21世紀經濟報道 見習記者王巍 北京報道
8月(yue)(yue)19日上(shang)午(wu)，北(bei)京(jing)朝陽法(fa)院通(tong)報了2022年4月(yue)(yue)北(bei)京(jing)疫(yi)情以(yi)來(lai)朝陽法(fa)院受理并(bing)宣判(pan)的(de)(de)典型(xing)商(shang)業用房(fang)租(zu)賃案件(jian)，因為疫(yi)情停業的(de)(de)商(shang)戶要求房(fang)東減免(mian)房(fang)租(zu)而遭到(dao)拒(ju)絕，法(fa)院認為經(jing)濟活動的(de)(de)參與者應“共擔(dan)風險、共渡難關(guan)”，判(pan)決房(fang)東酌情減免(mian)房(fang)租(zu)。
根據朝陽法(fa)院(yuan)(yuan)統(tong)計(ji)，2020年(nian)至今(jin)，受新(xin)冠肺炎(yan)疫(yi)情(qing)及防(fang)控措(cuo)施影響，部分經營(ying)企(qi)業利潤減少(shao)、資(zi)金周轉(zhuan)困難，經營(ying)場所(suo)租(zu)(zu)賃(lin)負擔增(zeng)大，租(zu)(zu)金支(zhi)付遲延(yan)，引(yin)發商業用房租(zu)(zu)賃(lin)領域糾紛(fen)。經該院(yuan)(yuan)統(tong)計(ji)，2020年(nian)年(nian)初以來至2022年(nian)7月末，該院(yuan)(yuan)受理(li)(li)涉(she)疫(yi)情(qing)商用房屋租(zu)(zu)賃(lin)糾紛(fen)696件(jian)，其中近(jin)六成集中在CBD區域，鑒(jian)于上述情(qing)況，法(fa)院(yuan)(yuan)現與CBD管委會簽訂(ding)共建協議，探索(suo)涉(she)疫(yi)情(qing)房屋租(zu)(zu)賃(lin)合同糾紛(fen)的多元化解與訴源(yuan)治理(li)(li)路徑。
茶館疫情期間停業 法院判決酌減部分租金
2015年開始，北京(jing)某餐飲公司從房東趙某處承租朝(chao)陽區某購物中(zhong)心附近的臨街商(shang)(shang)鋪作為茶館。2022年4月底(di)，北京(jing)市(shi)發(fa)生(sheng)新冠肺炎疫情(qing)期間，餐飲公司第二季度租金(jin)交納(na)期屆(jie)滿并(bing)向趙某申請減(jian)免租金(jin)，趙某拒(ju)絕協(xie)商(shang)(shang)并(bing)屢次催(cui)促餐飲公司交納(na)租金(jin)，雙(shuang)方(fang)(fang)協(xie)商(shang)(shang)未達成一致，6月初，趙某將餐飲公司訴至法院，要求解除雙(shuang)方(fang)(fang)租賃合(he)同并(bing)要求被告騰退商(shang)(shang)鋪、支付違約金(jin)及拖(tuo)欠的租金(jin)等共計(ji)40余萬元。
法院在審理中發現(xian)，2015年以(yi)(yi)來雙方(fang)建(jian)立(li)了(le)(le)房屋租賃(lin)合同關系，餐(can)飲(yin)公司基于對雙方(fang)穩定租賃(lin)關系的預期，投入大額裝修成(cheng)本，并(bing)在此(ci)后(hou)的經營(ying)中取得較好收益(yi)。2020年新冠肺炎疫情(qing)以(yi)(yi)來，茶館經營(ying)情(qing)況(kuang)受到較大影響(xiang)，此(ci)后(hou)偶有(you)少量(liang)租金短期延遲交(jiao)納(na)情(qing)況(kuang)。2021年1月(yue)23日(ri)雙方(fang)再(zai)次(ci)續約，租期至(zhi)2022年12月(yue)31日(ri)。2022年5月(yue)初(chu)，茶館先后(hou)被街(jie)道、物業單位告知暫停營(ying)業并(bing)立(li)即(ji)執行，餐(can)飲(yin)公司遂與趙某協商(shang)減免租金，后(hou)者拒絕(jue)。截至(zhi)案件宣判前(qian)，餐(can)飲(yin)公司向趙某交(jiao)納(na)了(le)(le)第(di)三季度租金。
法(fa)院(yuan)審(shen)理認為(wei)，本案(an)(an)爭(zheng)議焦點(dian)是(shi)(shi)遲延支(zhi)付第二季度租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金是(shi)(shi)否(fou)構成(cheng)違約，以(yi)(yi)及趙某是(shi)(shi)否(fou)有(you)權據此(ci)解除合(he)(he)(he)同(tong)。最(zui)高人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)《關于(yu)依法(fa)妥善審(shen)理涉新(xin)冠(guan)肺炎疫(yi)(yi)情(qing)民(min)(min)事案(an)(an)件若干(gan)問題的指導意見(jian)（二）》（下稱《意見(jian)（二）》）規(gui)定，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)非國有(you)房屋用于(yu)經營，疫(yi)(yi)情(qing)或者疫(yi)(yi)情(qing)防(fang)控措施導致承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)沒(mei)有(you)營業(ye)收入(ru)或者營業(ye)收入(ru)明顯減(jian)少，繼(ji)續按照原租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃合(he)(he)(he)同(tong)支(zhi)付租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金對其明顯不(bu)公(gong)平(ping)，承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)請求減(jian)免租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金、延長租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)期(qi)或者延期(qi)支(zhi)付租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金的，人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)可以(yi)(yi)引導當事人(ren)(ren)(ren)(ren)參(can)照有(you)關租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金減(jian)免的政策進行(xing)調(diao)解，調(diao)解不(bu)成(cheng)的，應當結合(he)(he)(he)案(an)(an)件的實際情(qing)況，根據公(gong)平(ping)原則(ze)變(bian)更合(he)(he)(he)同(tong)；出(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)以(yi)(yi)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)沒(mei)有(you)按照約定的期(qi)限支(zhi)付租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金為(wei)由(you)請求解除租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃合(he)(he)(he)同(tong)，由(you)承(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)承(cheng)(cheng)擔違約責任的，人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)(min)法(fa)院(yuan)不(bu)予支(zhi)持。《民(min)(min)法(fa)典》第533條亦規(gui)定了租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃合(he)(he)(he)同(tong)雙(shuang)方在情(qing)勢(shi)變(bian)更的情(qing)況下均負(fu)有(you)再(zai)交涉義務。
本(ben)案中(zhong)，餐(can)(can)飲(yin)(yin)公司經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)內容(rong)為(wei)茶館，疫(yi)(yi)情(qing)(qing)(qing)防控(kong)(kong)(kong)措(cuo)施(shi)導致(zhi)涉案商(shang)鋪在(zai)特(te)定期(qi)間內暫停(ting)營(ying)(ying)(ying)(ying)業(ye)，導致(zhi)其在(zai)此期(qi)間沒有(you)(you)營(ying)(ying)(ying)(ying)業(ye)收(shou)入(ru)或者(zhe)營(ying)(ying)(ying)(ying)業(ye)收(shou)入(ru)明顯(xian)減少(shao)。此種情(qing)(qing)(qing)況下(xia)，受不(bu)利影(ying)響(xiang)(xiang)的(de)(de)餐(can)(can)飲(yin)(yin)公司可以就合(he)(he)(he)同(tong)內容(rong)與趙(zhao)某(mou)(mou)(mou)重新(xin)協商(shang)，趙(zhao)某(mou)(mou)(mou)亦有(you)(you)義務(wu)配合(he)(he)(he)協商(shang)。本(ben)案中(zhong)趙(zhao)某(mou)(mou)(mou)拒絕協商(shang)，徑(jing)行(xing)提(ti)起訴(su)訟(song)要求(qiu)解(jie)除合(he)(he)(he)同(tong)，違反了《民(min)法(fa)典》第(di)533條規(gui)定的(de)(de)再交涉義務(wu)。趙(zhao)某(mou)(mou)(mou)要求(qiu)餐(can)(can)飲(yin)(yin)公司按照(zhao)原標(biao)(biao)準交納租(zu)金(jin)(jin)顯(xian)然有(you)(you)失公平，餐(can)(can)飲(yin)(yin)公司要求(qiu)依據(ju)疫(yi)(yi)情(qing)(qing)(qing)防控(kong)(kong)(kong)措(cuo)施(shi)對其經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)造(zao)成(cheng)的(de)(de)客(ke)觀(guan)影(ying)響(xiang)(xiang)變更租(zu)金(jin)(jin)標(biao)(biao)準，具有(you)(you)事實依據(ju)。與此同(tong)時，餐(can)(can)飲(yin)(yin)公司雖(sui)面(mian)臨經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)困難(nan)，但在(zai)合(he)(he)(he)同(tong)履行(xing)期(qi)間仍堅持(chi)交納租(zu)金(jin)(jin)，雖(sui)存(cun)在(zai)一定遲(chi)延、少(shao)量欠(qian)付的(de)(de)情(qing)(qing)(qing)形，但該(gai)情(qing)(qing)(qing)況系由(you)新(xin)冠(guan)(guan)肺(fei)炎疫(yi)(yi)情(qing)(qing)(qing)及防控(kong)(kong)(kong)措(cuo)施(shi)導致(zhi)，與惡意(yi)拖欠(qian)租(zu)金(jin)(jin)性質不(bu)同(tong)，根據(ju)《意(yi)見二》第(di)5條的(de)(de)規(gui)定，趙(zhao)某(mou)(mou)(mou)無權解(jie)除合(he)(he)(he)同(tong)；考慮(lv)到合(he)(he)(he)同(tong)剩(sheng)余租(zu)期(qi)已不(bu)足(zu)半年(nian)且餐(can)(can)飲(yin)(yin)公司提(ti)出的(de)(de)減免租(zu)金(jin)(jin)標(biao)(biao)準具有(you)(you)合(he)(he)(he)理(li)性，雙方(fang)合(he)(he)(he)作期(qi)間已逾七年(nian)等情(qing)(qing)(qing)況，為(wei)盡可能維持(chi)雙方(fang)合(he)(he)(he)同(tong)的(de)(de)繼續履行(xing)、保障雙方(fang)在(zai)新(xin)冠(guan)(guan)肺(fei)炎疫(yi)(yi)情(qing)(qing)(qing)期(qi)間維持(chi)原有(you)(you)經(jing)濟(ji)情(qing)(qing)(qing)狀，對趙(zhao)某(mou)(mou)(mou)解(jie)除合(he)(he)(he)同(tong)的(de)(de)訴(su)訟(song)請(qing)求(qiu)不(bu)予支(zhi)持(chi)。最終，法(fa)院依據(ju)公平原則(ze)，本(ben)著共擔風(feng)險、共渡難(nan)關的(de)(de)理(li)念，綜(zong)合(he)(he)(he)新(xin)冠(guan)(guan)肺(fei)炎疫(yi)(yi)情(qing)(qing)(qing)及防控(kong)(kong)(kong)措(cuo)施(shi)對商(shang)鋪經(jing)營(ying)(ying)(ying)(ying)產生的(de)(de)影(ying)響(xiang)(xiang)，法(fa)院對2022年(nian)5月相應期(qi)間的(de)(de)租(zu)金(jin)(jin)予以酌(zhuo)減。
解讀：“參與者均應秉持共擔風險、共渡難關”
針對此案，朝陽法(fa)院南(nan)磨(mo)坊法(fa)庭李(li)青(qing)法(fa)官(guan)表示，新冠肺炎疫情(qing)(qing)的(de)(de)(de)(de)爆發對社(she)會各行(xing)各業均(jun)造成(cheng)了影響(xiang)，尤其(qi)對于(yu)有(you)賴(lai)于(yu)人流聚集效(xiao)應的(de)(de)(de)(de)經營性(xing)(xing)商業房屋(wu)而(er)言，疫情(qing)(qing)傳播風(feng)險及相關防(fang)控(kong)政策必(bi)然對正常經營造成(cheng)沖(chong)擊(ji)。為保障穩中有(you)序的(de)(de)(de)(de)社(she)會經濟往來(lai)，除《意見二》外，《關于(yu)依法(fa)妥善審理(li)涉(she)新冠肺炎疫情(qing)(qing)民事案件若干問題(ti)的(de)(de)(de)(de)指導意見（一）》對疫情(qing)(qing)或疫情(qing)(qing)防(fang)控(kong)措施導致的(de)(de)(de)(de)合同履行(xing)困(kun)難作出了明(ming)確界(jie)定并提出了解紛規則(ze)。考慮到疫情(qing)(qing)爆發的(de)(de)(de)(de)偶發性(xing)(xing)和周期性(xing)(xing)，社(she)會經濟參與者均(jun)應秉持(chi)共(gong)(gong)擔風(feng)險、共(gong)(gong)渡難關，努(nu)力維持(chi)合同履行(xing)的(de)(de)(de)(de)原則(ze)，把握疫情(qing)(qing)防(fang)控(kong)趨穩向好的(de)(de)(de)(de)趨勢(shi)，積極維護、推動復工復產。
本(ben)案(an)是2022年4月北京疫情(qing)以來朝(chao)陽法院受理并宣判的典型(xing)商(shang)業用房租賃(lin)案(an)件。本(ben)案(an)認定租賃(lin)雙方在疫情(qing)及疫情(qing)防(fang)控措施期間均(jun)應(ying)通過(guo)積極(ji)再行協(xie)商(shang)，促成合同繼續履行。傳遞了在保證疫情(qing)防(fang)控前(qian)提下，社(she)會(hui)經濟(ji)參與者均(jun)應(ying)積極(ji)推動復工復產(chan)，促進社(she)會(hui)經濟(ji)秩序盡快恢(hui)復正常、良性運轉的司法理念。
中小微企業租房糾紛涉訴率高 法院與CBD簽訂共建協議
今天上(shang)午，朝陽(yang)法院對(dui)涉疫情(qing)商業用房(fang)租賃(lin)合同糾紛案件審(shen)理情(qing)況進行了(le)通報。
朝陽法院齊曉(xiao)丹副院長介紹說，2020年(nian)至(zhi)今，受新冠肺炎疫(yi)情及(ji)防(fang)控措施影(ying)響，部分經營(ying)企(qi)業利(li)潤減少、資金周轉困難(nan)，經營(ying)場所(suo)租(zu)賃負擔增(zeng)大，租(zu)金支付遲延，引(yin)(yin)發商(shang)業用(yong)房(fang)租(zu)賃領(ling)域糾(jiu)紛(fen)。經該院統(tong)計，2020年(nian)年(nian)初以來至(zhi)2022年(nian)7月末，法院共受理與新冠肺炎疫(yi)情相關(guan)的商(shang)業性房(fang)屋租(zu)賃合同糾(jiu)紛(fen)（簡稱涉疫(yi)情商(shang)用(yong)房(fang)屋租(zu)賃糾(jiu)紛(fen)）696件(jian)(jian)，其中CBD商(shang)務區(qu)(qu)發案(an)403件(jian)(jian)，占(zhan)比58%；受本市今年(nian)4月22日(ri)疫(yi)情影(ying)響引(yin)(yin)發案(an)件(jian)(jian)13件(jian)(jian)。是朝陽法院轄(xia)區(qu)(qu)內涉疫(yi)情商(shang)用(yong)房(fang)屋租(zu)賃糾(jiu)紛(fen)最為(wei)集中的區(qu)(qu)域。
此類(lei)案(an)件(jian)(jian)具(ju)有三個突出特(te)點：一是承租(zu)(zu)(zu)方(fang)從事行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)領(ling)域廣泛，包括租(zu)(zu)(zu)賃(lin)業(ye)(ye)(ye)(ye)、住(zhu)宿業(ye)(ye)(ye)(ye)、商務服務業(ye)(ye)(ye)(ye)、文化服務業(ye)(ye)(ye)(ye)、建筑(zhu)業(ye)(ye)(ye)(ye)、倉(cang)儲、工(gong)業(ye)(ye)(ye)(ye)、金(jin)融、軟件(jian)(jian)等十余(yu)行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)，幾乎覆蓋了全部(bu)(bu)保障基礎民生的(de)(de)(de)社(she)會經濟領(ling)域。其(qi)中承租(zu)(zu)(zu)方(fang)從事行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)前三位的(de)(de)(de)分(fen)(fen)別(bie)為(wei)房(fang)地產開發業(ye)(ye)(ye)(ye)、零售業(ye)(ye)(ye)(ye)、餐飲(yin)經營(ying)業(ye)(ye)(ye)(ye)，占比(bi)26%，體(ti)現出疫(yi)情(qing)及疫(yi)情(qing)防控(kong)措施對前述行(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)影響(xiang)更顯著；二是涉(she)訴(su)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)多(duo)為(wei)中小(xiao)微企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)且集(ji)中程度高(gao)。從企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)規模上(shang)看，中小(xiao)微企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)涉(she)案(an)369件(jian)(jian)，占比(bi)92%，體(ti)現出中小(xiao)微企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)在商業(ye)(ye)(ye)(ye)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)領(ling)域的(de)(de)(de)風(feng)險承受能力較弱。涉(she)訴(su)超(chao)3件(jian)(jian)以(yi)上(shang)的(de)(de)(de)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)有15家，涉(she)及案(an)件(jian)(jian)89件(jian)(jian)，占比(bi)22%，部(bu)(bu)分(fen)(fen)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)、商場涉(she)疫(yi)情(qing)商用(yong)(yong)房(fang)屋租(zu)(zu)(zu)賃(lin)糾紛多(duo)發，在訴(su)源治理方(fang)面需予以(yi)特(te)別(bie)關注(zhu)；三是涉(she)疫(yi)情(qing)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)合同糾紛的(de)(de)(de)發案(an)與其(qi)他涉(she)疫(yi)情(qing)合同糾紛呈現關聯衍生關系。“商業(ye)(ye)(ye)(ye)用(yong)(yong)房(fang)”對“商業(ye)(ye)(ye)(ye)經營(ying)”具(ju)有基礎性作用(yong)(yong)，部(bu)(bu)分(fen)(fen)企(qi)(qi)業(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)(de)(de)資金(jin)周轉(zhuan)困難最先體(ti)現為(wei)租(zu)(zu)(zu)賃(lin)成(cheng)本無(wu)力負擔(dan)，伴隨經營(ying)場所的(de)(de)(de)不(bu)穩定，進一步加(jia)劇其(qi)他類(lei)型合同糾紛的(de)(de)(de)發生。
為在疫(yi)情(qing)(qing)防控條件(jian)下保障商(shang)業租(zu)(zu)賃(lin)領域經濟秩(zhi)序，以“穩租(zu)(zu)賃(lin)”帶動“穩增(zeng)長”，輻(fu)射化解其他涉(she)疫(yi)情(qing)(qing)合同(tong)類糾(jiu)紛(fen)。朝陽(yang)法院(yuan)將CBD商(shang)務(wu)區作為治理涉(she)疫(yi)情(qing)(qing)房屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)糾(jiu)紛(fen)案(an)件(jian)重點區域，在CBD管(guan)委會(hui)大力支(zhi)持下，先(xian)后(hou)開展了(le)“無(wu)訟商(shang)務(wu)區建設”宣講(jiang)、舉辦(ban)涉(she)疫(yi)房屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)糾(jiu)紛(fen)示范庭審(shen)(shen)等，并與CBD管(guan)委會(hui)簽署《關于共同(tong)建立CBD訴源(yuan)治理機制(zhi)合作共建框架協(xie)議》，積極探索(suo)涉(she)疫(yi)情(qing)(qing)房屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)糾(jiu)紛(fen)的多元(yuan)化解與訴源(yuan)治理路徑(jing)。截至2022年6月底(di)，朝陽(yang)法院(yuan)院(yuan)一審(shen)(shen)審(shen)(shen)結(jie)CBD商(shang)務(wu)區涉(she)疫(yi)情(qing)(qing)房屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)合同(tong)糾(jiu)紛(fen)397件(jian)，案(an)件(jian)審(shen)(shen)結(jie)率(lv)達98.5%。其中，經委派調解組織及審(shen)(shen)判組織引導達成(cheng)調解、和解、撤訴的304件(jian)，占全部已(yi)結(jie)案(an)件(jian)的76.5%；判決(jue)結(jie)案(an)93件(jian)，占全部已(yi)結(jie)案(an)件(jian)23.5%。
