記者(zhe)/ 李惠琳  編輯/ 譚璐

前一天(tian)，萬科因(yin)為業績不佳向52萬股民道(dao)歉(qian)，第(di)二天(tian)就(jiu)放出大招。

4月1日，萬(wan)物(wu)云(yun)向(xiang)港交所提(ti)交招股(gu)書，邁出(chu)走(zou)向(xiang)資本市(shi)場的關鍵一步。作為萬(wan)科旗下的物(wu)業板(ban)塊，萬(wan)物(wu)云(yun)被寄予(yu)厚(hou)望(wang)。

2021年，萬科的凈利潤接近(jin)腰斬，董(dong)事會(hui)主席郁亮(liang)自(zi)愿降薪近(jin)9成，并檢討企業(ye)發展策略。在最新的業(ye)績報告中，物業(ye)服務成為亮(liang)點之(zhi)一。

2021年，萬物(wu)云收(shou)入首次超過200億元，同(tong)比增長32.1%。業務(wu)(wu)擴展(zhan)到社區、商企和城(cheng)市空間服(fu)務(wu)(wu)“三駕馬車(che)”協同(tong)驅(qu)動，并形成了(le)外(wai)部競爭力。去年萬物(wu)云的新增合約面積中，外(wai)拓(tuo)業務(wu)(wu)占比超七成，其中商業、寫字樓(lou)服(fu)務(wu)(wu)領(ling)域外(wai)拓(tuo)樓(lou)盤占比近八成。

“兒子(zi)(zi)長(chang)大了，可以獨(du)立發展了，我想家長(chang)不會(hui)因為外面的天氣好壞而(er)作出這個決定。”對于萬物云(yun)，CEO朱(zhu)保(bao)全打比方說(shuo)像養兒子(zi)(zi)。

他(ta)表示，萬(wan)科(ke)分拆萬(wan)物云上市，引入國內外的(de)機構投(tou)資者(zhe)提高綜合(he)實力，可以(yi)奠定行業的(de)領導地位。

郁亮認為，萬科物業有機會達成市值千億。參照如(ru)今的(de)股價，幾(ji)乎相當于半個萬科。

萬科為最大客戶

萬物(wu)云成(cheng)立于2001年，前身是萬科物(wu)業(ye)，2015年從萬科分拆，獨立開啟市場化(hua)運(yun)營，2020年更名為萬物(wu)云。

掌舵人朱保(bao)全在1999年加入萬科(ke)，2010年開始接管(guan)業務。

招(zhao)股書顯示，萬(wan)科及(ji)其各全(quan)資(zi)附(fu)屬公(gong)司累計(ji)擁有萬(wan)物云(yun)約62.89%的投票權(quan)，朱保全(quan)持(chi)股8.57%，另外(wai)58同(tong)城(cheng)CEO姚(yao)勁波(bo)持(chi)股4.76%。

背靠大樹(shu)好乘涼。從2011年到2021年，萬物云規模增(zeng)長(chang)超過(guo)16倍，復(fu)合(he)增(zeng)長(chang)率(lv)超過(guo)30%。

2021年其收入(ru)為237.05億(yi)元，萬科作為最(zui)大客戶(hu)，貢獻了16.1%的收入(ru)，且占比逐年增大。

萬物云(yun)定位為全域空間服務(wu)(wu)提供(gong)商，主要(yao)收(shou)入主要(yao)來源是“社區空間居(ju)住(zhu)消費服務(wu)(wu)”，即住(zhu)宅物業(ye)服務(wu)(wu)，占(zhan)比達55.5%。另外兩大業(ye)務(wu)(wu)“商企和城市空間服務(wu)(wu)”、“AloT及(ji)BPaaS（流程即服務(wu)(wu)）”，分別占(zhan)比36.7%、7.8%。

從體量而言(yan)，萬物云的(de)收入(ru)規模只有(you)地產主業的(de)1/19，凈利潤也(ye)有(you)限(xian)，2021年(nian)僅17.14億元，但勝在其抗周期(qi)特性和(he)穩定現金流。

相比其(qi)他物業股，萬物云的(de)毛(mao)利率較(jiao)低，且近三年持續下降。2021年，毛(mao)利為40.2億元，毛(mao)利率為16.96%。

朱保(bao)全對此解釋稱，“從(cong)已上市的物業公司(si)情況來(lai)看，大概分為兩個(ge)陣營，一(yi)(yi)類是(shi)在(zai)15%左(zuo)(zuo)右，一(yi)(yi)類是(shi)在(zai)30%左(zuo)(zuo)右。萬物云毛利率(lv)在(zai)15%左(zuo)(zuo)右，從(cong)分析師的報(bao)告來(lai)看，15%左(zuo)(zuo)右是(shi)一(yi)(yi)個(ge)合理區間。”

參照物業股的低迷形勢(shi)，蟄伏11年的萬物云選擇(ze)此(ci)時(shi)上市，似乎(hu)錯過(guo)了最好時(shi)機。

2020年(nian)至2021年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，大批物企分拆(chai)上(shang)市，估(gu)值(zhi)一路高漲。2021年(nian)下半(ban)年(nian)開始，港(gang)股市場整體走弱，物業股估(gu)值(zhi)也從高位跌(die)落。比如，碧(bi)桂園服(fu)務的市值(zhi)峰值(zhi)約2500億港(gang)元，如今約1100億港(gang)元，蒸(zheng)發超一半(ban)。

不過(guo)，在朱(zhu)保全看來(lai)，“現在相對于2020年可能更(geng)合適，因為市場的估值更(geng)加(jia)趨于理性。” 

他表(biao)示，上(shang)市(shi)對于企(qi)業來說，只(zhi)是經營(ying)長河中的(de)一個節點而(er)已，在資(zi)本市(shi)場(chang)相對理(li)性的(de)時刻，更能夠給企(qi)業真實定價，給戰略(lve)投(tou)資(zi)人更好的(de)投(tou)資(zi)機會。

趁著上市前夕，萬物云也來了個(ge)突擊分紅。

招股(gu)書(shu)顯(xian)示(shi)，過去(qu)三年(nian)(nian)，萬物云的凈利潤是42.7億(yi)元，累計(ji)派(pai)息高達41億(yi)元，其中2021年(nian)(nian)派(pai)了35.37億(yi)元。截至(zhi)2021年(nian)(nian)底，萬物云賬上(shang)躺(tang)著現金64.31億(yi)元。

被對手趕超

郁亮對于萬(wan)物云的(de)期待，不(bu)是一個(ge)單純的(de)物管公司(si)。“多(duo)一家(jia)、少(shao)一家(jia)（物業管理）上市(shi)(shi)公司(si)并不(bu)重(zhong)要，如果是一個(ge)城市(shi)(shi)服務商(shang)，我(wo)覺(jue)得(de)會變得(de)很(hen)重(zhong)要。” 

朱保全(quan)多次提到，萬物云的擴張方(fang)式會以街(jie)道為(wei)單位，發展(zhan)有濃度的空間服(fu)務，“聚焦中(zhong)國100個(ge)核心城市，在其中(zhong)1000條街(jie)道進行高濃度部(bu)署和發展(zhan)。”

他曾預計，2021年(nian)底，全國萬物云市占率超過25%的高濃(nong)度街道，可達到300條。

（萬物(wu)云CEO朱保全 來(lai)源：中華網）

承擔城(cheng)(cheng)(cheng)市服(fu)務(wu)商這(zhe)一角色的是萬物云(yun)城(cheng)(cheng)(cheng)，專注于城(cheng)(cheng)(cheng)市新區(qu)(qu)及街道的市政市容、環(huan)衛綠化、公(gong)園河流及老(lao)舊(jiu)小區(qu)(qu)一體(ti)化綜合服(fu)務(wu)。按(an)照計(ji)劃，萬物云(yun)城(cheng)(cheng)(cheng)年(nian)增速(su)不低于60%，2023年(nian)實現100億元合同(tong)收入(ru)。

朱保全(quan)提(ti)到，萬(wan)物(wu)云(yun)城會幫助(zhu)城建、城管、環(huan)衛、水務(wu)(wu)、社(she)區治(zhi)理(li)等部門(men)，統(tong)籌對(dui)接環(huan)衛、綠化、管廊(lang)、水道治(zhi)理(li)等服務(wu)(wu)供應商(shang)，將物(wu)業管理(li)的(de)“資(zi)產保值增值打好(hao)環(huan)境”模型(xing)，復制(zhi)到城市中去(qu)。

據(ju)稱，萬物云城已簽(qian)約40個城市項目(mu)，包括珠海橫琴、雄安新區(qu)、鼓浪(lang)嶼等，會提前完成3年百城的目(mu)標。

目前來看，萬物云創新打法的(de)成效還待顯，在規模上卻已(yi)落后于對手。

2020年(nian)，萬(wan)物云(yun)的營收(shou)為182.04億元，在(zai)管(guan)面(mian)積達5.66億平方(fang)米，均居業內第一。進入(ru)2021年(nian)，新一輪收(shou)購運動下，萬(wan)物云(yun)被碧桂園(yuan)服務(wu)趕超(chao)。

截至2021年底(di)，萬物云在管住宅及商企物業的建(jian)筑(zhu)面積(ji)約7.85億(yi)平方米，其中，住宅物業方面管理了2823個項(xiang)目，在管建(jian)筑(zhu)面積(ji)約6.6億(yi)平方米，合(he)約建(jian)筑(zhu)面積(ji)(含在管建(jian)筑(zhu)面積(ji)及未交付建(jian)筑(zhu)面積(ji))約8.78億(yi)平方米。

2021年，碧(bi)桂園(yuan)服務(wu)實現營業收(shou)入約為288.43億元(yuan)，收(shou)入比萬(wan)物云高50億元(yuan)。在管面積方面，也(ye)高出一頭。

克而(er)瑞研究(jiu)中心數據顯示，碧桂園(yuan)服務的總(zong)收費管(guan)理(li)規模約8.5億平方米，總(zong)合約管(guan)理(li)規模約15.2億平方米。

過去，萬物云缺乏獨立(li)融資機會(hui)，上市有助于其更快擴(kuo)張。萬物云提到，IPO募資用途之一(yi)，就是在(zai)全國(guo)擴(kuo)張，擴(kuo)大業務底盤。