21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道  

近日，西(xi)安(an)市住房(fang)和城鄉建設局、西(xi)安(an)市金融工作局、西(xi)安(an)住房(fang)公積金管理(li)中(zhong)心、中(zhong)國人民銀行西(xi)安(an)分行營業管理(li)部聯合發(fa)布了《關(guan)于(yu)調整商(shang)品住房(fang)交易(yi)政策(ce)有關(guan)問題的通知(zhi)》（下稱：《通知(zhi)》）。

《通知》從四大方面優化樓市調控(kong)政策，其(qi)中限購、限售(shou)、限貸相關(guan)多個政策點(dian)引(yin)發關(guan)注。如調整住房(fang)公積金貸款(kuan)最(zui)高額度、28周歲(sui)以上未婚人士劃為剛需(xu)、新(xin)房(fang)網(wang)簽三(san)年即(ji)可買賣等。

這些政策(ce)能(neng)解決什么問題？其會為當地房地產市場(chang)帶來哪些影響？購房者又如(ru)何看待(dai)與理解？

解放“單身”購買力

從政策來看，限購方面(mian)，此(ci)前(qian)非西(xi)安市戶(hu)籍，需(xu)連續(xu)五年(nian)(nian)社保或個(ge)稅即能獲(huo)得購房資格；如(ru)今，非西(xi)安市戶(hu)籍只需(xu)持有(you)居住證(zheng)以及兩(liang)年(nian)(nian)社保或個(ge)稅即可。對于本市戶(hu)籍，新政取消了“繳納一(yi)年(nian)(nian)社保”的必需(xu)條件，只要落戶(hu)滿一(yi)年(nian)(nian)即可。

事(shi)實上，相(xiang)比于(yu)其(qi)他一二線(xian)城市(shi)(shi)，西安戶籍政策較為寬(kuan)松。在此基礎上，西安進一步降低對非本市(shi)(shi)戶籍購(gou)房(fang)者的(de)(de)門檻，這將有利于(yu)保持(chi)城市(shi)(shi)人(ren)口增量的(de)(de)優勢(shi)。

限售方面，政策回調至2021年西安“330樓市”政策發布之前。當(dang)下，新(xin)房滿(man)三(san)或滿(man)二，二手(shou)房滿(man)二便可(ke)上市交易。

從全國范(fan)圍(wei)來看(kan)，西安限售政策要求并不高。至(zhi)于這一(yi)新(xin)政能否(fou)對二手房市場(chang)實際交易量產(chan)生影(ying)響，仍有待觀察。

限貸(dai)方面，最受關注的一點(dian)是(shi)公(gong)積金(jin)額度(du)。本(ben)次新政發(fa)布后，購房者單人(ren)額度(du)提升到65萬，家庭額度(du)提升到85萬，首付比例也有所(suo)下降(jiang)。

令人意(yi)外的是(shi)，雖然公積金貸(dai)款額度上(shang)調(diao)不少，但本地購房(fang)者中(zhong)的質(zhi)疑聲依然很多。

主要原(yuan)因在于(yu)，一方面西(xi)安主城區可使用組合貸的(de)項(xiang)目和銀(yin)行并不(bu)(bu)多；另一方面，目前西(xi)安城六(liu)區房價動輒150萬起，相比之下(xia)，公積(ji)金(jin)不(bu)(bu)僅貸款額度遠(yuan)遠(yuan)不(bu)(bu)足，較短的(de)貸款年限也無法滿足部分購房者的(de)需(xu)求。

值(zhi)得一(yi)(yi)提的是，與許多城市一(yi)(yi)樣(yang)，此前，西安房地產(chan)政策認為單身不屬(shu)于剛需群體，這(zhe)一(yi)(yi)點引發了眾多爭(zheng)議與詬病。而本次新政將(jiang)28周(zhou)歲以(yi)上未(wei)婚首(shou)套購房者以(yi)及二孩家(jia)庭劃(hua)為剛需，這(zhe)將(jiang)大幅增加西安剛需群體數量。

“整(zheng)體來看(kan)，在這一(yi)(yi)輪先后松綁樓市的城市中(zhong)，西安(an)政(zheng)策相對(dui)全面。尤其(qi)從二孩家庭(ting)被納入(ru)剛需范(fan)圍這一(yi)(yi)點來看(kan)，力(li)度比預期中(zhong)大一(yi)(yi)些。”易居研(yan)究院智庫中(zhong)心(xin)研(yan)究總(zong)監嚴(yan)躍(yue)進對(dui)21世紀經濟報道(dao)記者(zhe)說道(dao)。

有購房者連夜停辦組合貸

截至(zhi)政(zheng)(zheng)策(ce)發布，已經(jing)過去(qu)三天時間(jian)。雖然短時間(jian)內市場反應仍(reng)待觀察，但對于正(zheng)在交(jiao)易(yi)中的部(bu)分購房(fang)者來說，新政(zheng)(zheng)的發布影響極大，甚(shen)至(zhi)不(bu)乏暫停購房(fang)流程者。

以(yi)小(xiao)李為例。去年10月，小(xiao)李為買房(fang)(fang)將戶口遷至西安市未央區。因(yin)購房(fang)(fang)政(zheng)策要(yao)求一(yi)(yi)年社保，小(xiao)李特地(di)找到代(dai)理公司代(dai)繳社保，并一(yi)(yi)次(ci)性繳納(na)一(yi)(yi)年費用11040元。

5月29日(ri)一早，小(xiao)李(li)便看(kan)到(dao)樓市(shi)新政中提(ti)到(dao)，落戶一年即(ji)可滿房，無(wu)需繳(jiao)足一年社保。當(dang)即(ji)，小(xiao)李(li)便致電(dian)代理公司要(yao)求退還(huan)剩余費用。

受(shou)新政影響而改變購房流程的，小李(li)不(bu)是孤例。畢業于西北大學法學系的小王，2019年(nian)(nian)便考取了西安市某事業單(dan)位(wei)的編制(zhi)。作為獨生(sheng)女，父母籌劃(hua)著今(jin)年(nian)(nian)為她購入一套(tao)小面(mian)積住宅。

5月中旬，小王和(he)父母看(kan)中了一套南二環邊70平左(zuo)右的(de)二手房(fang)(fang)，想(xiang)以(yi)組合(he)貸(dai)的(de)方(fang)式支付房(fang)(fang)款。令人(ren)意外的(de)是，此次新政便調整了公積金首付比例(li)及貸(dai)款額(e)度。

小王(wang)得(de)知消息后，前去銀行(xing)(xing)咨(zi)詢(xun)卻被告知：目前，尚(shang)未接到組合貸(dai)調整的通知，即(ji)不(bu)按新政執行(xing)(xing)，但不(bu)排(pai)除后續會有變化。

小王和父母再三糾結后決定，暫時停(ting)止(zhi)購房交(jiao)易，觀察(cha)政(zheng)策變化再伺機而(er)動。

“且不論執(zhi)行層面(mian)，本次西安(an)新政(zheng)對(dui)公積金(jin)的規定調整(zheng)至(zhi)少帶來(lai)一個(ge)啟(qi)發，即首付比例政(zheng)策要和普(pu)通住宅與否(fou)、購房(fang)套(tao)數等掛鉤，以便更精準地落(luo)實(shi)房(fang)貸政(zheng)策。”嚴躍(yue)進分析(xi)道(dao)。

“實(shi)際上，這(zhe)(zhe)次(ci)(ci)西安樓市(shi)新政最顯著的(de)特征(zheng)是‘回調’。”西安本地一(yi)行業相關(guan)人士(shi)對21世紀經濟報道記者說道，“這(zhe)(zhe)次(ci)(ci)很(hen)多規定都調回了2021年的(de)‘330’政策之前。反而相較于(yu)‘330’政策之前的(de)多次(ci)(ci)調控來看，限購、限售、限貸方面(mian)還(huan)有很(hen)大的(de)可操作(zuo)空間(jian)，因(yin)此(ci)這(zhe)(zhe)次(ci)(ci)能不能影響到市(shi)場實(shi)際交易，確實(shi)有待考量。”

西安樓市逐漸理性

事實上，今年以來，全國范圍內樓市“松綁”跡象愈發明顯。

中指數據顯示，截(jie)至(zhi)目前，全國已有(you)鄭州、長(chang)沙、成(cheng)都、杭州、武(wu)漢等(deng)超100城(cheng)優化調(diao)整房地(di)產政(zheng)策(ce)超200次(ci)，尤其4月以來，各(ge)地(di)出臺政(zheng)策(ce)的節奏明顯加快，當月便有(you)超70城(cheng)出臺政(zheng)策(ce)上(shang)百次(ci)。

為何西安(an)在本輪(lun)調控中姍姍來(lai)遲？答案或許是(shi)(shi)較其他城(cheng)市，西安(an)樓市的確逐漸理性，但(dan)是(shi)(shi)否降(jiang)溫(wen)仍有待觀察(cha)。

國家(jia)統計局發布數(shu)據顯示(shi)，今年4月份(fen)，西安市的新建商品住(zhu)宅價(jia)格環比上(shang)漲(zhang)(zhang)0.2%、同(tong)比上(shang)漲(zhang)(zhang)5.2%，房價(jia)已經連續上(shang)漲(zhang)(zhang)了41個月。同(tong)時(shi)，西安環比漲(zhang)(zhang)幅(fu)在全國70城中排(pai)名第三，同(tong)比漲(zhang)(zhang)幅(fu)排(pai)名第一。

從本地市場來看，西安無(wu)論是新房價(jia)格抑或樓市購買力均較(jiao)為堅挺。

2022年5月26、27日，西(xi)安(an)共有3個項目(mu)進(jin)行(xing)商品房價(jia)(jia)格公示(shi)，共計公示(shi)一房一價(jia)(jia)備案價(jia)(jia)房源932套。

此次公示(shi)(shi)三個項目均(jun)(jun)為(wei)毛(mao)坯房(fang)(fang)源(yuan)，分別(bie)為(wei)：綠城春和印月(yue)，公示(shi)(shi)208套毛(mao)坯房(fang)(fang)源(yuan)，均(jun)(jun)價(jia)19699元/㎡；英郡(jun)年(nian)華國際社(she)區(qu)，公示(shi)(shi)66套毛(mao)坯房(fang)(fang)源(yuan)，均(jun)(jun)價(jia)15005元/㎡；萬科東(dong)望上(shang)珺，公示(shi)(shi)658套毛(mao)坯房(fang)(fang)源(yuan)，均(jun)(jun)價(jia)18844元/㎡。

截至5月(yue)30日晚8點，萬科東望(wang)上珺登記家(jia)庭1959組(zu)，中簽率為34%。

此外(wai)，據不完全統計，3月份西安(an)意向登記的21個(ge)項目(mu)，共有47581組家庭(ting)登記，核驗(yan)通(tong)過(guo)家庭(ting)36536組，有9個(ge)搖號項目(mu)，占比(bi)僅為42.9%。

“西(xi)安樓市存在一(yi)定(ding)的購買力，只不過稀(xi)缺的是性價比(bi)高(gao)品質好的項目(mu)。”本地相(xiang)關人士說道(dao)，“經歷過疫情和市場(chang)波(bo)動，市場(chang)肯定(ding)會冷靜些，但從今(jin)年前(qian)5月來(lai)看，西(xi)安搖(yao)號的樓盤也不少。只能說，相(xiang)比(bi)于其他(ta)城市，西(xi)安市場(chang)確(que)實要相(xiang)對(dui)穩定(ding)一(yi)些。”