21世紀經濟報道記者 張敏
8月(yue)8日晚，北(bei)京(jing)市住房(fang)和城鄉(xiang)建設(she)委員會、北(bei)京(jing)住房(fang)公(gong)積(ji)金管(guan)理中心聯合印發《關(guan)于進一步優化(hua)調整本市房(fang)地(di)產(chan)相關(guan)政策的通(tong)知》（以下簡稱(cheng)《通(tong)知》），自2025年8月(yue)9日起施行。
《通知》從限購政策、公積金政策兩個方面對樓市政策進行優化。其中最受關注的在于，京籍居民家庭、在北京市連續繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買五環外商品住房不限套數。
這是時隔10個月后，北京再度對樓市政策進行大幅度優化調整，其內容和意義(yi)均(jun)值得關注(zhu)。
符合條件家庭五環外不再限購
此(ci)次北(bei)京樓市政策優化(hua)，主要體現(xian)在兩個方面。
其(qi)一是限購(gou)政策的(de)(de)進一步松綁。《通知》明(ming)確，符合北京(jing)(jing)市商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房購(gou)買(mai)(mai)條(tiao)件的(de)(de)居(ju)民家(jia)(jia)庭(ting)，購(gou)買(mai)(mai)五(wu)環外商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房（含新建(jian)商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房和二(er)手(shou)住(zhu)(zhu)房）不限套數。即：京(jing)(jing)籍居(ju)民家(jia)(jia)庭(ting)、在(zai)北京(jing)(jing)市連續(xu)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及(ji)以(yi)上的(de)(de)非(fei)京(jing)(jing)籍居(ju)民家(jia)(jia)庭(ting)，購(gou)買(mai)(mai)五(wu)環外商品(pin)(pin)住(zhu)(zhu)房不限套數。
同時，對成年單身人士在北京市購買商品住房的，按照居民家庭執行限購政策。
值得注(zhu)意的(de)是，居(ju)民(min)家庭(ting)購(gou)(gou)買(mai)五(wu)環內(nei)商品住房(fang)的(de)政策不變(bian)，京(jing)(jing)籍居(ju)民(min)家庭(ting)五(wu)環內(nei)限購(gou)(gou)2套，在(zai)北京(jing)(jing)市連續繳納社會(hui)保(bao)險或個人所得稅滿(man)3年及以上的(de)非京(jing)(jing)籍居(ju)民(min)家庭(ting)五(wu)環內(nei)限購(gou)(gou)1套。
其二是(shi)加(jia)大(da)住(zhu)房公積(ji)金支持力度。
1、住房公積金個人住房貸款（以下簡稱“公積金貸款”）借款申請人（含共同申請人）在本市無住房，且全國范圍內無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）或使用過1次公積金貸款并已結清的，執行首套住房公積金貸款政策。
2、借款(kuan)申請(qing)人(ren)使用公積金貸(dai)款(kuan)購買二套住房(fang)的，最高貸(dai)款(kuan)額度為(wei)100萬元，最低首(shou)付(fu)款(kuan)比例不低于30%。
3、借(jie)款(kuan)(kuan)申請(qing)人每繳存一年(nian)(nian)(nian)住(zhu)房(fang)公積金(jin)可(ke)貸款(kuan)(kuan)15萬元，繳存年(nian)(nian)(nian)限不夠一整年(nian)(nian)(nian)的，按一整年(nian)(nian)(nian)計(ji)算。如(ru)借(jie)款(kuan)(kuan)申請(qing)人為(wei)已婚的，核(he)算公積金(jin)貸款(kuan)(kuan)額度(du)以(yi)夫(fu)妻雙方中繳存年(nian)(nian)(nian)限較長的一方計(ji)算。
4、支(zhi)(zhi)持繳存人在提取(qu)公積(ji)金支(zhi)(zhi)付購(gou)房首(shou)付款(kuan)的同時申(shen)請(qing)公積(ji)金貸款(kuan)。
這(zhe)是時隔10個月后，北京再度(du)對(dui)樓市政策進行大幅度(du)優化。
2024年9月30日(ri)，北京(jing)多部(bu)門聯合(he)發(fa)文，優化樓市政策(ce)。按照規定，對(dui)非京(jing)籍家庭購(gou)買(mai)五(wu)(wu)環內住(zhu)房(fang)的，社(she)保或個稅繳(jiao)納年限5年調減(jian)至3年；購(gou)買(mai)五(wu)(wu)環外住(zhu)房(fang)的，社(she)保或納稅門檻進一步調減(jian)為(wei)2年。符合(he)北京(jing)市經濟社(she)會發(fa)展需(xu)要(yao)的高層次和急需(xu)緊缺人(ren)才購(gou)房(fang)，明(ming)確為(wei)“購(gou)房(fang)之日(ri)前連(lian)續(xu)繳(jiao)納滿1年及以上”。
此外，北京還將首(shou)套(tao)和二套(tao)房的商業性貸款最低首(shou)付比例(li)下(xia)調(diao)，同時(shi)上浮公積金可貸款額度。
促進職住平衡是重要考慮
分(fen)析人(ren)士指出(chu)，可(ke)從(cong)四(si)個(ge)角度解讀此次樓市新政。
第一、政策的必要性。中(zhong)原(yuan)地產首席分析師(shi)張大(da)偉指出，自2011年北京出臺嚴格(ge)限購政策(ce)以來，房地產市場經歷(li)了(le)巨(ju)大(da)的變化。限購政策(ce)的初衷(zhong)是遏(e)制(zhi)過(guo)熱的投資投機行為，并在當時起到了(le)立竿見影的效果。
但隨著時間的推移，北京房地產市場的供求關系發生了重大變化。如今，市場庫存結構失衡，五環外新房庫存量占據整個北京新房市場庫存的較高比例。二手房市場中，五環外掛牌房源量也不容小覷。與此(ci)同時，居(ju)民的住房需(xu)求(qiu)也(ye)逐漸從單一的剛性需(xu)求(qiu)向(xiang)多樣化改善性需(xu)求(qiu)轉(zhuan)變。
去年的“930新政”后，北京樓市一度(du)升溫(wen)。但近幾(ji)個月又有(you)明顯降溫(wen)，市場也在呼吁(yu)更(geng)大力度(du)的政策(ce)措施。在此(ci)情況下，政策(ce)出臺非常有(you)必要和及(ji)時。
第二、將五環作為限購分界線的考量。近兩年北京限購政策的調整，均將五環作為“分界線”。據悉，這和北京的城市總體規劃有著直接的關系。五環外的平原新城是北京近些年著力推動發展的“主戰場”，近年來，平原新城綜合承載能力不斷提升，經濟總量接近萬億規模，常住人口、城市軌道交通運營里程占比都在提升。
同時，更好滿足居民改善性住房需求，促進職住平衡，也是限購政策調整的方向之一。
從這個(ge)意義上看，放寬五環外購房(fang)限制，有利于引(yin)導(dao)人口和產業向五環外遷移，促進(jin)職(zhi)住平衡，緩(huan)解中心城區的人口壓力，推動城市空間布局的優化。
第三、為何沒“一步到位”？與去年的(de)“930政(zheng)策”相(xiang)比，北京(jing)在五環外放(fang)開了購(gou)房套數限制，但并未放(fang)開購(gou)房資格，而五環內的(de)限購(gou)政(zheng)策更是(shi)未做(zuo)調整。這與很多(duo)城市徹底放(fang)開樓市限購(gou)的(de)做(zuo)法(fa)有明顯區別(bie)。
分析人士指出，這體現出北京對樓市政策的調整依然遵循“穩步走”的思路，通過持續釋放購房需求來刺激市場，并為后續調整留下空間。但近幾個月來，市場一直在呼吁實施較大力度的政策措施，因此需密切關注政策調整后的市場變化，并適時對政策加碼。
第四、影響幾何？根據中原地產(chan)研(yan)究院統計(ji)數據，北(bei)京(jing)大(da)約80%的新建(jian)商品房(fang)(fang)房(fang)(fang)源成交目前集中在五(wu)環外(wai)。當下北(bei)京(jing)新建(jian)商品房(fang)(fang)住宅庫存81.4%在五(wu)環外(wai)，二手房(fang)(fang)大(da)約50%房(fang)(fang)源在五(wu)環外(wai)。
因此，張大偉指出，此次新政將吸引更多購房者關注五環外的新房項目，增加市場需求。對開(kai)發商而言是(shi)一個積極信號，將(jiang)(jiang)促使(shi)他們加快(kuai)項目建設(she)和推盤節奏。同時，二(er)手房市場同樣會受到(dao)推動，更多房源將(jiang)(jiang)進入市場流通，促進交易活(huo)躍度提升。
此外，對公積(ji)金(jin)政策進(jin)行松(song)綁，也是近期不(bu)少(shao)城市的常(chang)用做法，北京則多(duo)管(guan)齊下，用足政策空間。分析人(ren)士指出，此舉也將(jiang)進(jin)一(yi)步釋放購買(mai)力，有利于(yu)需求(qiu)（尤其是改善(shan)型需求(qiu)）進(jin)入(ru)市場(chang)。
