記者/ 李惠琳  編(bian)輯/ 譚璐

風水輪流轉。

68歲的(de)(de)王健(jian)林，忽然以“白武士”的(de)(de)姿態出現，一周之內，萬(wan)達接盤兩家房企的(de)(de)商業項(xiang)目。

先是3月(yue)28日(ri)，萬(wan)(wan)達(da)集團(tuan)(tuan)聯手鑫苑集團(tuan)(tuan)，在商業管理(li)(li)、資產(chan)管理(li)(li)等領(ling)域合作；緊接著 4月(yue)1日(ri)，珠(zhu)海萬(wan)(wan)達(da)商管又接下建業集團(tuan)(tuan)的(de)全部商業項目(mu)運(yun)營(ying)權。

更早一點的2月份，萬達(da)商(shang)業(ye)集團還接管了一家山西房企田森集團的商(shang)業(ye)項目。

回望(wang)5年前，萬達(da)深陷債務困境，王健(jian)林斷臂(bei)求(qiu)生，作價(jia)637億割(ge)掉萬達(da)76間酒(jiu)店、13個文旅項目的(de)91%股權。那(nei)一次，接盤者(zhe)是(shi)融創(chuang)和(he)富力。

5年后(hou)，還清了數千億負債，王健林變成的那個向(xiang)同(tong)行伸出援(yuan)手的人。

出手接盤

萬達(da)近期(qi)合作的三家房(fang)企，河南地(di)產一(yi)哥建(jian)業集團(tuan)的名(ming)氣最(zui)大。其(qi)掌門人66歲(sui)(sui)的胡葆森與68歲(sui)(sui)的王健林，同崛起于(yu)地(di)產大時代，私交不淺。

2017年的(de)一個公開(kai)場(chang)合，當外(wai)界(jie)質疑(yi)萬達(da)甩賣酒店的(de)舉措(cuo)時，胡(hu)葆森說，“他（指王(wang)健林）積極(ji)甩這(zhe)些資產也是為了執行(xing)轉(zhuan)型戰(zhan)略”，并(bing)稱(cheng)“在中國房(fang)地(di)產界(jie)，論戰(zhan)略執行(xing)力和(he)戰(zhan)術紀律，王(wang)總當之無愧是排在第一位的(de)。”

2018年(nian)，商業地(di)產投資升溫，胡葆(bao)森還親自帶隊到北京的萬達總部取經(jing)。

如今，老友受困，王健林出手(shou)相助。

建業以住宅開(kai)發為主(zhu)營業務(wu)，2021年受汛(xun)情和地(di)產寒冬(dong)的雙重沖(chong)擊，業績大受影響。2021年其合約銷售額為601億元(yuan)，同比減少12%，營收約420億元(yuan)，同比下跌(die)3.1%，公司(si)權益持有人應占溢(yi)利(li)約為6億元(yuan)，同比下跌(die)66.4%。

壓力更(geng)多(duo)集(ji)中在償(chang)債端(duan)。截(jie)至2021年底，建業(ye)地產的現金(jin)、現金(jin)等價物及受限(xian)制銀行存款的總值約(yue)為98億元，凈借貸總額約(yue)121億元，凈借貸比率為94.9%。

2022年8月，建業地產還有一(yi)筆總額5億(yi)元的美(mei)元債(zhai)到期(qi)。因此，收縮架構，盤活資產成為頭等大(da)事。

建(jian)業(ye)擬將全部商業(ye)項目整(zheng)體出(chu)租給(gei)萬達(da)(da)商管或其關(guan)聯方，合(he)作期限為(wei)10年，建(jian)業(ye)有可能從萬達(da)(da)獲得7億元。

另外一家房企(qi)鑫苑集團，是首批赴美上市的中國房地產(chan)企(qi)業，老板張勇與王(wang)健(jian)林也有些淵源。

近幾年(nian)(nian)鑫苑的房(fang)地(di)產(chan)銷售(shou)額(e)增長幾乎停滯，2021上半年(nian)(nian)，地(di)產(chan)收入22.35億(yi)元，利潤總額(e)虧損4.3億(yi)元，年(nian)(nian)報(bao)至今難產(chan)。

張(zhang)勇(yong)曾試圖復制(zhi)萬(wan)達模式，先(xian)后引入萬(wan)達高管(guan)王信琦和張(zhang)立洲。不過，學徒難(nan)做，恰遭(zao)房(fang)產主業受困，鑫苑干脆投靠“師傅”，展開戰略合作(zuo)。

此外，萬達(da)接管(guan)的(de)田(tian)森集團的(de)商業項(xiang)目，經營(ying)情(qing)況不(bu)(bu)太樂觀。公告顯示，該項(xiang)目開業兩年來嚴(yan)重虧損，無法繼續(xu)經營(ying)。將(jiang)商業項(xiang)目出(chu)租給萬達(da)商管(guan)，不(bu)(bu)僅能止損，還能獲得一筆回籠資(zi)金(jin)，不(bu)(bu)失(shi)為一種選擇。

順勢擴張

王健林此時出手，除了人情，背后的底氣在于萬達商管(guan)的輕(qing)資產運營模(mo)式。

2018年(nian)初(chu)，王(wang)健林一聲令下，要在(zai)一至兩年(nian)內消化房地產(chan)業(ye)(ye)務，大連(lian)萬達商(shang)業(ye)(ye)不再進行房地產(chan)開(kai)發，成為(wei)純粹(cui)的(de)商(shang)業(ye)(ye)管(guan)理運營企業(ye)(ye)。

2021年(nian)2月，萬達(da)集團又宣布全面實(shi)施“輕(qing)資產(chan)”戰略(lve)，不再投資持有萬達(da)廣場物業，向第三方項目輸出管理和服(fu)務。

緊接著當年3月，引入珠海國(guo)資委30億戰投，單(dan)獨(du)分拆(chai)運營管理板(ban)塊，以珠海萬達商管的新(xin)面(mian)貌出現。如今(jin)，這家新(xin)公司(si)正在港交所沖刺上市。

萬(wan)達(da)商(shang)(shang)管(guan)(guan)的核(he)心資產是萬(wan)達(da)廣(guang)場。截至2021年6月30日(ri)，管(guan)(guan)理380個商(shang)(shang)業(ye)廣(guang)場，在管(guan)(guan)建筑面積達(da)5420萬(wan)平方米。根據弗若斯特沙利(li)文數(shu)據，在商(shang)(shang)業(ye)運營服務公司中(zhong)，按在管(guan)(guan)建筑面積計算，萬(wan)達(da)商(shang)(shang)業(ye)居全(quan)球(qiu)第(di)一，在中(zhong)國超過(guo)第(di)二名至第(di)十名的總和。

（來源：萬達官網(wang)）

王(wang)健林治(zhi)下(xia)的萬達商(shang)管(guan)，不賺(zhuan)(zhuan)賣地差價，賺(zhuan)(zhuan)租金和服(fu)務的錢(qian)。其收入來自三(san)方面：商(shang)業管(guan)理、物(wu)業管(guan)理服(fu)務以及(ji)增值服(fu)務。2021年(nian)上半年(nian)，收入為106.36億元(yuan)。

按照管(guan)理方(fang)式不同，萬達的輕資(zi)產模式分為兩種：委托管(guan)理、租(zu)賃運(yun)營。前(qian)者主要由母公司大連萬達商業自持的項(xiang)目為主，后者主要應用于第三(san)方(fang)項(xiang)目。

建業(ye)等房企向萬(wan)達商(shang)(shang)管(guan)托(tuo)(tuo)管(guan)商(shang)(shang)業(ye)項(xiang)目，屬于后(hou)者(zhe)。就單個商(shang)(shang)業(ye)廣場而言，租賃運(yun)營比(bi)委托(tuo)(tuo)管(guan)理多一項(xiang)商(shang)(shang)戶租金收(shou)入(ru)。

這幾年，萬達商管向第(di)三(san)方(fang)外拓的步(bu)伐加快(kuai)。截至2021年6月底(di)，第(di)三(san)方(fang)商業廣場數量增(zeng)至106個，占總(zong)在管商業廣場數量的27.9%，接近三(san)分之一。現擁(yong)有的162個儲備項目(mu)中，133個由獨立第(di)三(san)方(fang)持有。

其中，來自第三方項目的收入(ru)貢獻也明(ming)顯提升。2018年(nian)(nian)租(zu)賃運營模式的收入(ru)占總收入(ru)約12%，2020年(nian)(nian)提升到48.6%，2021年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)略有下降，占比降至37.5%。

在地(di)產下行(xing)周期，地(di)產同(tong)行(xing)紛紛甩賣資產，恰成為王老板擴張(zhang)生意版圖(tu)的好時機。

上述商(shang)業(ye)項目中，建業(ye)的(de)較為優(you)質。官網顯(xian)示(shi)，包括凱旋(xuan)(xuan)廣場、凱旋(xuan)(xuan)匯、百城(cheng)天(tian)地、商(shang)業(ye)街區(qu)等，為河南省18個地市、近500萬(wan)平方米的(de)社區(qu)商(shang)業(ye)、特色主題街區(qu)、城(cheng)市綜合體(ti)提供服務。

總體規模不大，發展勢(shi)頭(tou)不錯。2021年，建業的(de)物(wu)業租賃收入約2.03億元，同比增(zeng)幅達46.4%。保(bao)守估(gu)算，10年，這些項目至少能為萬達商(shang)管(guan)貢獻(xian)20億元收入。

重出江湖

“做(zuo)(zuo)企(qi)業一定要順(shun)勢(shi)而為，看(kan)準(zhun)經濟大勢(shi)，順(shun)著勢(shi)做(zuo)(zuo)怎么(me)做(zuo)(zuo)怎么(me)有(you)”。

早年，王健林常把“借勢”掛在嘴邊。從甩賣重資產、還清債務，到輕資產轉型，都順應了地產行業的發展(zhan)趨勢。

如今(jin)不(bu)依賴高杠(gang)桿撬動規(gui)模(mo)增長，現(xian)金流(liu)穩定。截至2021年6月，萬達商(shang)管賬(zhang)上(shang)躺著(zhu)65億元現(xian)金，負(fu)債(zhai)總額155.25億元。表(biao)面上(shang)看負(fu)債(zhai)不(bu)低(di)，但對于(yu)家(jia)底殷(yin)實的(de)王健林(lin)來說，壓力不(bu)大。

2021年10月(yue)份(fen)，萬(wan)達商(shang)管向港交(jiao)所提交(jiao)招股書，計(ji)(ji)劃(hua)融(rong)資(zi)30至40億美元。根據港交(jiao)所聆訊流程，招股書預計(ji)(ji)于2022年4月(yue)21日失效。萬(wan)達商(shang)管方面稱，上市(shi)計(ji)(ji)劃(hua)正在正常(chang)有序地推進(jin)中(zhong)。

萬達(da)商管(guan)累(lei)計融資額達(da)60億(yi)美元(yuan)、估值約1800億(yi)元(yuan)。基石投(tou)資者包括 PAG（太(tai)盟投(tou)資集團(tuan)）、碧桂園、騰訊、螞蟻金(jin)服(fu)，中信資本(ben)、周大福(fu)鄭裕彤(tong)家族、招商局等(deng)。加上2018年參與投(tou)資的蘇寧(ning)、京(jing)東、融創(chuang)，王健林的資本(ben)朋友圈(quan)非常(chang)豪華。

不過，王老(lao)板并非沒有(you)焦(jiao)慮。為了融資，萬達商(shang)管與戰投公司簽訂了“對賭協議”，要求(qiu)2021-2023年(nian)扣非凈(jing)利潤將分別不低于51.9億(yi)(yi)元(yuan)、74.3億(yi)(yi)元(yuan)及94.6億(yi)(yi)元(yuan)。

如未達成(cheng)，則(ze)大連萬(wan)(wan)達商業(ye)及(ji)珠(zhu)海(hai)萬(wan)(wan)贏將(jiang)以零(ling)對價轉(zhuan)讓有關(guan)數量的股份或向投(tou)資者支付現金，補償(chang)投(tou)資者。

就2021年來看，王健(jian)林的贏面不大。2021上半年，萬達商管的溢(yi)利(li)為(wei)6.56億元，核心溢(yi)利(li)為(wei)20.65億元，離對賭(du)目標還有距離。

萬(wan)達商(shang)管要提升利潤水(shui)平，必須(xu)擴大在管面積規(gui)模(mo)。截至2021年(nian)底，全國累計開業418座萬(wan)達廣(guang)場，半年(nian)里新開了38家。

IPO還在(zai)路上，王健林也逐漸(jian)從隱忍低調的中活躍(yue)起(qi)來(lai)

2021年10月，他現身萬達(da)集團和中(zhong)國(guo)一汽(qi)的(de)合作簽約儀式上(shang)，萬達(da)副總裁以上(shang)高管全換紅旗汽(qi)車。

緊接(jie)著，2022年初，萬達(da)商(shang)管成(cheng)立(li)“珠海萬達(da)智碳新(xin)能源科技”，公司的(de)經(jing)營范(fan)圍包(bao)含電(dian)動(dong)(dong)汽車充(chong)電(dian)基礎設施運(yun)營、機動(dong)(dong)車充(chong)電(dian)銷售等，由萬達(da)商(shang)管董事兼總經(jing)理肖廣瑞擔(dan)任法人(ren)代表。

同(tong)期，在北京豐科萬達廣場，第一個萬達紅旗汽車旗艦(jian)店開業。按照(zhao)規劃，一年(nian)內，全國(guo)各(ge)地(di)的萬達廣場還(huan)將落(luo)地(di) 60家(jia)。

王健(jian)林正試圖借(jie)助商業廣場龐大的實體網點和客流，為萬(wan)達商管尋找新的增長曲(qu)線(xian)。

4月(yue)6日(ri)公布(bu)的福布(bu)斯全球富豪榜，電動車(che)批量造富，多位新能源汽車(che)相關行業的企業家雄(xiong)踞榜單之上。

今(jin)年，王健林(lin)的身家(jia)為(wei)132億(yi)美元(yuan)(yuan)（約合人民(min)幣840億(yi)元(yuan)(yuan)），排在第138位。

相(xiang)比(bi)之下，5年前，王健林的身家有313億美(mei)元(yuan)，位列(lie)全球63名。

如果萬(wan)達商(shang)管(guan)順(shun)利上市，如果萬(wan)達能蹭到新能源汽車的紅利，或許王健林的財(cai)富值還會(hui)再漲一漲？

（題圖來源：視覺(jue)中國(guo)）