21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

9月(yue)27日，旭(xu)(xu)輝(hui)控股（00884.HK）董事(shi)局(ju)主席林中(zhong)通過郵件(jian)給旭(xu)(xu)輝(hui)干部(bu)發了一(yi)封(feng)內部(bu)信，直言(yan)行業(ye)面(mian)臨嚴峻挑戰，外部(bu)環境依然充滿荊棘(ji)與挑戰。面(mian)對(dui)一(yi)些企(qi)業(ye)選擇躺平，林中(zhong)對(dui)旭(xu)(xu)輝(hui)控股員工(gong)上下同心，排除(chu)萬難(nan)，一(yi)直堅持推進“保(bao)民生、保(bao)交(jiao)付”表(biao)達了由衷感謝(xie)，并對(dui)全體旭(xu)(xu)輝(hui)干部(bu)發出號召(zhao)，希望(wang)大家在最艱難(nan)的(de)日子里，始終堅守(shou)三(san)點：絕(jue)不能辜負(fu)客戶的(de)信任(ren)；要(yao)堅決維護員工(gong)的(de)利益；保(bao)護好自(zi)己的(de)“革命本錢”。

從內(nei)容來(lai)看，林中始終把客戶和員工(gong)放在首位，這封看似在行業(ye)下行周期為員工(gong)鼓舞士氣(qi)而發(fa)的(de)內(nei)部(bu)信，并無太多特別之(zhi)處。但一石激起千層浪(lang)，林中在這一時間節點發(fa)出內(nei)部(bu)信，在業(ye)內(nei)、在資(zi)本圈(quan)引起不小的(de)波瀾：示范性房企(qi)怎么了？

旭輝內部信起因

美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債(zhai)市場(chang)信息顯示，9月(yue)27日(ri)，中(zhong)資房企美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債(zhai)價格(ge)(ge)(ge)整體相對(dui)疲軟。其中(zhong)，旭輝控股美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債(zhai)價格(ge)(ge)(ge)領跌10-16美(mei)(mei)分(fen)，碧(bi)桂園美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債(zhai)價格(ge)(ge)(ge)跟跌5-6美(mei)(mei)分(fen)，復星國際美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債(zhai)價格(ge)(ge)(ge)逆勢上揚4美(mei)(mei)分(fen)；新城控股、中(zhong)駿集團(tuan)和(he)雅居(ju)樂集團(tuan)美(mei)(mei)元(yuan)(yuan)債(zhai)價格(ge)(ge)(ge)都有一(yi)定程度的下挫。

據知(zhi)情人士透露，旭輝未能如期兌付(fu)天(tian)津(jin)(jin)項目(mu)涉及的(de)一筆(bi)信托產(chan)(chan)品。項目(mu)公司為(wei)天(tian)津(jin)(jin)興(xing)卓(zhuo)房(fang)地產(chan)(chan)開發有限公司。天(tian)津(jin)(jin)興(xing)卓(zhuo)約40%的(de)股(gu)(gu)權歸深圳安創投(tou)資(zi)管(guan)理(li)(li)有限公司所有，其(qi)中49%轉至平(ping)安房(fang)地產(chan)(chan)，51%至平(ping)安創科投(tou)資(zi)管(guan)理(li)(li)；另(ling)外60%股(gu)(gu)份(fen)為(wei)天(tian)津(jin)(jin)和(he)信房(fang)地產(chan)(chan)持有，其(qi)中51%歸北(bei)京中信企業管(guan)理(li)(li)有限公司。

21世紀經(jing)濟報道記者從(cong)知(zhi)情人士處證實，旭輝目前在對這筆(bi)9月27日到期的信托產(chan)品協商展期相關事宜，不(bu)過該知(zhi)情人士同時(shi)表示(shi)，這筆(bi)信托有10天寬限(xian)期，且規模并不(bu)大(da)，目前還(huan)不(bu)構成(cheng)信托違約，具體情況(kuang)還(huan)要看協商結(jie)果。由(you)于(yu)10天寬限(xian)期跨(kua)越(yue)了國慶(qing)假期，因此，旭輝控(kong)股(gu)能否與投資人達成(cheng)一(yi)致，還(huan)需一(yi)段時(shi)間觀(guan)望(wang)。

旭(xu)(xu)輝(hui)(hui)控股方面回應，目前公司正(zheng)在積極(ji)(ji)與金融機構溝通(tong)，尋求(qiu)解(jie)決方案，應該承(cheng)擔的責任，旭(xu)(xu)輝(hui)(hui)一(yi)定(ding)堅(jian)定(ding)承(cheng)擔，“旭(xu)(xu)輝(hui)(hui)人一(yi)定(ding)會努力到最后一(yi)刻”。同(tong)時，旭(xu)(xu)輝(hui)(hui)相關人士(shi)指出，公司會積極(ji)(ji)做好(hao)自(zi)身(shen)的各項經營工(gong)作，把(ba)有限(xian)的資源優先集中于“保(bao)交(jiao)付、保(bao)品(pin)質”。

分析人士指出(chu)，旭輝控股屬(shu)于信用資質(zhi)相對(dui)較好，財(cai)務運營也比較穩健的民營房企(qi)，卻在剛(gang)剛(gang)發行一筆中債增12億(yi)中票之后(hou)，尋求非標(biao)債務展期，超出(chu)了市場對(dui)這家房企(qi)的預(yu)期。

查詢第三方債券信(xin)息(xi)平臺可(ke)(ke)見，旭(xu)輝(hui)(hui)控(kong)股(gu)美元(yuan)債的(de)償(chang)債高(gao)峰期集(ji)中在2023年(nian)、2024年(nian)，但這并不意味著旭(xu)輝(hui)(hui)控(kong)股(gu)當下(xia)可(ke)(ke)以輕松(song)度過。一名(ming)知情(qing)人士分(fen)析認(ren)為，以旭(xu)輝(hui)(hui)控(kong)股(gu)近兩(liang)年(nian)加速拿地節奏來看，明(ming)年(nian)旭(xu)輝(hui)(hui)控(kong)股(gu)有可(ke)(ke)能進入私募債償(chang)債小高(gao)峰。

這從林(lin)中內(nei)部信也可以讀出一二，“從目(mu)前的(de)情況看，未(wei)來幾個月，旭輝的(de)現金流將承受前所未(wei)有的(de)挑戰(zhan)，公(gong)司走到(dao)了(le)需要我們使出全力、上下一心、義無反顧(gu)拼搏(bo)的(de)時刻。”

林中對外界釋放兩大信號

當下(xia)大部分的房企現狀是(shi)：銷售疲軟、融(rong)資不暢。近(jin)日，易(yi)居(ju)企業集(ji)團(tuan)首席執行官丁祖昱領銜(xian)旗下(xia)團(tuan)隊(dui)盤(pan)點了71家重點上市房企今年上半年財(cai)務情況，發現了幾個重要數據變化。一(yi)是(shi)樣(yang)本房企現金(jin)(jin)持(chi)有(you)(you)量下(xia)降(jiang)(jiang)，71家上市房企現金(jin)(jin)持(chi)有(you)(you)量較期初下(xia)降(jiang)(jiang)15%。另一(yi)是(shi)總有(you)(you)息(xi)負(fu)債下(xia)降(jiang)(jiang)，短(duan)期有(you)(you)息(xi)負(fu)債上升1.4%。此外，流動性壓力之下(xia)，房企非受(shou)限現金(jin)(jin)短(duan)債比下(xia)降(jiang)(jiang)至(zhi)1.1。

CRIC數(shu)據顯示(shi)，2022年(nian)(nian)上半年(nian)(nian)重點房(fang)企全口徑(jing)銷售規(gui)(gui)模(mo)(mo)達(da)到28007億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)下降45%，并表(biao)銷售回款規(gui)(gui)模(mo)(mo)為(wei)16911億(yi)元(yuan)，同(tong)(tong)比(bi)下降35%。與此(ci)同(tong)(tong)時，2022年(nian)(nian)中期(qi)重點樣本房(fang)企的總有息債(zhai)規(gui)(gui)模(mo)(mo)為(wei)54859億(yi)元(yuan)，較(jiao)期(qi)初(chu)減少0.44%，總有息負(fu)債(zhai)的規(gui)(gui)模(mo)(mo)繼續(xu)維(wei)持(chi)在較(jiao)高水平。此(ci)外，8月，100家典型房(fang)企融(rong)資總量僅(jin)為(wei)323.64億(yi)元(yuan)，創年(nian)(nian)內(nei)單(dan)月新低，且融(rong)資量已(yi)連(lian)續(xu)5個月環比(bi)負(fu)增長。

從(cong)丁(ding)祖昱的調研可見(jian)，行(xing)業一邊面臨銷(xiao)售回款下(xia)降明顯(xian)，另一邊卻是現金(jin)持(chi)有(you)量跌(die)幅擴大(da)，這意味著房企(qi)融資明顯(xian)受阻，現金(jin)流(liu)緊張。

面對(dui)21世紀經(jing)濟報(bao)道記者(zhe)關(guan)于內部(bu)信(xin)的(de)(de)(de)詢問時，林中也(ye)坦承，“現在行業很困難，所(suo)以我們(men)(men)都(dou)要給全體干部(bu)員工(gong)更多(duo)的(de)(de)(de)士(shi)(shi)氣和(he)信(xin)心(xin)(xin)，要給他們(men)(men)鼓舞(wu)，因為只有這(zhe)種士(shi)(shi)氣和(he)信(xin)心(xin)(xin)才(cai)能撐住，（讓）我們(men)(men)熬過這(zhe)個行業最難熬的(de)(de)(de)這(zhe)個階(jie)段”。

林中發出的這封內部信(xin)，釋放了在這個行業最難的關(guan)頭，企業面臨的兩大信(xin)號(hao)：要熬、要拼。旭輝控股(gu)或(huo)者(zhe)說房企要做(zuo)的事情：要熬、要拼命而(er)不認(ren)命、要維(wei)護員(yuan)工利益。

首先(xian)，林中很明確表達了當下民企要(yao)“熬”的(de)觀點。他認為要(yao)有這種士氣和信(xin)心，要(yao)給大家鼓勁。在市(shi)場(chang)需(xu)求端回暖、銷售恢復(fu)正(zheng)常之前，公司都必須過(guo)難日(ri)子、緊日(ri)子，節省一切可以(yi)節省的(de)開支(zhi)，把有限的(de)資源集中在“保(bao)交付、保(bao)品質” 的(de)民生(sheng)工程上(shang)。

其次，林中(zhong)指(zhi)出，房企“要拼命而不認命”。他認為旭輝(hui)人向來(lai)信奉 “愛拼才會贏”，正是這種(zhong)不服(fu)輸的(de)精神(shen)讓旭輝(hui)走到了(le)今天。過去的(de)一年(nian)，在融資性現(xian)金流斷崖(ya)式下跌的(de)情況(kuang)下，旭輝(hui)始終恪守企業信用，努力償付每(mei)一筆債務。然而事(shi)實(shi)上，行(xing)業整(zheng)體各個(ge)方面(mian)(mian)的(de)顯著收緊，客觀上導致了(le)旭輝(hui)賬面(mian)(mian)現(xian)金的(de)大(da)幅度下降。

“從(cong)目前的情況看，未(wei)來幾個(ge)月，旭輝的現金流將承(cheng)受前所(suo)未(wei)有的挑戰，公司走到了需要我(wo)們(men)使出全力、上下一(yi)心(xin)、義無反顧拼搏的時刻”。這是(shi)林(lin)中的大實話，也是(shi)旭輝控股當下的真實寫(xie)照。

難能可貴的(de)是，林中(zhong)在內部信強調了(le)要(yao)堅決維護員工的(de)利益，明確員工是旭(xu)輝最寶貴的(de)財富(fu)，要(yao)充分保障(zhang)員工的(de)基本(ben)和長期利益。

路遙知(zhi)馬力、日久見人心，身處逆境仍堅守人情味(wei)的企業與(yu)老板(ban)，或許更值得(de)資本市場(chang)敬重與(yu)信(xin)任。

附林中內部信原文：

各(ge)位旭輝的干部同(tong)仁們：

大家好！

近(jin)一年多來(lai)，我們身處的(de)房地產行業(ye)面(mian)臨了尤(you)為(wei)嚴(yan)峻的(de)挑戰。從去年下(xia)半年開始(shi)，在行業(ye)去杠桿(gan)化、去金融化的(de)大趨勢(shi)下(xia)，房地產行業(ye)中的(de)一些企業(ye)開始(shi)紛(fen)紛(fen)出險。隨著多家(jia)民營(ying)房企巨頭(tou)相繼出現嚴(yan)重的(de)經營(ying)問題(ti)，地產行業(ye)也(ye)進入不曾有過(guo)的(de)深度調整期。

面(mian)對(dui)行業(ye)的(de)(de)(de)不(bu)(bu)確定(ding)(ding)性、面(mian)對(dui)一(yi)(yi)些企(qi)業(ye)選(xuan)擇躺平(ping)和放(fang)棄，旭輝人堅持(chi)的(de)(de)(de)始終是(shi)朝(chao)乾(qian)夕惕(ti)、重(zhong)信守約、履行承諾。我(wo)們(men)深知，每(mei)一(yi)(yi)套(tao)房子都(dou)承載著(zhu)一(yi)(yi)個(ge)家庭對(dui)美好(hao)生(sheng)活的(de)(de)(de)期許，無論困難(nan)如何重(zhong)重(zhong)，也(ye)不(bu)(bu)能辜(gu)負客戶選(xuan)擇旭輝時對(dui)我(wo)們(men)的(de)(de)(de)信賴。正(zheng)是(shi)憑借堅定(ding)(ding)的(de)(de)(de)信念和強(qiang)烈的(de)(de)(de)責任感(gan)，我(wo)們(men)上下同心，排除萬難(nan)，一(yi)(yi)直(zhi)堅持(chi)推進“保(bao)民生(sheng)、保(bao)交(jiao)付(fu)”。2022年的(de)(de)(de)前3個(ge)季(ji)度，旭輝成功交(jiao)付(fu)了(le)4.7萬套(tao)房子，這來之不(bu)(bu)易的(de)(de)(de)成果(guo)，離不(bu)(bu)開每(mei)一(yi)(yi)位(wei)伙伴的(de)(de)(de)自律與(yu)勤勉、韌性與(yu)拼搏，由衷地感(gan)謝(xie)大家。

然(ran)而(er)，外部環境(jing)依然(ran)充滿荊棘與挑戰。三(san)季度以來(lai)，多(duo)地疫情反復(fu)，疊(die)加(jia)全球經濟持(chi)續(xu)走弱，房(fang)地產市場一(yi)再探底(di)。出(chu)(chu)險房(fang)企交付風險頻發(fa)，疊(die)加(jia)一(yi)些省市出(chu)(chu)現(xian)的(de)“斷貨潮”，讓房(fang)地產行業(ye)市場端的(de)需(xu)求依舊疲(pi)軟。雖(sui)然(ran)各地出(chu)(chu)臺了多(duo)項刺激政策，民營房(fang)企的(de)銷售(shou)還(huan)是(shi)處于同(tong)期(qi)水平的(de)一(yi)半，行業(ye)整(zheng)體(ti)去(qu)化(hua)率從過去(qu)的(de)60%下降到現(xian)在(zai)的(de)40%。而(er)在(zai)資金(jin)監(jian)管上，“斷供潮〞讓多(duo)地政府事實上進一(yi)步收緊了監(jian)管資金(jin)的(de)提取(qu)，導(dao)致房(fang)企的(de)流動性進一(yi)步承壓，這也客(ke)觀上造成我們雖(sui)賬面仍有逾300億現(xian)金(jin)，但絕大部分無(wu)法滿足企業(ye)的(de)合理按需(xu)使用。

任正(zheng)(zheng)非(fei)說，“把活下來作為最主要綱領，把寒氣傳送給每個人(ren)。”我深以為然！我希望每一(yi)(yi)位旭(xu)輝的(de)(de)干部都能深刻(ke)認識到公司當(dang)下所面臨的(de)(de)困難(nan)和挑戰，并在困難(nan)中(zhong)勇于擔當(dang)。更要清晰地意識到，對于我們來說，這樣(yang)的(de)(de)艱難(nan)與考驗還將持續相當(dang)長的(de)(de)一(yi)(yi)段時間(jian)。在市場(chang)需求端回(hui)暖、銷售恢復正(zheng)(zheng)常之前(qian)，我們都必須(xu)過難(nan)日子、緊日子，節(jie)省一(yi)(yi)切可以節(jie)省的(de)(de)開支(zhi)，把有限的(de)(de)資(zi)源(yuan)集中(zhong)在“保交付、保品質” 的(de)(de)民生(sheng)工程(cheng)上(shang)。

小時(shi)候(hou)，我(wo)家鄉的(de)(de)老人就常說(shuo)，“要(yao)(yao)拼(pin)命而不認命”，旭(xu)(xu)輝人向來信(xin)奉 “愛拼(pin)才(cai)會贏(ying)”，正是這種不服輸的(de)(de)精(jing)神讓我(wo)們走(zou)到了(le)(le)今天。過(guo)去的(de)(de)一年(nian)，在(zai)融(rong)資性(xing)現金(jin)流斷崖式下(xia)跌的(de)(de)情況下(xia)，我(wo)們始終恪守企業信(xin)用，努力償(chang)付每一筆債務。然而事實上，行業整體(ti)各個方面(mian)的(de)(de)顯(xian)著收緊(jin)，客(ke)觀上導致(zhi)了(le)(le)我(wo)們賬面(mian)現金(jin)的(de)(de)大幅度下(xia)降。從目前的(de)(de)情況看(kan)，未(wei)來幾個月，旭(xu)(xu)輝的(de)(de)現金(jin)流將承受前所未(wei)有(you)的(de)(de)挑戰，公(gong)司(si)走(zou)到了(le)(le)需要(yao)(yao)我(wo)們使(shi)出(chu)全力、上下(xia)一心(xin)、義無反顧拼(pin)搏的(de)(de)時(shi)刻。

在此，我(wo)對全(quan)體旭輝(hui)干(gan)部(bu)發出號召，希望大家(jia)在最(zui)艱難(nan)的日子里，始終牢記以下三點：

第一(yi)，絕(jue)不能辜(gu)負客(ke)戶(hu)(hu)的(de)信任。“保民生(sheng)、保交付”始終是(shi)旭輝過(guo)去(qu)、現在和(he)末來最重要(yao)的(de)事，公司的(de)所有(you)資源要(yao)優(you)先向(xiang) “保交付” 傾斜，盡全力讓我們賣出去(qu)的(de)每(mei)套房子(zi)，都保質(zhi)保量地交到客(ke)戶(hu)(hu)手上。

第二，要堅決維護員工(gong)的(de)利益。我(wo)(wo)們(men)(men)要對得起(qi)每一個(ge)跟我(wo)(wo)們(men)(men)并肩(jian)作戰的(de)旭輝人，員工(gong)始(shi)終是旭輝最寶貴(gui)的(de)財富，更(geng)是旭輝能度過困難的(de)基石，我(wo)(wo)們(men)(men)要充分保障(zhang)員工(gong)的(de)基本和(he)長期利益。

第三，保護好自己的(de)“革命本(ben)錢”。既然(ran)我們(men)要共同(tong)面對(dui)一(yi)場(chang)“持久戰”，定力(li)、耐力(li)、毅力(li)的(de)重要性(xing)就遠勝于(yu) “爆(bao)發(fa)力(li)”，希望每一(yi)位旭輝伙伴在(zai)奮斗時，也要兼顧好自己的(de)身體(ti)健康，我們(men)要直面挑(tiao)戰、耐得困難(nan)，更要走得長(chang)遠！

最后，我(wo)想說，再(zai)(zai)大的(de)困難(nan)也(ye)壓不倒我(wo)們(men)(men)！即(ji)(ji)使(shi)(shi)再(zai)(zai)難(nan)，我(wo)們(men)(men)也(ye)要保交付！即(ji)(ji)使(shi)(shi)再(zai)(zai)難(nan)，我(wo)們(men)(men)也(ye)要善待(dai)員(yuan)工！即(ji)(ji)使(shi)(shi)再(zai)(zai)難(nan)，我(wo)們(men)(men)也(ye)要奮戰到底！即(ji)(ji)使(shi)(shi)再(zai)(zai)難(nan)，相信有廣大客戶的(de)信賴和(he)員(yuan)工的(de)支持，以及社會各(ge)界的(de)幫助，我(wo)們(men)(men)一定(ding)能度過難(nan)關(guan)！請繼續相信旭輝，心懷信念，不忘初心，方(fang)得始終！