21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

北(bei)京(jing)(jing)住建委官(guan)方數據(ju)顯(xian)示(shi)，９月(yue)截至27日(ri)，北(bei)京(jing)(jing)二手房成交12658套，環(huan)比8月(yue)同(tong)期(qi)上漲45%，較去年9月(yue)同(tong)期(qi)相比上漲11%。

北京落地實施“認(ren)(ren)房不認(ren)(ren)貸”政策后(hou)(hou)(hou)，樓市活躍(yue)度明顯上升(sheng)，尤其是(shi)新(xin)政后(hou)(hou)(hou)一周(zhou)，市場情緒高昂，后(hou)(hou)(hou)續雖有所(suo)回落，但9月成(cheng)交(jiao)量開了個好頭(tou)。

新政激發“賣一買一”置換需求

“認房(fang)不認貸”政策的(de)落地，利好(hao)有過住房(fang)貸款記(ji)錄、置換家庭(ting)名下在京唯一房(fang)產的(de)購房(fang)群體，首(shou)付(fu)比例和貸款利率執行標準均由“二套(tao)”變(bian)“首(shou)套(tao)”。

麥田房產統(tong)計數據顯示，9月(yue)截至27日新增掛牌房源量和8月(yue)同期相比，增加超過7成(cheng)。

從9月(yue)以來北京在售房(fang)源總庫存量(liang)變化(hua)來看，房(fang)屋(wu)面積越小，庫存增速(su)越快(kuai)，房(fang)屋(wu)樓齡(ling)越老，庫存增速(su)越快(kuai)。

“這表(biao)明，相(xiang)當一部(bu)分業(ye)主(zhu)想抓住本輪政策和市場機會，將持有的(de)小戶型、老房齡、位置偏遠的(de)剛需型房源置換成居住體驗更好(hao)的(de)住房。”麥(mai)田房產分析(xi)師表(biao)示。

成交量沖高后有所回落

新政后的首個周末，北京二手房成(cheng)交量(liang)迅(xun)速走(zou)高。

據(ju)21世紀經濟(ji)報道(dao)記者了解，新政后首(shou)個(ge)周末，北(bei)京某(mou)知名頭部中介(jie)的成(cheng)交(jiao)量大幅上漲，有資(zi)深中介(jie)透露(lu)，9月2日(ri)(ri)和9月3日(ri)(ri)，該品牌單(dan)日(ri)(ri)成(cheng)交(jiao)量達到(dao)了600多(duo)套，而今(jin)年4月以(yi)來(lai)，單(dan)日(ri)(ri)成(cheng)交(jiao)量多(duo)在100套左右，“飆(biao)升6倍”。

而首個周末快速釋放的成交，多是在政策落地前(qian)已多方比選、意向(xiang)房源基本(ben)鎖定的客(ke)戶，政策寬松(song)落地刺激其立(li)刻下定。

隨著前期高(gao)意向(xiang)客戶(hu)陸續(xu)成(cheng)交(jiao)，之后幾周成(cheng)交(jiao)量和高(gao)峰相比有所(suo)下降。

北京某知名頭(tou)部(bu)中介的成(cheng)(cheng)交數(shu)據(ju)顯示，該品牌在新政后第(di)三個周(zhou)末的成(cheng)(cheng)交量(liang)已(yi)經(jing)(jing)回落(luo)到(dao)了400多套，雖然還未落(luo)到(dao)低谷，但已(yi)經(jing)(jing)顯露疲態(tai)。

綜合來看(kan)，9月北京二手(shou)房市場的(de)熱度和8月同期相比仍有(you)明顯提高。麥田房產數據(ju)顯示，9月截至27日帶看(kan)量和8月同期相比增長38%，新政(zheng)利(li)好下需求逐步釋放。

業主價格預期回歸理性

衡(heng)量(liang)二(er)手(shou)房(fang)市場的另一(yi)個重(zhong)要標準是房(fang)價(jia)的變化。

新政后，業主預期經歷了一個先升后降的(de)過程(cheng)。

一位持有北京(jing)(jing)朝陽區東四環外(wai)“老破小(xiao)”戶型的業主告(gao)訴(su)記(ji)者，8月，他從中介那(nei)里(li)了(le)解(jie)到，北京(jing)(jing)二(er)手房市(shi)場相當冷淡，他那(nei)套(tao)房如(ru)果想出手，掛牌價要調低，成交(jiao)價會比今年年初低20萬(wan)元左右。

9月(yue)，隨著北(bei)京“認房(fang)不認貸”政策(ce)落地，意味(wei)著這位業(ye)主(zhu)也像其他所有(you)名下持有(you)一套房(fang)的業(ye)主(zhu)一樣，擁有(you)了(le)“賣(mai)出現有(you)住房(fang)以獲得首套資格”的機會，該業(ye)主(zhu)隨即趁(chen)市場起勢(shi)將房(fang)屋價格調(diao)高了(le)10萬元。

只是(shi)隨著(zhu)時間推進，中介(jie)不(bu)斷透露市場(chang)熱度較(jiao)年初還是(shi)有差距(ju)，調高的掛牌(pai)價并不(bu)能轉(zhuan)化為(wei)實(shi)際成(cheng)交價，還有可能降低帶(dai)看量，該(gai)業主逐漸(jian)將(jiang)預期價格再(zai)次調低。

類似(si)的情況并非孤例。麥(mai)田(tian)房(fang)產數據顯示，新政(zheng)后第一(yi)個周(zhou)末，調價房(fang)源中漲(zhang)價房(fang)源占(zhan)比(bi)迅速(su)提高到(dao)36%，到(dao)9月下(xia)(xia)旬以后占(zhan)比(bi)又下(xia)(xia)滑到(dao)17%，回到(dao)和8月份(fen)相當的水平。隨著(zhu)市場(chang)趨勢逐漸清晰，業主預期逐步回歸理性。

當前(qian)北京(jing)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)上的(de)購房(fang)(fang)(fang)需求以換(huan)房(fang)(fang)(fang)為(wei)(wei)主導。麥田房(fang)(fang)(fang)產分析師指出，相比(bi)剛需首置，改(gai)善換(huan)房(fang)(fang)(fang)考慮(lv)的(de)因素更(geng)多，決策(ce)周期拉長(chang)，對(dui)于(yu)此(ci)次新(xin)政后需要“賣一(yi)買一(yi)”的(de)置換(huan)客戶，需要先將(jiang)現有房(fang)(fang)(fang)源掛牌出售后才能將(jiang)需求釋(shi)放，因此(ci)新(xin)政后市場(chang)成交的(de)升溫(wen)將(jiang)是一(yi)個相對(dui)緩(huan)慢的(de)過程(cheng)。預計年底前(qian)，北京(jing)二手房(fang)(fang)(fang)市場(chang)節(jie)奏修(xiu)復(fu)較為(wei)(wei)平緩(huan)，將(jiang)呈現溫(wen)和升溫(wen)的(de)態(tai)勢。