2021年2月26日(ri)，自然資(zi)源部自然資(zi)源開發利用司負責(ze)人公(gong)開表示，今年要求各(ge)地(di)(di)進(jin)一步將住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)出讓信息合理適度集(ji)(ji)中，重點(dian)城市(shi)要對(dui)住(zhu)宅(zhai)用地(di)(di)集(ji)(ji)中公(gong)告(gao)、集(ji)(ji)中供應。
這也就是所謂的“集中供地”。按照要求，在保證供應規模的基礎上，各地原則上發布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數量要相對均衡。實施“兩集(ji)中”土地出讓制度的有22個重(zhong)點城市(shi)，包括北(bei)京、上海、廣(guang)州(zhou)(zhou)、深圳(zhen)、南京、蘇(su)州(zhou)(zhou)、杭州(zhou)(zhou)、廈門(men)、福州(zhou)(zhou)、重(zhong)慶、成都(dou)、武(wu)漢、鄭州(zhou)(zhou)、青島、濟南、合(he)肥、長(chang)(chang)沙、沈陽、寧波、長(chang)(chang)春、天津、無錫(xi)。
集中供地制度的出臺，是土地供應端的重大變革。按(an)照監管部門對說法，實施“兩(liang)集中(zhong)”的(de)目的(de)，是為減少土(tu)地公(gong)開出(chu)讓過程中(zhong)關聯信息不充分(fen)所帶來(lai)的(de)對市(shi)場預期的(de)影響，糾正信息披露的(de)隨(sui)意性、碎片化、不確定等(deng)不規范問題，防止(zhi)市(shi)場主(zhu)體由于不掌(zhang)握重要關聯信息帶來(lai)的(de)競爭。
對于(yu)習慣(guan)了(le)(le)“零售(shou)式”供(gong)地的(de)(de)房企來(lai)說，這一節奏的(de)(de)變化，在資(zi)金(jin)歸集、方案(an)制作、供(gong)貨節奏調(diao)整，乃(nai)至管理模式改變等(deng)方面提出了(le)(le)全新的(de)(de)要(yao)求。考慮到樓市(shi)調(diao)控政策仍(reng)然嚴厲，今(jin)年的(de)(de)信貸環境更是(shi)經(jing)歷了(le)(le)“前松后緊”的(de)(de)變化，給房企的(de)(de)應(ying)對帶來(lai)了(le)(le)新的(de)(de)挑戰。
截至(zhi)目前(qian)，多(duo)數熱點城市完(wan)成了第(di)二輪集(ji)(ji)中(zhong)供(gong)地(di)，部分城市發(fa)布(bu)了第(di)三(san)輪集(ji)(ji)中(zhong)供(gong)地(di)公(gong)告，無錫已于11月1日率(lv)先完(wan)成第(di)三(san)輪土地(di)集(ji)(ji)中(zhong)出讓。梳(shu)理幾(ji)輪集(ji)(ji)中(zhong)供(gong)地(di)的(de)規則變(bian)化和(he)市場(chang)表現(xian)，不難看出政策(ce)的(de)調(diao)整方向，以(yi)及(ji)未來(lai)的(de)市場(chang)走勢。
一、從熱情高漲到“未拍先冷”
如果說首輪集中供(gong)地時，房(fang)企(qi)還處于資金寬裕、補倉意愿強烈的狀(zhuang)態，那(nei)么(me)到(dao)了(le)(le)第二輪時，企(qi)業的底氣和心情(qing)已經(jing)完全(quan)發生了(le)(le)變化。
今年(nian)首輪集中供地(di)主要發生在3月至6月，當時房企(qi)經歷了一(yi)段時間的“斷供期”，補(bu)倉意愿較(jiao)強，加(jia)之資金(jin)狀(zhuang)況較(jiao)為(wei)充(chong)裕，使得(de)這一(yi)政策啟動伊(yi)始(shi)，就收獲了較(jiao)好的市場(chang)反應。
根據公開數據，在(zai)22個(ge)重點城市中，5個(ge)城市首(shou)輪土地成(cheng)(cheng)交(jiao)平均溢價率超過20%，分別(bie)為(wei)重慶、杭(hang)州、深圳、廈(sha)門和寧波。其(qi)中，重慶的土地成(cheng)(cheng)交(jiao)溢價率達到38.82%，單宗地塊(kuai)成(cheng)(cheng)交(jiao)溢價率最高近130%。
這種情況的出(chu)現，既(ji)有首(shou)輪供(gong)地(di)質(zhi)量較高，也有規則制定方面的原因(yin)，如重(zhong)慶(qing)的大部分地(di)塊并未(wei)設置(zhi)最高限價，才使得溢價率(lv)不(bu)斷攀高。
總體而言，在首輪集中供地中，雖然存在“南熱北冷”的區域差異，但其熱度仍然頗為高漲。
但今年(nian)下半年(nian)以來，信(xin)貸政(zheng)策(ce)從中(zhong)性轉為收緊，一些金融機(ji)構(gou)在(zai)(zai)執行(xing)中(zhong)出現“應激性”收緊，導致房企(qi)的(de)資(zi)金鏈驟然(ran)(ran)緊縮(suo)。雖然(ran)(ran)補倉意愿仍(reng)在(zai)(zai)，但企(qi)業(ye)在(zai)(zai)土地市場已經變得“有(you)心無力”。加之(zhi)第二輪集中(zhong)供(gong)地條件嚴苛、門檻提高，市場表現也(ye)明顯(xian)不如(ru)首輪。
截至2021年10月底(di)，除去(qu)寧波和(he)鄭州外，共有20個試點城市第(di)二(er)批集(ji)中供地迎來收官，土拍(pai)市場降溫(wen)明顯(xian)。
與首輪相比，第(di)二輪集(ji)中供地(di)溢(yi)價率迅速回落(luo)。除(chu)廈門達到25%外，其(qi)余(yu)城市的平(ping)均(jun)(jun)溢(yi)價率均(jun)(jun)在15%以(yi)下(xia)。以(yi)重慶、深圳(zhen)為(wei)(wei)例，首批集(ji)中土拍(pai)(pai)的平(ping)均(jun)(jun)溢(yi)價率分別(bie)為(wei)(wei)39.2%、30.9%，而二輪土拍(pai)(pai)的平(ping)均(jun)(jun)溢(yi)價率急(ji)速降(jiang)至0.02%和12.05%。
更(geng)多城市的溢價(jia)(jia)率幾乎(hu)“貼(tie)地飛行(xing)”，其中長(chang)沙和濟(ji)南更(geng)是(shi)全(quan)部(bu)底價(jia)(jia)成交，廣州、青島、天津(jin)、武漢、長(chang)春、沈陽平均溢價(jia)(jia)率全(quan)部(bu)不(bu)超過1%，分(fen)別(bie)為0.82%、0.53%、0.65%、0.40%、0.39%和0.81%。21世紀經濟(ji)報(bao)道(dao)綜合統計(ji)，20城二輪土拍平均溢價(jia)(jia)率僅4.66%，較首批(pi)22城16.68%下降(jiang)了12.02個(ge)百分(fen)點(dian)。
以往土(tu)(tu)地(di)(di)市場最具韌性的一(yi)線城(cheng)市也出(chu)現了(le)大(da)量底(di)價(jia)成(cheng)交情況(kuang)。北京推(tui)(tui)出(chu)43宗(zong)(zong)(zong)(zong)土(tu)(tu)地(di)(di)，成(cheng)功出(chu)讓(rang)(rang)16宗(zong)(zong)(zong)(zong)，底(di)價(jia)成(cheng)交5宗(zong)(zong)(zong)(zong)；上海共推(tui)(tui)出(chu)48宗(zong)(zong)(zong)(zong)土(tu)(tu)地(di)(di)，成(cheng)功出(chu)讓(rang)(rang)41宗(zong)(zong)(zong)(zong)，其(qi)中(zhong)底(di)價(jia)成(cheng)交32宗(zong)(zong)(zong)(zong)；廣州推(tui)(tui)出(chu)48宗(zong)(zong)(zong)(zong)地(di)(di)塊，成(cheng)功出(chu)讓(rang)(rang)23宗(zong)(zong)(zong)(zong)，其(qi)中(zhong)18宗(zong)(zong)(zong)(zong)均為底(di)價(jia)成(cheng)交;深(shen)圳共推(tui)(tui)出(chu)44宗(zong)(zong)(zong)(zong)土(tu)(tu)地(di)(di)，成(cheng)功出(chu)讓(rang)(rang)21宗(zong)(zong)(zong)(zong)，其(qi)中(zhong)底(di)價(jia)成(cheng)交4宗(zong)(zong)(zong)(zong)。
二輪土(tu)拍的另一個明顯(xian)特(te)征，則是流拍率居(ju)高不下。
具體來看，長(chang)沙、北京、沈陽、杭(hang)州、合肥、廣州的(de)流(liu)(liu)拍(pai)和中止交易占比均(jun)超過(guo)50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭(hang)州首次(ci)試點推出的(de)競品質地塊因報名(ming)房企不(bu)足全部(bu)流(liu)(liu)拍(pai)；長(chang)春、福州、天津(jin)、重慶、成(cheng)都(dou)的(de)流(liu)(liu)拍(pai)和中止交易占比均(jun)超過(guo)30%。
因報名(ming)房企不足而“提前(qian)流拍(pai)”的(de)現象也(ye)不斷上演(yan)，其中北京26宗(zong)(zong)、沈陽24宗(zong)(zong)、天津19宗(zong)(zong)、杭州17宗(zong)(zong)、長沙16宗(zong)(zong)。
“究其(qi)原因，主要還(huan)是房(fang)企資(zi)(zi)金(jin)壓力較大。”中指研(yan)究院告訴21世紀經(jing)濟報道記者，自(zi)然資(zi)(zi)源部調(diao)(diao)整集中供地規則之(zhi)后，加(jia)大了(le)自(zi)有(you)資(zi)(zi)金(jin)來源審查制(zhi)度，并且限制(zhi)了(le)無開發資(zi)(zi)質(zhi)的企業(ye)參(can)與土拍，加(jia)之(zhi)宏觀調(diao)(diao)控下(xia)的信貸收縮，直(zhi)接導致房(fang)企融資(zi)(zi)端受到較大制(zhi)約。
中指研(yan)究院進一步指出：“另一方面(mian)，回款(kuan)端(duan)在下半(ban)年也(ye)受(shou)到了較大(da)的影響，市場下行(xing)，項目去(qu)化面(mian)臨困難；信貸收縮，購(gou)房(fang)貸款(kuan)辦理困難;加強(qiang)資金監(jian)管，購(gou)房(fang)款(kuan)銀行(xing)放款(kuan)難度加大(da)。”
二、謹慎的民企
在二輪土拍中，也出現了一個趨勢性現象，即地方國企、央企憑借穩健的財務狀況，成為拿地主力，民營房企則更加注重“降杠桿、降負債、保衛現金流”。
上海(hai)證券研(yan)究(jiu)所在一份報告(gao)中(zhong)(zhong)指出，分(fen)企(qi)業來看，碧桂園、融創、旭輝(hui)等民(min)營房企(qi)的拿地(di)(di)(di)積極性不及首批集中(zhong)(zhong)供地(di)(di)(di)，融創僅(jin)在青島拿下2宗土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)，與首批集中(zhong)(zhong)供地(di)(di)(di)收獲52宗土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)相比(bi)大幅下滑。相比(bi)之下，國企(qi)央(yang)企(qi)憑借資(zi)金和融資(zi)成本優質在全國范圍內多(duo)點布局，中(zhong)(zhong)海(hai)競得24宗土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)，華(hua)潤(run)收獲8宗土(tu)(tu)(tu)地(di)(di)(di)。
該研報(bao)顯示，在上海的二輪土拍中，國(guo)企(qi)(qi)、央企(qi)(qi)拿(na)(na)地占比超70%；在蘇(su)州(zhou)，拿(na)(na)地企(qi)(qi)業的84%為國(guo)企(qi)(qi)；廈(sha)門共成(cheng)交11宗(zong)(zong)土地，其中9宗(zong)(zong)被國(guo)企(qi)(qi)獲得；成(cheng)都成(cheng)交的52宗(zong)(zong)地塊(kuai)中，國(guo)資平臺共拿(na)(na)地40宗(zong)(zong)，占比76.92%。
本(ben)土(tu)(tu)企(qi)業(ye)也憑借區域深耕優勢積(ji)極參拍，競(jing)(jing)(jing)得多宗地(di)塊(kuai)。以武(wu)漢為例，除龍湖集團收獲一宗土(tu)(tu)地(di)之外，其(qi)余(yu)(yu)地(di)塊(kuai)均被武(wu)漢本(ben)地(di)企(qi)業(ye)收入囊中(zhong)。杭(hang)州14宗地(di)塊(kuai)中(zhong)，僅(jin)有兩宗被中(zhong)海(hai)、金隅(yu)競(jing)(jing)(jing)得，其(qi)余(yu)(yu)均為杭(hang)州本(ben)土(tu)(tu)企(qi)業(ye)競(jing)(jing)(jing)得。
平安(an)證券分(fen)析師楊(yang)侃(kan)認為，國企(qi)、央企(qi)財(cai)務穩(wen)健(jian)、資(zi)金(jin)成(cheng)本較低，在二輪土拍市場(chang)中的(de)優勢較為明(ming)顯。他(ta)說：“房企(qi)資(zi)金(jin)端(duan)(duan)存(cun)在‘內外交迫’窘境，樓市調控頻頻加(jia)碼疊加(jia)按揭(jie)端(duan)(duan)收緊致房企(qi)回款壓力(li)增加(jia)，同時房地(di)產金(jin)融(rong)審(shen)慎管理(li)持續顯效(xiao)，房企(qi)出于財(cai)務安(an)全考慮，趨于‘以銷定(ding)投’的(de)審(shen)慎拿(na)地(di)策略。此外部分(fen)地(di)塊土拍規則對房企(qi)利潤端(duan)(duan)改善相對有限，二批(pi)供地(di)拿(na)地(di)緊迫性不及首批(pi)，都制約了房企(qi)的(de)拿(na)地(di)熱情。”
中信證券分析師陳聰也向21世紀經濟報道表示，地方性國企在土地出讓明顯偏冷時能起到半市場化拿地托底的作用。
這種“托底(di)”作用出現在北京二輪土拍中(zhong)，除去延期出讓的(de)26宗(zong)地(di)塊(kuai)，總計僅有(you)16宗(zong)地(di)接(jie)到有(you)效(xiao)競(jing)買申請，其中(zhong)5宗(zong)因僅有(you)一家(jia)房企(qi)報(bao)名(ming)而(er)底(di)價成交。這5宗(zong)地(di)塊(kuai)的(de)歸屬(shu)分別北京城建、北京通州(zhou)房地(di)產、中(zhong)海、金隅、華潤置地(di)和中(zhong)鐵置業。
11月3日正在(zai)進行的寧(ning)波二輪土拍(pai)也延續了上述規律。寧(ning)波首日共(gong)出(chu)讓(rang)29宗(zong)地塊，流拍(pai)12宗(zong)，成交(jiao)(jiao)17宗(zong)，其中(zhong)14宗(zong)地塊底價成交(jiao)(jiao)。在(zai)14宗(zong)底價成交(jiao)(jiao)地塊中(zhong)，有10宗(zong)地的歸屬(shu)都是國企、央企。
這種情況(kuang)甚至(zhi)還延續到(dao)了(le)第三輪(lun)集中(zhong)供地(di)中(zhong)。在11月1日的無錫第三輪(lun)集中(zhong)土拍(pai)中(zhong)，有(you)諸多地(di)方(fang)平(ping)臺公司進場托底，僅仁恒、朗詩、星合、祥凱、貴(gui)州大(da)興五(wu)家非地(di)方(fang)平(ping)臺公司參與(yu)(yu)競拍(pai)并(bing)摘(zhai)得(de)地(di)塊，這與(yu)(yu)一(yi)、二輪(lun)的大(da)量民營(ying)房企參拍(pai)形成鮮明對比。
中國(guo)指(zhi)數研(yan)究院(yuan)指(zhi)出(chu)，盡管本次土拍(pai)的土地出(chu)讓金在今年(nian)年(nian)底前(qian)僅需繳納總(zong)額的50%，但(dan)這仍未(wei)能激起民營(ying)房(fang)企的參(can)拍(pai)意(yi)愿，也能從側(ce)面反(fan)映出(chu)當(dang)下民營(ying)房(fang)企的資金壓力空前(qian)巨大(da)。
三、供應端做出“讓步”
流拍情(qing)況的增多，也使得很多城市的土地有效供應不足(zu)。易居(ju)克而瑞指出(chu)，21城(除上海(hai)外)前10個(ge)月宅地成交(jiao)面(mian)積占全年計劃(hua)供應量的平(ping)均比例(li)僅為52%，整體供應節奏偏緩。
因此，在已經(jing)開(kai)啟的第三輪集中供(gong)地(di)中，供(gong)應(ying)量或將(jiang)明顯(xian)增加，規則(ze)也有望變得溫和。尤(you)其對于長沙(sha)、北(bei)京、沈陽(yang)、杭州(zhou)等流拍率高的城市(shi)來說，供(gong)應(ying)壓力更是大于其他城市(shi)。
從(cong)10月末開始，第三輪(lun)集中供(gong)地細則陸續出臺(tai)。從(cong)已(yi)披露的細則來看，部分城市正在不同程度地下調(diao)競買門檻。
其中，蘇州將(jiang)第三輪土(tu)拍地塊保(bao)證(zheng)金比例全部下(xia)(xia)調(diao)至30%(第二輪地塊多(duo)為50%)，土(tu)地款(kuan)首付比例由(you)60%下(xia)(xia)調(diao)至50%，同(tong)時取消因(yin)超溢(yi)價而需提(ti)前支付尾款(kuan)的要求(qiu)；南京(jing)在第三輪集中供(gong)地中，取消“不得(de)聯(lian)合報(bao)名競買(mai)、不得(de)合作開(kai)發(fa)，嚴(yan)格(ge)限制股權轉讓”的要求(qiu)，房企資(zi)質由(you)“二級(ji)或一級(ji)”下(xia)(xia)調(diao)至“三級(ji)及以(yi)上”。
無錫的第(di)三輪集中供地(di)規則并未有大的調整，但延續(xu)了(le)第(di)二輪集中供地(di)“取消競自持”的條款，為房企(qi)保留較為充足(zu)的利潤空(kong)間。
政(zheng)府(fu)部門降低土拍門檻，有兩方面(mian)原(yuan)因。
一方面，由于規則過于嚴厲，第二輪集中供地出現較大范圍的流拍、流標現象。比如(ru)，繁瑣的(de)配建條款(kuan)，以及對價格上限(xian)的(de)嚴格限(xian)定，使得項目的(de)利(li)潤空間(jian)被壓(ya)縮。再加上信貸政策收(shou)緊，房企(qi)競買(mai)的(de)積極性明顯下降(jiang)。
另一方面，9月末以來，監管部門連續釋放維穩信號。隨(sui)后，信(xin)貸政策從(cong)“應激性”收緊中逐(zhu)漸放松。土地供應規則過于嚴(yan)厲的現象也在緩(huan)解。
另(ling)一(yi)個(ge)值得關注的(de)現象，是政(zheng)策性住(zhu)(zhu)房用地的(de)增加。上(shang)海在第(di)三輪集中供地中推出58宗(zong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用地，其中27幅為涉商品住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)類地塊，其余31幅為租(zu)賃(lin)、征收(shou)安置等保(bao)障性住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)地塊。深(shen)圳的(de)11宗(zong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)用地全部涉及政(zheng)策性住(zhu)(zhu)房，其中9宗(zong)將(jiang)建(jian)(jian)普通商品住(zhu)(zhu)房+只租(zu)不售人(ren)(ren)才住(zhu)(zhu)房，2宗(zong)建(jian)(jian)設出售型人(ren)(ren)才住(zhu)(zhu)房。
政策性住房地(di)塊的增加，更多源于(yu)(yu)監管層的要求。今年(nian)(nian)年(nian)(nian)初(chu)，自然(ran)資源部要求重點城市年(nian)(nian)度供地(di)計劃中單列租賃(lin)住房用地(di)，且(qie)占(zhan)比一般不(bu)低(di)于(yu)(yu)10%。但由于(yu)(yu)前(qian)期(qi)供應不(bu)足及流拍率高等原(yuan)因，這一任務并未完成(cheng)。
綜合(he)各方(fang)面(mian)因素，中(zhong)國指數研究(jiu)院認(ren)為(wei)，重點城市(shi)第三輪集中(zhong)供地或將在(zai)三個方(fang)面(mian)做出優化：1、降(jiang)低門檻。包括下(xia)調保證金比例(武(wu)漢(han)已經在(zai)第二輪集中(zhong)供地中(zhong)對部分(fen)地塊下(xia)調保證金要(yao)求)，將大體量地塊分(fen)拆(chai)供應等；2、加(jia)大租賃(lin)用(yong)地供應規模，并優化相關的配建(jian)條款;3、減(jian)少地塊捆綁(bang)限制，更加(jia)強化品質要(yao)求。
四、廣州的嘗試
廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)的案例較(jiao)能說明問題。本輪(lun)集中(zhong)供地廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)共(gong)推(tui)(tui)出17宗地塊，起拍總(zong)價(jia)約434億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan);而第(di)一輪(lun)集中(zhong)供地，廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)推(tui)(tui)出48宗地塊，掛(gua)牌(pai)總(zong)價(jia)901億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan);次(ci)輪(lun)集中(zhong)供地廣(guang)(guang)州(zhou)(zhou)同樣推(tui)(tui)出48宗地塊，掛(gua)牌(pai)總(zong)價(jia)1124億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)(yuan)。
當地從業者普遍認為，廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規則上作出的一些讓步。9月26日(ri)、27日(ri)，廣州進(jin)行第二輪集(ji)中供地(di)(di)出(chu)讓(rang)，在推出(chu)的48宗地(di)(di)塊(kuai)中，僅成功(gong)出(chu)讓(rang)23宗地(di)(di)塊(kuai)，25宗流拍，總(zong)成交(jiao)價569.37億(yi)元，溢價率僅為1.5%。
廣州中原項目部總經理黃韜對21世紀經濟報道記者分析稱，這一次土地出讓規模和數量明顯減少符合實際情況，因為大家都有相同的訴求，會根據市場實際情況實事求是地作出選擇。“市場現(xian)在是(shi)下行(xing)的(de)，開發(fa)商也(ye)在謹慎(shen)拿地。從這個(ge)角(jiao)度，他們(men)要(yao)拿到合適便(bian)宜的(de)土地，而(er)官方(fang)也(ye)不希望流拍給予(yu)消(xiao)極信號，因(yin)此會少推一些，成功率高(gao)反而(er)有提振作(zuo)用。”
為了(le)吸(xi)引更(geng)多(duo)的(de)房(fang)企參與，本輪(lun)(lun)土拍(pai)在多(duo)個維度上(shang)(shang)(shang)也(ye)體(ti)現出官方的(de)用(yong)心。例如，本輪(lun)(lun)上(shang)(shang)(shang)架地塊(kuai)也(ye)多(duo)集中于熱門區域，上(shang)(shang)(shang)一輪(lun)(lun)大(da)規模流拍(pai)的(de)增(zeng)城(cheng)，本輪(lun)(lun)也(ye)僅上(shang)(shang)(shang)架一宗地塊(kuai)。不僅如此，部分地塊(kuai)拍(pai)賣規則(ze)上(shang)(shang)(shang)進(jin)行(xing)了(le)調整，也(ye)是向房(fang)企示好的(de)信號(hao)。
據易居克而瑞統計，出(chu)現在本輪(lun)供(gong)地(di)(di)(di)的地(di)(di)(di)塊，有7宗(zong)來自第二批集(ji)中(zhong)供(gong)地(di)(di)(di)中(zhong)流拍(pai)的地(di)(di)(di)塊。其中(zhong)增城朱村大道西地(di)(di)(di)塊雖然(ran)表面“不降(jiang)反漲”，但在剔除2.3萬平方米政府性房源后實(shi)為降(jiang)價，番禺利豐(feng)北側地(di)(di)(di)塊和從化區江埔街地(di)(di)(di)塊起拍(pai)價不變，其余4宗(zong)均降(jiang)價掛牌。
此外，在第二輪供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來新房售價，然而在第三批集中供地中則沒有體現這一點。不(bu)過(guo)，黃埔及海(hai)珠所掛(gua)地(di)塊均要求銷售首套購房家庭占比50%。
廣(guang)東省住(zhu)房政策(ce)研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經(jing)濟報道(dao)記者，廣(guang)州第二輪土(tu)拍(pai)流(liu)拍(pai)率(lv)非(fei)常高，在這種情(qing)況下，如(ru)果由于流(liu)拍(pai)率(lv)上升導致(zhi)新開工面積以及銷(xiao)售(shou)下降，這會形成一個對(dui)市場非(fei)常不(bu)利的循環(huan)，因此對(dui)規則進行適當調整也(ye)是情(qing)理之中。
李宇嘉續稱(cheng)，在這個過程中，還是(shi)有(you)(you)些規(gui)則(ze)在堅持(chi)，比(bi)如不超過15%的(de)(de)溢價率，還有(you)(you)向剛(gang)需、首套房(fang)購置(zhi)需求的(de)(de)傾(qing)斜等。“這給市場傳達的(de)(de)信(xin)號是(shi)很清晰(xi)的(de)(de)，供地(di)(di)調整是(shi)有(you)(you)所為(wei)，有(you)(you)所不為(wei)。該堅持(chi)的(de)(de)還是(shi)要(yao)堅持(chi)，該調整的(de)(de)必須要(yao)調整，本身(shen)來講(jiang)，穩地(di)(di)價、穩房(fang)價，穩預期就是(shi)地(di)(di)方政府該做(zuo)的(de)(de)。”
“第(di)二輪供地(di)遇(yu)冷，主要原因還(huan)是因為‘三(san)道紅線’監管疊加市場下行，導致民企普遍資金(jin)緊張(zhang)，不(bu)得不(bu)選擇戰略收縮。近期來看，監管部(bu)門針對目前房(fang)企資金(jin)鏈(lian)緊張(zhang)的問題，已經(jing)回(hui)應(ying)了合理的房(fang)地(di)產貸款(kuan)將(jiang)適時(shi)得到(dao)滿足，預計對于部(bu)分尚有余力的房(fang)企還(huan)是會(hui)注入(ru)年底(di)拿地(di)的信心，而(er)地(di)方政府(fu)審時(shi)度勢(shi)調整(zheng)土地(di)出讓計劃(hua)，也會(hui)讓第(di)三(san)輪集(ji)中供地(di)相對平(ping)穩過渡。”肖文曉分析稱。
五、市場熱度待恢復
與(yu)供給(gei)側的(de)“誠意”相比，需求端的(de)熱情能否恢復(fu)尚存(cun)疑(yi)問(wen)。北京某上市房(fang)(fang)企(qi)相關負責人(ren)向21世(shi)紀經(jing)濟報道表示，雖然信貸政策正趨(qu)于寬松，但房(fang)(fang)企(qi)的(de)資金鏈(lian)能否在短期內明顯改(gai)善還是疑(yi)問(wen)，企(qi)業(ye)的(de)拿地信心恐怕很(hen)難快速恢復(fu)。
一個可以看出房企“錢緊”的側面是，房企即將迎來償債高峰，而目前多數房企再融資的渠道卻大幅縮小。
據中國指數研(yan)究院指出，2022年(nian)(nian)到(dao)2024年(nian)(nian)，房企海外債到(dao)期(qi)規模分別為(wei)3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年(nian)(nian)第(di)一季度是(shi)到(dao)期(qi)高峰(feng)，為(wei)983.3億元，占當年(nian)(nian)的27.8%。
“錢缺(que)得(de)(de)不(bu)得(de)(de)了，哪(na)有(you)(you)錢買地。”一(yi)名龍頭(tou)房企負責土地投拓的(de)人士對21世紀(ji)經濟報道記者表(biao)示(shi)，“現(xian)在就是(shi)勒(le)緊褲腰(yao)帶過日(ri)子(zi)，一(yi)手(shou)抓賣(mai)房一(yi)手(shou)還債，如(ru)果還有(you)(you)余錢的(de)話也(ye)是(shi)存(cun)起來以備不(bu)時之需。有(you)(you)現(xian)金才有(you)(you)安全感，活(huo)下(xia)(xia)去比什(shen)(shen)么都重要。如(ru)果活(huo)下(xia)(xia)去都保證不(bu)了，還拿什(shen)(shen)么發(fa)(fa)展?我們現(xian)在就是(shi)盡可能開(kai)發(fa)(fa)存(cun)量空(kong)間(jian)爭取變現(xian)，買地會先緩一(yi)緩。”
在(zai)(zai)大環境整體下行之際，官方也必然需要(yao)與(yu)市場密(mi)切溝通(tong)。李宇嘉認為，在(zai)(zai)流拍率高企之時(shi)，第三輪供地必須要(yao)降低姿態，給房(fang)企和市場積(ji)極(ji)信號。“這也是(shi)不得(de)不做的事情。”
以廣州為(wei)例，肖文曉透(tou)露，“在第二(er)(er)輪(lun)(lun)供(gong)地(di)(di)(di)結(jie)束之后，主管(guan)部(bu)門與房企就(jiu)二(er)(er)輪(lun)(lun)供(gong)地(di)(di)(di)遇到的(de)(de)(de)問(wen)題以及(ji)三輪(lun)(lun)供(gong)地(di)(di)(di)的(de)(de)(de)拿(na)地(di)(di)(di)意向進(jin)行了密切的(de)(de)(de)溝通，第三輪(lun)(lun)供(gong)地(di)(di)(di)平穩收官(guan)的(de)(de)(de)可能性很(hen)大(da)，預計大(da)環境(jing)限制下不會(hui)太(tai)火爆(bao)，但也(ye)不會(hui)再有(you)那么多的(de)(de)(de)流拍。”
分析人士認為，在各方的努力之下，廣州第三輪集中供地或將在平穩中收官。
就(jiu)全國市場來看(kan)，也(ye)(ye)需(xu)要一個復蘇的過(guo)程。11月(yue)1日的無錫(xi)第(di)三輪集(ji)中土(tu)拍，雖然(ran)全部實現成(cheng)交，但在中國指(zhi)數研究院看(kan)來，無錫(xi)今年三批(pi)次(ci)集(ji)中供(gong)地(di)，土(tu)拍熱度依次(ci)遞減：第(di)一批(pi)次(ci)地(di)價(jia)觸頂(ding)比例(li)達93%，全部成(cheng)交。第(di)二(er)批(pi)次(ci)地(di)價(jia)觸頂(ding)比例(li)降至39%，且有(you)一宗地(di)塊流(liu)(liu)拍。第(di)三批(pi)次(ci)集(ji)中供(gong)地(di)雖然(ran)沒有(you)流(liu)(liu)拍，但也(ye)(ye)無地(di)價(jia)觸頂(ding)，僅3宗地(di)塊以低溢價(jia)成(cheng)交，最高(gao)溢價(jia)率也(ye)(ye)不過(guo)2.76%。
無(wu)錫第(di)三輪集(ji)中土(tu)拍(pai)被認為是當下土(tu)地(di)市(shi)場的縮(suo)影。但也有房企(qi)人(ren)士表示，從另(ling)一個層(ceng)面(mian)上，也說明供需雙方的心態已經變得(de)十分(fen)理性。若信(xin)貸政策能(neng)逐步改善，第(di)三輪土(tu)地(di)集(ji)中成(cheng)交(jiao)情況有望好于第(di)二(er)輪。
實際上，由于此前收獲有限，很多房企仍有補倉需求。“比照往(wang)年(nian)的(de)(de)(de)標(biao)準，很多企(qi)業(ye)還有(you)進(jin)一步拿地的(de)(de)(de)空間。”前(qian)述房企(qi)人士(shi)說，第三輪集中供地更多是著眼于(yu)明(ming)年(nian)的(de)(de)(de)市場，如果能度過當前(qian)的(de)(de)(de)困難時期，這批(pi)獲取的(de)(de)(de)土地將會成(cheng)為明(ming)年(nian)的(de)(de)(de)“彈(dan)藥”。
多數(shu)機構認為，在第三輪(lun)集中供地中，資金實力雄厚的(de)企業(ye)仍存在較好拿(na)地機會，城市(shi)間和(he)城市(shi)內(nei)市(shi)場熱度(du)分化仍會延(yan)續，但總體市(shi)場的(de)熱度(du)不會很高，有望(wang)維持(chi)平穩放量態(tai)勢。
