徐州和西安。

這是2021年全國100個(ge)主要(yao)城市中(zhong)，新房價格(ge)漲(zhang)幅最(zui)高(gao)的兩(liang)個(ge)城市。

據(ju)中指研究院(yuan)統計，2021年徐州的累計新房(fang)價格漲幅達到(dao)9.6%，居全國百城之首，其次是西(xi)安，房(fang)價上漲9.33%。

此外，金華、常州、東莞、成都(dou)、廣(guang)州、佛山(shan)、濟(ji)寧2021年新房累(lei)計漲(zhang)幅靠前，均超過5%。

這一漲幅(fu)看(kan)(kan)似(si)并不(bu)如過(guo)去幾年(nian)，甚至(zhi)房(fang)價漲幅(fu)最高的10個城(cheng)(cheng)市只能與首套房(fang)貸(dai)利率持(chi)平，但需要看(kan)(kan)到2021年(nian)年(nian)末以來(lai)，中國主要城(cheng)(cheng)市房(fang)價出現普跌態勢，不(bu)少城(cheng)(cheng)市房(fang)價累計漲幅(fu)年(nian)末已有(you)所收窄(zhai)。

官方數據顯示，11月份，70個大中(zhong)城(cheng)市中(zhong)，約(yue)85%新房(fang)(fang)價(jia)格環比下跌，90%城(cheng)市二手房(fang)(fang)價(jia)下跌。持續超過六(liu)年(nian)的樓市上行周期被劃上句號。

將時間線拉長。在過去六年多的樓市(shi)上行周期中，哪(na)些城市(shi)新房價格(ge)漲幅最(zui)高？

答案(an)還是(shi)徐州和西安。

來源：易居房地產研究院(yuan)

易居(ju)房(fang)(fang)地產研究院根據(ju)國家統(tong)計局(ju)的(de)官方數據(ju)測算出(chu)自2015年5月(yue)份以來（截至2021年11月(yue)）的(de)各城(cheng)市累(lei)計房(fang)(fang)價(jia)漲(zhang)(zhang)(zhang)幅排(pai)行榜。其(qi)中，西安漲(zhang)(zhang)(zhang)幅居(ju)首，上漲(zhang)(zhang)(zhang)95%，徐州81%緊隨其(qi)后。此后，是武漢和深(shen)圳。

為什么是徐州？

作(zuo)為蘇北地區的一個三線(xian)城市(shi)(shi)，2020年徐州GDP逾7000億元，經(jing)濟實力與蘇州、南(nan)京、無錫、南(nan)通等萬億級GDP的江蘇其他(ta)城市(shi)(shi)仍(reng)有較大差距。

從人(ren)口(kou)(kou)來看(kan)，第七次人(ren)口(kou)(kou)普查(cha)數據顯示，2020年(nian)(nian)，徐州(zhou)常住(zhu)人(ren)口(kou)(kou)908萬(wan)，10年(nian)(nian)間增加逾50萬(wan)人(ren)，增長5.91%，年(nian)(nian)平均增長率為0.58%。與西安(an)、深圳等10年(nian)(nian)人(ren)口(kou)(kou)增長率超過50%甚至60%的(de)城市(shi)相比，徐州(zhou)的(de)人(ren)口(kou)(kou)流入(ru)速度并不算快。

經濟實力、人口(kou)流入，往(wang)往(wang)與(yu)產(chan)業發展和(he)就(jiu)業前景直接掛(gua)鉤，這(zhe)些也是一個城市(shi)房地(di)產(chan)市(shi)場是否具備上(shang)漲動力的(de)基本條件。在(zai)這(zhe)些領(ling)域“得分”并不算(suan)高的(de)徐州，2015年以來，房價(jia)卻從每(mei)平方米(mi)5000元，漲到了現(xian)在(zai)新城區部(bu)分樓盤均價(jia)接近每(mei)平方米(mi)2萬元。這(zhe)是為(wei)什么？

分析徐州的(de)地理位置和購房政策，可能主(zhu)要有四方面原因：

第(di)一，作為蘇(su)北(bei)大市、淮海(hai)經濟區中(zhong)心(xin)城市，徐州(zhou)承(cheng)接了(le)部(bu)分(fen)來(lai)自(zi)省(sheng)內(nei)外的購(gou)房需求，比如(ru)：安徽宿(su)州(zhou)、淮北(bei)，江蘇(su)宿(su)遷，河南商(shang)丘等。

第二，徐州樓市調控政策寬(kuan)松(song)，不(bu)限購不(bu)限貸(dai)。在被住(zhu)建部約談(tan)后，去年8月份徐州出臺(tai)樓市新政。

第三，徐州對二(er)手(shou)房(fang)(fang)實施2年限售，加之新房(fang)(fang)限價，價格低(di)于二(er)手(shou)房(fang)(fang)，這導致需求被引導向(xiang)新房(fang)(fang)市(shi)場。這也是徐州新房(fang)(fang)漲幅（81%）遠(yuan)超(chao)二(er)手(shou)房(fang)(fang)（43%）的重要原因。

第四，徐州此前進行過(guo)一(yi)輪大(da)規模棚改，且(qie)貨幣化(hua)安置(zhi)比例較高，推動了一(yi)輪樓市繁榮。

西安為何排第二？

實際(ji)上(shang)，截至(zhi)去年(nian)11月(yue)份(fen)(fen)，西(xi)安的(de)房價累計漲幅是(shi)超過徐州位(wei)居第一的(de)。但西(xi)安12月(yue)份(fen)(fen)暴發疫情(qing)，防(fang)控隔離等(deng)要(yao)求對樓市(shi)交易帶來較大影響。

年(nian)(nian)末(mo)本是樓(lou)市(shi)大面積(ji)降溫的時(shi)點(dian)，業內人士認為，這(zhe)波疫情會加速西(xi)安樓(lou)市(shi)的降溫，影響甚(shen)至持續(xu)到今(jin)年(nian)(nian)年(nian)(nian)中(zhong)。這(zhe)使得2021年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，徐(xu)州反超西(xi)安的新房價格(ge)漲幅。

在過(guo)去(qu)這些年里，西安(an)新房價格可謂“一騎絕塵”。這種上(shang)(shang)漲很(hen)大程度上(shang)(shang)與西安(an)樓市供需持續偏緊有關。過(guo)去(qu)幾(ji)年西安(an)“搶人”大戰成效(xiao)明顯，2020年當地常住(zhu)人口較(jiao)10年前增(zeng)加超過(guo)448萬(wan)，增(zeng)長近(jin)53%。

人口快速(su)增(zeng)長導(dao)致西安(an)樓市(shi)供求關系緊張，甚(shen)至頻(pin)(pin)頻(pin)(pin)出現(xian)“一房難(nan)求”的情形。

據(ju)克而瑞研(yan)究中(zhong)心分析，2015年(nian)，是西(xi)安(an)樓市(shi)供(gong)(gong)求形(xing)勢(shi)逆轉之年(nian)。當年(nian)西(xi)安(an)商品住(zhu)宅供(gong)(gong)應(ying)面(mian)積1245萬平方米(mi)，成交(jiao)面(mian)積卻創(chuang)新高(gao)，達到(dao)1563萬平方米(mi)，供(gong)(gong)求比由2014年(nian)的1.2驟降(jiang)至0.8。2016年(nian)以后(hou)，供(gong)(gong)不應(ying)求形(xing)勢(shi)更(geng)為(wei)嚴(yan)峻。此后(hou)，西(xi)安(an)的樓市(shi)新房(fang)供(gong)(gong)應(ying)持續保持緊俏。

該機構(gou)分(fen)析(xi)稱，西安部分(fen)地區房價5年間累計上漲近3倍。2017年以來，當地樓(lou)市調(diao)控(kong)數(shu)次(ci)加碼，但仍難抑市場熱情(qing)。2021年前9個月，西安新房市場就(jiu)出現了12次(ci)“萬人(ren)搖(yao)號”的情(qing)形。

深圳二手房價六年翻倍

二手房價(jia)漲幅(fu)最(zui)大的仍為深圳(zhen)。據易(yi)居研究院統計，過去六年多來（自2015年4月份(fen)）深圳(zhen)的二手房價(jia)格總(zong)漲幅(fu)高達116.7%，房價(jia)漲幅(fu)居70城之首(shou)。

深圳(zhen)二手(shou)房價漲幅(fu)在(zai)一線城市中(zhong)遙(yao)遙(yao)領先(xian)。易居研究院(yuan)研究員(yuan)潘竑羽指出，同能級的北(bei)京、上(shang)海(hai)、廣(guang)州二手(shou)房價格總漲幅(fu)分別為72.0%、70.8%、78.2%，均未超過80%。

2021年(nian)年(nian)初(chu)深(shen)(shen)圳二手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格(ge)(ge)還(huan)(huan)一(yi)度領(ling)漲全國(guo)，但隨著二手(shou)(shou)房(fang)指導價(jia)、嚴查購房(fang)資(zi)金(jin)等(deng)一(yi)系列(lie)調(diao)控措(cuo)施的出臺，深(shen)(shen)圳二手(shou)(shou)房(fang)成交(jiao)規模多月(yue)(yue)斷崖式下滑，連(lian)創近十年(nian)新低，同時價(jia)格(ge)(ge)自5月(yue)(yue)轉跌(die)以來，已連(lian)跌(die)7個月(yue)(yue)。該(gai)機構預計，未來幾個月(yue)(yue)，深(shen)(shen)圳二手(shou)(shou)房(fang)價(jia)格(ge)(ge)還(huan)(huan)將持續下跌(die)。

去年廊坊新房跌幅居首

一些城市(shi)房(fang)價(jia)率(lv)先(xian)進入下(xia)跌(die)通(tong)道。中指(zhi)研究院數據顯(xian)示，去年，廊坊(fang)、張家口、肇慶、北海、哈爾(er)濱新房(fang)價(jia)格下(xia)跌(die)最(zui)多，其(qi)中廊坊(fang)一年間累計(ji)跌(die)3.63%。

另據中國社科院財經(jing)戰略(lve)研究院住房大數據項目組監測，去(qu)年(nian)11月份，南寧、西雙版納(na)、廊坊等(deng)城市房價同比(bi)跌(die)幅居前，其(qi)中南寧與上(shang)年(nian)同月相比(bi)下跌(die)12.86%。

不過總體而言，房(fang)價下跌(die)城市(shi)(shi)的(de)個數和跌(die)幅均低于上漲城市(shi)(shi)。

“領頭羊”還漲得動嗎？

房(fang)價上漲最快(kuai)的地方往(wang)往(wang)蘊含著較大風險(xian)。

部分城(cheng)市如徐州，房(fang)價持續上漲(zhang)缺乏源源不(bu)(bu)斷的人(ren)口和有競爭力的產業(ye)支撐。如今棚改已入(ru)尾聲，一旦政策出(chu)現真正意義上的收緊，比如限購、房(fang)貸收緊等，此前(qian)上漲(zhang)過(guo)快的房(fang)價將不(bu)(bu)得(de)不(bu)(bu)面對痛(tong)苦的擠(ji)泡(pao)沫(mo)過(guo)程(cheng)。

有(you)的(de)城市，如(ru)西安，雖近年來(lai)有(you)大量(liang)來(lai)自(zi)其他城市的(de)“凈移民”支撐，但連續多(duo)年房(fang)價(jia)上漲加之疫情的(de)負面影響(xiang)，可(ke)能會(hui)使房(fang)價(jia)漲幅放緩，區域(yu)之間分化加大，甚至供需格局(ju)再度發生逆轉。

（來源：國是直(zhi)通車，作(zuo)者：龐無忌）