21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 2023年12月14日(ri)，北京住建(jian)委等5部門(men)聯合發布重磅樓市新政，調整優化普宅(zhai)標(biao)準，降低首付比(bi)例(li)，延長房(fang)貸年限(xian)，還將(jiang)降低房(fang)貸利率。

新政對于普宅(zhai)認定標(biao)準調整幅度很大，取(qu)消(xiao)了成交(jiao)總價(jia)的限制，對普宅(zhai)的建(jian)筑面積、單(dan)價(jia)標(biao)準進行(xing)了適當上調。

具體來看，一(yi)是(shi)將(jiang)單(dan)套建(jian)筑面(mian)積從(cong)(cong)(cong)140平(ping)方(fang)(fang)米(mi)（含）以(yi)下(xia)調整為144平(ping)方(fang)(fang)米(mi)（含）以(yi)下(xia)。二是(shi)將(jiang)5環內(nei)住房成(cheng)交單(dan)價從(cong)(cong)(cong)3.96萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，上(shang)調到(dao)8.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)（含）以(yi)下(xia)，提升了(le)1.15倍(bei)；5-6環住房成(cheng)交價格(ge)從(cong)(cong)(cong)3.168萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，上(shang)調到(dao)6.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)（含）以(yi)下(xia)，提升了(le)1.05倍(bei)；6環外住房成(cheng)交價格(ge)從(cong)(cong)(cong)2.376萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，上(shang)調到(dao)4.5萬(wan)元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)（含）以(yi)下(xia)，提升了(le)89%。

此前普宅標準(zhun)有成(cheng)交(jiao)單(dan)價和總價的規定，5環(huan)(huan)以內、5-6環(huan)(huan)、6環(huan)(huan)外成(cheng)交(jiao)總價分別(bie)為468萬(wan)元(yuan)、374萬(wan)元(yuan)和281萬(wan)元(yuan)。單(dan)價、總價兩個標準(zhun)符合(he)其一即(ji)可。此次新政(zheng)取消了總價要求。

北京(jing)現行普宅標準(zhun)調整于2014年(nian)9月底，政策推出時北京(jing)市住(zhu)建(jian)委曾表(biao)示，調整后享(xiang)受到(dao)普通住(zhu)房(fang)(fang)稅收優惠的(de)購房(fang)(fang)家(jia)庭比重將擴大到(dao)90%以上。9年(nian)過去，市場已經發生重大變化，國家(jia)統計(ji)局數據顯示，2020年(nian)10月，北京(jing)新房(fang)(fang)價格(ge)指數較2015年(nian)上漲47.7%，二(er)手(shou)房(fang)(fang)價格(ge)指數較2015年(nian)上漲52.2%，其(qi)后北京(jing)房(fang)(fang)價指數同比仍有所上漲。

另(ling)據中指數據，2023年1-11月(yue)，北京5環內新房(fang)成交(jiao)均價(jia)(jia)為91594元(yuan)/平方米(mi)，5-6環成交(jiao)單價(jia)(jia)為58566元(yuan)/平方米(mi)，6環外成交(jiao)均價(jia)(jia)為35656元(yuan)/平方米(mi)，單價(jia)(jia)明顯上調將促使更多原本(ben)屬于非(fei)普宅的住(zhu)房(fang)轉為普通住(zhu)宅，將明顯降低了購(gou)房(fang)者交(jiao)易稅(shui)費（主要是增值(zhi)稅(shui)優惠），降低購(gou)房(fang)成本(ben)。

2023年12月14日，北京市(shi)住建(jian)委指出，普(pu)宅標準優(you)化(hua)之后，全市(shi)普(pu)宅占(zhan)比提高(gao)至七成左右，將有更多家庭能夠享受住房轉讓時的增值(zhi)稅優(you)惠政策。

合(he)碩機構首席分析(xi)師郭毅(yi)向21世紀經濟(ji)報道記者表示，此前業內一直在呼吁調(diao)整(zheng)(zheng)北京普(pu)宅(zhai)(zhai)標準(zhun)。她(ta)回憶，2014年北京調(diao)整(zheng)(zheng)普(pu)宅(zhai)(zhai)標準(zhun)時新房(fang)均(jun)(jun)價不到(dao)2.8萬元/平(ping)方米，而(er)今年新房(fang)均(jun)(jun)價已(yi)超6.5萬元/平(ping)方米，新房(fang)均(jun)(jun)價上(shang)漲逾(yu)兩倍。普(pu)宅(zhai)(zhai)標準(zhun)調(diao)整(zheng)(zheng)前，約10%的購房(fang)家(jia)庭可以(yi)享受(shou)到(dao)契稅優(you)惠(hui)，調(diao)整(zheng)(zheng)后將有7成左右家(jia)庭獲得稅費減免(mian)，調(diao)整(zheng)(zheng)力度較大(da)。而(er)且基(ji)于環線來調(diao)整(zheng)(zheng)普(pu)宅(zhai)(zhai)價格(ge)也比較契合(he)當(dang)下市場的實際情況。

北京樓市新政也(ye)對(dui)房(fang)貸政策(ce)進行(xing)調(diao)(diao)整，下調(diao)(diao)新發放房(fang)貸最低(di)首(shou)付款(kuan)比例，同時延長貸款(kuan)期限。

在全國統(tong)一(yi)(yi)政(zheng)策的基礎上，將北京地(di)區(qu)首套住房(fang)(fang)個人住房(fang)(fang)貸(dai)款（含(han)商業(ye)性(xing)個人住房(fang)(fang)貸(dai)款、住房(fang)(fang)公積金(jin)個人住房(fang)(fang)貸(dai)款，下同）最低首付(fu)款比例統(tong)一(yi)(yi)下調(diao)為(wei)30%；二套住房(fang)(fang)個人住房(fang)(fang)貸(dai)款最低首付(fu)款比例下調(diao)為(wei)城六(liu)區(qu)50%、非(fei)城六(liu)區(qu)40%。

此(ci)前北(bei)京(jing)首(shou)套(tao)房首(shou)付比例(li)(li)為普宅(zhai)首(shou)付最(zui)(zui)低(di)35%，非(fei)普宅(zhai)首(shou)付最(zui)(zui)低(di)40%；二套(tao)普宅(zhai)首(shou)付比例(li)(li)最(zui)(zui)低(di)60%，非(fei)普最(zui)(zui)低(di)首(shou)付比例(li)(li)80%。

同時，此次調整取消了房價過快上行階(jie)段(duan)北京(jing)對(dui)房貸年(nian)限的(de)從嚴管控(kong)，由目(mu)前最長(chang)25年(nian)恢(hui)復至30年(nian)。

郭毅指(zhi)出，普(pu)宅標準優化(hua)，疊加首套(tao)、二套(tao)房(fang)(fang)首付比例(li)的(de)一個(ge)(ge)下(xia)調、貸款周期(qi)的(de)拉(la)長(chang)，一方面(mian)降(jiang)低了購房(fang)(fang)家庭的(de)首付比例(li)，另(ling)一方面(mian)也降(jiang)低了購房(fang)(fang)家庭月供(gong)還款負擔，從多(duo)個(ge)(ge)維(wei)度為北京購房(fang)(fang)家庭減負，為購房(fang)(fang)者提供(gong)實質性利好。

另外，北京住(zhu)建(jian)委指出，此次(ci)調(diao)整還將(jiang)降低商業(ye)銀(yin)行新(xin)發(fa)放(fang)房(fang)貸利(li)率政(zheng)策(ce)下限。此次(ci)調(diao)整的(de)(de)是(shi)新(xin)發(fa)放(fang)的(de)(de)商業(ye)性(xing)個(ge)人住(zhu)房(fang)貸款利(li)率政(zheng)策(ce)下限，即12月15日(ri)起新(xin)發(fa)放(fang)的(de)(de)商業(ye)性(xing)個(ge)人住(zhu)房(fang)貸款將(jiang)執行新(xin)的(de)(de)利(li)率政(zheng)策(ce)下限。

調整后(hou)：城六區首套(tao)(tao)、二套(tao)(tao)利(li)率政策(ce)下限(xian)分(fen)別為不低(di)于(yu)相應(ying)期限(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)市(shi)(shi)場報(bao)價(jia)利(li)率加10個基點(dian)、不低(di)于(yu)相應(ying)期限(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)市(shi)(shi)場報(bao)價(jia)利(li)率加60個基點(dian)；非城六區首套(tao)(tao)、二套(tao)(tao)利(li)率政策(ce)下限(xian)分(fen)別為不低(di)于(yu)相應(ying)期限(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)市(shi)(shi)場報(bao)價(jia)利(li)率、不低(di)于(yu)相應(ying)期限(xian)貸(dai)(dai)款(kuan)市(shi)(shi)場報(bao)價(jia)利(li)率加55個基點(dian)。

各銀行應根據北京地區市場利(li)(li)率(lv)定(ding)價自律機制確定(ding)的政策下(xia)限，結合本(ben)機構經營情(qing)況、客戶風險狀況等因素，按照市場化、法治化原則，合理確定(ding)每筆新發放房貸利(li)(li)率(lv)水平。

最新的(de)5年(nian)期以上LPR為4.2%，調整(zheng)后北京城(cheng)六(liu)區首套(tao)、二(er)套(tao)利(li)率(lv)(lv)政策下(xia)限(xian)分(fen)別下(xia)調至(zhi)4.3%和(he)4.8%；非(fei)城(cheng)六(liu)區首套(tao)、二(er)套(tao)利(li)率(lv)(lv)政策下(xia)限(xian)分(fen)別下(xia)調至(zhi)4.2%和(he)4.75%。此前北京首套(tao)和(he)二(er)套(tao)的(de)利(li)率(lv)(lv)分(fen)別為4.75%和(he)5.25%，利(li)率(lv)(lv)下(xia)調明顯。

郭毅表示，房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)下限調整也(ye)是(shi)市場一(yi)直在(zai)呼(hu)吁的重要方面(mian)。此(ci)前(qian)北京的房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)在(zai)全國都偏高，與房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)下降的大趨勢(shi)不符，這次(ci)利(li)率(lv)下調也(ye)是(shi)順應大的政策走勢(shi)，可以降低購房(fang)(fang)人的購房(fang)(fang)成本，也(ye)對(dui)預期(qi)形成更(geng)好的拉動作用。

此前，北(bei)京(jing)曾于9月1日全面執行(xing)“認房不認貸”，但在一線城市中政策調整的節奏和力度仍較謹(jin)慎。

中指研究院市場研究總(zong)監陳文靜認為，整(zheng)體來(lai)看，本次北(bei)京(jing)政(zheng)(zheng)策(ce)優(you)化力度較大，涉及面(mian)較廣，從降低購(gou)房(fang)(fang)成本和(he)購(gou)房(fang)(fang)門檻上全面(mian)發力，除了限(xian)購(gou)政(zheng)(zheng)策(ce)外，政(zheng)(zheng)策(ce)基本一步到位(wei)，有(you)利(li)(li)于(yu)促進剛(gang)需(xu)(xu)和(he)改善性住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求釋放，特別是有(you)利(li)(li)于(yu)二套改善性住房(fang)(fang)需(xu)(xu)求。政(zheng)(zheng)策(ce)優(you)化后，北(bei)京(jing)房(fang)(fang)地(di)產市場活(huo)躍(yue)度有(you)望提(ti)升(sheng)，預(yu)(yu)計(ji)將進一步影(ying)響價格預(yu)(yu)期(qi)。

政策剛(gang)出(chu)臺，就有新房(fang)銷(xiao)售給記者發微信：我(wo)們(men)項目現在還有尾盤，這一兩天我(wo)們(men)就會收回折扣。“現在首套(tao)、二套(tao)首付比例(li)降得(de)這么(me)低，折扣收回是必然的。”該(gai)銷(xiao)售說。