21世紀經濟報道記者 黃雅琪 廣州報道

房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)進(jin)入高質量發展(zhan)階(jie)段，房(fang)企紛紛探索輕資產(chan)的(de)(de)運營模式，代(dai)建(jian)代(dai)管業(ye)務成(cheng)為房(fang)企競逐(zhu)的(de)(de)賽道。

隨著多(duo)方(fang)(fang)的入局，代建規模進(jin)一步增長(chang)。克而(er)瑞(rui)發布的數據顯示，2024年綜合實力TOP30代建企業總合約面積達到9.14億平方(fang)(fang)米，同比增長(chang)23%；新增簽約面積1.93億平方(fang)(fang)米，同比增長(chang)6%。

盡(jin)管規(gui)模(mo)仍在增長，卻不能否認代(dai)建行業仍然是(shi)一片紅海。頭(tou)部企業持續(xu)深耕并發(fa)揮優(you)勢，中小企業生存空間(jian)壓縮，行業已經逐漸回歸“服務即資產”的(de)本質。未(wei)來，代(dai)建行業的(de)發(fa)展也將更依賴(lai)專(zhuan)業服務能力(li)的(de)提升，品(pin)牌、口碑(bei)的(de)價(jia)值愈加凸顯(xian)。

這是(shi)存量市場(chang)的競(jing)爭邏輯——只有從“規(gui)模驅動” 轉向(xiang) “價值深耕”，通過專業(ye)化(hua)管理輸出，精準匹配資(zi)金(jin)、項目和資(zi)源(yuan)的優化(hua)配置需求(qiu)，才能夠順應市場(chang)對代(dai)建(jian)服務的要(yao)求(qiu)，規(gui)模并非首選(xuan)項。

如(ru)何破解“大(da)而不強(qiang)”，是當(dang)下(xia)殺入代建賽道企業(ye)的必修課。

盡管目(mu)前已經有一些(xie)相對成熟的(de)(de)(de)(de)(de)代(dai)建企業(ye)，但(dan)代(dai)建行(xing)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)市場格局尚未形成，真正的(de)(de)(de)(de)(de)領(ling)跑(pao)者(zhe)也并沒有出(chu)現。當下(xia)是行(xing)業(ye)混沌(dun)的(de)(de)(de)(de)(de)時期(qi)，后(hou)來(lai)(lai)者(zhe)也能有后(hou)來(lai)(lai)居上的(de)(de)(de)(de)(de)機會。去年宣布聚焦“輕重并舉”策略(lve)的(de)(de)(de)(de)(de)美的(de)(de)(de)(de)(de)置業(ye)，以制造業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)工匠精神(shen)款(kuan)款(kuan)而來(lai)(lai)。

全鏈條參與

坦率而言，代(dai)建代(dai)管賽道作為房地(di)產(chan)上下游衍生的行(xing)業，此時此刻進入(ru)并不(bu)具備先手優勢，美(mei)的置業此時入(ru)局又有(you)怎樣的考量？

美(mei)的(de)置業相(xiang)關(guan)人士表示，入局之初，是配合(he)公司輕(qing)重(zhong)并舉的(de)發展戰略，同時順應行業專業化細分發展的(de)需求，開始承接第三(san)方項目(mu)，提供全鏈條(tiao)的(de)代建代管服(fu)務，市場化運(yun)作已成必然(ran)。

過往的(de)房(fang)地產(chan)行(xing)業(ye)，地段、配套的(de)因素(su)決定了產(chan)品的(de)附(fu)加(jia)值，但(dan)這種趨(qu)勢正在(zai)改變。行(xing)業(ye)的(de)供給保持穩定水平已有(you)數年(nian)，在(zai)這種環境下企(qi)業(ye)將直面存量的(de)市場競爭，對企(qi)業(ye)來說，具備開(kai)發能力就可以做好(hao)代(dai)建(jian)代(dai)管服務嗎？

美的(de)(de)(de)置(zhi)業認為不然(ran)。相關人士介紹稱，代建行(xing)業是(shi)服務(wu)(wu)業，房企的(de)(de)(de)開(kai)發能(neng)力不代表代建能(neng)力，創造開(kai)發管理收益(yi)需要(yao)具備多(duo)方面能(neng)力。在產(chan)品力層面，公司構建了(le)從產(chan)品策劃、規(gui)(gui)劃、設計管理到價值分配的(de)(de)(de)高效閉(bi)環，確(que)保(bao)精(jing)準匹(pi)配市場需求。在成本(ben)(ben)與實施環節，依托嚴格規(gui)(gui)范的(de)(de)(de)成本(ben)(ben)管理體(ti)系、清廉(lian)龐大(da)的(de)(de)(de)招采(cai)體(ti)系、嚴謹務(wu)(wu)實的(de)(de)(de)工程(cheng)管理及(ji)計劃體(ti)系，通過耦合精(jing)密、靈活高效的(de)(de)(de)專業協同配合，保(bao)障項目的(de)(de)(de)高品質兌現與高效落地。同時，公司深知代建本(ben)(ben)質是(shi)信用業務(wu)(wu)，始終堅持(chi)嚴格的(de)(de)(de)利他型合規(gui)(gui)、風控(kong)及(ji)內(nei)控(kong)標(biao)準，確(que)保(bao)全過程(cheng)經得起檢驗。再疊(die)加(jia)長期的(de)(de)(de)口碑沉淀(dian)及(ji)品牌(pai)信譽美譽，構成了(le)公司在代建賽(sai)道的(de)(de)(de)核心競爭(zheng)力。

正是過往的有(you)效積累(lei)加之母公司的資源(yuan)稟(bing)賦，美(mei)的置業現(xian)在已經(jing)具備全鏈條的服(fu)務能力。美(mei)的置業旗下共有(you)美(mei)置服(fu)務、美(mei)置商業、睿住智能和睿住建筑科技等(deng)板塊，這些業務能夠覆蓋代建代管(guan)的所有(you)需求。

其中，美置(zhi)服務專注于以物業(ye)服務為主營業(ye)務，涉足社區服務、產業(ye)園(yuan)區服務、醫療康(kang)養、校園(yuan)服務等(deng)空間業(ye)態(tai)；美置(zhi)商業(ye)則(ze)是商業(ye)項目的整體(ti)規劃、招商管(guan)理、品牌企劃推廣、營運(yun)及工程(cheng)物業(ye)管(guan)理；睿住智能與睿住建筑科(ke)技(ji)則(ze)分別(bie)聚焦于空間智能解決方案以及裝(zhuang)配式建筑材料(liao)的供(gong)應(ying)。

美(mei)的置業(ye)依靠的并(bing)非單一優勢的疊加，而是制(zhi)造業(ye)精神與全鏈條管(guan)控(kong)深度融合后的系統性壁壘，支撐其未來在代建(jian)賽道走得更穩、更遠。

創造溢價增值

代(dai)建(jian)行(xing)業(ye)正從規模擴張轉向價(jia)值深耕(geng)，如何通(tong)過專業(ye)化服務為委托方創(chuang)造可(ke)持續價(jia)值是(shi)行(xing)業(ye)新的議題。

美(mei)的(de)(de)(de)置業(ye)認為(wei)(wei)，公司做代(dai)建是深刻理解委托(tuo)方的(de)(de)(de)需求，并及時滿足，為(wei)(wei)客戶創造(zao)價值，從而為(wei)(wei)團隊帶來開發管理收益。相(xiang)關(guan)人士(shi)介(jie)紹(shao)稱，美(mei)的(de)(de)(de)置業(ye)傾向于提供從工(gong)程建造(zao)到物業(ye)管理的(de)(de)(de)一站式服務。這也是美(mei)的(de)(de)(de)置業(ye)在代(dai)建代(dai)管業(ye)務上所設置的(de)(de)(de)“門檻”——只有全鏈條的(de)(de)(de)參與才是完整(zheng)合格的(de)(de)(de)“產品(pin)”。

代建(jian)代管(guan)企(qi)業(ye)通常只涉及工程(cheng)、營(ying)銷與(yu)策劃(hua)等(deng)房地產相關(guan)的服務，主(zhu)要的營(ying)收來自于代建(jian)費。在(zai)美的置業(ye)的規劃(hua)中(zhong)，參與(yu)代建(jian)代管(guan)的項目提倡(chang)“不卷(juan)價格”，致力于提供具有質優比的服務，同時應(ying)該(gai)具備長尾效應(ying)，通過參與(yu)后續的物業(ye)管(guan)理(li)、商業(ye)運營(ying)等(deng)來實現(xian)做長久、持續的生意。

這是它與其他代(dai)建(jian)代(dai)管企業(ye)的本質(zhi)不同。

這也就(jiu)意味著，美的(de)置(zhi)(zhi)業(ye)在代建代管服(fu)務(wu)只能是(shi)“精(jing)而美”，而不是(shi)“大而全”。同(tong)時(shi)，這也是(shi)“雙選(xuan)”的(de)過(guo)(guo)程，美的(de)置(zhi)(zhi)業(ye)不會刻意通(tong)過(guo)(guo)低價去(qu)獲取市場份(fen)額，而是(shi)通(tong)過(guo)(guo)設置(zhi)(zhi)了相應的(de)對業(ye)主方要求來確保(bao)項目(mu)的(de)安全，同(tong)時(shi)通(tong)過(guo)(guo)長(chang)尾運(yun)營(ying)幫助業(ye)主實現溢價增值。

安全是美的(de)(de)(de)置業(ye)(ye)的(de)(de)(de)底線，相關人(ren)士表示，公司會基于現有布局的(de)(de)(de)城市開展代(dai)建代(dai)管業(ye)(ye)務，不會貿然開拓新的(de)(de)(de)城市版(ban)圖；對于有意向(xiang)的(de)(de)(de)業(ye)(ye)主方(fang)，也會評估合作方(fang)的(de)(de)(de)履約能力以及(ji)信用情況，并在此之上(shang)對貨值進行嚴格的(de)(de)(de)測算(suan)，對符合其設置的(de)(de)(de)利潤率門檻以上(shang)的(de)(de)(de)項目，才會參與其中。

以此(ci)作為標尺，美的(de)(de)(de)置業所匹配的(de)(de)(de)業主方(fang)(fang)畫像也(ye)相(xiang)對清(qing)晰：城投系(xi)國企、事業單位以及資(zi)金實(shi)力較強但(dan)不具備(bei)房(fang)地產開發(fa)經驗的(de)(de)(de)金融機構，都是美的(de)(de)(de)置業的(de)(de)(de)潛在業主方(fang)(fang)。

市場化運作

回溯過往再探討未來，自從美(mei)的(de)置(zhi)業提出轉型(xing)“輕資產”，它已經成功(gong)中標并運營了(le)多個標桿項(xiang)目，也為市場(chang)提供了(le)有效的(de)參(can)照。

目(mu)(mu)(mu)前(qian)，美的(de)置業(ye)(ye)(ye)的(de)商住代建(jian)(jian)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)已經落子云貴、滬蘇、中部三大(da)區域。以無錫東望府為(wei)例，這是一(yi)個和無錫當地城投企業(ye)(ye)(ye)合(he)作(zuo)的(de)項(xiang)目(mu)(mu)(mu)，在原合(he)作(zuo)方暴(bao)雷后，美的(de)置業(ye)(ye)(ye)迅速(su)組建(jian)(jian)專項(xiang)小組，基(ji)于此前(qian)的(de)合(he)作(zuo)口碑與(yu)東城集(ji)團敲(qiao)定代建(jian)(jian)方案，當多(duo)數企業(ye)(ye)(ye)陷入價(jia)格競爭(zheng)時(shi)，美的(de)置業(ye)(ye)(ye)通過稀缺(que)高端產品(pin)重構項(xiang)目(mu)(mu)(mu)定價(jia)權，重塑片區價(jia)格體系。

貴陽(yang)富力(li)新天地中央綠(lv)軸地塊則通(tong)過"代建+商(shang)業運營"捆(kun)綁(bang)模式，補足業主方地下商(shang)業開發短板。

無錫東望府、貴陽富力新天(tian)地(di)的落地(di)可以看出(chu)美的置業(ye)入局(ju)代建代管業(ye)務(wu)的戰略脈絡：在自身(shen)具備成熟開發經驗的城市(shi)，通過(guo)與(yu)高信用的企業(ye)合作發揮自身(shen)所(suo)長，達(da)到(dao)雙(shuang)贏的局(ju)面(mian)。

在物(wu)業(ye)服務方(fang)面，美的置業(ye)則選擇(ze)差異(yi)化的運營方(fang)式，它不(bu)局(ju)限于(yu)住宅，而(er)是更多地(di)探索非住領域(yu)。

例如，美置服(fu)(fu)務(wu)旗(qi)下的(de)美置美康醫(yi)(yi)(yi)院服(fu)(fu)務(wu)公司徹(che)底摒棄傳統物業的(de)“四保(bao)一服(fu)(fu)”框架(jia)，構(gou)建“S-LIFE全(quan)棧(zhan)醫(yi)(yi)(yi)療康養業務(wu)解決方案”，新(xin)增中央運(yun)送、能源管理、健康護(hu)理、醫(yi)(yi)(yi)療輔(fu)助、前介管理等10余項專業化服(fu)(fu)務(wu)模塊(kuai)，形成覆蓋醫(yi)(yi)(yi)院后勤全(quan)生命周期的(de)一站式支援體(ti)系。

區別于傳統醫療機構(gou)的(de)(de)純功能性服(fu)務(wu)(wu)，美置美康(kang)為患(huan)者(zhe)提供了融合高情感(gan)與高效(xiao)能的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)閉環，其(qi)“關懷甄護”體系面(mian)向(xiang)患(huan)者(zhe)提供愛心就(jiu)診(zhen)服(fu)務(wu)(wu)和尊享護理(li)服(fu)務(wu)(wu)。同時，其(qi)“智能運(yun)輸生態管(guan)理(li)”系統提供被服(fu)運(yun)送、標本(ben)運(yun)送，已實現(xian)運(yun)送服(fu)務(wu)(wu)超2.5萬公里，年度醫廢處(chu)理(li)量超60噸；其(qi)“智慧能源集約”體系可以實現(xian)高效(xiao)機房運(yun)維，全年運(yun)行綜合能效(xiao)＞5.2。

而如今醫療物業服務也走出美(mei)的(de)，去年，美(mei)置(zhi)服務正式(shi)為(wei)深圳中山婦產科(ke)醫院提供專業的(de)物管(guan)服務，標志(zhi)著美(mei)置(zhi)美(mei)康的(de)第三(san)方(fang)市場化(hua)能力(li)日臻成(cheng)熟。

在產(chan)(chan)業園招商(shang)運(yun)營與(yu)商(shang)業管理領域，美的置業憑借自身制(zhi)造(zao)業的基因(yin)優勢，展(zhan)現出了獨特的全鏈條(tiao)整合能(neng)力(li)與(yu)差異化(hua)競爭力(li)，其上華智(zhi)能(neng)智(zhi)造(zao)產(chan)(chan)業園項目為(wei)智(zhi)能(neng)制(zhi)造(zao)裝備(bei)、生物醫藥與(yu)高端醫療(liao)器械、科技服務(wu)等提供產(chan)(chan)業空(kong)間和(he)載體(ti)，目前招商(shang)已(yi)(yi)基本完成(cheng)(cheng)，企(qi)業進駐率高達99%。佛山睿創中心已(yi)(yi)有57家企(qi)業完成(cheng)(cheng)簽(qian)約選址。中國塑料世界(jie)則構建了塑料產(chan)(chan)業全鏈條(tiao)協(xie)同的招商(shang)運(yun)營體(ti)系，已(yi)(yi)有超50家塑料行業龍頭企(qi)業簽(qian)約入駐。

美的置(zhi)業還成(cheng)功中標順北·睿創智造園20年運營權，并(bing)簽約南(nan)沙(sha)萬(wan)頃(qing)沙(sha)綜合(he)體項(xiang)目。

從美的(de)置(zhi)業的(de)這些案(an)例不難看(kan)到(dao)，其產(chan)業鏈已經足夠(gou)(gou)成熟，針對不同的(de)業主方(fang)(fang)累積了足夠(gou)(gou)的(de)經驗，對于(yu)不同的(de)合(he)作方(fang)(fang)，美的(de)置(zhi)業能(neng)夠(gou)(gou)迅速地匹(pi)配(pei)(pei)合(he)理(li)的(de)解決方(fang)(fang)案(an)：在政(zheng)府(fu)代建方(fang)(fang)面，能(neng)夠(gou)(gou)針對合(he)規方(fang)(fang)面的(de)要求(qiu)提升風(feng)險把(ba)控能(neng)力；在金融機構代建方(fang)(fang)面，美的(de)置(zhi)業也能(neng)迅速響應(ying)，為(wei)之匹(pi)配(pei)(pei)合(he)理(li)的(de)資產(chan)增值保值方(fang)(fang)案(an)。

截(jie)至2024年(nian)末，美置(zhi)服務(wu)在(zai)管面積7538萬(wan)平方米，同比增長(chang)15%；產業(ye)園簽約(yue)收入3.9億元，建筑面積超70萬(wan)平方米；美置(zhi)商業(ye)在(zai)營(ying)商業(ye)體13座，運營(ying)面積超70萬(wan)平方米，展現實(shi)業(ye)基因對長(chang)期運營(ying)價值(zhi)的深度挖掘。

在(zai)行業加(jia)速出清的(de)(de)當下，美的(de)(de)置業的(de)(de)轉(zhuan)型(xing)路徑揭示了(le)一條關鍵邏輯：輕(qing)資(zi)產并非簡單(dan)“躺收(shou)管(guan)理費(fei)”，輕(qing)資(zi)產轉(zhuan)型(xing)的(de)(de)本質是(shi)服務能(neng)力升級(ji)。美的(de)(de)置業依托“實業基因(yin)”中的(de)(de)精細化(hua)管(guan)理思維，以“客戶(hu)價值最(zui)大化(hua)”為(wei)核心重構組織架構。這種從“開發商”到(dao)“服務商”的(de)(de)基因(yin)蛻(tui)變，或(huo)許正是(shi)民企穿(chuan)越(yue)周期的(de)(de)核心底(di)牌。