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21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 日前，《中共中央(yang)關于制定國民經濟和社會發展第十五(wu)個(ge)五(wu)年規劃(hua)的建議》（后(hou)簡稱《建議》）公布。

與(yu)“十四五”規劃綱要(yao)在新型城鎮(zhen)化(hua)的框架(jia)中(zhong)部(bu)署房地產工作不同，《建議》對房地產的安排(pai)主(zhu)要(yao)集(ji)中(zhong)在民(min)生保障(zhang)部(bu)分內容，核心任務(wu)是推動房地產高(gao)質量發展(zhan)。

為落地(di)這一(yi)方(fang)向，《建(jian)議(yi)》部署(shu)了(le)五方(fang)面具體任(ren)務(wu)：加快(kuai)構建(jian)房(fang)(fang)地(di)產發展新(xin)模式，完善(shan)商品房(fang)(fang)開(kai)發、融資、銷售等基礎制(zhi)度(du)。優化保障(zhang)性住房(fang)(fang)供(gong)給，滿足城鎮(zhen)工薪群體和各(ge)類困難家庭基本(ben)住房(fang)(fang)需(xu)求(qiu)。因城施(shi)策增加改善(shan)性住房(fang)(fang)供(gong)給。建(jian)設安全(quan)(quan)舒適綠色智慧的“好房(fang)(fang)子(zi)”，實施(shi)房(fang)(fang)屋(wu)品質(zhi)提(ti)升工程和物(wu)業服務(wu)質(zhi)量提(ti)升行動。建(jian)立(li)房(fang)(fang)屋(wu)全(quan)(quan)生命(ming)周期安全(quan)(quan)管理制(zhi)度(du)。

清華大學土木水利學院院長吳璟向21世紀經濟報道記者表示，《建議》單獨用一段話來論述推動房地產高質量發展，而且將其放在保障和改善民生部分，這釋放出重要信號：“十五五”時期房地產高質量發展，將回歸住房相關產業的初心與使命，即服務居民家庭對更高品質居住生活的需求。這是(shi)“十五五”時(shi)期房地(di)產業發展的首(shou)要(yao)目(mu)標，也是(shi)理解和把握房地(di)產高質(zhi)量(liang)發展的首(shou)要(yao)出發點(dian)。

吳(wu)璟認為，《建議》對房地產的部署，總體延(yan)續(xu)了近期有關部門已(yi)在開展的工作(zuo)思路(lu)(lu)，“十五五”期間將繼續(xu)以(yi)此為重點持續(xu)推(tui)進(jin)，這也(ye)體現(xian)了“一張藍圖繪到底”的思路(lu)(lu)，確保房地產領(ling)域政策推(tui)進(jin)的連(lian)貫性和(he)穩(wen)定性。

回歸居住屬性

《建議》中“房(fang)”字(zi)共出現了13次(ci)，關(guan)鍵詞主要包括“房(fang)屋”、“房(fang)地(di)產(chan)”、“商品房(fang)”、“住房(fang)”、“好房(fang)子”等(deng)，這些詞匯多與居住場景相關(guan)，房(fang)地(di)產(chan)的(de)居住和民(min)生(sheng)屬(shu)性進(jin)一(yi)步(bu)凸(tu)顯。在民(min)生(sheng)保障部分，“推動房(fang)地(di)產(chan)高質量發展”被單列為一(yi)項重點工作(zuo)。

廣發證券首席經濟學家郭磊分析指出，房地產從“十四五”規劃綱要被放在城鎮化部分，調整至《建議》的民生部分，體現了在新的發展階段，房子主要是居住屬性，房地產本質上已屬于民生問題。

圍繞(rao)推動房(fang)(fang)地(di)產高質(zhi)量發(fa)(fa)展，《建議》從加(jia)快構建房(fang)(fang)地(di)產發(fa)(fa)展新模(mo)式、優化保障性住房(fang)(fang)供給(gei)、增加(jia)改善性住房(fang)(fang)供給(gei)、“好房(fang)(fang)子”建設、建立(li)房(fang)(fang)屋(wu)全生命周(zhou)期安全管理制度這五個方面展開具體部署。

吳璟表示，房(fang)地產(chan)高(gao)質(zhi)量(liang)發(fa)展(zhan)是經濟(ji)高(gao)質(zhi)量(liang)發(fa)展(zhan)的重(zhong)(zhong)要組成部(bu)分，在對推動房(fang)地產(chan)高(gao)質(zhi)量(liang)發(fa)展(zhan)的五方面表述中，突出體(ti)現了三個結合或并(bing)(bing)重(zhong)(zhong)：“市場+保(bao)障”結合，“增量(liang)”與存量(liang)并(bing)(bing)重(zhong)(zhong)，結果(guo)與制度并(bing)(bing)重(zhong)(zhong)。通過(guo)系統性(xing)(xing)、整體(ti)性(xing)(xing)部(bu)署，共同實現房(fang)地產(chan)高(gao)質(zhi)量(liang)發(fa)展(zhan)。

在《建議(yi)》對(dui)房地(di)產(chan)高質量發展具體的部署中，加快構建房地(di)產(chan)發展新模(mo)式被擺在首要位置。

前不久，在國新辦介紹“十四(si)五”時(shi)期住(zhu)房(fang)城鄉建設高質量發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)成就的發(fa)(fa)布(bu)會上，住(zhu)房(fang)城鄉建設部副部長董建國介紹，“十四(si)五”以來，在完(wan)善(shan)住(zhu)房(fang)供應體(ti)系，建立“人、房(fang)、地、錢”要素聯動機制，改革完(wan)善(shan)房(fang)地產開發(fa)(fa)、融資、銷售制度(du)，發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)安全(quan)、舒適、綠色、智慧的“好房(fang)子”等方面，房(fang)地產發(fa)(fa)展(zhan)(zhan)新模(mo)式構建取得積極進(jin)展(zhan)(zhan)。

在此基礎(chu)上，《建議(yi)》再次強調，加快構(gou)建房地產(chan)發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎(chu)制度。

中國社會科學院研究員、國家未來城市實驗室副主任王業強向21世紀經濟報道記者表示，在商品房開發環節，一是要?改革預售制度，建議逐步轉向現房銷售或完善預售資金監管機制，降低行業系統性風險?。二是要?提升房屋品質，建立從規劃設計到施工驗收的全流程品質管控標準。

在(zai)?融資(zi)環節(jie)，一方面要?優(you)化(hua)融資(zi)結構，發展如REITs、債券市(shi)場(chang)等多元(yuan)化(hua)融資(zi)渠道，降低杠(gang)桿率。另一方面是(shi)要?建立風險(xian)預(yu)警機制，針對房企債務風險(xian)，需建立動態監(jian)測和(he)分(fen)級預(yu)警體系，防(fang)止風險(xian)跨市(shi)場(chang)傳染?。

在?銷售環節，一方面要?完善銷售監管，加強銷售行為規范，打擊虛假宣傳、違規銷售等亂象，保護消費者權益。另一方面要?根據不同城市市場狀況，靈活調整限購、限貸等政策，滿足改善性住房需求。

需要注意的是(shi)，在(zai)大力提(ti)振(zhen)消費(fei)這項內容中，《建議》明確，要清理(li)汽(qi)車(che)、住房(fang)等(deng)消費(fei)不合理(li)限制性措施。

對此(ci)，業內(nei)人(ren)士認為(wei)，這(zhe)是對去(qu)年以來系列相(xiang)關政策(ce)舉措的合理延續：“清(qing)(qing)理和全面解除的含(han)義(yi)并(bing)(bing)不相(xiang)同，清(qing)(qing)理并(bing)(bing)不意味著要(yao)‘一刀(dao)切’、將(jiang)限(xian)制性措施全部(bu)廢除，而是各(ge)城市(shi)從實際(ji)出發，因城施策(ce)，根據當地(di)市(shi)場情(qing)況來進行政策(ce)調(diao)整。”

因城施策增加改善性住房供給

市場(chang)與(yu)保障(zhang)雙軌并行，是實(shi)現居民安居的重要舉(ju)措。董建國在(zai)前(qian)述發(fa)布會上指出，堅持市場(chang)與(yu)保障(zhang)相結合，多措并舉(ju)、多點發(fa)力，提高人(ren)民群眾(zhong)居住水平(ping)。

《建議》延續了這一政策思(si)路(lu)，提(ti)出優化保障性住房(fang)供給(gei)，滿足城鎮(zhen)工薪(xin)群體和各類困(kun)難家庭(ting)基本住房(fang)需求(qiu)。因城施策增加(jia)改善性住房(fang)供給(gei)。

在對保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房供(gong)給的部署上，不同于“十四(si)五”規劃綱(gang)要提(ti)出的“有效(xiao)增加保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房供(gong)給”，《建議(yi)》更強調要對保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房供(gong)給進行“優化”。

王業強表示，這一變化反映了我國住房保障政策的發展階段和戰略重心的轉變。“十四五”時期?的表述強調“有效增加供給”，主要目標是擴大保障性住房的覆蓋面和數量。“十五五”時期?提出“優化供給”，則意味著政策重心從單純追求數量轉向質量與結構并重。這一轉變體現了住房保障工作從“保基本”向“促發展”的階段性轉變，標志著我國住房保障政策進入高質量發展新階段。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院相(xiang)關(guan)人(ren)士分析認(ren)為(wei)，“十(shi)五五”時期，保障(zhang)(zhang)性(xing)住(zhu)房供(gong)給優化(hua)方向或(huo)包括保障(zhang)(zhang)性(xing)住(zhu)房供(gong)給的規模、結構（區(qu)域和(he)產品(pin)結構）、品(pin)質等，更加(jia)側重因地(di)制宜。當前(qian)各地(di)正在(zai)編(bian)制“十(shi)五五”住(zhu)房發展規劃，對保障(zhang)(zhang)性(xing)住(zhu)房需求的測算是(shi)重點之一(yi)，“人(ren)房地(di)錢”要(yao)素聯動在(zai)保障(zhang)(zhang)性(xing)住(zhu)房的供(gong)給中也(ye)在(zai)發揮重要(yao)作(zuo)用。

郭磊認為，“因城施策增加改善性住房供給”，是《建議》對房地產的部署中值得關注的新提法。

王(wang)業強表示，這一表述變化背后，是住房(fang)發(fa)展階段從“保(bao)基(ji)本”向“促品質”的(de)深(shen)刻(ke)轉變。接下來(lai)一線城(cheng)市(shi)或重(zhong)在(zai)政策(ce)創新(xin)與存量激活(huo)，通(tong)過?放(fang)寬(kuan)限購、?公(gong)積金改革等組(zu)合(he)(he)拳釋放(fang)改善性需(xu)求；二線城(cheng)市(shi)重(zhong)在(zai)品質提升與產城(cheng)融合(he)(he)，通(tong)過?土地(di)供應(ying)優化?和(he)?品質升級?吸引改善需(xu)求；三線城(cheng)市(shi)重(zhong)在(zai)存量盤活(huo)與保(bao)障托底。各地(di)需(xu)準確把握(wo)城(cheng)市(shi)定位，在(zai)“好(hao)房(fang)子(zi)”建設中(zhong)托起(qi)人民(min)群眾(zhong)的(de)“好(hao)生活(huo)”。

前述中(zhong)指研(yan)究院相關人士認為，“因城(cheng)施策(ce)”與“增(zeng)加(jia)改(gai)善性住(zhu)房供(gong)給(gei)(gei)”結合，進一步強調(diao)針對城(cheng)市(shi)特(te)點落位政(zheng)策(ce)舉(ju)措，根(gen)據居民對改(gai)善型住(zhu)房的(de)(de)需求(qiu)差異，供(gong)給(gei)(gei)上要求(qiu)更加(jia)精準匹配，根(gen)據地方需求(qiu)特(te)征(zheng)精準增(zeng)加(jia)供(gong)給(gei)(gei)或將是“十五五”時期住(zhu)房供(gong)給(gei)(gei)的(de)(de)一大(da)特(te)點。

首提“好房子”建設

2025年《政(zheng)府工作報告》提出，適應(ying)人(ren)民群眾高品質(zhi)居住需要，完善標準(zhun)規范，推動建設安(an)全(quan)、舒適、綠(lv)色、智(zhi)慧的“好(hao)房(fang)子”。5月(yue)1日起，國家標準(zhun)《住宅項(xiang)目規范》正式實施，這是強制性(xing)工程建設規范，全(quan)部條文必(bi)須嚴格執(zhi)行。

在此基礎上，《建(jian)(jian)(jian)議》再次強調，建(jian)(jian)(jian)設安全舒適(shi)綠(lv)色智慧的“好(hao)房(fang)(fang)子”，這也是(shi)“好(hao)房(fang)(fang)子”建(jian)(jian)(jian)設首次被寫(xie)入五年(nian)規劃建(jian)(jian)(jian)議。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這標志著“好房子”建設上升為國家戰略。

在王業強(qiang)看來，將(jiang)建設“好房(fang)子(zi)”寫入(ru)《建議》，一方面，中(zhong)國房(fang)地產市場已從“規模(mo)紅利”階段進(jin)入(ru)“質量紅利”時代(dai)，低水平重復建設與住(zhu)房(fang)結構性(xing)短缺并存，“好房(fang)子(zi)”供給不足；另一方面，當前我國住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)已呈現(xian)明(ming)顯分層升級(ji)特征，比如(ru)中(zhong)高(gao)收入(ru)群體追求(qiu)(qiu)高(gao)品質生活居所，老齡化(hua)社會(hui)催生適老化(hua)居住(zhu)需(xu)求(qiu)(qiu)，需(xu)求(qiu)(qiu)轉變倒逼行業突破傳統發展路徑，對(dui)住(zhu)房(fang)品質進(jin)行優化(hua)提升。

住建(jian)部(bu)明確，不僅要將新房(fang)子(zi)建(jian)成“好房(fang)子(zi)”，還要將老(lao)房(fang)子(zi)改造(zao)成“好房(fang)子(zi)”。對此，《建(jian)議(yi)》也提(ti)出，要實(shi)施房(fang)屋品質(zhi)提(ti)升工程和(he)物業服務質(zhi)量提(ti)升行動(dong)。建(jian)立房(fang)屋全(quan)生(sheng)命周期安(an)全(quan)管理制度。

相較之前的五年規劃綱要對房地產的部署，吳璟認為，《建議》對存量提質增效的重視度大幅提升，這是需要重點把握的新提法，這(zhe)也與(yu)今年7月中(zhong)央城市工作會(hui)議提(ti)出(chu)的(de)“我國城鎮(zhen)化正從(cong)快速增長期(qi)轉(zhuan)向(xiang)穩(wen)定發展期(qi)，城市發展正從(cong)大(da)規模增量擴張階(jie)段轉(zhuan)向(xiang)存(cun)量提(ti)質(zhi)增效為(wei)主的(de)階(jie)段”的(de)判斷密切相關(guan)。

吳璟進一步(bu)指(zhi)出，接下來(lai)的(de)房(fang)地產工作，不僅事關新開發(fa)、新投資(zi)、新建設，存(cun)量(liang)提(ti)質增效也非常重(zhong)要(yao)(yao)，實(shi)施房(fang)屋品(pin)質提(ti)升(sheng)工程和物業服(fu)務質量(liang)提(ti)升(sheng)行(xing)動都是題中之(zhi)義，要(yao)(yao)提(ti)升(sheng)已有房(fang)子(zi)的(de)品(pin)質，將(jiang)老房(fang)子(zi)改造成“好房(fang)子(zi)”。

王業強認為，隨著房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動的深入推進，我國住房市場將呈現三大趨勢：?供給體系更加多元?、?產品標準持續升級?、?服務模式不斷創新?。未來應進一步打通房地產設計、施工、監管、服務全鏈條的卡點堵點，構建起“好房子+好服務”的住房高質量發展新格局，真正實現從“住有所居”到“住有優居”的歷史性跨越。

另(ling)外，《建(jian)(jian)議(yi)》專門提及建(jian)(jian)立房(fang)屋(wu)全生命周期安(an)全管理制度(du)，吳璟認為(wei)，這從(cong)制度(du)層面為(wei)現(xian)有(you)房(fang)屋(wu)提供全生命周期保障，同時助力其持續的品質(zhi)提升，是(shi)房(fang)地產高質(zhi)量(liang)發展在制度(du)建(jian)(jian)設上的重要(yao)補充。