隨(sui)著(zhu)今(jin)年以來(lai)房企融(rong)資收緊、房地產調(diao)控力度加大，房企面臨的(de)外部(bu)風(feng)險(xian)和(he)(he)其他風(feng)險(xian)也隨(sui)之加大，政策調(diao)控風(feng)險(xian)和(he)(he)輿情(qing)風(feng)險(xian)已經成為(wei)今(jin)年以來(lai)房企面臨的(de)重要風(feng)險(xian)之一(yi)。出現重大輿情(qing)風(feng)險(xian)的(de)房企往往此后(hou)風(feng)險(xian)快速傳導擴散(san)，輿情(qing)成為(wei)“壓垮駱駝的(de)最后(hou)一(yi)根(gen)稻草”。

為(wei)此21世紀(ji)(ji)經濟報道、21世紀(ji)(ji)資管研(yan)究院推出(chu)的(de)TOP50房企健康度測(ce)評系列(lie)報告(gao)最后一篇聚焦房企外部風險和其他風險，并將(jiang)揭曉(xiao)TOP50房企健康度測(ce)評系列(lie)報告(gao)最終測(ce)評結果。（查看往期可點下面藍色字體：；。）

房(fang)企外(wai)部風險上升

本期報告，我們將從宏觀(guan)環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)、行(xing)業環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)、區(qu)(qu)域(yu)環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)三(san)個維(wei)(wei)度測(ce)(ce)評TOP50房(fang)企的外部風(feng)險，其(qi)中宏觀(guan)環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)側重從宏觀(guan)經(jing)濟、貨(huo)幣及財政政策角(jiao)度進行(xing)測(ce)(ce)評，行(xing)業環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)則(ze)從行(xing)業周期性（權重20%）、土地(di)供給（權重40%）、行(xing)業融(rong)資(zi)（權重40%）三(san)大角(jiao)度進行(xing)測(ce)(ce)評。區(qu)(qu)域(yu)環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)從區(qu)(qu)域(yu)行(xing)業政策（權重20%）、區(qu)(qu)域(yu)經(jing)濟環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)（權重30%）、區(qu)(qu)域(yu)市場環(huan)(huan)境(jing)(jing)(jing)（權重50%）三(san)大維(wei)(wei)度進行(xing)測(ce)(ce)評。

（一）宏(hong)觀環(huan)境行業(ye)環(huan)境測評：融資環(huan)境大幅收緊導(dao)致房(fang)企違約風險(xian)上(shang)升

由(you)于(yu)房(fang)企(qi)(qi)面(mian)臨的(de)(de)宏(hong)觀(guan)(guan)環(huan)境(jing)、行(xing)業環(huan)境(jing)一致，因(yin)此今年(nian)8月(yue)份(fen)TOP50房(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)宏(hong)觀(guan)(guan)環(huan)境(jing)、行(xing)業環(huan)境(jing)得(de)分相同，分別為7.23分、5.84分，相比今年(nian)年(nian)初均明(ming)顯下降。今年(nian)1月(yue)份(fen)TOP50房(fang)企(qi)(qi)的(de)(de)宏(hong)觀(guan)(guan)環(huan)境(jing)得(de)分為7.34分，行(xing)業環(huan)境(jing)得(de)分為6.64分。宏(hong)觀(guan)(guan)環(huan)境(jing)得(de)分下降主要是由(you)于(yu)宏(hong)觀(guan)(guan)經濟(ji)得(de)分下降，宏(hong)觀(guan)(guan)經濟(ji)得(de)分由(you)今年(nian)1月(yue)份(fen)的(de)(de)6.68分減少到今年(nian)8月(yue)份(fen)的(de)(de)6.47分。

行業(ye)環境得分(fen)下降(jiang)主要是由于行業(ye)周期(qi)性(xing)、行業(ye)融資得分(fen)下降(jiang)，尤其(qi)行業(ye)融資得分(fen)大(da)幅(fu)下降(jiang)，從(cong)今(jin)(jin)年1月份的6.93分(fen)下降(jiang)到今(jin)(jin)年8月份的5.21分(fen)。

今年房企融資環境明顯收緊， “三道紅線”政策今年開始實施，同時限制開發商從銀行貸款的貸款集中度管理政策也從今年年初開始正式實施，分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。并且隨著去年業績下滑以及大型房企違約沖擊波今年被下調評級的房企越來越多，房企美元債出現大跌，多家大型房企的美元債跌入“垃圾債”行列，房(fang)企(qi)境內外融資環境均出現惡(e)化。

在多重政策收緊之下，今年以來房企信用收緊的幅度已經遠超政策預設的幅度，由于融資渠道不暢以往房(fang)企依賴的“借新還舊(jiu)”模式越來越難接續，導致房(fang)企違約(yue)風(feng)險明顯上(shang)升。今年以來相繼有華夏幸福、協信遠創、藍光發展、花樣年控股、當代置業等房企出現債券違約，還有更多房企已經出現非標違約，拉響違約警報。并且今年以來房企違約出現了新特點，一些大型房企甚至排名前10的房企也開始出現違約風險，過去擴張太快、杠桿率偏高的房企在今年融資收緊的環境下開始暴露風險。

（二）區(qu)域環(huan)境(jing)測(ce)評：新力控股、榮(rong)盛(sheng)發展、龍光集團等區(qu)域環(huan)境(jing)得分低

每家房(fang)(fang)企(qi)的(de)項目分布(bu)、土儲(chu)布(bu)局均存在(zai)差異，房(fang)(fang)企(qi)主要(yao)布(bu)局城市(shi)的(de)經濟情況(kuang)、土地(di)供應、消費者購買力、政(zheng)策等因素對房(fang)(fang)企(qi)影響不(bu)小。區域環境測評將從TOP50房(fang)(fang)企(qi)的(de)土儲(chu)布(bu)局入手，分析主要(yao)分布(bu)城市(shi)的(de)經濟情況(kuang)、土地(di)供應情況(kuang)、調控情況(kuang)、政(zheng)策情況(kuang)、市(shi)場情況(kuang)等。

由于房企(qi)外部風(feng)險三大(da)測評指標中其中兩個測評指標宏觀環(huan)境和行(xing)業環(huan)境的得分(fen)相同，唯獨區域(yu)環(huan)境得分(fen)不同，因此區域(yu)環(huan)境得分(fen)排名跟外部風(feng)險排名保持(chi)一(yi)致，下(xia)表為TOP50房企(qi)區域(yu)環(huan)境得分(fen)和外部風(feng)險得分(fen)：

測評結果顯示，TOP50房企中，區域環境得分(fen)最高的(de)房(fang)企為世茂集(ji)(ji)團(tuan)、首(shou)創置(zhi)業、中(zhong)駿集(ji)(ji)團(tuan)，得分(fen)較低的(de)房(fang)企有(you)新力控(kong)股、榮(rong)盛(sheng)發展(zhan)、龍(long)光集(ji)(ji)團(tuan)等(deng)，新力控股和(he)榮盛發展得分甚至低于3分，區域環(huan)境抗風險能力較弱(ruo)。

作為(wei)“環(huan)(huan)京(jing)一哥”，榮盛發(fa)(fa)展(zhan)土(tu)(tu)儲(chu)(chu)主要(yao)分(fen)布在(zai)環(huan)(huan)渤海(hai)地區，尤其京(jing)津冀地區占(zhan)比(bi)不低。榮盛發(fa)(fa)展(zhan)2021年半年報顯示，榮盛發(fa)(fa)展(zhan)在(zai)河北省的(de)土(tu)(tu)儲(chu)(chu)占(zhan)比(bi)達41.65%，為(wei)土(tu)(tu)儲(chu)(chu)分(fen)布最(zui)多(duo)的(de)省份，從城(cheng)市來看，榮盛發(fa)(fa)展(zhan)土(tu)(tu)儲(chu)(chu)分(fen)布最(zui)多(duo)的(de)城(cheng)市為(wei)河北省廊坊市，其次是張家口和沈(shen)陽。由于土(tu)(tu)儲(chu)(chu)主要(yao)分(fen)布在(zai)環(huan)(huan)京(jing)地區，并且(qie)這些城(cheng)市能(neng)級不高、受調控影響較大，存在(zai)房價可能(neng)的(de)下跌壓(ya)力，因此榮盛發(fa)(fa)展(zhan)無論是區域行業政策、區域經濟環(huan)(huan)境(jing)、區域市場(chang)環(huan)(huan)境(jing)得分(fen)均較低。

新力控股之所以得分低，主要是由于區域經濟環境得分和區域市場環境得分均不高。資料顯示，新力控股為江西龍頭房企，土儲分布較多的兩大區域為江西和粵港澳大灣區。其中江西土儲最多，新力控股半年報顯示，截至2021年6月末，江西省應占權益土儲的占比達33.6%，大灣區土儲占比排第二，占比為29.5%。長三角土儲占21.5%。從具體城(cheng)市(shi)分布來看，新力控(kong)股土(tu)(tu)儲最多的城(cheng)市(shi)為(wei)南昌，其次為(wei)惠(hui)州，土(tu)(tu)儲占(zhan)比(bi)分別為(wei)25.7%、25%。即新力控(kong)股在南昌和惠(hui)州兩大城(cheng)市(shi)合(he)計土(tu)(tu)儲占(zhan)比(bi)就超(chao)過一半(ban)。南(nan)昌(chang)和惠州(zhou)均(jun)為二線城(cheng)市，以(yi)南(nan)昌(chang)為例，中(zhong)(zhong)指(zhi)院(yuan)房地產價格(ge)指(zhi)數樣本中(zhong)(zhong)位數顯示，最(zui)近幾個月南(nan)昌(chang)價格(ge)指(zhi)數出現了下(xia)降。

龍光集團(tuan)則主要布局(ju)(ju)粵港澳大(da)灣區，龍光集團(tuan)2020年(nian)年(nian)報顯示，截至2020年(nian)12月末，大(da)灣區土儲(chu)占(zhan)比達(da)69.6%。除了布局(ju)(ju)核心一線城(cheng)市深圳、廣州(zhou)外(wai)，在一些相對低能級的城(cheng)市也(ye)有布局(ju)(ju)，其中惠州(zhou)、東莞(guan)、珠(zhu)海、中山、江(jiang)門合計占(zhan)比41.5%。相對低能級城(cheng)市的廣泛布局(ju)(ju)拉低了龍光集團(tuan)的區域環境得分。

違約擔憂上升，房企輿(yu)情風險(xian)加大

今年以來尤其下半年房企違約擔憂上升，房企面臨的包括輿情風險在內的其他風險明顯上升。出現重(zhong)大輿情風(feng)險(xian)的房企(qi)，不但可能因此被(bei)金融機構拒(ju)絕貸(dai)款，甚至可能被(bei)要求提前償還貸(dai)款，債券融資難(nan)度也(ye)大增。不(bu)僅如此，甚至(zhi)(zhi)房(fang)(fang)(fang)企的正(zheng)常(chang)經營(ying)也(ye)會受到沖擊，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者可能擔憂(you)房(fang)(fang)(fang)企不(bu)能按(an)時交付(fu)而不(bu)愿意購(gou)買甚至(zhi)(zhi)退房(fang)(fang)(fang)，導致房(fang)(fang)(fang)企銷售回(hui)款(kuan)也(ye)會受到影響。

本期報告將從品牌(pai)影響力(li)(li)和其(qi)(qi)他(ta)調整(zheng)項(xiang)兩個維(wei)度對房企(qi)(qi)(qi)其(qi)(qi)他(ta)風險進行(xing)打(da)(da)分(fen)，品牌(pai)影響力(li)(li)將結合百強企(qi)(qi)(qi)業(ye)多項(xiang)排(pai)名指(zhi)標來打(da)(da)分(fen)，知名度越高的房企(qi)(qi)(qi)獲得更(geng)高分(fen)數。其(qi)(qi)他(ta)調整(zheng)項(xiang)打(da)(da)分(fen)指(zhi)標包括(kuo)或有負債（20%權(quan)(quan)重(zhong)）、外(wai)部支持（企(qi)(qi)(qi)業(ye)性質，權(quan)(quan)重(zhong)50%）、偶發重(zhong)大事件（30%權(quan)(quan)重(zhong)）。

經綜合測算，其(qi)他風險抗風險能力(li)(li)最強(qiang)的(de)前五大房企(qi)有(you)中(zhong)國海外發展有(you)限公(gong)司、保利發展控股(gu)集(ji)團(tuan)股(gu)份有(you)限公(gong)司、保利置業集(ji)團(tuan)有(you)限公(gong)司、招(zhao)商局(ju)蛇口。其(qi)他風險抗風險能力(li)(li)得分較(jiao)(jiao)低的(de)房企(qi)有(you)新力(li)(li)控股(gu)、祥生控股(gu)、俊發集(ji)團(tuan)、重慶華宇集(ji)團(tuan)等(deng)(deng)。俊發集(ji)團(tuan)、重慶華宇集(ji)團(tuan)、新力(li)(li)控股(gu)、祥生控股(gu)這4家房企(qi)由于(yu)知名度不高，品牌影(ying)響力(li)(li)得分較(jiao)(jiao)低，同時由于(yu)均為民(min)企(qi)，外部支持(chi)（企(qi)業性質）得分也較(jiao)(jiao)低等(deng)(deng)原(yuan)因(yin)，因(yin)此其(qi)他風險總體得分較(jiao)(jiao)低。

具體從其他(ta)調(diao)整項得分(fen)來(lai)看，其他(ta)調(diao)整項抗(kang)風險能力居前的(de)TOP50房企為(wei)招商局蛇口、中國海(hai)外發展有(you)限(xian)公司、保利置業等。其他(ta)調(diao)整項抗(kang)風險能力相對較(jiao)弱的(de)TOP50房企有(you)新城控股(gu)、陽光城集團、綠(lv)地控股(gu)、碧桂園(yuan)、金地集團等。

央企無(wu)論是抗風(feng)(feng)險(xian)(xian)能力還是融資能力均明顯更強，外部(bu)支持（企業性質）得分更高，因此其(qi)他調整(zheng)項抗風(feng)(feng)險(xian)(xian)能力排行(xing)榜排名靠前的(de)大部(bu)分為(wei)央企國(guo)企，一些大(da)型(xing)民營企(qi)業品(pin)牌(pai)影(ying)響力(li)得分也較(jiao)高，但品(pin)牌(pai)影(ying)響力(li)相對較(jiao)差并(bing)且出現(xian)輿情風(feng)險、或有(you)負債較(jiao)多的民營房企(qi)其他風(feng)險抗風(feng)險能力(li)排名則(ze)相對靠后。

綠(lv)(lv)地控股8月份(fen)曾出現(xian)裁員(yuan)40%的(de)(de)傳聞，雖(sui)然公司后來否認，但也對(dui)公司也造成了(le)一定的(de)(de)負(fu)(fu)面影(ying)響。近期綠(lv)(lv)地控股的(de)(de)負(fu)(fu)面輿論又開始(shi)增多，總(zong)體而言(yan)綠(lv)(lv)地控股的(de)(de)輿情(qing)風險(xian)(xian)不小。新(xin)城控股也存(cun)在一定的(de)(de)輿情(qing)風險(xian)(xian)。新(xin)城控股旗下一項目(mu)因在銷售(shou)過程中存(cun)在違規問(wen)題(ti)8月份(fen)曾被北京住建委暫(zan)停(ting)網簽。此外，媒體關于(yu)新(xin)城控股表外藏債(zhai)的(de)(de)報道也時有出現(xian)。  

金(jin)(jin)地集(ji)團(tuan)負(fu)面輿情(qing)也不少，除(chu)了8月份公(gong)布今年(nian)上半(ban)年(nian)凈(jing)利潤下滑(hua)39%的業績報(bao)告外，全國多地還出(chu)現(xian)了樓盤被(bei)(bei)業主(zhu)投(tou)訴的負(fu)面輿情(qing)，金(jin)(jin)地集(ji)團(tuan)控股子公(gong)司(si)還因(yin)發布虛假違(wei)法廣告被(bei)(bei)罰。因(yin)此金(jin)(jin)地集(ji)團(tuan)的輿情(qing)得分(fen)不高(gao)，此外金(jin)(jin)融集(ji)團(tuan)有(you)(you)一(yi)定的或有(you)(you)負(fu)債風險，金(jin)(jin)地集(ji)團(tuan)2021年(nian)半(ban)年(nian)報(bao)顯示(shi)，截至今年(nian)6月末，金(jin)(jin)地集(ji)團(tuan)擔保(bao)(bao)總額(e)（包括對子公(gong)司(si)擔保(bao)(bao)）為96億(yi)，占凈(jing)資產(chan)比例為17.25%。其中直(zhi)接或間接為資產(chan)負(fu)債率超過70%的被(bei)(bei)擔保(bao)(bao)對象提(ti)供的債務擔保(bao)(bao)金(jin)(jin)額(e)86.33億(yi)。

隨(sui)著外(wai)界對(dui)房企風險擔憂上升，房企的(de)(de)輿(yu)情風險對(dui)公司(si)經(jing)營的(de)(de)影響越(yue)來(lai)越(yue)大，當(dang)前環境下需關注一些負面輿(yu)情較多的(de)(de)房企的(de)(de)風險。

出品單(dan)位： 21世紀(ji)資管(guan)研究院

策劃/統籌：盧先兵

研究員：唐曜華 萬倩倩 

設計：萬倩倩

數據(ju)支(zhi)持方：中(zhong)指研究院、企業預(yu)警(jing)通

課題、報告交流探討，請聯系郵(you)箱：tangyh1@shccc.net。