“線上根本約不到”
“線下排(pai)隊2-6個月(yue)不等(deng)”
……
眼下最熱(re)的話題，莫(mo)過于(yu)“提(ti)前還房貸”。
那么(me)為何大家突然都(dou)選(xuan)擇提前還貸？我們又(you)能不能跟風呢?本期3分(fen)鐘一起分(fen)析下。
一、為何很多人選擇提前還貸?
1月5日，央(yang)行、銀保監會(hui)宣布(bu)建立(li)首(shou)套住房(fang)貸(dai)款利率政策動態(tai)調整機制。
（來源：中國(guo)銀行官方網(wang)站(zhan)）
多地房貸利率自此開始密集被下調。據諸葛找房統計的數據，截至今年1月30日，中國已經有30城下調首套房貸款利率(lv)下限(xian)，除(chu)蘭州外，其余29個城市房貸利率(lv)均已處(chu)于(yu)“3時代”。
隨之而來的(de)，是越來越多有房貸(dai)的(de)人盤(pan)算起“提前還(huan)貸(dai)”的(de)事。
有網友調侃稱：這(zhe)是不想給銀行“打工”了……
那么(me)房貸(dai)利(li)率下調(diao)對于大家來說不是好事(shi)嗎？為什(shen)么(me)忽然都著(zhu)急還(huan)錢了呢?
原因(yin)有很多(duo)，其中有三點(dian)最值得關注：
一來，不(bu)少人的房貸利率遠高于當前房貸利率水平。
相關數據顯示，2022年(nian)以(yi)前買房的小伙伴，不少人的執行房貸利率(lv)都超(chao)過了5%。
關于這塊，有小伙伴可能想問：現在主流的房(fang)貸利率(lv)定(ding)價方式是LPR浮動利率(lv)，那(nei)么在每年(nian)重新(xin)定(ding)價時, 房(fang)貸利率(lv)不是會(hui)隨著LPR下調而下調么?
浮(fu)動利率(lv)定價方式= LPR(貸(dai)款市場(chang)報價利率(lv))+基點(1個基點是0.01%)
這話沒錯，但問題(ti)是“基點”在合(he)同(tong)期限內(nei)是固定(ding)不變的，且在市(shi)場較熱的時候還可(ke)能(neng)被銀行定(ding)的比(bi)較高。
因(yin)而即便每年有重新(xin)調整的機會，不少存量(liang)房貸(dai)利率依舊明顯(xian)高于當前房貸(dai)利率。
二來，2022年，大(da)家的理財(cai)收益普(pu)遍不(bu)佳。
過去一年，股票(piao)、基金市場(chang)較為震蕩，一貫穩健(jian)的銀行(xing)理財(cai)產品也曾兩次出現(xian)大面積“破凈(jing)”現(xian)象。
也就是(shi)說，大家全年(nian)在投資上大概率是(shi)虧錢的(de)，也就談(tan)不上收益率能(neng)覆蓋貸款利率了(le)。
另外，大家對樓市的預期(qi)開始(shi)回歸(gui)理性。
如此綜合考(kao)慮下(xia)來，“提前還(huan)房貸”省(sheng)利息的(de)優點(dian)在眼下(xia)也就(jiu)顯得更有吸引力了。
二、“提前還房貸”究竟能省多少錢?
舉個簡單的例子。
假設A在(zai)2018年10月購買(mai)了(le)首套房，融360的(de)數據顯示，當月全(quan)國(guo)首套房貸款(kuan)平(ping)均利(li)率處(chu)在(zai)了(le)5.71%的(de)階(jie)段性高點。
基于此，再假設A以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業貸款(只為簡(jian)單說明問題)，貸款年限30年，2018年10月首(shou)次(ci)還款，那么：
每月還(huan)款額(e)為(wei)5810.34元
應還利息(xi)總(zong)額為109.17萬元
眼下A打算在2023年2月提前還貸20萬元(剩余貸款(kuan)部分：仍(reng)用等額本息，利(li)率未變，還款(kuan)期限不(bu)變)，那么：
每月還款額(e)為4555.07元
相比(bi)不(bu)提(ti)前還款，節省利(li)息17.53萬元
再進(jin)一(yi)步(bu)，A打算2023年2月一(yi)次性還(huan)清放貸，那么：
其需要準備現金92.57萬元(yuan)
相(xiang)比(bi)不提前還(huan)款(kuan)，節省的利(li)息總(zong)額為81.15萬(wan)元
可(ke)見， 提前還(huan)房(fang)貸，無(wu)論選擇還(huan)部分還(huan)是(shi)選擇還(huan)清，都能省一大筆錢。
三、提前還房貸前，你要考慮清楚這些事
討論到這里，大家最關心的問題來了：眼下有房(fang)(fang)貸且手頭上有大筆流(liu)動資(zi)金的(de)人，最好的(de)選擇(ze)就是 “提前還房(fang)(fang)貸”嗎?
3分鐘的(de)答案是不一定!
因(yin)為每(mei)個(ge)人的情況并不(bu)(bu)一樣，究竟(jing)要(yao)不(bu)(bu)要(yao)提前還(huan)，除(chu)了考(kao)慮資金外，還(huan)需要(yao)進一步(bu)分(fen)析：
第一，判斷下自己的投資理(li)財能力強不(bu)強。
2022年(nian)市場整體賺錢效應(ying)是不佳，但(dan)不代表始終會(hui)如此。
如(ru)果(guo)你的投(tou)資理財能力(li)較強，未來用提前還貸的錢(qian)做投(tou)資大(da)概率(lv)(lv)可以拿到(dao)比貸款利率(lv)(lv)更高的收益，那么不管房貸利率(lv)(lv)多高都沒必要著急還錢(qian)。
第二，權衡下自己房(fang)貸(dai)的還(huan)款(kuan)方(fang)式、還(huan)款(kuan)時間(jian)。
一(yi)般來說，房(fang)貸有兩種還(huan)款方(fang)式：等(deng)額(e)(e)本(ben)息和等(deng)額(e)(e)本(ben)金。
它們的(de)算法較為復雜，我(wo)們可以簡(jian)單的(de)理解下：
等額本(ben)息，月還款金(jin)額固定，但(dan)前(qian)期償還利息多、本(ben)金(jin)少。
等(deng)額本金，月(yue)(yue)還款金額會越來越少(shao)，它是把還款期內(nei)貸款總額等(deng)分，每月(yue)(yue)償還同等(deng)本金和剩余貸款產生的利息。
基于此，有業內人士建等(deng)額本息下(xia)，貸款周期的前(qian)1/2期限內提前(qian)還(huan)貸更為(wei)劃算；而等(deng)額本金則最好(hao)是在貸款周期的前(qian)1/3期限內提前(qian)還(huan)貸。議：
也就是說：
（1）如(ru)果你還房貸的年限較短，且(qie)對自己的投資理財能力沒啥信心，那么眼(yan)下可以考慮提前還貸。
（2）但如果你房貸還(huan)款年限已較長，又或看好(hao)后市，相(xiang)信自己做別的投資能拿(na)到比貸款利率更(geng)高的收益，那么就(jiu)沒(mei)必(bi)要著急提前還(huan)貸。
......
好了(le)，關(guan)于“提前還貸”這些事，你弄明白了(le)嗎?
