21世紀經濟報道記者 張敏 深圳、北京報道

2025年4月中旬，劉(liu)偉（化名）收到租客(ke)的短(duan)信，對方(fang)告訴他(ta)，下個月租約到期后，不再續租了(le)。

一個(ge)月(yue)后，劉偉將(jiang)房子收拾了一下重新(xin)委托中介招租。中介告訴他，要(yao)把(ba)租金(jin)調降1000塊錢(qian)左右，才有可能(neng)找到(dao)新(xin)租客，“現在的市場價(jia)格就是這(zhe)樣。”

劉(liu)偉(wei)的房子位于北京市朝陽區定福莊區域(yu)，前一個租客住了(le)兩年，租金為5400元／月(yue)。按照中(zhong)介(jie)的建議，他不情愿地將房租調(diao)低，以4500元／月(yue)的價格(ge)重新掛出(chu)。

同樣在4月(yue)，在深圳(zhen)市羅(luo)湖區國貿一(yi)(yi)帶租(zu)房(fang)的小(xiao)趙，一(yi)(yi)年的租(zu)約到期。中介問他，愿不愿意換套大一(yi)(yi)點的房(fang)子。按(an)照同樣的價格，他可以從現在的一(yi)(yi)房(fang)換成兩房(fang)。

去年下半年以(yi)來(lai)，一些熱點城市的租金(jin)出(chu)現明顯下降，房東和租客對此都(dou)有切身感受。

根據(ju)中指研究院(yuan)的數據(ju)，2024年(nian)，全國重點50城住宅平均租金(jin)累計下跌3.25%，跌幅(fu)較上年(nian)擴大3個百分點。其中，去年(nian)8月后，租金(jin)跌幅(fu)明顯擴大。

今年(nian)以(yi)來，50城(cheng)住(zhu)宅平均租(zu)金繼續保持同比下跌。

這一變化(hua)由多重因(yin)素(su)促成，保租房供應(ying)的擴大，也在潛(qian)移(yi)默化(hua)地改變市場格局。

租金下降已持續多月

按照慣例，房(fang)(fang)租(zu)與房(fang)(fang)價的(de)變(bian)化(hua)通常呈正(zheng)相(xiang)關趨勢，從而維持租(zu)售比(bi)的(de)均衡。也(ye)就(jiu)是(shi)說，當房(fang)(fang)價上漲時，租(zu)金通常也(ye)會上漲；當房(fang)(fang)價下跌(die)時，租(zu)金水平也(ye)往往下降。

近年(nian)來，房地產市場仍處于深(shen)度(du)調整期，熱點(dian)城市的(de)房價(jia)較高點(dian)時均有(you)不同(tong)幅度(du)的(de)回落，這也(ye)構(gou)成了房租下降的(de)大(da)背景。

但短期來(lai)看，租(zu)金的跌(die)幅的擴大，是從去年下半年開始的。

中指研究院指出，2024年，50城平均(jun)租金(jin)僅(jin)在(zai)春節假期后的(de)“返(fan)城季(ji)”（3月(yue)）和 6-7月(yue)的(de)高校“畢業季(ji)”實現了(le)微幅上漲，這兩個(ge)時段也是傳統的(de)住房租賃旺季(ji)，其余月(yue)份均(jun)在(zai)下跌。

該機構(gou)還表示，去年8月后(hou)，租金跌幅(fu)明顯(xian)擴大(da)。

這一(yi)情況與不少從(cong)業者的體感相同(tong)。鏈家(jia)地產北京潘家(jia)園某門(men)店的經紀(ji)人表示，近幾(ji)年該區(qu)域(yu)的租金水平(ping)一(yi)直在緩慢(man)下降，但從(cong)去年下半年開始，降幅比較明(ming)顯(xian)。

進入2025年，這種(zhong)情況并未改變。根據(ju)中指研(yan)究院的統(tong)計，今年50城平均(jun)(jun)租金(jin)水平保持下降，僅(jin)2月(yue)的節(jie)后租房旺季有所上漲，1月(yue)、3月(yue)、4月(yue)均(jun)(jun)有下降。

樂有家深圳(zhen)景田某門店經紀(ji)人(ren)也向21世(shi)紀(ji)經濟報道(dao)記者表示，去(qu)年(nian)下半年(nian)，這一區域的整體租(zu)金就出(chu)現明(ming)顯(xian)下降。春節過后(hou)，由(you)于房(fang)子不(bu)(bu)好租(zu)，不(bu)(bu)少業(ye)主又(you)將(jiang)價(jia)格下調(diao)。

今年4月，全(quan)國50個城市住宅(zhai)平均租金為(wei)35.2元／平方米／月，環比下(xia)跌0.32%，跌幅較3月擴(kuo)大0.27個百分(fen)點；同比下(xia)跌3.40%，跌幅與3月持(chi)平。

納入中(zhong)指(zhi)研究院監測的(de)50個城市中(zhong)，上(shang)(shang)月僅嘉興、石家莊的(de)租金上(shang)(shang)漲，其(qi)余48城的(de)房租均呈現下降局面。

租客去哪了？

對于很多一(yi)線從業者來(lai)說，最明(ming)(ming)顯的感(gan)受是租(zu)客在減少。經紀(ji)人告訴劉偉，他服務的北京朝(chao)陽(yang)區三間(jian)房片區，租(zu)客咨詢量(liang)和帶看量(liang)明(ming)(ming)顯不如往年。即(ji)使在畢業季等傳統旺季，租(zu)客數(shu)量(liang)也低于往年同期(qi)。

據21世紀經濟報道記者(zhe)調研，在(zai)深圳羅湖、福田兩區的(de)一些核心區域，部分長(chang)租公寓運營方表(biao)示，今年春節過后，咨詢(xun)的(de)客戶有所減(jian)少，項目的(de)出租率不(bu)如往(wang)年同期。

“以(yi)往過完正月十五，人就(jiu)回來了，項目出租(zu)率也(ye)很快就(jiu)達到80%以(yi)上。今年到3月份，才租(zu)出去一半。”華(hua)南某城(cheng)市公寓項目負責人透露。

在部分二線城市，有些租賃運營方也(ye)發現，租客比以前少了。

根據《合(he)肥市2024年(nian)12月集中式長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)項(xiang)目(mu)(mu)月度(du)運營簡報》，2024年(nian)12月，合(he)肥市69個(ge)長(chang)(chang)租(zu)公(gong)寓(yu)項(xiang)目(mu)(mu)簽約(yue)租(zu)賃用房963套，環(huan)比下跌4.6%，同比下跌11.4%。69個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)的整體空(kong)置率為6.8%，連續(xu)6個(ge)月上升。

事實上，在這輪(lun)租(zu)金(jin)調整中(zhong)，二(er)線(xian)城市(shi)的(de)降(jiang)幅最(zui)為明顯。在中(zhong)指研究(jiu)院(yuan)統計(ji)的(de)50個城市(shi)中(zhong)，去年(nian)二(er)線(xian)城市(shi)的(de)租(zu)金(jin)平均(jun)降(jiang)幅為3.6%，而(er)一線(xian)城市(shi)、三(san)四線(xian)城市(shi)的(de)降(jiang)幅均(jun)為2.8%。

中指(zhi)研(yan)究(jiu)院指(zhi)數研(yan)究(jiu)部(bu)(bu)總經理曹晶(jing)晶(jing)向21世紀(ji)經濟報道記者表示，年輕人的(de)(de)流(liu)動性(xing)本來(lai)就很(hen)大，近年來(lai)，不少城市出臺(tai)人才引進政策，加速了(le)這種流(liu)動。由于這部(bu)(bu)分人群(qun)正是租賃(lin)市場(chang)的(de)(de)主體，其(qi)流(liu)動也會(hui)直接(jie)影響(xiang)租賃(lin)市場(chang)的(de)(de)表現。

她還(huan)表示，保障性租賃住房供應的(de)加速，也分流了(le)不(bu)少客源。

保障性(xing)租賃住(zhu)房也稱保租房，指由政府政策支(zhi)持，市(shi)(shi)場主體投資建設，用(yong)于(yu)解決市(shi)(shi)民(min)(min)階段(duan)性(xing)住(zhu)房困難的保障性(xing)住(zhu)房，供給對象主要為(wei)新市(shi)(shi)民(min)(min)、青年群體，租金低于(yu)市(shi)(shi)場平均(jun)水平。

近兩年，多個(ge)城(cheng)市(shi)保(bao)租房項目建設及入市(shi)節奏加快，帶(dai)動相對低價的租賃(lin)房源供應擴大。劉偉的經(jing)紀人告訴(su)他(ta)，距離其所在的區域不遠，有一個(ge)保(bao)障性租賃(lin)住房項目入市(shi)，分流了(le)不少租客。

仍有調整壓力

作為居民消費價格(ge)指數（CPI）的重要部分，房租水平的變化，也是貨幣購買力和市場預期的“晴(qing)雨表(biao)”。

曹晶(jing)晶(jing)表示，2024年，我國就業與收入預期整(zheng)體發生變化(hua)，導致租戶價(jia)格敏感度維持高(gao)位，是這輪(lun)租金調整(zheng)的大(da)背景。

在21世紀經濟報(bao)道記者的調研中，不少經紀機構(gou)、長租公寓服(fu)務機構(gou)從(cong)業(ye)人員(yuan)也表(biao)示，收入預(yu)期改變，影響(xiang)了客戶的選擇。

“以前客戶都想住電梯(ti)房，但電梯(ti)房的租金普遍要高1000塊錢左右(you)，現在很多客戶覺得，走樓梯(ti)也能接(jie)受。”北(bei)京某大型經紀機構業務(wu)員說。

短期來看，這種情(qing)況恐(kong)將繼續影響租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)的表現。不(bu)少從業(ye)者向記者表示(shi)，對于(yu)今年租(zu)(zu)賃(lin)市(shi)場(chang)的前景“不(bu)樂觀”。

深(shen)圳某長租公寓項(xiang)目(mu)(mu)負責人表示，今年公司給予更多(duo)的價格自由度，以(yi)求(qiu)提高項(xiang)目(mu)(mu)出租率，縮(suo)短空置期(qi)。

曹晶晶表示，2025年(nian)是“十四(si)五”保(bao)租(zu)房籌(chou)集任(ren)務的(de)收官之年(nian)，預計將有較大(da)規(gui)模的(de)保(bao)租(zu)房項目供應上市(shi)，并對普通住宅租(zu)賃市(shi)場形成一定沖擊。在居民收入(ru)預期仍在筑底、租(zu)戶價格敏感度維持(chi)高位的(de)背景下，今年(nian)50城(cheng)住宅平均租(zu)金將繼續面臨一定調(diao)整壓力。

但(dan)她同時表示，考(kao)慮(lv)到隨著住房(fang)租賃(lin)行業(ye)規范化程度的(de)提升(sheng)，越來越多的(de)租戶(hu)選擇長期(qi)租房(fang)，核心城市中長期(qi)租賃(lin)需求存在(zai)支撐，租金下(xia)調(diao)空間(jian)將有限。