存在(zai)。自(zi)2015年以(yi)來(lai)，東莞工業(ye)廠(chang)(chang)房租(zu)金進入普(pu)漲(zhang)(zhang)模式，如臨深片(pian)區在(zai)2015年基(ji)礎上(shang)翻了一(yi)倍(bei)以(yi)上(shang)。不(bu)少地產(chan)商、中(zhong)介紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)切(qie)入工業(ye)地產(chan)領域，做(zuo)起“二(er)手(shou)房東”，在(zai)東莞掀起一(yi)股(gu)廠(chang)(chang)房炒作(zuo)風。致使諸多(duo)鎮(zhen)街廠(chang)(chang)租(zu)過快上(shang)漲(zhang)(zhang)，嚴(yan)重壓縮了制造(zao)企業(ye)發展空間(jian)，也讓“二(er)手(shou)房東”擁有了工業(ye)廠(chang)(chang)房租(zu)賃的(de)“定價權”，影響了民營經(jing)濟健(jian)康發展的(de)市場秩序。

2018年(nian)(nian)后，東(dong)莞密集出臺了一系列政策，有效打擊(ji)了“二(er)(er)手(shou)(shou)房東(dong)”現(xian)象，其紛紛進(jin)(jin)入觀望階段。2023年(nian)(nian)開(kai)年(nian)(nian)，東(dong)莞再次(ci)明確(que)表態，提(ti)出進(jin)(jin)一步促進(jin)(jin)民(min)營經濟(ji)高質量發(fa)展，將工業廠房“二(er)(er)手(shou)(shou)房東(dong)”壟斷行為納(na)入房地產市場秩序專項整(zheng)治范圍(wei)。同時，在(zai)東(dong)莞推(tui)動建設的高品(pin)質、低成本、快供給產業空間相(xiang)關方案(an)中，同樣對租賃型產業用房提(ti)出了要求，表明東(dong)莞將繼續打擊(ji)“二(er)(er)手(shou)(shou)房東(dong)”現(xian)象。

近日，南方財經全媒體記者(zhe)走(zou)訪了(le)(le)大嶺山(shan)、長安、厚街等鎮街工業(ye)園區，發現在(zai)工業(ye)廠房(fang)公攤、工業(ye)用電等企業(ye)成本方面，部分“二手(shou)房(fang)東(dong)”依舊通過多種方式，逐步(bu)壟斷了(le)(le)當地工業(ye)廠房(fang)租(zu)賃市場。

公攤面積和電費上漲，制造企業成本直線拉高

相(xiang)關業(ye)內人士告訴南方財經(jing)全媒體記者(zhe)，經(jing)歷了前幾年廠租(zu)上漲(zhang)后(hou)，目(mu)前東(dong)莞鎮村工業(ye)園(yuan)中，一(yi)手廠房租(zu)金平均在15-20元/平方米之間，公攤(tan)面(mian)(mian)積(ji)(ji)15%-20%是(shi)合(he)理區間。如(ru)果是(shi)村委集體物業(ye)一(yi)手房東(dong)，則按實(shi)際面(mian)(mian)積(ji)(ji)無(wu)公攤(tan)，但需要統一(yi)租(zu)賃。

張先(xian)生所在的(de)工業(ye)園(yuan)，是一座位于大嶺山石大路邊上(shang)的(de)老(lao)舊(jiu)園(yuan)區(qu)(qu)，園(yuan)區(qu)(qu)面積約2萬平米，早年間由一家(jia)(jia)臺資(zi)企業(ye)從當地村委整租而來。在臺資(zi)企業(ye)搬(ban)走后(hou)，被一家(jia)(jia)企業(ye)承租過來。現(xian)今園(yuan)區(qu)(qu)內有8家(jia)(jia)企業(ye)實行分租，主要(yao)為五金設備、機械企業(ye)，每(mei)家(jia)(jia)企業(ye)分租面積在2000平米上(shang)下。

張(zhang)先生的工(gong)廠于2019年(nian)搬(ban)遷至(zhi)此，“當時搬(ban)得比較(jiao)匆(cong)忙，看中(zhong)這個園區，一方(fang)面是因為(wei)客戶在大嶺山(shan)，另一方(fang)面是交通(tong)方(fang)便。”彼時，該園區一樓廠房租(zu)金為(wei)每(mei)平米25元左(zuo)右，無需交管(guan)理(li)費，考慮到價格相(xiang)對合理(li)，張(zhang)先生便簽訂了長租(zu)協議(yi)。

但當他搬進來后，卻發現(xian)自己廠區(qu)的(de)實際(ji)(ji)使用(yong)(yong)面積(ji)，與合同所簽(qian)(qian)面積(ji)出入較(jiao)大。在自行測量后才(cai)發現(xian)，原本簽(qian)(qian)訂2300多(duo)平方米的(de)廠房，實際(ji)(ji)使用(yong)(yong)面積(ji)只(zhi)有1500平方米，公攤面積(ji)達到34.8%。“如果按(an)實際(ji)(ji)使用(yong)(yong)面積(ji)算，相當于租金達到了40多(duo)塊錢。”

除了公攤面(mian)積，對張(zhang)先(xian)生這樣的(de)五金企(qi)(qi)業(ye)還(huan)有更大(da)的(de)成本(ben)壓力，那(nei)就是電(dian)費。張(zhang)先(xian)生表(biao)示(shi)，“園區(qu)物業(ye)不(bu)準企(qi)(qi)業(ye)自己裝電(dian)表(biao)，但收(shou)取企(qi)(qi)業(ye)每度(du)電(dian)1.3元（不(bu)分峰谷平），加上硬性支出6900元的(de)基本(ben)電(dian)費，還(huan)有5%電(dian)損。”

去年6月(yue)，園區內的企業與二房東曾(ceng)就電(dian)費(fei)(fei)不透明(ming)問(wen)題(ti)出現(xian)爭執，部分(fen)企業核(he)查了該園區電(dian)費(fei)(fei)，發現(xian)5月(yue)電(dian)費(fei)(fei)總(zong)共(gong)18萬元，而園區中(zhong)兩個企業所繳納(na)的電(dian)費(fei)(fei)已接(jie)近(jin)18萬元。但對(dui)張(zhang)先生來說，由(you)于合(he)同未到期，加之搬遷成本接(jie)近(jin)百萬，所以(yi)只能“熬著(zhu)”。 

在位于(yu)長(chang)安的同(tong)(tong)順工業(ye)(ye)園(yuan)內(nei)，南方財經全媒體(ti)記者走訪(fang)發現(xian)，該(gai)園(yuan)區(qu)公攤面積甚(shen)至(zhi)直奔40%。來到(dao)這家(jia)看上去相(xiang)對破舊的園(yuan)區(qu)內(nei)，大約有近四十(shi)家(jia)企業(ye)(ye)入駐園(yuan)區(qu)，同(tong)(tong)樣集聚了五金(jin)、注塑、模具等企業(ye)(ye)，每家(jia)企業(ye)(ye)的租賃(lin)面積一般(ban)都在1000平(ping)方米以下(xia)。

2013年(nian)(nian)后，以鄉情為紐帶(dai)的大量深圳“二(er)手房東”，通過集(ji)資(zi)(zi)資(zi)(zi)本化，進入臨深片(pian)區和長(chang)安一些廠(chang)房租(zu)賃(lin)市場(chang)，以高出市場(chang)價廠(chang)租(zu)拿下經營權，并將(jiang)市面上的廠(chang)房資(zi)(zi)源(yuan)掌握在手中，實現了局部區域的市場(chang)壟斷。為快速回本，在“二(er)手房東”運作下，此前數十(shi)年(nian)(nian)形成(cheng)的廠(chang)房房主(zhu)與(yu)企業主(zhu)直接交易的行規被顛覆，租(zu)金(jin)以每(mei)年(nian)(nian)或者每(mei)三年(nian)(nian)8%—12%的幅度上漲。

隨著東莞《關于穩定工(gong)業(ye)(ye)廠(chang)(chang)房(fang)租(zu)賃市(shi)場(chang)秩序的指導(dao)意見》出(chu)臺(tai)，通過集體資產網上交易平臺(tai)招(zhao)租(zu)的廠(chang)(chang)房(fang)價格出(chu)現回(hui)落(luo)，甚至出(chu)現廠(chang)(chang)房(fang)無人競拍的情形。但發(fa)展至今，相關工(gong)業(ye)(ye)廠(chang)(chang)房(fang)廠(chang)(chang)租(zu)仍舊走在較(jiao)高價位上。

南方財經全(quan)媒體記者走訪了(le)園區幾家企業，一(yi)位(wei)模具企業負責人商先(xian)生表示，園區企業一(yi)般都(dou)比較小，所以(yi)租賃(lin)面(mian)(mian)積(ji)(ji)都(dou)不(bu)大(da)，公攤面(mian)(mian)積(ji)(ji)就會非(fei)常大(da)。商先(xian)生與物業簽的合同廠房面(mian)(mian)積(ji)(ji)為600平方米，每平方米30元，租金每年遞(di)增10%，而實際使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)才(cai)達到360平方米左(zuo)右(you)，公攤面(mian)(mian)積(ji)(ji)接近40%。如果按實際使(shi)用(yong)(yong)面(mian)(mian)積(ji)(ji)換(huan)算(suan)，租金相當于50元/平方米。

電(dian)費方面(mian)，商先生表示，除了常規(gui)電(dian)費1.2元/度（不(bu)分峰谷平），還有服務費（以前稱(cheng)基本電(dian)費=報裝千(qian)瓦數*23元，每個租戶要交6900元/月），電(dian)損10%。

東莞將持續整治“二手房東”壟斷行為

南方財(cai)經全(quan)媒體記者(zhe)梳(shu)理(li)了此前《指導(dao)意(yi)見》中，彼時對“二(er)手房東”炒作，東莞提(ti)出(chu)堵與(yu)疏結合，突出(chu)源頭治理(li)的(de)思路(lu)。其中包括提(ti)高(gao)準入門檻(jian)、提(ti)高(gao)監控能力(li)、提(ti)高(gao)違約成本以及減少企業對“二(er)手房東”的(de)依賴等。 

明確鎮(zhen)村(cun)廠(chang)房(fang)(fang)物(wu)業(ye)(ye)必須一律(lv)進入鎮(zhen)級交易(yi)平(ping)臺進行(xing)交易(yi)，采取(qu)公開競價方式交易(yi)的，不接(jie)受個人和(he)(he)房(fang)(fang)產中(zhong)介代理機構報名參與競投，原則上(shang)不得轉(zhuan)租(zu)(zu)分租(zu)(zu)；在(zai)鎮(zhen)村(cun)廠(chang)房(fang)(fang)物(wu)業(ye)(ye)交易(yi)合(he)同(tong)中(zhong)依法約定禁止(zhi)轉(zhuan)租(zu)(zu)分租(zu)(zu)條款和(he)(he)履約保證金條款；市、鎮(zhen)街（園(yuan)區）招(zhao)商部門要完善工業(ye)(ye)廠(chang)房(fang)(fang)數據庫和(he)(he)信息平(ping)臺，動態掌握(wo)工業(ye)(ye)廠(chang)房(fang)(fang)利用(yong)情況，為招(zhao)引項目(mu)落地提供高效的信息服務和(he)(he)平(ping)臺支撐。

在(zai)東莞一家工業園內(nei)，一位叫“龍(long)哥(ge)”的二(er)手房東跟南(nan)方財(cai)經全媒體記者直言(yan)，“你(ni)們(men)需(xu)要(yao)多大(da)面積，長安、虎門(men)、厚街、大(da)嶺山、塘(tang)廈(sha)的廠房我們(men)集團都(dou)有(you)，只要(yao)你(ni)說要(yao)求，十(shi)分鐘給(gei)你(ni)找到合適(shi)的。”據(ju)龍(long)哥(ge)介紹，他們(men)集團在(zai)東莞地區(qu)管理著四十(shi)多個園區(qu)，一般客(ke)戶的需(xu)求都(dou)能滿足。

走(zou)訪中，南方財經(jing)全媒體記者發(fa)(fa)現，在東莞工業廠房市場，經(jing)過(guo)多年發(fa)(fa)展(zhan)壯大，“二手房東”的生意經(jing)，從開(kai)始租賃，到(dao)承(cheng)包小(xiao)體量的舊(jiu)廠房分租，再到(dao)與村委、個(ge)人以小(xiao)產權的模式合建(jian)廠房分潤，已經(jing)成長起了(le)幾個(ge)巨頭。

值得(de)注(zhu)意的是，部分“二(er)手房(fang)東(dong)”更(geng)是開始嘗試自己買地建廠房(fang)，形成了(le)部分“二(er)手房(fang)東(dong)”寡頭。同(tong)一個(ge)(ge)“二(er)手房(fang)東(dong)”會把控(kong)三(san)十四個(ge)(ge)工業園區，每(mei)個(ge)(ge)園區面(mian)積在數(shu)萬到十數(shu)萬平方(fang)米不等。他們通過(guo)資(zi)本運作(zuo)，對某區域內的廠房(fang)實(shi)現壟(long)斷式(shi)占有，進(jin)而通過(guo)轉租方(fang)式(shi)謀取巨額差價，擁有了(le)工業廠房(fang)租賃“定(ding)價權”，逐步控(kong)制了(le)相(xiang)關鎮村的工業廠房(fang)租賃市場(chang)。

截(jie)至2022年(nian)年(nian)初，東莞全市共有(you)1821個(ge)面(mian)積在(zai)5公頃以上的(de)鎮(zhen)村(cun)工(gong)業(ye)(ye)(ye)園，工(gong)業(ye)(ye)(ye)用(yong)地中有(you)超過75%位于(yu)上述鎮(zhen)村(cun)工(gong)業(ye)(ye)(ye)園。此外，東莞大(da)部分村(cun)鎮(zhen)工(gong)業(ye)(ye)(ye)園土地利用(yong)粗(cu)放(fang)、開發強度較低，品質不(bu)高，建于(yu)2000年(nian)前的(de)工(gong)業(ye)(ye)(ye)廠(chang)(chang)房(fang)約占工(gong)業(ye)(ye)(ye)園廠(chang)(chang)房(fang)面(mian)積的(de)34%。這(zhe)(zhe)些老舊園區(qu)，是“二手房(fang)東”存在(zai)的(de)重點區(qu)域。而(er)東莞擁有(you)19萬余家中小(xiao)微企業(ye)(ye)(ye)，這(zhe)(zhe)些企業(ye)(ye)(ye)大(da)部分以租賃(lin)工(gong)業(ye)(ye)(ye)廠(chang)(chang)房(fang)為主(zhu)，巨(ju)大(da)的(de)市場需求，更是產生了大(da)量工(gong)業(ye)(ye)(ye)廠(chang)(chang)房(fang)的(de)“二手房(fang)東”。

東(dong)莞要實現制(zhi)造(zao)業(ye)高質量發(fa)展，土地空間(jian)是最(zui)重要的要素之一。新的一年(nian)，東(dong)莞再度強(qiang)調(diao)空間(jian)的重要性(xing)，提出2023年(nian)將繼續推進(jin)鎮村工業(ye)園整治改造(zao)，并(bing)擴大低(di)成本(ben)空間(jian)統籌供給，5年(nian)內建(jian)設5000萬平方米高品(pin)質、低(di)成本(ben)、快(kuai)供給產業(ye)空間(jian)。而低(di)成本(ben)產業(ye)空間(jian)的空間(jian)用(yong)地，主要以“三舊”改造(zao)為主。

而在2月10日舉行的東(dong)莞(guan)經濟高質量發展(zhan)“2+2”政(zheng)策新(xin)聞發布(bu)會上，東(dong)莞(guan)市工業和信息化局黨組書記、局長(chang)肖必良表示(shi)，2023年，東(dong)莞(guan)要通過(guo)建設優質低成本空間、減免緩交租金、整治“二手房東(dong)”壟斷行為(wei)等，降低用(yong)房成本。

專家表(biao)示，2023年，東莞高品(pin)質、低(di)成本(ben)、快供給產業空間建設(she)能否(fou)健(jian)康推進，民營企業用房(fang)成本(ben)能否(fou)順利降低(di)，很大程度上取(qu)決于東莞對(dui)工業廠房(fang)“二房(fang)東”壟(long)斷(duan)行為的整治情(qing)況。