房地產行業(ye)面(mian)對周期波動，高杠桿、高負債(zhai)的發展模(mo)式不再，穩健型(xing)企業(ye)則在未雨綢繆中(zhong)迎接春天的到(dao)來。

作為房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)的龍(long)頭企業(ye)，保利發展(zhan)在維持(chi)財(cai)務指標繼(ji)續(xu)領跑行(xing)業(ye)的同時保持(chi)戰略(lve)定(ding)力，持(chi)續(xu)尋找發展(zhan)機(ji)會(hui)，適時調整運(yun)營策略(lve)，在當前(qian)的市場環境下應對得當。

據保(bao)利(li)發展(zhan)披(pi)(pi)露的數據，今(jin)年(nian)1-11個月(yue)(yue)，保(bao)利(li)發展(zhan)累(lei)計(ji)實現簽約金(jin)額(e)4982億(yi)元(yuan)，同比增加7.6%，根據中指研究院披(pi)(pi)露數據，今(jin)年(nian)前11個月(yue)(yue)，保(bao)利(li)發展(zhan)拿地金(jin)額(e)為(wei)1119億(yi)元(yuan)，僅次于碧桂園和萬科(ke)，位列第三(san)。

業務(wu)穩健前進(jin)之際(ji)，保(bao)(bao)利發(fa)展在融資端也(ye)頻頻發(fa)力。今年11月，保(bao)(bao)利發(fa)展先后(hou)公(gong)告了(le)兩筆融資方案，而僅僅11月當(dang)月，保(bao)(bao)利發(fa)展已(yi)發(fa)行及注冊擬發(fa)行的融資規模(mo)就已(yi)達到248億元。

在銷售端(duan)(duan)、投資(zi)端(duan)(duan)和融(rong)資(zi)端(duan)(duan)集體向好的同時，保利發展房地產主業(ye)與其他多元化(hua)業(ye)務均實(shi)現(xian)高(gao)質量增長，繼續領先(xian)領跑同行。 

融資優勢行業領先 現金流管理卓越

作(zuo)為(wei)(wei)地產龍頭企業，保(bao)利發展構建了以銀行信貸為(wei)(wei)主，股權融資(zi)、直接債務(wu)融資(zi)、資(zi)產證券化等(deng)為(wei)(wei)輔的(de)多(duo)元(yuan)化融資(zi)體系，具(ju)備在不同市(shi)場環境(jing)下(xia)，快速(su)、充分獲取資(zi)金的(de)能力(li)。

今年(nian)11月以來，房(fang)地產行業融(rong)資的(de)合理需(xu)求得(de)到回應與滿足(zu)，保利(li)發展也(ye)搶占(zhan)融(rong)資窗(chuang)口期，公布新的(de)融(rong)資計劃。

11月(yue)末，保利(li)發展(zhan)先后公告了(le)兩個(ge)融資(zi)方案，包括擬(ni)發行(xing)98億(yi)元(yuan)公司債(zhai)，以及100億(yi)元(yuan)規(gui)模的租(zu)賃(lin)住房資(zi)產支(zhi)持(chi)證券化產品。當月(yue)，保利(li)發展(zhan)已發行(xing)及注冊(ce)擬(ni)發行(xing)的公開(kai)市場融資(zi)規(gui)模就(jiu)達到248億(yi)元(yuan)，在(zai)同行(xing)中處于絕對領先水(shui)平。

在當前(qian)行(xing)業流動性(xing)收(shou)緊，房企(qi)信(xin)(xin)用利差拉(la)大(da)的情(qing)況下(xia)，保(bao)利發展(zhan)的融(rong)資(zi)(zi)渠道以及融(rong)資(zi)(zi)成本(ben)的優勢也將進一(yi)步放大(da)。其銀行(xing)貸款授(shou)信(xin)(xin)總額超過5000億(yi)元，融(rong)資(zi)(zi)頭寸充(chong)裕。另一(yi)方面，憑借穩健經營的口(kou)碑(bei)和央企(qi)信(xin)(xin)用優勢，保(bao)利發展(zhan)在各大(da)金融(rong)機構(gou)獲(huo)得充(chong)足授(shou)信(xin)(xin)，并獲(huo)得極具競爭力的融(rong)資(zi)(zi)成本(ben)。半年(nian)報顯示，保(bao)利發展(zhan)有(you)息負債綜(zong)(zong)合(he)成本(ben)僅(jin)4.7%，顯著優于行(xing)業平均水平。從下(xia)半年(nian)保(bao)利公開市場融(rong)資(zi)(zi)來看，預計年(nian)末有(you)息負債綜(zong)(zong)合(he)成本(ben)將進一(yi)步下(xia)降。

在資金(jin)保(bao)(bao)持充(chong)裕的背景下，保(bao)(bao)利發展的資產負債結構也持續優(you)化，這強化了保(bao)(bao)利的抗風(feng)險能力。自“三(san)道紅線(xian)”實施以來，保(bao)(bao)利始終保(bao)(bao)持綠檔(dang)，是前五房企中(zhong)的一家(jia)一直保(bao)(bao)持綠檔(dang)的房企。年中(zhong)報顯示，今(jin)年上半(ban)年保(bao)(bao)利發展持有現金(jin)為1554億元(yuan)，同比增長(chang)6.45%，現金(jin)短債比為1.93倍，現金(jin)儲備充(chong)裕。

從近三年的保利發展的年報(bao)來看，保利一年內到(dao)期(qi)的有息負債占比約20%，有息負債占總負債也僅約30%，其他負債主要為預收賬款和其他應付款等經營產生的無息負債，債務(wu)結構及(ji)期(qi)限(xian)合理。

得(de)益于較低的(de)負債水(shui)平(ping)，穩(wen)健(jian)的(de)資產結構(gou)，以及較強的(de)抗(kang)風險(xian)能(neng)力，保(bao)利發展(zhan)(zhan)持續獲(huo)得(de)大公(gong)、中(zhong)誠信(xin)等國內評級(ji)公(gong)司“AAA”主(zhu)體(ti)信(xin)用(yong)評級(ji)，并且獲(huo)得(de)國際信(xin)用(yong)評級(ji)機構(gou)標準普爾、穆迪、惠譽分別(bie)給予公(gong)司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主(zhu)體(ti)信(xin)用(yong)評級(ji)，展(zhan)(zhan)望為穩(wen)定。

在財務指標保持出色的同時，保利對現金流的管理也顯(xian)出其作為龍頭房企(qi)的能力和定力。

保利(li)發展一直堅持(chi)(chi)(chi)以現(xian)金流管(guan)理為核(he)心，高(gao)度(du)重視銷售的回款(kuan)質量和效率。今年(nian)年(nian)初(chu)，在(zai)多數房企(qi)仍(reng)未感(gan)知到行業的轉(zhuan)向之時，保利(li)發展已經敏感(gan)洞察(cha)到按揭(jie)形勢變化(hua)，積極主動作為。得益于這種主動作為和良好(hao)的央企(qi)口碑，在(zai)受貸款(kuan)集(ji)中度(du)管(guan)控導致按揭(jie)額(e)度(du)緊張的情(qing)況下(xia)，保利(li)按揭(jie)房款(kuan)回籠(long)逆勢增長15%以上(shang)，簽約(yue)回籠(long)率持(chi)(chi)(chi)續(xu)保持(chi)(chi)(chi)93%以上(shang)的行業高(gao)位。

多(duo)措(cuo)并下，保利發展多(duo)年來的(de)(de)經(jing)(jing)營現(xian)金流(liu)凈額始(shi)終保持為正，彰顯了保利等(deng)量拓展和以銷定(ding)產的(de)(de)穩健經(jing)(jing)營策略。

在行業利潤(run)率(lv)空間(jian)壓縮的背景(jing)下，保利發展(zhan)通過多(duo)項(xiang)措施(shi)，在控成本(ben)、提溢價方(fang)面(mian)不斷(duan)完善，進而提升(sheng)自身(shen)的產(chan)(chan)品力。公司(si)(si)以(yi)降本(ben)增效為(wei)導向，不斷(duan)提升(sheng)地產(chan)(chan)開(kai)發運營(ying)環節的管控質量，堅(jian)定(ding)實施(shi)“產(chan)(chan)品-品牌-服務”的標準化(hua)戰略，在產(chan)(chan)品設計、營(ying)銷輸出(chu)、運營(ying)管理、成本(ben)控制等方(fang)面(mian)發力，夯(hang)實公司(si)(si)發展(zhan)基(ji)礎。 

營收凈利雙增長 多元化業務穩健前行

財務水平維持(chi)穩健，保利(li)發展的營收和利(li)潤也(ye)保持(chi)向上的勢頭。

在土地獲取(qu)上(shang)，保利發展延(yan)續量入為出(chu)、以(yi)銷定產的風(feng)格，在土地市場擇機而行，維(wei)持合理的地價比(bi)水平，為未來(lai)的利潤增長留出(chu)空間。

根據評級(ji)機構測算，今年上半年，在保利(li)發(fa)展拿(na)(na)地(di)(di)金額中，集中供地(di)(di)占比42.6%，第一(yi)輪(lun)集中供地(di)(di)中拿(na)(na)地(di)(di)平(ping)(ping)均溢(yi)價率為(wei)15%，與22城基本持平(ping)(ping)。第二輪(lun)集中供地(di)(di)新增地(di)(di)塊六成底價成交，平(ping)(ping)均溢(yi)價率為(wei)12%。

房地(di)產(chan)主業發展可(ke)期，保利發展的多元化業務同樣可(ke)圈可(ke)點(dian)，這源于其提前蓄力。由于房地(di)產(chan)開發行業受到周(zhou)期性影(ying)響較(jiao)大，許多房企為了拓寬護城河，也積極發力多元化業務。今年(nian)也來，不少在(zai)商業、物業等其他(ta)多元化領域(yu)布(bu)局良(liang)好(hao)的房企在(zai)資本市場也受到追(zhui)捧，其市值(zhi)往(wang)往(wang)要高(gao)于行業的平均水平。

出(chu)色的成績是保利發展(zhan)規劃得當的成果，在受(shou)疫(yi)情(qing)影(ying)響較大的相關產(chan)業上，保利發展(zhan)通過提前鋪(pu)排復蘇計劃，積極布局多種經營等措(cuo)施(shi)，最終(zhong)實(shi)現(xian)了降本增效、開源創(chuang)收(shou)。

分產業(ye)(ye)(ye)來(lai)看，各個(ge)板塊均有不錯增(zeng)(zeng)長。數據顯示，2021年保(bao)(bao)利物業(ye)(ye)(ye)營收利潤保(bao)(bao)持穩健(jian)增(zeng)(zeng)長的良(liang)好態勢，市(shi)場(chang)化(hua)拓展(zhan)規模再創新高(gao)的同時，深化(hua)落(luo)實大(da)物業(ye)(ye)(ye)戰(zhan)略，其中(zhong)(zhong)非居(ju)業(ye)(ye)(ye)態占比70%，標桿項目(mu)有上海交通15號(hao)線(xian)、國防大(da)學(xue)、中(zhong)(zhong)南(nan)大(da)學(xue)、五臺山及(ji)廣州塔景(jing)區等；此外，保(bao)(bao)利物業(ye)(ye)(ye)在增(zeng)(zeng)值服務業(ye)(ye)(ye)務、智慧社區建設、管理提效(xiao)和數字變革等方面均有良(liang)好進展(zhan)。

保利發展旗下(xia)商(shang)業、酒店(dian)板塊也有較好戰績。

在(zai)購物中心(xin)板塊，保利(li)商(shang)(shang)業(ye)管理(li)規(gui)模超500萬平方(fang)米(mi)，已(yi)開(kai)業(ye)面積超過(guo)(guo)200萬平方(fang)米(mi)，2021年全年銷售額同比去年穩定提升。保利(li)商(shang)(shang)業(ye)簽約上(shang)海桃浦智創TOP產城(cheng)綜合體A區商(shang)(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)，在(zai)“產城(cheng)商(shang)(shang)業(ye)融合”的新路(lu)徑上(shang)實(shi)(shi)現創新與突(tu)破(po)。保利(li)商(shang)(shang)業(ye)通(tong)過(guo)(guo)旗下“非瞬間藝術(shu)(shu)”內容平臺簽約超300個(ge)新生代(dai)藝術(shu)(shu)家(jia)、潮流(liu)藝術(shu)(shu)IP等資源，為破(po)局同質、創造(zao)內容打下堅實(shi)(shi)基礎。

酒店公(gong)(gong)寓(yu)公(gong)(gong)司營收(shou)同(tong)比2020年(nian)增長顯著；酒店經營實(shi)施能源使(shi)用(yong)的(de)(de)限時(shi)(shi)控制，疫情(qing)期間單(dan)月(yue)成本(ben)較正常時(shi)(shi)期下降20%-32%；此外(wai)，酒店板塊擁有45個國(guo)際品牌特許經營權(quan)(quan)，在營20家酒店及會議中心，籌備(bei)運營超60家。商業和(he)酒店公(gong)(gong)司還成功獲得第十四屆全國(guo)運動會商業街及住宿運營服(fu)務(wu)(wu)權(quan)(quan)，并順利完(wan)成運營。公(gong)(gong)寓(yu)業務(wu)(wu)實(shi)現累計盈利，將(jiang)人才公(gong)(gong)寓(yu)建設和(he)服(fu)務(wu)(wu)作(zuo)為(wei)服(fu)務(wu)(wu)保障社(she)會民生的(de)(de)重(zhong)點工(gong)程，在杭落地1200+間的(de)(de)大型人才公(gong)(gong)寓(yu)社(she)區，累計為(wei)7500余青年(nian)人群送去貼(tie)心服(fu)務(wu)(wu)。

在健康板塊，今(jin)年保利(li)(li)(li)健投(tou)新增養(yang)(yang)老(lao)床位數(shu)6380張。大健康在養(yang)(yang)老(lao)項目封閉管理的(de)情況下，快速推進家庭養(yang)(yang)老(lao)服務業(ye)務，旗(qi)下專(zhuan)業(ye)適(shi)(shi)老(lao)化(hua)用品(pin)供(gong)應(ying)商和品(pin)公司獲得國家專(zhuan)利(li)(li)(li)84項，可(ke)面向全(quan)國百萬戶家庭提供(gong)適(shi)(shi)老(lao)化(hua)改造(zao)整體解決方案。保利(li)(li)(li)健投(tou)還入選(xuan)“2021年度康養(yang)(yang)產業(ye)綜合運(yun)營影響力企(qi)業(ye)”前五(wu)、2021年中(zhong)國養(yang)(yang)老(lao)機構運(yun)營表現TOP3。

在金(jin)融板(ban)塊，保(bao)利發(fa)展旗下產業基金(jin)管(guan)理規模(mo)累計近(jin)1600 億(yi)元。旗下子公(gong)司信保(bao)基金(jin)、保(bao)利資(zi)本(ben)雙雙獲評“2021年度中(zhong)國最具實力房地產基金(jin)十強”。

在房地(di)產主業和其他多元化業務均錄(lu)得(de)不錯增長的同(tong)(tong)時(shi)，保利發(fa)(fa)展(zhan)核心經營(ying)數(shu)據也持續(xu)向(xiang)好。在行業龍頭房企(qi)經營(ying)數(shu)據普遍下滑的情(qing)況下，保利發(fa)(fa)展(zhan)2021三(san)季報顯示，今年前三(san)季度，其主營(ying)收入1384.6億元，同(tong)(tong)比上升17.86%；歸母凈利潤135.83億元，同(tong)(tong)比上升2.88%。