21世紀經濟報道記者張敏、實習生黃俊鈞 北京報道

近日，由北京(jing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新聯盟、北京(jing)市(shi)(shi)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)規劃設計研究院及(ji)戴德梁行聯合主編的(de)《2022北京(jing)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新白皮(pi)書(shu)》（以下簡稱(cheng)《白皮(pi)書(shu)》）正式發布。《白皮(pi)書(shu)》稱(cheng)，當前，北京(jing)市(shi)(shi)存(cun)量(liang)(liang)建(jian)設用地和存(cun)量(liang)(liang)建(jian)筑規模較(jiao)大，建(jian)成(cheng)區內需更(geng)新的(de)存(cun)量(liang)(liang)建(jian)筑約(yue)(yue)2.45億平方米，其中(zhong)中(zhong)心(xin)城(cheng)(cheng)區約(yue)(yue)1.66億平方米。

作為首個減量發展的(de)特大(da)城(cheng)市，北(bei)京(jing)(jing)的(de)城(cheng)市更新被賦(fu)予更多的(de)使命。2022年，北(bei)京(jing)(jing)出臺《北(bei)京(jing)(jing)城(cheng)市更新條例》，發布北(bei)京(jing)(jing)市城(cheng)市更新專項(xiang)規劃，并(bing)實施落(luo)地了一批示(shi)范項(xiang)目。

《白皮書(shu)》指出，近兩年(nian)來，北京市(shi)城市(shi)更(geng)新各類項(xiang)目按時按質完成(cheng)。2021年(nian)，北京實現申請(qing)式(shi)退租簽(qian)約(yue)2008戶(hu)，修繕1576戶(hu)；2022年(nian)實現簽(qian)約(yue)2200戶(hu)，修繕1200戶(hu)。2021年(nian)，北京老舊(jiu)小(xiao)區改造開工301個，完工177個；2022年(nian)新開工330個，完工205個。

廣受關(guan)注的老樓加裝電梯，2022年已實現(xian)新開工1326部，完工467部。危舊房改造（含簡易樓騰退(tui)）約20.86萬平方(fang)米。

《白(bai)皮書》表(biao)示(shi)，雖然取得了(le)不(bu)錯的成績，但(dan)由(you)于北京的城市更新既要落(luo)實(shi)嚴(yan)禁大(da)拆大(da)建等國家城市更新的相關要求，又要落(luo)實(shi)北京總體(ti)規劃(hua)的剛性管控措施，需(xu)要減量、提質(zhi)、增(zeng)效，因此北京城市更新的難度大(da)，仍存在(zai)諸多(duo)需(xu)要克(ke)服的問題(ti)。

在近三年的實踐中，北京城市更新面臨著片區統籌、資金難平衡、產業資源難導入、風貌難融合、政策難落地等難點問題，其中前三點問題尤為突出。

以資(zi)金(jin)(jin)平(ping)衡為例，北京城市(shi)更新(xin)的(de)主要特征決(jue)定(ding)了其在具體實施過程中具有(you)資(zi)金(jin)(jin)投(tou)入大、回(hui)收周期(qi)長、盈利(li)空間有(you)限的(de)特點。因此，市(shi)場(chang)主體參與城市(shi)更新(xin)面臨(lin)著(zhu)前(qian)期(qi)投(tou)資(zi)資(zi)金(jin)(jin)籌集難(nan)、運營期(qi)資(zi)金(jin)(jin)動態平(ping)衡難(nan)、退出期(qi)潛在風(feng)險導致(zhi)回(hui)款難(nan)等難(nan)點。

對此，《白(bai)皮(pi)書》表示，可以運(yun)用(yong)(yong)內外并舉的方式破解資金平衡(heng)(heng)的難題。從(cong)外部(bu)來(lai)看，城市更新主體可以靈活(huo)運(yun)用(yong)(yong)多種外部(bu)融(rong)資渠(qu)道，如城市更新基金、類REITs等(deng)。從(cong)內部(bu)來(lai)看，則需圍繞項目的全生命周期，通過降(jiang)本增效、開源節(jie)流的方式提(ti)升(sheng)收益能力，實現(xian)動態(tai)平衡(heng)(heng)。

《白皮(pi)書》還指(zhi)出，近年來(lai)北京市(shi)城市(shi)更(geng)新出現了更(geng)加(jia)(jia)注(zhu)重片(pian)區(qu)化推進、更(geng)加(jia)(jia)突出運(yun)營導向、更(geng)加(jia)(jia)強化區(qu)級統籌、更(geng)加(jia)(jia)突顯國企(qi)擔當、更(geng)加(jia)(jia)注(zhu)重低效(xiao)產業(ye)園區(qu)更(geng)新的趨勢。

為了應對北京城(cheng)市更(geng)新面(mian)臨的挑戰(zhan)，促進(jin)和保障城(cheng)市更(geng)新行(xing)動(dong)的有效實施，《白(bai)皮書(shu)》表示，未(wei)來需要(yao)在土地規(gui)劃(hua)、建設(she)管(guan)理(li)及金融稅收等方面(mian)盡快出(chu)臺配套(tao)政策規(gui)則。

具(ju)體來看，在土地規劃維度(du)上，要(yao)精(jing)準投(tou)放建筑(zhu)規模指標，支持建筑(zhu)土地用途轉換(huan)和功能(neng)混(hun)合，完善國有建設用地配置方式，妥善解決手(shou)續辦理歷史(shi)遺留問題。

在(zai)建設管理維(wei)度上，要優化審批手續及流程，完(wan)善技術標準(zhun)及運(yun)營支持，并引導鼓勵市(shi)場(chang)主(zhu)體參與城(cheng)市(shi)更(geng)新。

在(zai)金(jin)融(rong)(rong)(rong)稅收維度上(shang)，則要增加金(jin)融(rong)(rong)(rong)稅收支持力度。創新(xin)(xin)城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)項目投融(rong)(rong)(rong)資(zi)模式(shi)，強化財政資(zi)金(jin)引導作用，廣泛吸收社會資(zi)本參與(yu)城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)，設立(li)城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)基金(jin)，研究(jiu)成立(li)平臺(tai)公(gong)司(si)，建(jian)立(li)健(jian)全城市(shi)更(geng)新(xin)(xin)投資(zi)統計制度。