21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 3月30日，合肥第(di)一批(pi)次(ci)(ci)集(ji)中供地(di)(di)啟幕，共推出6宗(zong)涉宅地(di)(di)，吸引40余家房企圍獵，最(zui)終5宗(zong)地(di)(di)觸頂競品質(zhi)成(cheng)交(jiao)，1宗(zong)高溢價成(cheng)交(jiao)，平(ping)均溢價率14.29%。此前一日，杭州(zhou)舉行(xing)第(di)二(er)批(pi)次(ci)(ci)土拍，在推出的(de)10宗(zong)地(di)(di)塊中有6宗(zong)觸頂搖(yao)號，搖(yao)號地(di)(di)塊平(ping)均參拍企業35家，最(zui)低中簽率僅2.1%。

這并非個例，2月21日，杭州60家房企(qi)(qi)參與蕭山市(shi)北地塊搖號(hao)(hao)；3月17日，南京(jing)(jing)建(jian)鄴區某地塊開拍即收到12輪(lun)競(jing)(jing)價，觸頂搖號(hao)(hao)；3月23日，北京(jing)(jing)42家房企(qi)(qi)競(jing)(jing)逐(zhu)昌平宅地，創北京(jing)(jing)參拍企(qi)(qi)業之最……重點城市(shi)房企(qi)(qi)搶地“大戲”再度上演。

在系(xi)列政策支持(chi)(chi)下，今年房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)出(chu)現(xian)積極變化，市(shi)(shi)場(chang)(chang)銷(xiao)售(shou)降幅明顯收窄，不(bu)少(shao)(shao)重點(dian)城市(shi)(shi)迎來(lai)樓市(shi)(shi)“小陽春”，房企到位資金(jin)、開工投(tou)資情(qing)況也(ye)持(chi)(chi)續改善。房地(di)(di)產(chan)市(shi)(shi)場(chang)(chang)修(xiu)復特征向土(tu)地(di)(di)市(shi)(shi)場(chang)(chang)傳導，疊加(jia)土(tu)拍(pai)規則調(diao)整優化，“少(shao)(shao)量(liang)多次”成各地(di)(di)供地(di)(di)新特征，近期重點(dian)城市(shi)(shi)土(tu)拍(pai)市(shi)(shi)場(chang)(chang)熱度正在回升。

重點城(cheng)市(shi)(shi)土(tu)拍市(shi)(shi)場(chang)熱度回升的(de)原因有哪些？土(tu)地市(shi)(shi)場(chang)的(de)回暖(nuan)特征是整體性的(de)嗎？市(shi)(shi)場(chang)會(hui)持續回暖(nuan)嗎？

杭州土拍“高溫”再現

3月29日，杭州舉行第二批次集中(zhong)土拍(pai)，共(gong)出讓10宗(zong)宅地(di)，起始總價(jia)131.4億元(yuan)，總出讓面積31萬平方米。根據最(zui)終土拍(pai)結果，有(you)5宗(zong)在(zai)掛牌(pai)期(qi)報(bao)價(jia)就已(yi)經封頂，最(zui)終6宗(zong)地(di)進入(ru)搖號(hao)階(jie)段，其余4宗(zong)地(di)有(you)2宗(zong)溢價(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)，2宗(zong)底價(jia)成(cheng)(cheng)交(jiao)。10宗(zong)地(di)共(gong)攬金144.8億元(yuan)，成(cheng)(cheng)交(jiao)樓(lou)面均價(jia)19370元(yuan)/平方米，平均溢價(jia)率(lv)10.2%。

在10宗地(di)中(zhong)，世(shi)紀城核心(xin)區23號地(di)塊(kuai)最(zui)受關注，中(zhong)指研究(jiu)院數據顯(xian)示(shi)，據不完全統(tong)計，該地(di)塊(kuai)共有50余家房企(qi)參與報(bao)名，地(di)塊(kuai)報(bao)名人數創新高。經過17輪(lun)報(bao)價(jia)，該地(di)塊(kuai)在掛(gua)牌期間(jian)報(bao)價(jia)就(jiu)封頂進入搖號程序，成交(jiao)價(jia)15億(yi)元(yuan)，成交(jiao)樓面價(jia)32244元(yuan)/平方(fang)米，溢(yi)價(jia)率11.96%。

中指研究院浙江(jiang)分院常務副(fu)總(zong)高(gao)(gao)院生表示，在杭州第二批次集中土拍(pai)中，參與搖(yao)號的房(fang)企(qi)顯著增加，6宗搖(yao)號地(di)塊(kuai)平均參拍(pai)企(qi)業數量(liang)高(gao)(gao)達35家(jia)（上(shang)批次地(di)塊(kuai)搖(yao)號企(qi)業平均數為20家(jia)），且(qie)企(qi)業類型多樣，最低中簽率僅(jin)2.1%。

“從開發商的參與(yu)度和報(bao)價(jia)溢價(jia)率(lv)看，確實土(tu)地(di)市場(chang)較為火熱，開發商拿地(di)積極性高。” 杭州貝(bei)殼研究院院長上官劍表示(shi)。

上官劍向21世紀(ji)經(jing)濟(ji)報道記者(zhe)指出，杭州土地市場整體熱度維持高位(wei)，是房企融資改善、市場銷售(shou)回暖(nuan)、拿地規則優化(hua)、亞(ya)運會(hui)機(ji)遇帶動等多因(yin)素(su)共(gong)同作用的結(jie)果。

從(cong)(cong)房(fang)(fang)企(qi)端看，大環境持續寬松，房(fang)(fang)企(qi)融(rong)資難度(du)和融(rong)資成本(ben)降低；從(cong)(cong)銷售端看，樓市“小(xiao)陽春”帶動房(fang)(fang)企(qi)去(qu)化率(lv)好轉，推動開(kai)發商(shang)有(you)錢(qian)拿地也敢拿地；從(cong)(cong)土地端看，本(ben)輪(lun)杭州(zhou)出讓地塊較優質，給(gei)開(kai)發商(shang)預留了一定利潤空間(jian)，特別是能夠保證未來(lai)去(qu)化速度(du)的(de)錢(qian)江世紀城的(de)地塊，吸引了47家房(fang)(fang)企(qi)參與搖(yao)號。另外，隨著亞(ya)運會腳步臨近，現(xian)在(zai)拿地還能趕在(zai)今年銷售，或者(zhe)實現(xian)補倉，保證房(fang)(fang)企(qi)在(zai)杭市場份額。

杭(hang)州(zhou)出現(xian)土拍“高(gao)溫(wen)”并非年(nian)內(nei)首次(ci)，2月(yue)21日，杭(hang)州(zhou)今年(nian)一(yi)(yi)批次(ci)集中供地(di)(di)出讓，共(gong)推(tui)出13宗(zong)地(di)(di)，平均溢價(jia)(jia)率9.3%。其(qi)中8宗(zong)地(di)(di)價(jia)(jia)觸頂搖號(hao)，另有2宗(zong)溢價(jia)(jia)成交(jiao)，3宗(zong)底(di)價(jia)(jia)成交(jiao)。其(qi)中蕭(xiao)山(shan)區市(shi)北地(di)(di)塊(kuai)吸(xi)引了(le)60家房企參與搖號(hao)，創下杭(hang)州(zhou)單一(yi)(yi)地(di)(di)塊(kuai)參拍房企數(shu)量新高(gao)。

諸葛數(shu)據研究中心統計發現(xian)， 2023年(nian)，杭(hang)州供(gong)地節奏明(ming)顯(xian)加快，供(gong)地規(gui)模(mo)平(ping)穩，前兩批(pi)(pi)次(ci)(ci)供(gong)地均(jun)維持(chi)(chi)在(zai)10宗左右，明(ming)顯(xian)少于前兩年(nian)同(tong)批(pi)(pi)次(ci)(ci)的供(gong)應規(gui)模(mo)。杭(hang)州第二批(pi)(pi)次(ci)(ci)土拍(pai)溢價率仍然維持(chi)(chi)在(zai)較高水平(ping)，至此(ci)杭(hang)州已連(lian)續(xu)三個批(pi)(pi)次(ci)(ci)土拍(pai)溢價率保持(chi)(chi)在(zai)9%以上。與此(ci)同(tong)時(shi)，截止到(dao)第二批(pi)(pi)次(ci)(ci)供(gong)地，杭(hang)州已經連(lian)續(xu)6個批(pi)(pi)次(ci)(ci)實(shi)現(xian)零流拍(pai)。

上官劍表(biao)示，土地(di)市(shi)場熱度提升(sheng)，會(hui)保證杭州房地(di)產市(shi)場供(gong)應(ying)量(liang)，“和新房搖(yao)號市(shi)場一樣，價穩量(liang)足”。

重點城市土地市場升溫

土地市場回暖(nuan)特征并不僅(jin)限于杭州。同為(wei)熱點城市，成(cheng)都(dou)分別于3月(yue)22日(ri)和28日(ri)進行了土地拍賣，共出讓7宗(zong)涉宅用地，無一流拍。

3月(yue)22日，成(cheng)(cheng)都進(jin)行今年首場土拍(pai)，共出讓(rang)4宗(zong)(zong)地，總成(cheng)(cheng)交金額35.64億元。其中(zhong)2宗(zong)(zong)地進(jin)入搖(yao)號(hao)(hao)抽簽環節，即(ji)錦江100畝地塊和高新(xin)43畝地塊，前(qian)者有(you)46家(jia)房企報名，25家(jia)進(jin)入抽簽環節；后者有(you)32家(jia)企業(ye)參(can)與搖(yao)號(hao)(hao)抽簽。兩宗(zong)(zong)地溢價率均為15%。

3月28日(ri)，成(cheng)都第二場土(tu)拍熱度延續(xu)，共出(chu)讓3宗土(tu)地，全部進入(ru)搖號抽(chou)簽環節，總成(cheng)交金額38.06億元，平均溢價率14.5%。據中指研究院不完全統計(ji)，該場土(tu)拍吸引了超33家房企報名。

3月(yue)進(jin)行土拍(pai)的還有(you)北(bei)京、南京、合肥等(deng)城市(shi)。3月(yue)30日，合肥6宗涉宅用地(di)(di)全部成(cheng)交(jiao)，其中5宗觸頂競品質、1宗高溢(yi)價(jia)收官，攬金67.87億元，平均溢(yi)價(jia)率(lv)14.29%，熱門地(di)(di)塊參與競品質房(fang)企超(chao)20家；3月(yue)23日，北(bei)京2宗宅地(di)(di)全部成(cheng)交(jiao)，其中朱辛莊0028地(di)(di)塊吸引42家房(fang)企爭搶，是(shi)北(bei)京土地(di)(di)市(shi)場(chang)上有(you)史(shi)以來企業參與最多的地(di)(di)塊；3月(yue)17日，南京11宗地(di)(di)塊全部出讓，其中4宗觸頂搖號(hao)成(cheng)交(jiao)，另有(you)3宗溢(yi)價(jia)成(cheng)交(jiao)、4宗底價(jia)成(cheng)交(jiao)，建鄴區(qu)NO.2023G03地(di)(di)塊開(kai)拍(pai)即收到12輪競價(jia)觸頂進(jin)入現場(chang)搖號(hao)階段，最終溢(yi)價(jia)率(lv)14.81%。

諸葛數據研究中(zhong)心高級分析師關榮雪向21世紀經濟(ji)報道記(ji)者表示，近期(qi)杭州、北京(jing)、成都等熱(re)點城(cheng)市土地市場升溫(wen)或(huo)有兩方(fang)面原(yuan)因。

一是(shi)經過2022年疫情、經濟下行等多重(zhong)考(kao)驗(yan)，房企(qi)對具(ju)備樓市銷售去化表(biao)現良好、房地產市場存(cun)在韌性及抗風(feng)險能力較強(qiang)的(de)熱點城(cheng)市更加(jia)看好，布局意愿(yuan)較高。

二是供地(di)政策的(de)優化調整(zheng)也對(dui)市場回溫起到一定(ding)的(de)助(zhu)力(li)作用，“少量多次”的(de)供地(di)模式，一定(ding)程度上緩解房企(qi)集(ji)中拿(na)地(di)的(de)資金壓力(li)，給予房企(qi)一定(ding)的(de)投(tou)資喘息機會。與(yu)此同時，優質地(di)塊頻推以及拿(na)地(di)門檻適度降低，又進一步提高(gao)了房企(qi)拿(na)地(di)積極性(xing)。

去年12月8日(ri)，自(zi)然資源部印發通知，優化完善集(ji)中供地政(zheng)策。明確(que)集(ji)中供地需提前3個月集(ji)中公(gong)示擬(ni)出(chu)讓(rang)地塊(kuai)的(de)(de)詳(xiang)細清單(dan)，在(zai)公(gong)開擬(ni)出(chu)讓(rang)時(shi)間(jian)段內，可(ke)以一次或多(duo)次發布出(chu)讓(rang)公(gong)告。天風(feng)證券認為，在(zai)完成規則調整后(hou)，原有的(de)(de)按年限定推介批次的(de)(de)限制得到突破(po)，“集(ji)中掛牌，多(duo)頻少量”成為新土拍模式的(de)(de)主(zhu)要特征。

從今年各(ge)地(di)情況來看，中指(zhi)研(yan)究院分析師孟新增向(xiang)21世(shi)紀(ji)經濟(ji)報道記(ji)者表(biao)示(shi)，截至3月23日，青島(dao)、濟(ji)南、北京(jing)、成(cheng)都、深圳、杭州(zhou)等16城發布2023年首(shou)(shou)批次(ci)(ci)土地(di)擬出(chu)(chu)讓(rang)(rang)(rang)清單，擬出(chu)(chu)讓(rang)(rang)(rang)清單土地(di)數量(liang)及(ji)規模與(yu)去年首(shou)(shou)批次(ci)(ci)基本持平(ping)，但各(ge)個城市差異(yi)較大(da)，且(qie)多地(di)普(pu)遍(bian)采取(qu)“少(shao)量(liang)多次(ci)(ci)”的方式組(zu)織出(chu)(chu)讓(rang)(rang)(rang)。

Wind數(shu)據(ju)(ju)顯示，今年(nian)(nian)1-2月100個大中(zhong)城市(shi)宅(zhai)(zhai)地(di)成(cheng)交(jiao)溢價(jia)率分(fen)別為(wei)3.82%和(he)(he)5.9%。相較1月，2月宅(zhai)(zhai)地(di)成(cheng)交(jiao)率有所(suo)回(hui)升(sheng)。但對比往年(nian)(nian)同期數(shu)據(ju)(ju)，仍(reng)有明顯差距，2019-2022年(nian)(nian)2月100個大中(zhong)城市(shi)宅(zhai)(zhai)地(di)成(cheng)交(jiao)溢價(jia)率分(fen)別為(wei)10.55%、12.52%、17.77%和(he)(he)4%。

關(guan)榮(rong)雪(xue)表示，當前熱點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)土(tu)(tu)拍(pai)已呈現出升溫態勢，但樓市(shi)(shi)壓力較大的(de)(de)城(cheng)市(shi)(shi)暫(zan)時仍(reng)處于(yu)土(tu)(tu)拍(pai)平淡的(de)(de)瓶頸期，城(cheng)市(shi)(shi)間土(tu)(tu)拍(pai)熱度(du)分(fen)(fen)化(hua)或將(jiang)加大城(cheng)市(shi)(shi)間樓市(shi)(shi)成交端(duan)的(de)(de)分(fen)(fen)化(hua)，熱點(dian)城(cheng)市(shi)(shi)或將(jiang)在市(shi)(shi)場修復(fu)進程中(zhong)率(lv)先(xian)站(zhan)穩(wen)，且長期處于(yu)領先(xian)地(di)位。

光大證券(quan)梳理發(fa)現，在近(jin)期完成第(di)一批(pi)次集中土拍或完成部分土地(di)(di)出(chu)讓的7個(ge)城市（蘇(su)州、杭州、鄭州、南(nan)京、北京、廣州、成都）內部，也(ye)存在分化特征，非核(he)心地(di)(di)塊(kuai)以零溢價成交情況(kuang)居多(duo)。

這與上官劍(jian)的感知類似。其認為，杭州土(tu)地(di)市場也是分化式行(xing)情，利(li)潤(run)低和去化速度(du)慢的區(qu)域，溢價率不高(gao)。整體來看，隨著杭州拿(na)地(di)難度(du)進一步加大(da)，會有部(bu)分需求外溢到周邊區(qu)域。下一次土(tu)拍(pai)，地(di)塊將更偏(pian)近郊，預(yu)計后續土(tu)地(di)市場將出現小幅降溫。

土地市(shi)(shi)場(chang)與房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)相互(hu)作用，關榮雪認為，熱點(dian)城市(shi)(shi)土地市(shi)(shi)場(chang)回(hui)暖將對房地產(chan)(chan)市(shi)(shi)場(chang)產(chan)(chan)生一定的(de)(de)積極影響(xiang)，一方(fang)面(mian)(mian)，土地市(shi)(shi)場(chang)回(hui)暖從側面(mian)(mian)反(fan)映出房企投資信(xin)心(xin)正逐步恢(hui)復，有助于行業整體信(xin)心(xin)的(de)(de)提振；另一方(fang)面(mian)(mian)，熱點(dian)城市(shi)(shi)土地市(shi)(shi)場(chang)回(hui)暖，也折射出房企看(kan)好熱點(dian)城市(shi)(shi)后(hou)市(shi)(shi)項目開(kai)發，這將帶動當(dang)下市(shi)(shi)場(chang)銷售端信(xin)心(xin)的(de)(de)回(hui)升。

上官劍提(ti)醒，拿地企業(ye)還(huan)是(shi)以布(bu)局重點城(cheng)市，以及核心區(qu)域為主。隨著各地二(er)手房(fang)市場成交量回落，需要關注行情的持續性。