南方財經全媒體集團 記者 徐倩宜 北京報道

近期深圳首個住(zhu)宅盤(pan)推出了“0首付”購三房的營銷活動，但隨(sui)即被房管部門(men)叫停。其中所謂的“0首付”，實際就(jiu)是(shi)首付分期。

據悉，樓(lou)盤(pan)“0”首付的(de)具體(ti)操作方(fang)式是：首先由購房(fang)者先交定金10萬(wan)元給開發商(shang)，然后第三方(fang)借給購房(fang)者最高100萬(wan)元作為首付款。

客戶收到(dao)款需要(yao)(yao)先還(huan)10萬元，購房者再通過五年分期把“首付”還(huan)清(qing)。相當于首期款只(zhi)需要(yao)(yao)付20萬。

北京周(zhou)泰律師事務所高級律師王若琳表示，所謂(wei)的“0首付”對(dui)開(kai)發商來說也可以理解為變相融資。這個操作對(dui)首付款(kuan)(kuan)和房(fang)價都沒有任何優惠，僅僅加入了(le)第三方這個杠桿，以非法的手(shou)段提前套取了(le)銀行貸款(kuan)(kuan)。對(dui)購房(fang)者而言可以早日(ri)買房(fang)，對(dui)開(kai)發商而言可以早日(ri)獲得購房(fang)款(kuan)(kuan)。

但此舉違反了我國的住房(fang)信貸政策，放大(da)(da)了購房(fang)杠(gang)桿(gan)，在首付款(kuan)及房(fang)貸的雙重還(huan)款(kuan)壓力下，購房(fang)者(zhe)未來可(ke)能(neng)出現(xian)逾期還(huan)款(kuan)或斷供，增大(da)(da)了金融(rong)風(feng)險。

北京市金(jin)(jin)訴律(lv)師事務所創始(shi)人律(lv)師戴金(jin)(jin)花也表(biao)示，根據《規范購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)融(rong)資和加強反洗錢工作》規定(ding)，國家嚴禁房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產開發企業、房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產中(zhong)介(jie)機(ji)構(gou)違規提供購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)首(shou)付(fu)融(rong)資，嚴禁互聯網金(jin)(jin)融(rong)從(cong)業機(ji)構(gou)、小額(e)貸款公司違規提供“首(shou)付(fu)貸”等(deng)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)融(rong)資產品或(huo)服(fu)務，嚴禁房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產中(zhong)介(jie)機(ji)構(gou)、互聯網金(jin)(jin)融(rong)從(cong)業機(ji)構(gou)、小額(e)貸款公司違規提供房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產場外(wai)配資，嚴禁個人綜合消費貸款等(deng)資金(jin)(jin)挪用(yong)于購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)(fang)。

記者在裁判文書網中還搜到一起房地產開發商自(zi)己借(jie)錢給購房者付(fu)首期，雙方簽訂的借(jie)款協議(yi)被判決無效的案件。

2018年(nian)1月(yue)24日(ri)，袁某(mou)因(yin)購(gou)房(fang)需求，到某(mou)地(di)產公司開(kai)發的一個(ge)國(guo)際城項目看(kan)房(fang)。袁某(mou)對房(fang)屋很滿意，在(zai)當天就簽訂《房(fang)屋認購(gou)書》，定了一間建筑面積72平方米，總價50萬元(yuan)的房(fang)子。使用購(gou)房(fang)優惠后，總房(fang)款為47萬元(yuan)。

值(zhi)得(de)注意的是(shi)，47萬(wan)的房子(zi)，首付款9萬(wan)多，袁某與房地(di)產公司約定(ding)，這筆錢由房地(di)產公司墊付。

2018年1月25日，袁(yuan)某(mou)與房(fang)地(di)產公(gong)司簽訂《借(jie)款協議》，約定，房(fang)屋首(shou)付(fu)款總金額為99868元，袁(yuan)某(mou)首(shou)付(fu)款支付(fu)3868元，剩余(yu)首(shou)付(fu)款96000元由房(fang)地(di)產公(gong)司出(chu)借(jie)給袁(yuan)某(mou)。

還款(kuan)時間從(cong)2018到(dao)2021年間，袁某分四期償還借款(kuan)。

借款(kuan)協議中(zhong)還約(yue)定，袁(yuan)某如果在約(yue)定期(qi)限內償還全部借款(kuan)，就不(bu)用支付利息(xi)；逾期(qi)不(bu)超過(guo)30天(tian)(tian)，袁(yuan)某按欠款(kuan)支付千(qian)分之(zhi)五的違約(yue)金；逾期(qi)超過(guo)30天(tian)(tian)，袁(yuan)某所購房屋歸(gui)房地產公司所有。

交(jiao)付房(fang)屋后的(de)兩年間，袁某(mou)一直如期(qi)償還借款。但在第三年袁某(mou)卻(que)拒絕償還貸款。

判決書中顯示袁某拒接還款的直接原因是(shi)——房屋的質量問題。

袁某(mou)稱，交(jiao)付的(de)(de)房(fang)屋(wu)墻(qiang)(qiang)體存在多處墻(qiang)(qiang)體嚴(yan)重裂(lie)縫，質量問題從房(fang)屋(wu)交(jiao)付后的(de)(de)三年多時(shi)間里一直(zhi)沒能(neng)解決處理，袁某(mou)還(huan)表示，如果(guo)解決房(fang)屋(wu)質量問題，自(zi)己就(jiu)會還(huan)款(kuan)。

法院認為，根據《關于規(gui)范購(gou)房(fang)(fang)(fang)融資和加強反(fan)洗錢(qian)工作的(de)通知》中嚴禁房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)開發企業、房(fang)(fang)(fang)產(chan)中介機構(gou)不得為購(gou)房(fang)(fang)(fang)人(ren)墊付(fu)首付(fu)款(kuan)或采取首付(fu)分期等其他形式變相(xiang)墊付(fu)首付(fu)款(kuan)的(de)規(gui)定(ding)(ding)，雙方簽訂(ding)的(de)《借款(kuan)協議》應當認定(ding)(ding)無效，并判決袁某給付(fu)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)公司剩余(yu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)首付(fu)借款(kuan)及違約金。

戴金花表示，我們國家的房(fang)(fang)地(di)(di)產政策是“房(fang)(fang)住不炒，持續整治(zhi)和規(gui)范房(fang)(fang)地(di)(di)產市(shi)場(chang)秩序(xu)”。而“0首付(fu)(fu)”、為(wei)購(gou)房(fang)(fang)人墊付(fu)(fu)首付(fu)(fu)款等行為(wei)容易(yi)助長(chang)炒房(fang)(fang)行為(wei)，不利于(yu)樓(lou)市(shi)的長(chang)期穩定(ding)。

王若琳強調，為(wei)(wei)購(gou)房(fang)人墊付首付款(kuan)的行為(wei)(wei)，不僅(jin)破(po)壞金(jin)融(rong)監管(guan)秩序、增(zeng)大(da)金(jin)融(rong)風(feng)險，而且因合(he)同(tong)瑕(xia)疵可能(neng)(neng)引發(fa)相關(guan)責任。一方面，第三(san)方與購(gou)房(fang)者簽訂借貸合(he)同(tong)，違反了我國的住房(fang)信貸政(zheng)策，相關(guan)協議(yi)效(xiao)力存在(zai)不確定(ding)性。一旦(dan)發(fa)生爭議(yi)，各方的權益未必(bi)能(neng)(neng)夠(gou)得到足夠(gou)保(bao)障(zhang)。

另一(yi)方(fang)面(mian)，購房(fang)者與(yu)銀行簽訂了按(an)揭(jie)貸(dai)款合同，購房(fang)者如(ru)存在(zai)違(wei)法(fa)獲取按(an)揭(jie)貸(dai)款的行為(wei)，可能(neng)需要向銀行承(cheng)擔違(wei)約責任。