21世紀經濟報道記者李莎 北京報道

12月(yue)6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。會議強調，明年經濟工作要穩字(zi)當頭、穩中求進。

住房(fang)問(wen)題關乎發(fa)展(zhan)，也關乎民生。6日召(zhao)開的中央政治局會議明(ming)確(que)，要推進(jin)保障性(xing)住房(fang)建設，支持(chi)商品(pin)房(fang)市場更好滿(man)足(zu)購(gou)房(fang)者的合理住房(fang)需求，促進(jin)房(fang)地產業健(jian)康發(fa)展(zhan)和良性(xing)循(xun)環(huan)。

與之前相比，本次政治局會議關于房地產的表述相對溫和。中國城市經濟學會房地產專業委員會主任、中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任王業強在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，會議表述的轉變釋放了更加積極的政策信號，但政策基調不會發生急轉彎式的改變，可能會根據房地產市場的具體情況進行微調。

中國城市規劃設計(ji)研究院(yuan)住房(fang)所所長(chang)盧華翔認為“房(fang)住不炒(chao)”是中央長(chang)期堅持的(de)一個(ge)總(zong)體導向和要求，部分關(guan)于房(fang)地(di)產調控將全面放(fang)松的(de)觀點系誤讀。

保障性住房建設的重點在哪里？

本次政治局(ju)會議(yi)再提住房保障(zhang)，明確要推進保障(zhang)性住房建設。

王業強指出，目前我國房地產體系包括住房市場體系和住房保障體系兩部分內容，住房的“保民生”功能越發顯著，大力推進保障性住房建設是住房制度改革的方向，也是國家住房政策的重點，而保障性住房建設政策的重要著力點即為保障性租賃住房。

住房(fang)問題關系(xi)(xi)民生福祉，近幾年(nian)中央經濟工作(zuo)會議都對住房(fang)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)工作(zuo)進(jin)行部署。如(ru)2017年(nian)明(ming)確要(yao)建(jian)立多(duo)主體(ti)供應、多(duo)渠道保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)、租(zu)購(gou)并(bing)舉(ju)的住房(fang)制度(du)；2018年(nian)提出要(yao)完善住房(fang)市(shi)場體(ti)系(xi)(xi)和住房(fang)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)體(ti)系(xi)(xi)，2019提出要(yao)加(jia)大城市(shi)困難(nan)群眾住房(fang)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)工作(zuo)，2020年(nian)明(ming)確要(yao)高(gao)度(du)重視保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)租(zu)賃住房(fang)建(jian)設。

今年(nian)6月24日(ri)，《關于加(jia)快發展保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)租(zu)賃住房(fang)(fang)的(de)意見》發布，強(qiang)調要突出住房(fang)(fang)的(de)民(min)生屬性(xing)(xing)，擴(kuo)大保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)租(zu)賃住房(fang)(fang)供給。該文(wen)件(jian)首次明(ming)確(que)了國家層面住房(fang)(fang)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)體系的(de)頂層設計，將公租(zu)房(fang)(fang)、保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)性(xing)(xing)租(zu)賃住房(fang)(fang)和(he)共有產權房(fang)(fang)確(que)定為我國住房(fang)(fang)保(bao)(bao)障(zhang)(zhang)體系的(de)三大內容。

王業(ye)強表示，公租(zu)房(fang)由政(zheng)府出資(zi)建設(she)，申請限制條件多，兼顧(gu)人群少，而(er)具備產(chan)權(quan)保(bao)障的共有產(chan)權(quan)房(fang)推廣壓力相(xiang)對較大。相(xiang)較而(er)言，保(bao)障性租(zu)賃住(zhu)房(fang)需要多主體(ti)投資(zi)，多渠道供(gong)給，充分(fen)發(fa)揮市(shi)場(chang)機制作用，適(shi)用范圍(wei)廣，推廣動力大，能更(geng)好(hao)解決新市(shi)民(min)、青(qing)年人等城(cheng)市(shi)“夾心層(ceng)”住(zhu)房(fang)難題。

7月加快發展保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住房(fang)和進一步(bu)做好房(fang)地產市場調控工作(zuo)電視(shi)電話會議進一步(bu)提出(chu)，要將發展保(bao)障性(xing)租(zu)賃(lin)住房(fang)作(zuo)為“十四(si)五”住房(fang)建設(she)的重點任務(wu)，解(jie)決好大(da)城市的住房(fang)突出(chu)問題。

截至目前，上廣深(shen)杭等十余個城市出臺(tai)了“十四(si)五”期間(jian)保(bao)障性租賃(lin)住房建設的具體要求(qiu)和實(shi)踐方案(an)。

盧華翔向21世(shi)紀經濟報道記者表示，預(yu)計明后年推進(jin)保障性租賃(lin)住房建設的工作重點為落地實施，后期也可能會一(yi)些政策跟(gen)進(jin)。

王業(ye)強則認(ren)為(wei)，明(ming)年更(geng)多城市會結合(he)本地實際(ji)差(cha)異化推進保障性租賃住(zhu)房建設，另外，也(ye)可能會根據實際(ji)情況對(dui)保障性租賃住(zhu)房政策和(he)制度進行(xing)完善。

住房需求是否合理的界限在哪里？

本次政治局(ju)會(hui)議明確要支持商品房市場(chang)更好滿足購房者的合理住房需求。

盧華翔認為這是本次會議的一個亮點。在盧華翔看來，“支持商品房市場更好滿足購房者合理‘自住’住房需求”的提法更加準確，現階段首套住房、改善性住房、養老住房等都應屬于合理的住房需求范疇。

“在國家(jia)層(ceng)面(mian)對購房(fang)者(zhe)合(he)理自住(zhu)(zhu)(zhu)住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)需求(qiu)進行(xing)合(he)理政策(ce)支持，也符合(he)‘十四五’期間提升住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)居住(zhu)(zhu)(zhu)品(pin)質(zhi)，滿足人民(min)美好居住(zhu)(zhu)(zhu)需要等政策(ce)導向。” 盧(lu)華翔說(shuo)。

盧華翔認為(wei)，合(he)理(li)的住房需求的內涵(han)和標準處于動態(tai)變化之(zhi)中，目前對住房需求“合(he)理(li)”與否并(bing)未有明確標準。未來在實施操(cao)作過(guo)程中，各(ge)城市可能會根(gen)據當地(di)房地(di)產市場發展的情況(kuang)確定不同(tong)的標準。

王業強則表示，提出支持“合理的住房需求”是為了與“投機炒房”相區別，也期待后續在政策上有具體的認定標準推出，比如對面積、套數（尤其是套數）進行規定，并將貸款比例、貸款利率與之掛鉤。

本次政治局會議(yi)還提出(chu)要促進房地產業(ye)健(jian)康(kang)發展和良性循環。

在盧華(hua)翔(xiang)看(kan)來(lai)，“平穩健康發展”一(yi)直是(shi)中央對房地產行(xing)業的(de)要(yao)求，“這個方向應該是(shi)不(bu)會(hui)有變化(hua)的(de)”。

王業強則認為房地產(chan)政策的提(ti)出要符合實際，目前(qian)房地產(chan)整體處于低(di)谷(gu)時期，行業壓力(li)和風險較(jiao)大，在這樣的背景下提(ti)“平穩”有些不合時宜。

王業(ye)(ye)強(qiang)指(zhi)出，本次會議(yi)提出促(cu)進房地產業(ye)(ye)健康發展和良性循環，釋放了一種(zhong)更加積極的政(zheng)(zheng)(zheng)策信號。后(hou)續(xu)地方(fang)政(zheng)(zheng)(zheng)府可能會因(yin)城施策適(shi)度(du)對(dui)落戶、稅收等政(zheng)(zheng)(zheng)策進行(xing)微(wei)調，“如(ru)果市(shi)場好，調控可能會相對(dui)緊一點，反之則相對(dui)寬松一點”。

“良(liang)性循環(huan)”是一個比(bi)較新的提法。從房(fang)(fang)地產(chan)行業角(jiao)度來看(kan)，廣東(dong)省住房(fang)(fang)政策(ce)研究(jiu)中心(xin)首(shou)席研究(jiu)員李(li)宇嘉表(biao)示，本次會議關(guan)于房(fang)(fang)地產(chan)“良(liang)性循環(huan)”的表(biao)述，意(yi)味著現在房(fang)(fang)地產(chan)循環(huan)可能不暢(chang)(chang)，包括供地循環(huan)、開(kai)發建設循環(huan)、新房(fang)(fang)循環(huan)、二手房(fang)(fang)循環(huan)在內(nei)，房(fang)(fang)地產(chan)鏈條循環(huan)不暢(chang)(chang)通，導致房(fang)(fang)地產(chan)下行明顯，拖累經濟增長。

基于(yu)此，李(li)宇(yu)嘉指出(chu)，政(zheng)策開始從整(zheng)個(ge)循(xun)環鏈(lian)條的(de)(de)各個(ge)環節進行疏通，包括調整(zheng)土地(di)出(chu)讓(rang)的(de)(de)政(zheng)策，降低拿地(di)門檻，增加(jia)開發貸款(kuan)投放力(li)度，重啟并購貸款(kuan)，降低二(er)手房交易成(cheng)本。其中最重要的(de)(de)是增加(jia)資金(jin)潤滑劑對循(xun)環鏈(lian)條的(de)(de)疏通。

王業強(qiang)指出(chu)與(yu)過(guo)去(qu)限制房(fang)地產為主的(de)政策相比(bi)(bi)，這(zhe)次“良性循(xun)環(huan)”提法中蘊(yun)藏更(geng)積極的(de)含義(yi)。“過(guo)去(qu)房(fang)地產投資炒作和(he)金融化比(bi)(bi)較嚴重，是一個單向的(de)循(xun)環(huan)，亦即(ji)資金單向流動，未(wei)與(yu)國民經濟和(he)雙循(xun)環(huan)格局(ju)形(xing)成良性互動。”

盧(lu)華翔認(ren)為，良性(xing)循(xun)環應該包括促進房地(di)產(chan)與國(guo)民(min)經濟發(fa)展(zhan)，以及(ji)房地(di)產(chan)如何在國(guo)家雙循(xun)環格局中發(fa)揮(hui)更好的支(zhi)撐作用(yong)兩個(ge)重點。

李宇嘉告(gao)訴21世(shi)紀經濟(ji)報道記者(zhe)，具體而(er)言，明年(nian)在促進(jin)房地產健康發展和良性(xing)(xing)循環(huan)方面，可(ke)能會有一些政策推出，如按(an)揭貸款政策和開發貸的正常(chang)化(hua)，加強監管預(yu)售資金的同時優化(hua)使用，增(zeng)加對保障性(xing)(xing)租(zu)賃住房的支持。