21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道   5月房(fang)貸市場不斷(duan)現(xian)驚喜，特別(bie)利率(lv)“大(da)(da)禮(li)包”，15日(ri)央行和銀保監會聯合(he)發布《關于調整差別(bie)化住房(fang)信(xin)貸政(zheng)策有關問題的(de)通知》，宣(xuan)布首套房(fang)貸款利率(lv)下限下調20個基點(dian)，各(ge)地可“因城施策”。20日(ri)5年期(qi)LPR利率(lv)又累計下調15個BP。雙重利好疊(die)加，多個城市大(da)(da)幅(fu)下調房(fang)貸水平。

房貸回到5年前

融360數字(zi)科技研究(jiu)院對全國(guo)(guo)42個重點(dian)城(cheng)市(shi)房(fang)(fang)貸利(li)率(lv)(lv)的(de)監測數據顯示，2022年(nian)(nian)5月（數據監測期(qi)為2022年(nian)(nian)4月20日(ri)-2022年(nian)(nian)5月15日(ri)）全國(guo)(guo)首套(tao)房(fang)(fang)貸款平均(jun)利(li)率(lv)(lv)為5.03%，環比下(xia)降13bp，二套(tao)房(fang)(fang)貸款平均(jun)利(li)率(lv)(lv)為5.36%，環比下(xia)降9BP，基本(ben)回調到(dao)5年(nian)(nian)前的(de)水平。

全國房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)走勢最近一輪的拐點在2021年11月(yue)，當(dang)月(yue)中旬央(yang)行(xing)首次單獨(du)公布個(ge)人住房(fang)貸(dai)(dai)款統計數(shu)據(ju)，房(fang)貸(dai)(dai)市場出現了松動跡象，多個(ge)城(cheng)市房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)開始下降(jiang)，房(fang)貸(dai)(dai)審批速度(du)(du)加快，之后(hou)倆(lia)月(yue)的房(fang)貸(dai)(dai)利(li)率(lv)大(da)概(gai)是月(yue)下降(jiang)5BP左右(you)的幅度(du)(du)。

2022年(nian)1月5年(nian)期LPR調(diao)降(jiang)(jiang)后(hou)，房貸(dai)利率又開(kai)始急劇(ju)下(xia)降(jiang)(jiang)，隨后(hou)四(si)個月都以(yi)月10BP左右的降(jiang)(jiang)幅(fu)下(xia)降(jiang)(jiang)，且首二套房的降(jiang)(jiang)幅(fu)差異(yi)很小，可以(yi)說(shuo)是同步下(xia)調(diao)。

融360數字科(ke)技(ji)研究(jiu)院2022年(nian)5月（數據監(jian)測(ce)(ce)期為2022年(nian)4月20日(ri)-2022年(nian)5月15日(ri)）監(jian)測(ce)(ce)的(de)42個城(cheng)市(shi)中，31個城(cheng)市(shi)的(de)房(fang)貸利(li)率(lv)水平下降(jiang)，5個城(cheng)市(shi)的(de)下降(jiang)幅度超(chao)過30BP。在這輪房(fang)貸利(li)率(lv)下降(jiang)潮中，截(jie)至5月15日(ri)，已經有(you)7個城(cheng)市(shi)累計利(li)率(lv)降(jiang)幅超(chao)過100BP。

2022年(nian)5月15日前，一線城市中(zhong)，北京、上海(hai)和深圳地(di)(di)區(qu)的房(fang)貸利率保(bao)持不(bu)變。廣州(zhou)地(di)(di)區(qu)則繼續下(xia)降(jiang)，且首(shou)二套房(fang)貸款平均利率的降(jiang)幅(fu)均超過10BP。

二線城(cheng)市中，5個城(cheng)市的房貸(dai)利率降幅(fu)在30BP以上，分別為成都(dou)、無錫(xi)、南昌(chang)、濟南和太(tai)原。

融360數字科技研究院監測的42個(ge)(ge)重(zhong)點城市(shi)中(zhong)，5月15日前，20個(ge)(ge)城市(shi)的首(shou)套(tao)房貸平均(jun)(jun)利(li)率降(jiang)至5%以下，蘇州(zhou)、濟南和無錫首(shou)套(tao)房主(zhu)流(liu)利(li)率均(jun)(jun)為4.6%，鄭州(zhou)、昆明、銀(yin)川、珠海、廣(guang)州(zhou)均(jun)(jun)有個(ge)(ge)別銀(yin)行(xing)執行(xing)4.6%的水(shui)(shui)平；20個(ge)(ge)城市(shi)的二套(tao)房貸主(zhu)流(liu)利(li)率降(jiang)至5.2%，26個(ge)(ge)城市(shi)均(jun)(jun)有部分銀(yin)行(xing)執行(xing)5.2%的二套(tao)利(li)率水(shui)(shui)平。

17個城市首套房貸低至4.25%

根(gen)據融360數字科(ke)技研究院的監測：5月(yue)15日-5月(yue)20日之間(jian)，已經有近20個城(cheng)市首套房貸(dai)利率最低可(ke)以做(zuo)到4.4%，包含一線(xian)二線(xian)三(san)線(xian)城(cheng)市。

5月20日LPR調(diao)降后，截至5月25日，融360數字科技研究(jiu)院(yuan)監(jian)測的42個城市(shi)中：

17個(ge)城(cheng)市最(zui)低可(ke)執(zhi)行(xing)(xing)首套 4.25%、二套 5.05%的房貸利(li)率，既包括之前(qian)房貸利(li)率已經到達首套下限(xian)要求(qiu)的蘇州、鄭州、濟南(nan)等地(di)，也有(you) 5 月 15 日(ri)之前(qian)首套利(li)率尚(shang)在(zai) 5%以上的城(cheng)市，比如(ru)溫(wen)州、南(nan)京(jing)等地(di)。不過，部分城(cheng)市的銀行(xing)(xing)僅(jin)針對優質客戶或者合(he)作樓盤可(ke)以執(zhi)行(xing)(xing)下限(xian)利(li)率水平；

至少(shao)有6個城市雖然沒(mei)執行(xing)最低下(xia)(xia)限利(li)率(lv)4.25%，但首套(tao)利(li)率(lv)也(ye)已(yi)經降到4.6%以下(xia)(xia)；

至少(shao)24個城市的二套房貸(dai)利率最低可執(zhi)行5.05%；

一(yi)線城市相對較穩(wen)，北京(jing)、上(shang)海、深(shen)圳的主(zhu)流利率均跟(gen)隨LPR下(xia)降15BP。 5月20后(hou)，全國(guo)房(fang)貸利率的最新(xin)下(xia)限要求為：首(shou)套(tao)4.25%，二(er)(er)套(tao)5.05%。而5月15日前融(rong)360數字(zi)研(yan)究(jiu)院(yuan)監測到的全國(guo)利率平(ping)均水平(ping)為首(shou)套(tao)5.03%、二(er)(er)套(tao)5.36%。因此，不(bu)論(lun)是從(cong)理論(lun)上(shang)可繼(ji)續下(xia)行的空間(jian)（首(shou)套(tao)78BP、二(er)(er)套(tao)31BP），還是從(cong)近幾天各(ge)個城市的實際反應看(kan)，接下(xia)來房(fang)貸利率降幅或將創新(xin)高，且首(shou)套(tao)房(fang)貸利率的下(xia)降空間(jian)遠大于(yu)二(er)(er)套(tao)房(fang)。

21世(shi)紀經濟報道記者了解到(dao)，自(zi)5月20日起，廣州地區居民房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率報價普(pu)遍(bian)下調(diao)。針(zhen)對首套(tao)房(fang)(fang)(fang)貸利(li)率，股份行(xing)(xing)(xing)多是LPR+20BP至30BP。 如民生銀(yin)行(xing)(xing)(xing)首套(tao)房(fang)(fang)(fang)貸為LPR+30BP（4.75%），廣發銀(yin)行(xing)(xing)(xing)為LPR+20BP（4.65%），平安銀(yin)行(xing)(xing)(xing)則是LPR+20BP（4.65%）。

國有大行的利率則繼續保持堅挺，房(fang)貸利率在4.85%到(dao)5.05%之間，如(ru)中行的首套房(fang)貸為LPR+40（4.85%）。有銀(yin)行人士告訴21世紀經(jing)濟報道記者，可能(neng)下一(yi)步(bu)會(hui)調整，但是具體調整多(duo)少，根(gen)據(ju)各行和客戶資質來定，但今年房(fang)貸確實出現“卷(juan)”的跡象，價(jia)格戰一(yi)觸即發。

大源按揭(jie)總經(jing)理鄭大源對21世紀經(jing)濟報(bao)道記(ji)者表示，廣州地(di)區的房貸(dai)，目(mu)前(qian)了(le)解到的情況是(shi)，最低為LPR價格，但是(shi)能做(zuo)(zuo)到LPR不加點的銀行目(mu)前(qian)還是(shi)少數，多數都(dou)需要加點20BP左(zuo)右(you)，不過佛山地(di)區首套房貸(dai)利率可以做(zuo)(zuo)到LPR減20BP。

30多個城市出臺樓市扶持政策

近(jin)3個月有30多個城(cheng)(cheng)市出臺樓市扶(fu)持政策(ce)，而(er)且進一步向放寬限(xian)購(gou)、限(xian)貸(dai)、限(xian)售(shou)等方面延伸。 有些(xie)城(cheng)(cheng)市放開限(xian)貸(dai)，比如寧波(bo)地區已(yi)有銀行從“認(ren)房(fang)又認(ren)貸(dai)”轉為“只認(ren)貸(dai)不認(ren)房(fang)”，二套以上也能(neng)按揭；

綿陽地區(qu)出臺新政“只認貸(dai)不認房(fang)”；南(nan)京、南(nan)寧地區(qu)也傳言有(you)部分(fen)銀(yin)行調整首套(tao)房(fang)貸(dai)利率認定標準，結清貸(dai)款且名下無房(fang)可(ke)認定為首套(tao)，但(dan)尚未找到(dao)政策文(wen)件(jian)；

兩(liang)個(ge)地區(qu)(qu)(qu)放開(kai)了公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸款限(xian)(xian)貸要(yao)求(qiu)，樂山(shan)地區(qu)(qu)(qu)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸款“認(ren)(ren)貸不認(ren)(ren)房(fang)(fang)(fang)”，濟南(nan)地區(qu)(qu)(qu)公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸款“認(ren)(ren)房(fang)(fang)(fang)不認(ren)(ren)貸”。 限(xian)(xian)購(gou)(gou)方面(mian)，目前看(kan)限(xian)(xian)購(gou)(gou)政策(ce)主(zhu)要(yao)從(cong)兩(liang)個(ge)方面(mian)：一是(shi)(shi)(shi)針對(dui)限(xian)(xian)購(gou)(gou)對(dui)象，包括對(dui)非(fei)當地戶籍(ji)人口、人才(cai)引進以及多孩(hai)家庭三(san)類群(qun)體。二是(shi)(shi)(shi)減少限(xian)(xian)購(gou)(gou)年(nian)限(xian)(xian)；三(san)是(shi)(shi)(shi)限(xian)(xian)購(gou)(gou)區(qu)(qu)(qu)域范圍。武(wu)漢、濟南(nan)和南(nan)京等多個(ge)地區(qu)(qu)(qu)都出臺(tai)了放開(kai)限(xian)(xian)購(gou)(gou)區(qu)(qu)(qu)域的政策(ce)，但(dan)南(nan)京地區(qu)(qu)(qu)放開(kai)限(xian)(xian)購(gou)(gou)的政策(ce)尺度較大，“不限(xian)(xian)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)區(qu)(qu)(qu)域、不限(xian)(xian)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)套(tao)數”、且購(gou)(gou)買二手(shou)房(fang)(fang)(fang)時無需(xu)提供(gong)購(gou)(gou)房(fang)(fang)(fang)證明，僅發布(bu)了2個(ge)小時就被叫停。 綜合來(lai)看(kan)，樓市政策(ce)放松有進一步的空間，但(dan)要(yao)注意(yi)堅持“房(fang)(fang)(fang)住不炒”的原則，側(ce)重點是(shi)(shi)(shi)支持剛性住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)和改善(shan)型住房(fang)(fang)(fang)需(xu)求(qiu)，防范投機類需(xu)求(qiu)，這是(shi)(shi)(shi)一個(ge)基(ji)本(ben)的紅線。